🔦 Блуждающая рента.

🐠 Рыба ищет где глубже, а человек - где лучше. С хорошим знакомым произошел случай: четыре года назад он купил ГАБ (помещение с арендатором, продуктовым ритейлером) в «спальном» районе на окраине города. В то время поблизости уже активно шло строительство нового жилого комплекса, состоящего из нескольких домов. Это преподносилось как плюс, «в новые дома заедут новосёлы и будут ходить в...».

👋 В общем, некоторое время назад сетевой ритейлер съехал из помещения моего знакомого, чтобы открыться в одном из помещений нового жилого комплекса. Уплатил штраф, оставил часть торгового оборудования и съехал.

🔋Инвестиция, которая должна была окупиться за 10 лет теперь будет окупаться....ХХ лет. Это если удастся найти замену и не придется дополнительно вкладывать в реконцепцию и редевелопмент помещения. А ещё нужно будет тратить деньги на услуги брокеров по недвижимости и платить коммуналку.

⚡Получается, что инвесторы, покупающие ГАБ не защищены от подобного поведения ритейлеров, более того, тенденция «побегов» арендаторов, миграции внутри небольших районов имеет шансы усиливаться. Только форматные и превосходно расположенные помещения от этого защищены, а остальные... Потому что «рыба ищет..., и так далее». Продуктовых сетей в принципе на локальном рынке немного, и они де-факто доминируют в переговорах с арендодателями, поэтому у рантье заведомо слабая позиция.

👀 Не очень понятно, что с этим делать и как прогнозировать инвестиционные проекты в сфере ГАБ. Может быть брокерам уже пора вместе с продажей ГАБ прикладывать инструкцию для новых собственников, план Б («что делать с помещением, если арендатор уедет»)?

⚠️ Ну и последнее: описанная выше история произошла в Барселоне (Испания).

🇸🇦 Девелопер из Саудовской Аравии Dar Al Arkan тоже решил удариться в «логоманию».

🏨 Застройщик подписал соглашение с компанией бывшего президента США Дональда Трампа об использовании бренда «Trump» для своего проекта стоимостью $4 млрд. в Омане на побережье Персидского залива.

👀 Явно на приезд в Оман сторонников демократической партии США Dar Al Arkan не рассчитывает!

🧐 В адрес Trump Organisation уже посыпались обвинения в нарушении этики: рабочие трудятся на адской 40-градусной жаре, платят им мало, а сама компания бывшего президента уже заработала свои $5 млн.

💰По мнению многих, Трамп, который планирует вновь баллотироваться в президенты в 2024 году, имеет свой личный интерес в сделке, что может повлиять на внешнюю политику в будущем. Это если Трампа переизберут, конечно.

🇦🇪 Trump Organization, к слову, уже владеет двумя гольф-клубами в Дубае в партнерстве с застройщиком Damac.

😳 Состоятельные инвесторы из России выбирают для вложений Бали, Кипр и Турцию... 

📊 Да, именно так! Удивился! Но согласно статистике от NF Group, среди 16% состоятельных покупателей, рассматривающих недвижимость исключительно с целью инвестиций, наиболее популярными странами оказались Индонезия, Кипр и Турция.

🌏 В целом по предварительным итогам I полугодия 2023 года, в предпочтениях богатых россиян лидируют такие страны как Турция, ОАЭ и Кипр: они формируют 66% всех входящих запросов. На Турцию приходится 27%, на ОАЭ 22% и на Кипр 17%.

💸 Главной целью покупки недвижимости за рубежом у 67% клиентов является получение ВНЖ или гражданства, 33% планируют приобрести недвижимость как для личного пользования, так и для инвестиций.

✈️ В первой половине 2023 года также наиболее востребованными стали иммиграционные программы Турции, Кипра и Гренады (здесь повышенный спрос связан с тем, что с апреля Гренада остановила прием заявок от россиян по программе получения гражданства через инвестиции в недвижимость).

В чем выгода инвестиций в премиальные проекты?

Офис в современном и премиальном бизнес-центре Москвы... Звучит заманчиво, как считаете? А если там еще удобная локация, эстетичный дизайн и продумано все до мелочей…

25 июня инвестиционный клуб «Деньги» совместно с девелопером STONE HEDGE проведут инвест-тур по объектам офисной недвижимости класса А.

Вы посмотрите один из объектов — офисный квартал STONE Towers и сможете выбрать офис для инвестирования или своего бизнеса🔥

Также STONE HEDGE проведет презентацию ряда других своих объектов.

