🔔Как выявить застройщика-банкрота?

📶 У меня сейчас идёт обучающий курс «Советник Инвестора». Вчера во время традиционной сессии вопросов-ответов (это когда я в прямом эфире отвечаю слушателям на вопросы по курсу), мне был задан вопрос относительно слухов о возможном банкротстве одного известного московского застройщика…

🏗 Три буквы в названии… Расшифровывать не буду. Подобные слухи появляются постоянно - то Главстрой, то ПИК, то ещё кто-нибудь. Но ведь когда-то и слухи об Urban Group ходили…

⁉️ А есть ли подходы, которые позволяют выявить признаки банкрота?

✅Я решил опубликовать ответ на вопрос «КАК ИЗБЕЖАТЬ ДДУ С ЗАСТРОЙЩИКОМ-БАНКРОТОМ?» в видео-формате: https://atsogoev.ru/zabankrot

🇺🇸 Хай, гайз! Портал недвижимости Zillow нарисовал портрет типичного инвестора в недвижимость из США 🍔

👥 Выяснилось, что американские инвесторы в жилую недвижимость предпочитают сдавать ее в аренду, а не спекулировать.

📊Чтобы получить представление о типичных американских инвесторах в недвижимость портал Zillow провел опрос более 1000 человек, которых смогли идентифицировать как инвесторов. Что выяснили:

1️⃣ В среднем у каждого есть два объекта, которые сдаются в аренду. Каждый шестой инвестор (16%) владеет пятью или более объектами недвижимости.
2️⃣ Типичному инвестору около 59 лет, а его средний доход составляет $129,870.
3️⃣ Только четверть инвесторов (25%) сдают свою недвижимость в аренду впервые. Большинство из них (75%) являются постоянными арендодателями, причем 63% ранее уже неоднократно сдавали свою недвижимость в аренду, а 12% сдали свои объекты хотя бы один раз.
4️⃣ Среди инвесторов, сдающих в аренду только один объект недвижимости, наиболее популярным выбором является отдельно стоящий дом на одну семью (66%). А вот те, кто сдает в аренду два или более объекта, предпочитают или отдельно стоящие дома на одну семью (41%), или квартиры (24%).
5️⃣ Около трети арендодателей (36%) заявили, что никогда не рассматривали возможность продажи своей недвижимости. Около четверти (27%) серьезно рассматривают продажу хотя бы одного из своих объектов, а еще треть (36%) теоретически рассматривают возможность продажи, но всё же предпочитают сдавать.
6️⃣ На вопрос, почему они в конечном итоге решили сдать свою недвижимость в аренду, наиболее распространенным ответом стало использование недвижимости в качестве инвестиций (56%). 40% инвесторов упомянули желание сохранить свою собственность для будущего использования, например для личного пользования после выхода на пенсию.

🔥 Спекуляции лучше
👀 Скучные люди
👍 Похоже на меня

❓Чтобы вы предпочли: дорогую определенность или рискованную надежду?

⚖️Европейские заемщики выбирают ипотеку с плавающей ставкой, ожидая улучшения условий кредитования в ближайшем будущем и не желая брать на себя дорогие кредиты с фиксированной ставкой.

🔣Процентные ставки по десятилетним стандартным кредитам в Германии выросли с с 0,9% (декабрь 2021) до примерно 2,5% (июнь 2022). В 2023 году ставки достигли уровня около 4-5% годовых, совершенно непривычный для этой страны уровень. Это был самый быстрый рост % ставок с 1980 года.

⚠️При этом существует риск дальнейшего повышения ипотечных ставок в Европе, то есть заемщики, выбирающие ипотеку с плавающей ставкой, имеют некоторые шансы проиграть.

🏦 Одновременно согласно исследованию глобальной инвестиционной группы Allianz стремительное ужесточение условий кредитования и повышение процентных ставок Европейским Центральным Банком (ЕЦБ) оказывают всё большее давление на европейский рынок жилья.

