✅Вчера решил посчитать, какая доходность поджидала людей, вложивших в 2019 году деньги в проект DM Tower от KR Properties.

📰Маленькая цитата из рекламной статьи «Мечта инвестора: как коммерческая недвижимость стала самой востребованной на рынке», опубликованной изданием The Bell в марте 2020 года.

«DM Tower обещает 17% — благодаря рассрочке, лизингу и ипотеке от банков-партнеров. При минимальных вложениях 18 млн рублей чистая прибыль составит 16 млн за 5 лет». Увы, это оказалось ложным прогнозом.

🗑Офис 68 м2 в октябре 2019 года можно было купить за 263 000 р.\м2 или в абсолюте за 18 млн.р. В апреле 2023 года DM Tower был сдан в эксплуатацию. Офис площадью 68,5 м2 в 2023 году можно купить за 315 000 р.\м2 или 21,6 млн.р. То есть за 4 года цена на офис в DM Tower выросла всего лишь на 3,6 млн.р.

🧮Я создал финансовую модель, её характеристики удручающие. Обратите внимание - там два листа.
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1O6R8vP9Mu0F_TKiRHTvM_LuUO53uUzhEFb-6FHzSBIg/edit?usp=sharing

🔸IRR 3,2%
🔹Инвестиции 18 млн.
🔸Прибыль 2,45 млн.
🔹ROI 13,6%
🔸NPV (8%) минус 3 млн., т.е. лучше было бы деньги на депозит под 8% положить, а не инвестировать в DM Tower.

❌В KR Properties не выполнили обязательств перед инвесторами сдать бизнес-центр в заявленные на старте проекта сроки и слишком долго строили свой DM Tower...

⚠️Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

✍️Когда я пишу про обязательства я оперирую конкретными документами, касающихся этого долгостроя.

📋В проектной декларации от 11.02.2019 указывается планируемый срок ввода в эксплуатацию - 4-й квартал 2019 года

🏗Разрешение на строительство DM Tower было получено 15 июня 2018 года , а ген. подрядчик «Домстрой Развитие» якобы вышел на площадку 15 мая 2018.

✔️Первое упоминание о DM Tower появилось в статье РБК от 12 сен 2017 и там есть цитата «Строительство DM Tower начнется в четвертом квартале текущего года и будет завершено в конце 2019-го, уточнили в KR Properties».

🔀В общем, между банковским депозитом и проектом KR Properties лучше выбирать депозит. Надёжнее и предсказуемо.

☑️А вот если бы DM Tower сдали хотя бы в 2020 году, то доходность была бы...
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1O6R8vP9Mu0F_TKiRHTvM_LuUO53uUzhEFb-6FHzSBIg/edit?usp=sharing

🔸IRR 13,6% годовых
🔹Инвестиции 18 млн.
🔸Прибыль 2,45 млн.
🔹ROI 13,6%
🔸NPV (8%) плюс 931 869

🥺Но увы.

✈️Бренд подмосковного застройщика «Самолёт» оценивается самим «Самолётом» и их оценщиками из Commonwealth Partnership (до марта 2022 года – Сushman & Wakefield) в ₽40,2 млрд., что выше на 17%, чем в прошлом году. Начинали со «скромных» ₽16.9 млрд. в декабре 2020 года

🎈Лично мне кажется этот показатель искусственно раздутым. Чистый долг «Самолёта» ₽47,5 млрд., а бренд стоит ₽40.2 млрд.

↗️ Ну что такого произошло, что бренд компании так вырос в цене? BigDay с Парфёновым или очереди на автобус в «Пригороде Лесное»? Нет пояснений.

💡Идея: а может «Самолёт» просто вернёт банкам долг в виде своего бренда?

👍 И пусть вернёт!
🔥 Налицо надувание пузыря
👀 Чтоб я так жил

🤖Некий британский портал findеr.соm попросил ChatGPT собрать портфель из 30 акций, следуя ряду принципов инвестирования, заимствованных у ведущих управляющих компаний.

👀В результате за чуть более месяц наблюдения доходность этого ИИ-портфеля опередила показатели топ-10 популярных фондов акций.

«Прощайте, инвестиционные менеджеры!» - написали тут же в соц.сетях.

🙄Ага. Сейчас.

🗓️Чуть более года назад мы с коллегами сделали настоящий проект в сфере ИИ. Он должен был анализировать новостройки на старте продаж и выносить вердикт - инвест или нет. Отчёты нашего ИИ публиковались в этом канале. Особой популярностью они не пользовались, потому что ИИ был скучен и предпочитал таблички с расчетами. Вот дебютный расчет ИИ, впоследствии он был усовершенствован.