📆 25 июня 12:00
📍 Дом коммерческой недвижимости STONE, Москва, Бумажный проезд, 19, с. 1

👉 Узнать подробнее и присоединиться – money-event.ru

#нереклама #партнерскийпост

📺 Готово видео нашего вчерашнего эфира с руководителем департамента Таиланда Russia Sotheby’s International Realty Кариной Соловьевой.

⚡️Таиланд: что происходит на рынке прямо сейчас?
⚡️Порог входа, налоги, доходность, графики платежей и другие особенности покупки недвижимости в Таиланде
⚡️Сколько можно заработать на инвестициях в Таиланд?
⚡️Риски: к чему и как готовиться частным инвесторам?

👀 Смотреть здесь: https://www.youtube.com/watch?v=Or9Lfy1mKq4

❗Перед осуществлением инвестиций в Таиланд рекомендую получить консультацию (бесплатную) от экспертов Russia Sotheby’s International Realty

.

«Не дай вам Бог жить в эпоху перемен». Древняя китайская пословица.

💳 Капитал современного человека это строчка в базе данных, расположенном на сервере неизвестно где. Права на деньги, недвижимость, ценные бумаги - всего лишь сочетание цифр и букв, которые можно увидеть на смартфоне. Кое-что пока есть и на бумажном носителе, но цифровизация развивается слишком стремительно.

🦨 Каждое неожиданно происходящее событие - очередной повод задуматься. А что ЕСЛИ?

😳 Что если произойдут очередные непредвиденные, ненормальные и вообще никак не ожидаемые события? Это не касается только России и Москвы. За последние 5 лет крупномасштабные уличные беспорядки с человеческими жертвами, попытки гос.переворотов и т.д. происходили в Ереване, Минске, Алмате, Вашингтоне, Штутгарте и Париже.

📝 В субботу часть телеграм-каналов по экономике публиковала тексты о том, что «пачка наличных долларов не помешает», а «лучшая инвестиция сейчас - набор продуктов и полный бак бензина». В перспективе двух-трёх суток это так, но вообще-то нет.

☑️ Лучшая инвестиция сейчас и всегда - наличие стратегии, диверсификация активов, наличие плана Б (В, Г, Д...), запасных аэродромов, системы безопасности свой семьи и своего капитала.

👍 У меня есть стратегия
🔥 Хочу построить стратегию
👀 Всё плохо со стратегией

⚡То, что ещё в субботу было шоком, к понедельнику стало мемом. Вот только состояние тревожности и неуверенности не покидает сейчас многих людей.

💬 Слова, которые приписывают Натану Ротшильду: «Покупайте активы, когда на улицах льётся кровь, а над головой свистят пули».

❗Нет никаких доказательств, что он это говорил, более того, фраза в разные годы «присваивалась» Д.Рокфеллеру, Н.Хиллу и даже У.Баффету.

✂️К сожалению, как и все «высказывания великих», эта фраза очевидно вырвана из контекста, многократно изменена и искажена переводами. Тем не менее, уже более 200 лет это довольно провокационное высказывание обсуждается в моменты любых потрясений, от гражданских протестов до локдаунов.

💰Какие активы покупать, когда кровь и пули? Мыло, крупу и туалетную бумагу или облигации (их доходность растёт из-за повышающихся рисков), акции (они дешевеют) или недвижимость (тоже вроде бы дешевеет)?

🏯Например, такой кейс: на улицах Катманду уже много месяцев неспокойно, столкновения с полицией, митинги с требованиями понизить цены на дрова и вернуть монархию. Означает ли это, что время покупать облигации Непала (акции, недвижимость и т.д.)?

😐 Лично моя точка зрения:

☑️ Да, если вы свято верите или точно знаете, что всё это очень скоро закончится и каким-то образом успокоится. Или если вы любите риск и готовы потерять существенные суммы.

❌ Нет, если вы не имеете веры или инсайда и боитесь рисковать.

🌪️В эпоху потрясений и нестабильности обязательно появляются манипуляторы, которые захотят использовать страх или алчность, чтобы что-нибудь продать. В качестве «уникального шанса», «защитного актива» или способа вывести деньги (если вам не повезло и вы оказались в центре событий).

🗯️ И конечно, они будут ссылаться на «великих», в том числе и приплетут высказывания Ротшильда, Баффета и прочих.

🔻Всё это манипуляции и искажения.

🚩В последнее время пространство Telegram запестрело рекламой различных компаний и даже физических лиц, привлекающих финансирование частных инвесторов и обещающих 40-70% годовых доходности от инвестиций в создание готового арендного бизнеса (ГАБ).