💣 Рынок жилой недвижимости Германии и Франции наиболее уязвим и аналитики Allianz прогнозируют коррекцию цен на жилье до 5% к середине 2024 года, а общая коррекция по их мнению достигнет 15% по сравнению с концом 2021 года.

🔥 Это сдувание пузыря
👀 Подберу на дне
👍 В Сочи лучше (корректируется)

🚬 Илон Маск тут высказался про рынок коммерческой недвижимости.

🛐 Так как у нас в России почему-то почитают бренды Баффета, Маска, Кийосаки и прочих, считаю своим долгом прокомментировать.

💬Маск: «Коммерческая недвижимость теряет свою стоимость, ведь офисы становятся не нужны из-за того, что люди работают из дома».

✍️При этом сам Маск называет удаленку аморальной и требует присутствия сотрудников в офисах своих компаний. Гибридная работа (условно два дня дома, три в офисе) - тот компромисс, который выбрали большинство компаний мира. Сектор офисной недвижимости давно переварил угрозу удаленки и переформатировался, но Маск продолжает крутить эту шарманку-пугалку.

💬Маск: «Во многих городах США коммерческая недвижимость пустует»

✍️Спасибо, Кэп. Должен однако заметить, что тот, кто хоть раз открывал любое СМИ сектора недвижимости в США не мог не увидеть кучу статьей про то, как устаревшие и пустующие здания в центре крупных городов подвергают редевелопменту и превращают в востребованное потребителями жильё. И ещё: пусть Маск попробует арендовать офис во Флориде. Он очень удивиться тому, как там мало пустых офисов. Но в Детройте (штат Мичиган), конечно Маску будут рады.

💬Маск: «Раньше коммерческая недвижимость считалась надёжным активом, но сейчас это не так».

✍️Раньше и доллар считался надёжной валютой, и дефолт США был чем-то труднопредставимым, но сейчас это не так. Глобально недвижимость, приносящая арендный доход как была защитным активом, так и осталась. Защитных активов всего три - наличность, золото и коммерческая недвижимость. Но если арендного дохода нет, то актив не является защитным. Так что ничего не изменилось, просто офисы немного опустели, но не везде и не все.

💬Маск: «Мы еще не увидели настоящего падения комм. недвижимости. Это еще цветочки, всего лишь небольшая деградация портфеля недвижимости».

✍️Проблемы сектора недвижимости не причина, а следствие экономических проблем в США. Правильнее говорить так: «Мы еще не увидели настоящего падения амер.экономики. Это еще цветочки...». На сектор комм. недвижимости сейчас вешают всех собак и стремятся обвинить в крахе малых банков, проблемах в экономике и т.д. Но это не так, это ложь. Крах банков случился не из-за кредитов на недвижимость, а из-за передозировки гос.облигаций на балансах.

🔻Итого: у Маска лучше получается манипулировать рынком криптовалют, чем комментировать рынок коммерческой недвижимости.

🤬 Сенат Испании одобрил закон о запрете на повышение стоимости аренды жилья

А фактически леваки из испанского парламента опять продавили дискриминационные меры по отношению к владельцам сдающейся в аренду жилой недвижимости.

🔑 Начиная с 2024 года, годовое повышение арендной платы будет ограничено 3%. К 2025 году все ежегодные повышения цен будут рассчитываться по специальному индексу, который точно будет ниже инфляции.
🔑 Владельцы более чем пяти объектов (в отличие от предыдущего ограничения в 10 объектов) будут относиться к категории крупных арендодателей.
🔑 Будет создана карта «стрессовых районов», где расходы на аренду и основные товары превышают 30% среднего дохода жителей или где цены на аренду жилья за последние пять лет выросли более чем на 3% в год по сравнению с инфляцией. Фактически, ставка аренды в таких районах будет заморожена.
🔑 Если дома или квартиры остаются пустующими более 2 лет, владельцы будут облагаться повышенным ежегодным налогом на недвижимость (IBI). Надбавка к стандартному налогу может составлять до 150% (в настоящее время — 50%) Это нововведение затронет собственников, которым принадлежит не менее четырех объектов.
🔑 30% фонда в новостройках застройщики обязаны передать под социальное арендное жилье, установлен потолок по ценам на аренду. Если человек, снимающий жилье, не сможет заплатить, то владелец не имеет права его выселить.