✂️Опустим приятный факт, что первый ИИ в инвестициях в недвижимость был создан при моём участии и ещё до того, как это стало ТРЕНДОМ. Сосредоточимся на последствиях эксперимента.

❌Мир недвижимости не изменился с появлением нашего ИИ. Люди по-прежнему слушали прохиндеев и верили в доходность там, где её не было.

🔥И я закрыл проект по причине его непопулярности - он не был нужен инвесторам. Ну и ладно.

❓Зачем ИИ, если есть Барно?

🥺Анонимный телеграм-канал twitter-аккаунт обрушил акции фонда недвижимости Arbor Realty Trust: минус 24%

⛔️Не люблю анонимов. Из-за анонимного послания Пушкин вызвал на дуэль Дантеса и в результате «закатилось солнце русской поэзии». Или вот дедушку моего Макса Цогоева в 30-х годах определили на лесоповал из-за анонимного доноса.

📟14 марта в twitter-аккаунте некой Ningi Research была опубликована ссылка на отчет, посвященный инвестиционному фонду Arbor Realty Trust, основная деятельность которого фокусируется на кредитовании застройщиков многоквартирных жилых домов в США.

«Мы считаем, что Arbor Realty Trust скрыл забалансовый долг, сфальсифицировал доход и вывел в неизвестном направлении сотни миллионов долларов. Мы думаем, что акции упадут на 67%» - твитнули анонимы из Ningi Research.

🫣Дальше начались массовые распродажи акций Arbor Realty Trust. При этом руководство фонда в лице генерального директора Arbor Ивана Кауфмана пыталось вразумить инвесторов: показывали впечатляющие фин.рез. фонда, который сумел использовать повышение ставок по кредитам в США в свою пользу.

📈В частности, чистая прибыль за 1 квартал составила $84,3 млн. по сравнению с $64,1 млн. в первом квартале 2022 года, что превзошло ожидания аналитиков на 41%. Иван Кауфман также утверждал, что за анонимами стоят неизвестные шортисты - биржевые трейдеры, которые зарабатывают на падении акций. В итоге, распродажи прекратились только в начале апреля, а сейчас акции Arbor Realty Trust растут.

😬«В настоящее время мы работаем в обстановке страха, когда инвесторы на взводе из-за любых новостей о бесхозяйственности, мошенничестве или злонамеренности любых компаний финансового сектора», - прокомментировал эту историю инвестор Сэм Ковач.

🌊Состояние рынка сыграло свою роль в распродажах акций Arbor Realty Trust: крах небольших банков, таких как Silicon Valley Bank или First Republic, и даже огромные проблемы таких гигантов, как Credit Suisse вкупе с новостями о дефолтах заёмщиков коммерческой недвижимости порождают нервозность и подозрительность частных инвесторов.

🕵️Агенты Комиссии по ценным бумагам и биржам якобы уже ищут анонимов из Ningi Research.

👀 Дикий Запад
👍 Я бы тоже шортанул
🔥 А что такое шорт?

🇺🇲 Губернатор американского штата Флорида Рон ДеСантис в торжественной обстановке подписал закон о запрете гражданам Китая, России, Ирана, Северной Кореи, Кубы, Венесуэлы и Сирии, которые не являются постоянными жителями США, покупать недвижимость в его штате.

🧾Закон SB 264 запрещает иностранным организациям и должностным лицам из списка семи стран покупать сельхоз. угодья или любую собственность в пределах 10 миль от любого военного объекта, морского порта, аэропорта, электростанции, водоочистного сооружения или любого другого критически важного для инфраструктуры объекта. Закон также запрещает всем, кто связан с китайским правительством или компартией Китая, приобретать недвижимость во Флориде.

📢«Враждебные иностранные государства контролируют сотни тыс. акров важнейших сельхоз. угодий в США, подвергая риску наши запасы продовольствия и интересы нашей национальной безопасности», - заявил сельхоз. комиссар Флориды Уилтон Симпсон - «Ограничение контроля враждебных государств над сельхоз. угодьями Флориды и землями вблизи объектов критической инфраструктуры защищает наш штат и сохраняет нашу экономическую свободу».

😰Участники местного рынка недвижимости весьма настороженно относятся к инициативам ДеСантиса и отмечают, что хотя выходцы из семи стран не занимают большой доли в числе покупателей недвижимости во Флориде, потеря потенциальных клиентов может обернуться и потерями для индустрии.