🟪 Мы в SimpleEstate всегда стремимся к балансу риска и доходности, поэтому не могли не изучить часть этих предложений.

💡Основная идея состоит в том, что где-то в глубине Московской Области или даже в далёком российском регионе покупается пустое помещение, в которое привлекается арендатор, федеральная продуктовая сеть (часто дискаунтер), а затем это помещение продается на открытом рынке в качестве готового арендного бизнеса.

🔢 Математика демонстрируется такая: покупаем за 1Х, продаем за 1.5-1.7Х. Декларируемый срок проектов - 4-8 мес. Интересно? Очень. И главное - как просто!

✂️Однако, упрощение часто принимает форму дезинформации.

📈 Процесс создания ГАБ - это девелопмент, то есть процесс, характеризующийся повышенными рисками. И чем больше декларируемая доходность, тем эти риски выше.

🟣 Мы в SimpleEstate всегда проверяем проекты по 4-м группам рисков:

🔥Юридические
🔥Финансовые
🔥Технические
🔥Специальные (градостроительные)

📝 Даже для покупки готового ГАБ список рисков и моментов, которые необходимо изучить, умещается на 2-х страницах А4 убористым шрифтом. В случае же проекта создания ГАБ, этот список расширяется минимум в 2 раза.

⚠️При этом мы не утверждаем, что проекты создания ГАБ плохи или не выгодны. Всё, что было куплено на платформе за последние 4 года, когда-то было просто пустыми помещениями и нашелся кто-то, создавший в них ГАБ и продавший его нашим инвесторам.

🏪 В каком-то смысле «Прокшино» тоже можно назвать таким проектом по сути (хотя мы изначально имели договоренности с «Перекрестком», ещё до вхождения в проект).

⚠️ Но чудес на рынке нет. Не бывает доходности 40-70% без аналогичного размера рисков. В любом случае, инвестиционный продукт, предполагающий создание ГАБ, намного сложнее, чем преподносят его продавцы.

📺 Не так давно я записал видео на тему инвестиций в кладовки. Следующая инвестиционная идея для анализа в видео-формате - инвестиции в машиноместа.

⚙️ Ранее я эту тему уже разбирал, но с тех пор прошло много времени и всё поменялось - прежде всего в том, что застройщики сильно повысили цены на машиноместа (как и на кладовки, впрочем).

🏢 Интересно, что сейчас инвестировать в этот сектор можно не только приобретая машиноместа в жилых домах, но и в бизнес-центрах. Во всяком случае, в STONE HEDGE начали экспонировать машиноместа в в подземном паркинге БЦ STONE Ленинский. Цена - от ₽3 млн.

💰Ну а пока старый разбор инвестиционной идеи вложений в машиноместа:
https://t.me/atsogoev/1410
https://t.me/atsogoev/1411
https://t.me/atsogoev/1412
https://t.me/atsogoev/1413
https://t.me/atsogoev/1415
https://t.me/atsogoev/1416

☝️Это комментарий к посту о том, что лучшая инвестиция сейчас и всегда - наличие стратегии, диверсификация активов, наличие плана Б (В, Г, Д...), запасных аэродромов, системы безопасности свой семьи и своего капитала.

❌🤬😡 Я категорически не согласен с тем, что стратегией (и всем остальным) могут обладать только богатые люди.

⚠️Стратегия - общий, недетализированный план, охватывающий длительный период времени, способ достижения сложной цели.

☑️ Те, у кого стратегия есть стремительно повышают свои шансы стать богатыми и выбиться из «бедных крестьян» (я категорически не согласен и с навешиванием ярлыков на фермеров).

✅ Покажу как создавать свою стратегию на бесплатном вебинаре в этот четверг 29 июня в 16.30.

👉 Регистрация здесь, записи по доброй традиции не будет. https://atsogoev.com/strategy
https://atsogoev.com/strategy
https://atsogoev.com/strategy

☑️Принял приглашение инвестиционного клуба «Деньги» поучаствовать в разборе запросов по инвестициям в недвижимость - в качестве эксперта.

🙄Я пока не очень понимаю формат и ожидаю, что придется импровизировать. Что получится - сам не знаю.

✍️ Нужно написать свой запрос здесь, специально обученные люди выберут самые интересные запросы и по ним будут сделаны разборы...