🔻Вложения в испанскую недвижимость со стороны иностранных инвесторов уже начали сокращаться. А инвестиции россиян в Испанию просто обрушились - по совокупности причин.

🆙 А ведь совсем недавно, в начале 2022 года спрос на недвижимость в Испании был рекордным, но например, на апрель 2023 он уже сократился на 6%. То ли еще будет.

👀 Ой-ой-ой
👍 Вот нам бы так!
🔥 В Дубайске и Сочах лучше

Недвижимость всегда считалась одним из самых надёжных видов инвестиций.

Квартиры в жилом комплексе «Остров» прекрасно подойдут для выгодного вложения средств. Совсем недавно здесь открылись к продаже квартиры в 6-м корпусе 6-го квартала.

Преимущества «Острова-6» говорят всё сами за себя:

— необычная архитектура с уступчатыми силуэтами геометричных фасадов;
— удобное расположение рядом со станцией метро «Терехово»;
— прямо на территории будет построен детский сад;
— запроектирована двухуровневая подземная автостоянка на 867 парковочных мест, в том числе будут места с возможностью установки зарядок для электромобилей;
— двор посвящён теме воды. В центре появится прогулочный маршрут в виде дождевой аллеи с водной растительностью вдоль дорожек;
— предусмотрена специальная площадка для прогулок с домашними питомцами.

В новом доме представлено 115 лотов: от функциональных студий до просторных пятикомнатных квартир и пентхаусов. Здесь вы точно найдёте то, что вам по душе.

Все новости о строительстве «Острова» можно узнать в официальном Telegram-канале!

#реклама

⚡️До торгов по банкротству не дошло!

🩷 «Инноватор» рынка недвижимости Purplebricks продан конкуренту Strike за £1 (один фунт), включая все долги, конечно.

🤝🏻 Решение о продаже было принято в результате пересмотра стратегии Purplebricks и отсутствия других предложений. В рамках сделки обязательства компании в размере £ 33 млн. перейдут к новому владельцу.

💸 Основанное в 2014 году британское инновационное агентство недвижимости Purplebricks предложило рынку бизнес-модель с фиксированной оплатой за сделку, фактически заняв позицию дискаунтера в недвижимости. Purplebricks развернула масштабную рекламную кампанию, и, конечно, руководство компании утверждало, что компания захватит значительную долю рынка, не только в Британии, но и во всём мире. Уже в 2015 году компания оценивалась в $1 млрд. (£800 млн.)

🔻 Однако, через некоторое время Purplebricks столкнулась с проблемами, связанными с растущей конкуренцией, изменениями в законодательстве и операционными сложностями, которые заставили компанию покинуть рынки Австралии, Канады и США из-за больших убытков. Плавное падение компании продолжалось до марта 2023 года, когда в Purplebricks заявили о намерении продать активы или саму компанию.

ℹ️ Счастливый покупатель «розовых кирпичей», Strike - британская риэлтерская компания, маркетплейс агентских услуг, включая ипотечный брокеридж и страхование. С момента основания в 2019 году компания продала объекты недвижимости на сумму в £2 млрд.

💬 «Самая большая инновация на рынке риэлторских услуг - просто хорошо их оказывать и брать за это рыночную плату. Обычно такие инновации приводят к финансовым успехам» - прокомментировал сделку британский брокер Ленни Вайт из компании Keegan White Ltd.