⚔️На фоне антироссийских и антикитайских выпадов истеблишмента Флориды довольно неожиданно было узнать о том, что компания с российскими корнями Whitewill и россиянином-учредителем О.Торбосовым планирует открыть офис в Майами…🙃С кем вы, mister Torbosoff?

🤑Впрочем, Флорида в последние годы испытывает небывалый подъем: недвижимость штата пользуется спросом с начала пандемии и основной интерес к офисам и особнякам в Майами испытывают американские богачи, покидающие Нью-Йорк, Чикаго и ряд других городов США, перебираясь во Флориду.

🔥 В Дубае уже +36
😢 Флорида - царство Аида
👀 В Сочи лучше

⚠️Интересная тема всплыла недавно в разговоре с одним коллегой. Обсуждали Блиновскую, Митрошину, Хотина и других нарушителей налогового законодательства. И вот какая мысль была озвучена коллегой.

🤝Некоторые риэлторские компании из сферы недвижимости являются фактически партнерством индивидуальных предпринимателей, хотя могут позиционироваться как компания (бренд, соц.сети, сайт и т.д.). У партнеров могут быть прямые договоры с застройщиками, например, ИП Иванов имеет договор с Forma, ИП Петров c Capital Group, а ИП Сидорова - со Sminex (это условные примеры).

🔌Остальные брокеры «компании» прямых договоров с застройщиками не имеют, но если у начинающего брокера Кузнецова пройдет сделка с объектом Sminex, то документы оформляются на ИП Сидорову, которая получает деньги от застройщика, уплачивает в бюджет 6% и далее в какой-то пропорции делится с Кузнецовым.

❓Тут я спросил: «А не дробление ли это?». Мы довольно долго спорили по этому вопросу и пришли к выводу, что при определенном взгляде ситуация может быть похожа на дробление бизнеса. Конечно, чтобы претензии у налоговой появились оборот партнерства брокеров ИП должен превысить пороговое значение по выручке для УСН. Но в 2020-2021 годах рынок был очень живой, поэтому переход за черту мог быть осуществлен.

🚩Вполне допускаю, что описываю частный случай, а вообще на рынке всё работает иначе, я отстал от жизни и т.д. В общем, за сигнал пожалуйста! Обратите внимание на риск.

🔻 В первом квартале 2023 года годовое изменение цен на мировых рынках премиального жилья оказалось отрицательным впервые после 2009 года

📑 Knight Frank (бывшие партнеры российской NF Group) опубликовала отчёт Prime Global Cities Index (PGCI) за первый квартал 2023 года.

📉 Индекс упал на 0,4% за 12 месяцев к концу марта этого года (по сравнению с пиковым ростом в 10,1% в четвёртом квартале 2021). 

🔝 TOP городов с самым значительным ростом цен на премиальное жильё (I кв. 2022 — I кв. 2023):
1️⃣ Дубай, ОАЭ +44,2%
2️⃣ Майами, США +11%
3️⃣ Цюрих, Швейцария +9,4%
4️⃣ Берлин, Германия +5,7%
5️⃣ Сингапур +5,5%

👀 В Дубае жара
👍 Мне по 🥁
🔥 Похоже на сдувание пузыря

🗜Я между прочим спрессовал цикл своих постов о когнитивных искажениях в единый документ, вот он: https://atsogoev.ru/tpost/ifv0pydl11-prosto-o-slozhnom-kognitivnie-iskazheniy

🇮🇱 Иммигрант из Израиля решил открыть в Нью-Йорке коворкинг…

…и теперь уже никто не может однозначно оценить хорошо это или плохо.

💰🔝 Совсем недавно крупнейшая в мире сеть коворкингов WeWork считалась одной из самых успешных в мире и оценивалась в $47 млрд. В 125 городах по всему миру у компании было 837 коворкингов, 12,5 тыс. сотрудников и 466 тыс. клиентов. Но в 2019 г. компания отменила IPO, а основатель компании Адам Нейман лишился должности CEO. Скандалы, интриги, расследования преследуют WeWork и сейчас.

🏢 WeWork начала свой путь с открытия коворкинга в Сохо, Нью-Йорк, с помощью привлечения инвестиций от крупного владельца коммерческой недвижимости в городе Schreiber. Через 4 года компания привлекла новых инвесторов, таких как JP Morgan Chase, Goldman Sachs и Benchmark, и стала лидером растущего рынка коворкингов, управляя к началу 2015 года 51 пространствами в США, Европе и Израиле.