⚡Всё это будет происходить в рамках открытой встречи клуба «Деньги»

📆 28 июня 18:00
📍 Москва + онлайн

📝Записаться или узнать подробности — money-event.ru

#нереклама

Закрытый канал о недвижимости Таиланда для жизни и инвестиций!🌴

В канале Марии – основателя агентства недвижимости “Mango Family”, вы можете узнать о закрытых акциях и скидках от застройщиков, а ещё:

✅ Как иностранцу безопасно купить недвижимость в Таиланде (читать тут);
✅ Как Мария купила квартиру на Пхукете для инвестиций (читать тут);
✅ Как оплатить квартиру, если находишься в России (читать тут);
✅ Ответы на самые частые вопросы покупателей (читать тут);

Каждую неделю в канале выходят анонсы новых проектов и спецпредложения от застройщиков, советуем подписаться на канал 👉Недвижимость Таиланда - Mango Family, чтобы быть в курсе лучших объектов недвижимости.

#реклама

✅ Я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.

Новые интересные посты мэтров:

👉 Кейс: брокерский спецназ
👉 Про рост цен на коммерческую недвижимость
👉 Итоги ремонта 1-комнатной квартиры
👉 Сливать объект или не сливать?
👉 Энциклопедия Re-девелопмента. Полное руководство по созданию инвестиционной недвижимости.
👉 5 советов инвестору в создание ГАБ
👉 Почему отказались от покупки квартиры, получив скидку 600.000 рублей
👉 Рентный мираж
👉 Коллективные сделки

✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

🏚️Инвестиционная квартира с недоделками. Сталкивались?

📲 Телеграм-канал Novostroyman выпустил большой материал по поводу этой проблемы.

🇰🇿 Казахстан прирастает компаниями с российскими корнями. У меня несколько знакомых уже открыли или только открывают там (в Алматы) полноценные офисы, чтобы облегчить себе работу с зарубежными контрагентами.

🌡️При этом в самом Казахстане экономическая ситуация неоднозначная. Уровень инфляции в стране возрос более чем в 2 раза (20,7% на январь 2023) в сравнении с январем 2022 года – 8,4%. Сейчас уже снизился до 15.4%, что тоже много.

✈️ В I квартале 2023 значительное влияние на рынок офисной недвижимости Казахстана продолжал оказывать выросший спрос со стороны компаний, которые релоцировали свой бизнес из России, что привело к индексации (повышению) ставок аренды.

🕳️Уровень вакансии в I квартале 2023 года на рынке Алматы фиксировался местными консультантами (Scott Holland | CBRE и Bright Rich | CORFAC int.) на уровне 5-7%.

💸 В настоящее время средние арендные ставки в офисах класса A составляют $600/м2/год (включая экспл.платежи).

🏗️Несмотря на то, что в I квартале 2023 в Алматы не был введен в эксплуатацию ни один бизнес-центр, к концу года рынок может пополниться 5 объектами общей площадью 62,5 тыс м2.

🔑 Среди наиболее крупных проектов: бизнес-центры класса А «Deniz Park арендопригодной площадью 25 тыс. м2 и «Ortau», где в аренду будет доступно 22,4 тыс. м2.

❄️ Ожидалось, что «Deniz Park» будет завершен в 2023 году, однако на текущий момент проект заморожен и появление этих площадей на рынке под вопросом.

❓Зачем это всё знать частному инвестору из России? Я предполагаю, что скоро инвесторам начнут активно предлагать принять участие в инвестиционных проектах, связанных с рынком недвижимости Казахстана. Нужно быть в курсе!

🇺🇿 Но не только Казахстан. Экономический рост в Узбекистане привлекает компании из РФ и в Ташкент.

📈 За последние 5 лет рынок недвижимости Ташкента претерпел значительные изменения, а объемы строительства удвоились.

🔺Либерализация экономики, рост ВВП и замедление инфляции способствуют росту офисного девелопмента. Начиная с 2020 г., на рынке стало появляться все больше бизнес-центров класса А.

🏢 В 2023 г. ожидается ввод 240 тыс.м2 офисной недвижимости класса А. Общий объем предложения офисных площадей этого класса в 2024 будет в несколько раз больше по сравнению с 2022.

💸 В настоящее время чистая средняя ставка аренды в месяц в офисах класса А составляет ~$400/м2/год, фиксируют в узбекском офисе Commonwealth Partnership (CMWP, ex Cushman Wakefield)

🔑 В I квартале этого года в Ташкенте появился новый объект класса А+(Prime), БЦ Trilliant, ввод в эксплуатацию которого поспособствовал значительному росту вакантных площадей в классе А, 15,9%.