📑 Инвестиционная группа Allianz выпустила новое издание своего Глобального Пенсионного Отчета

📊 Отчет сформирован на основе актуальных данных по состоянию на март 2023 года. Пенсионный индекс Allianz (API) разработан для комплексной оценки устойчивости пенсионных систем ведущих стран мира. Он состоит из трех суб-индексов и учитывает 40 параметров. Allianz выставляют пенсионным системам разных стран оценки по шкале от 1 до 7, где кол - наилучший результат (его никто не получил).

⭐️ Страной с лучшей пенсионной системой по версии Allianz стала Дания с оценкой 2,2 балла, далее следуют Нидерланды и Швеция, набравшие по 2,6 балла, затем Новая Зеландия – 2,8 балла. У России 3,6 балла, выше, чем у Сингапура, Кипра и Чехии. Норвегия, чей Суверенный фонд благосостояния теряет миллиарды долларов довольствуется 3,3 баллами.

🕳️Самые низкие позиции в рейтинге занимают пенсионные системы Марокко, Ливана и Саудовской Аравии (Эмираты тоже на дне).

🚩Кстати, не так уж и давно это было - я написал статью о проблемах американских и европейских пенсионных фондов, с пор особо ничего не изменилось, разве что седины на висках стало чуть больше.

📊 К сожалению, статистика неумолима - мир стареет, а пенсионные фонды (государственные и негосударственные) большинства стран так и не научились обеспечивать стабильную доходность, превышающую показатели инфляции.

⚠️ Вам будет неприятно об этом читать. Но я вынужден сделать вам больно и напомнить.

💰 Забота о своем личном будущем и о безбедной старости целиком и полностью находится в ваших руках. Не нужно перекладывать эту ответственность на 3-х лиц и «рассчитывать на государство», ведь нет ничего более страшного, чем быть финансово зависимым от государства.

💸 Большинство людей занимается инвестициями, потому что не верит в пенсионную систему, не хочет нищенствовать на старости лет или работать до самой смерти. Инвестирование - единственный доступный и легальный путь к нормальной, обеспеченной пенсии и финансовой независимости. Не теряйте времени - инвестируйте.
❕

😱 Доходность аренды в Москве упала в среднем до 5% годовых

Это данные за 2023 год.

Спрос на аренду в Москве снижается, ставки тоже ползут вниз. Сейчас квартира в столице России приносит собственнику меньше, чем банковский депозит. И это с учётом инфляции, которая также съедает часть дохода. 🤷‍♂️

❓ Как зарабатывать на недвижимости до 37% годовых в долларах (поступления от аренды + прогнозируемый рост стоимости объекта) — можно узнать на канале компании Colife, которая управляет 500+ квартирами в трёх странах – Россия, ОАЭ и Турции.

🔥 Специалисты находят объекты в Дубае по цене квартир в Москве и сдают их за $1500-2000 в месяц.

Например:

Квартира в 15 минутах от пляжа за 17 млн рублей.

А вот кейс с такой же квартирой, которую уже отремонтировали и сдали в аренду за $1500 в месяц.

👉🏼 ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА КАНАЛ, чтобы получать обзоры на инвестиционные объекты, а в закреплённом посте можно скачать топ-10 квартир с самой высокой доходностью.

🎯 Colife управляет жилой недвижимостью с 2018 года. Компания прославилась созданием сети современных коливингов в Москве. Сейчас специалисты расширяют успешный бизнес на зарубежные рынки.

#реклама

☎️Вчера коротко поговорил со своим знакомым, брокером из Нью-Йорка относительно моего поста о Purplebricks. Мы обсудили несколько похожих историй с рынка США и мне показалось интересным отразить некоторые детали этого диалога здесь, на своем канале.

🔍 В свете стремительного развития технологий и цифровых решений рынок недвижимости претерпевал существенные изменения. Компании и предприниматели по всему миру запускали и запускают новые проекты, призванные изменить и осовременить рынок недвижимости. В эти проекты инвестировались огромные суммы денег, но в итоге многие из них принесли убытки.