📈 В 2016 году WeWork оценивалась в $10 млрд. Компания запустила проект WeLive для сдачи в субаренду «коливингов» - пространств для коммунального проживания. В 2017 году компания запустила в Нью-Йорке люксовый спортзал Rise by We, а годом позже открыла на Манхэттене частную школу WeGrow для детей от 3-х лет.

🗓 К началу 2019 года WeWork привлекла $12,8 млрд. в 14 раундах финансирования. Одним из первых инвесторов компании стал зять Дональда Трампа Джаред Кушнер, а крупнейшим – японский финансовый конгломерат Softbank. В январе 2019 года SoftBank вложил в сеть еще $2 млрд., что обеспечило WeWork публичную оценку в $47 млрд.

🔻 Однако, WeWork так и не смогла достичь прибыльности. Несмотря на значительный рост выручки, расходы компании росли. В 2016 году компания закрыла год с убытком в $429 млн. при выручке в $436 млн., в 2017 году потеряла $890 млн. при выручке в $886 млн., а в 2018 году – $1,6 млрд. при выручке в $1,8 млрд.

💡 Компания нуждалась в постоянных денежных вливаниях для поддержания своей деятельности, поэтому ее основатель Адам Нейман задумался о проведении IPO. WeWork нуждалась в дополнительных $9 млрд. SoftBank согласился предоставить компании кредит на $6 миллиардов, если она привлечет $3 млрд. на IPO.

📊 29 апреля 2019 года WeWork конфиденциально подала заявку на IPO, а 14 августа 2019 года Комиссия по ценным бумагам и биржам США получила от компании форму S-1. Полный отчет о состоянии компании, готовящейся к публичному размещению, попал в открытый доступ и финансовое состояние WeWork сильно смутило бизнес-общественность. Цифры убытков и выручки вызвали недоумение экспертов и аналитиков:с марта 2018 года по март 2019 года компания теряла $219 тыс. в час каждый день.

📉 SoftBank объявил, что при IPO возьмет на себя роль якорного инвестора, выкупив акции минимум на $750 млн. Но публичную оценку WeWork снизили до $10 - $12 млрд, что означало, что компания оценивалась даже в меньшую сумму, чем привлекла инвестиций за все время своей деятельности. После длительных споров внутри WeWork было объявлено, что IPO откладывается до конца года.

✋🏻 После этого проблемы компании стали возрастать. В СМИ появились заметки о эксцентричности Адама. По мнению ряда изданий, это был расчетливый план по смещению руководства. Терпение SoftBank иссякло, и Адам Нейман лишился своей с должности CEO.

🩻 Пандемия оказала сильное влияние на бизнес WeWork . В августе 2020 года SoftBank согласился предоставить заём в размере $1.1 млрд для улучшения финансового положения компании. За первые три квартала 2020 года компания получила убыток в $2.2 млрд. В сентябре 2020 года компания продала контрольный пакет в своей дочерней компании в Китае за $200 млн.

🗓 В марте 2021 года компания объявила о выходе на биржу через слияние со SPAC BowX Acquisition. Закрытие сделки состоялось в октябре того же года. После слияния капитализация WeWork составила $9 млрд, что практически в пять раз меньше значений 2019 года, когда стоимось сети оценивалась в $47 млрд.

🚩Последние новости о WeWork: за весь 2022 год компания потеряла почти $2,3 млрд., что является улучшением по сравнению с 2021 годом, когда она потеряла около $4,6 млрд. Выручка за 2022 год составила $3,2 млрд. по сравнению с $2,5 млрд. в 2021 году.

😰 В январе 2023 WeWork объявила о сокращении 300 рабочих мест и закрытии 40 филиалов по всему миру. На конец 2022 года консолидированный портфель недвижимости WeWork насчитывал 622 объекта в 34 странах, около 731 000 рабочих мест. Заполняемость коворкингов WeWork составляет около 75%.

🚀 WeWork создала огромный новый рынок гибких офисных пространств и породила множество финансово успешных сетей в разных странах мира. Но именно из-за детища Адама Неймана бизнес, связанный с коворкингами, часто ассоциируется с провалами и потерями сотен миллиардов.

🕯Однако как и в любом другом бизнесе, успех зависит от правильной стратегии, управления и маркетинговых усилий. Существуют сети коворкингов, которые имеют устойчивую бизнес-модель и не сталкиваются с проблемами и убытками. Но к WeWork, это увы, пока не относится.