⚡️ Примерно в 2014 году начался так называемый «цифровой взрыв» в сфере жилой недвижимости: в проекты, связанные с рынком недвижимости был вложен огромный объем венчурного капитала, около $50 млрд., из которых почти $20 млрд. было проинвестировано в 2021 году.

🔢 Недавно опубликованный отчет от исследовательской группы Гарвардского университета выделил несколько главных тенденций, которые формировали отрасль недвижимости начиная с середины 10-х годов.

🚀 Все началось с порталов недвижимости и логически связанных с ними сервисов по поиску недвижимости в период с 2005 по 2015 года. В надежде на прибыль в Zillow, Trulia, Redfin и прочие невыжившие проекты щедро вкладывали деньги крупные частные инвесторы и фонды прямых инвестиций.

🏘️ Следом началась лихорадка iBuying (сокращение от "instant buying" - мгновенная покупка). С 2016 и до 2020 года инвестиции шли на финансирование этого направления бизнеса. Opendoor, Zillow, Redfin и Offerpad получили миллиарды на возделывание нового огорода - определение недооцененных предложений на рынке на основе больших данных и быстрого выкупа такой недвижимости у продавцов по «рыночной цене».

🖼️ Заключительным аккордом стало увлечение инвесторов темой tech-enabled brokerage, то есть технологичных риелторских агентств, то есть гибридов IT-компании, агентств недвижимости и маркетинговых платформ. Самой крупной лошадкой, на которую поставили деньги капиталисты, стала компания Compass - получила $1,5 млрд. от SoftBank, Dragoneer, Founders Fund и других известных фондов венчурного капитала.

🔻Продолжение следует…

Итоги «цифрового взрыва»

💻Порталы работают - увлечение непрофильными бизнесами потрепали их, но рекордный рост рынка недвижимости в 2021 году всё-таки позволил ряду крупных инвесторов выйти из этих проектов.

🏚️iBuying практически мертв, инвесторы потеряли свои деньги. Остался только Opendoor, но они уже чуть ли не мебель распродают и постоянно сокращают сотрудников. Более подробно об окончании вечеринки iBuying можно прочесть здесь.

📉Compass стал очень большим разочарованием для инвесторов. В момент IPO в начале 2021 года Compass оценивался в $7 млрд., сейчас рыночная капитализация компании $1,7 млрд.

💡Парадоксально, но момент, когда инвесторы выписывали очередные чеки в пользу Compass и Opendoor, росли и приносили доход компании, связанные с рынком недвижимости, которые вообще не получали финансирования венчурных фондов или же им доставались только «крошки со стола».

📀 Например, абсолютно виртуальная компания eXp Realty, youtube-феномен Serhant и ряд других брендов.

💸Про eXp Realty я когда-то давно писал отдельный большой текст. По состоянию на первый квартал 2022 компания сгенерировала рекордную выручку в размере $1 млрд., при этом ее валовая прибыль выросла на 56% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года до $83,5 млн., а чистая прибыль выросла на 86% до $8,9 млн. Кроме того, у компании было $130 млн. наличных средств на балансе и отсутствовала задолженность.

🛏🛁❌Bed Bath & Beyond: история гибели гиганта розничной торговли США

🪞Bed Bath & Beyond, одна из крупнейших розничных сетей товаров для дома в США, стала жертвой «смертельной» комбинации изменений в потребительском поведении и конкуренции со стороны онлайн-ритейлеров. Компания не смогла приспособиться к новым условиям рынка и теряла позиции на протяжении последних пяти лет.

🛁 В начале 2000-х Bed Bath & Beyond пользовался огромной популярностью в США, но в последующие годы рынок начал меняться. Потребители стали предпочитать онлайн-шопинг, а бизнес-модель Bed Bath & Beyond не была готова к переменам.

🌐Магазины сети были расположены в крупных торговых центрах, а бизнес-модель построена на проведении офлайн-акций и раздачи скидочных купонов. Онлайн-ритейлеры, такие как Amazon, начали активно конкурировать с Bed Bath & Beyond, предлагая широкий ассортимент товаров и бесплатную доставку. Компания не смогла удержать позиции на рынке и начала закрывать магазины.

📉 Bed Bath & Beyond потеряла значительную часть своей рыночной стоимости в последние годы. Акции компании снизились более чем в 80% с 2015 года. Bed Bath & Beyond подала заявление о банкротстве в минувшие выходные, что стало последним доказательством того, что розничная сеть товаров для дома так и не смогла стать вновь интересной для покупателей и выбраться из-под горы долгов.

📊 История этой розничной сети наглядно демонстрирует, как изменения в потребительском поведении могут оказывать влияние на бизнес-модели розничных сетей. Мы в SimpleEstate продолжаем следить за трендами и влиянием онлайн-торговли на сектор коммерческой недвижимости по всему миру.

🤖 Угроза онлайн: миф или реальность?

🟣 SimpleEstate традиционно оперирует на рынке торговых помещений, сдающихся в аренду крупнейшим продуктовым сетям страны. В последнее время мы получаем большое количество вопросов от наших инвесторов относительно их опасений по поводу роста онлайн-продаж в категории продуктов питания.

🔀 Согласно логике задающих такие вопросы людей, онлайн-продажи продуктов в перспективе способны снизить товарооборот физических магазинов и, как следствие, существенно уменьшить доходность арендодателей, получающих % от оборота в дополнение к фиксированной арендной плате за принадлежащие им помещения.

📺 Посмотрим на отчетность крупнейшего российского ритейлера, оперирующего на рынке электроники, «Группы М.Видео» за 2022 год. Имеющая более 1200 физических магазинов торговая сеть в 2022 году достигла нового показателя общих онлайн-продаж: 67% товаров «М.Видео» продает онлайн.

🍎 А теперь сравним этот впечатляющий и «угрожающий» показатель с отчетностью российской X5 Group за тот же 2022 год. Выручка от онлайн-торговли продуктами питания пока не превышает 4% от общих поступлений от продаж. Важно отметить, что онлайн-продажи X5 Group постепенно растут. Однако мы фиксируем пока всё же незначительное положительное изменение этого показателя относительно общей выручки ритейлеров продуктов питания.

🛍 У роста показателей онлайн-торговли продуктами питания есть ряд объективных проблем. Некоторые продукты питания имеют срок годности, который невозможно проверить онлайн. Особенно это касается овощей и фруктов, а также свежих рыбы и мяса, которые люди традиционно стремятся оценить воочию, потрогать и понюхать. Продукты питания очень сильно отличаются от электроники и мебели - они тяжелые, но недорогие, что требует от торговых сетей налаживания быстрой, эффективной, но на практике достаточно дорогой системы доставки.

🖥 С другой стороны онлайн-торговля и доставка продуктов питания, по нашему мнению, является важным элементом снижения популярности гипермаркетов. Потребители всё чаще заказывают доставку продуктов с длительным сроком хранения (бакалея, напитки, замороженные продукты и полуфабрикаты), предпочитая не тратить выходные дни на поездку в гипермаркеты.

🏪 Одновременно с этим магазины у дома и супермаркеты, на которые ориентируется в своей инвестиционной стратегии SimpleEstate, практически не ощущают негативного влияния онлайн-торговли продуктами.

🔍 Тем не менее мы внимательно отслеживаем показатель онлайн-торговли, считая его одним из важных для оценки перспектив коммерческой недвижимости. Однако уверены, что пока волноваться, в общем-то не о чем, и торговля продуктами питания является наиболее защищенным от «угрозы онлайна» сегментом.