⚠️Недавно СБЕР и ДOM.PФ выкатили на рынок новые кредитные продукты со ставками от 12%, ПВ 30% и сроком до 25 лет.
🎤 Эксперты начали критиковать инициативу и заявлять,что это никак не повлияет на спрос на коммерческую недвижимость. Ведь «если недвижимость приносит доходность 8-9%, то привлекать кредит под 12% не просто бессмысленно, но и вредно».
⭕️ Вредно, если платежи по кредиту больше арендного потока. А вот если аннуитетные платежи по кредиту меньше, чем арендные поступления, то можно смело брать кредит. Для этого первоначальный взнос должен быть не 30%, а например, 50%
🕳 Поэтому если у заемщика есть свои средства и уверенность в том, что арендные доходы от объекта не изменятся в ближайшие 5-10-15 лет, то кредит полезен для инвестиционного проекта.
👤Просто нужно развивать критическое мышление и переставать на слово доверять всему, что пишут или говорят эксперты или превдоэксперты.
🧮 Нужно шевелить извилинами и всё пересчитывать самостоятельно.
👍 Я это знал / знала 👀 Я не верю, покажи расчеты 😐 Вот теперь точно не возьму кредит
Как начать инвестировать в недвижимость с минимальным капиталом?
1️⃣ Использовать инструменты коллективных инвестиций и покупать недвижимость на фондовом рынке. Например, можно купить паи ЗПИФ, акции проектных компаний через инвестиционные платформы, облигации застройщиков или акции REIT. Покупать можно на бирже или на внебиржевом рынке.
2️⃣ Арендовать помещение на долгий срок или купить право аренды, а затем сдавать его в субаренду дороже. Главное не забывать о возможных рисках: простоях, повышающихся эксплуатационных расходах и о прочем слабо прогнозируемом.
3️⃣ Инвестировать в недвижимость с использованием заемных средств, таких как ипотека или иные формы кредита, чтобы приобрести объект недвижимости с минимальным собственным капиталом. Однако, необходимо тщательно оценить риски, перспективы погашения кредитов, учитывать процентные ставки и условия займа.
4️⃣ Инвестирование в недвижимость совместно с партнерами - объединение своих средств с другими инвесторами, чтобы приобрести объект недвижимости, на который не хватает средств, чтобы купить самостоятельно.
5️⃣ Покупка очень дешевой недвижимости с очень большим потенциалом. Вы можете искать и покупать объекты, которые требуют ремонта или обновления, а затем продать их с прибылью или сдавать в аренду, чтобы получать постоянный доход.
👍Все так начинали 👀А что, так можно было? ⚡️Так были потеряны мои деньги
🇺🇸 Американский по происхождению (созданный на средства американских грантов в 1995 году) «Институт экономики города» выпустил очередной прогноз по рынку жилья в РФ и вот некоторые цитаты оттуда:
1️⃣ «Цены на квартиры в новостройках, выросшие в крупных российских агломерациях за четыре года в среднем на 76%, достигли потолка и стоимость жилья не будет увеличиваться до 2030 года» 2️⃣ «Когда, с одной стороны, доступность жилья низкая, с другой - нет устойчивого роста доходов населения, то перспективы роста цен увеличения в крупнейших агломерациях неочевидны» 3️⃣ «Власти не дадут серьезно обрушиться стройиндустрии, которая вносит свой вклад в рост ВВП, среди мер господдержки они называют выкуп у застройщиков нераспроданных квартир для их дальнейшей передачи в аренду или в лизинг»
Мои комментарии и вопросы: 😠 «Институт экономики города» годами производит прогнозы по рынку, которые не сбываются. Выбор 2030 года непонятен, а почему не до 2040 или 2050 года? В «Институт экономики города» в курсе, что цены на вторичку в Москве немного начали расти в последнее время? 😠 Реальные доходы населения давным-давно оторвались от цен на недвижимость. И это касается практически всех стран мира. В 2020-21 годах цены росли не из-за устойчивого роста доходов населения, а из-за доступной ипотеки. 😠У государства нет денег на выкуп жилья у застройщиков, оно даже льготную ипотеку на вторичку не может профинансировать. Последние крупные сделки ДОМ.РФ по выкупу квартир для создания арендных домов в Москве были заключены в 2020 году, с тех пор тишина. Неужели и об этом «Институт экономики города» не знает?
⁉️Крайний вопрос: на кого «Институт экономики города» работает в этот раз? Кто заплатил за очередной не имеющий никакого отношения к реальности прогноз и кто выгодоприобретатель подобного отчета прямо сейчас?
✍️Я нечасто здесь пишу о своих инвестициях, потому что давно уже понял, что мои личные предпочтения абсолютно никак не коррелируют с интересами большинства моих читателей. Как и раньше, я инвестирую свои денежки в REITs.
👀Но если в предыдущие годы (три года) я был доволен своими результатами, то с февраля 2023 года и по сей день я терплю убытки. Потерял пока относительно немного... но и немало - несколько десятков тысяч долларов. И вроде внутренне готов к потерям, осознаю свой риск-профиль, но когда потерь очень долго не было и вот тебе на... неожиданно и неприятно.
🌊На важном для моих инвестиционных операций рынке, в США, сейчас происходят не самые понятные и логичные события. Я ошибся - принял неверные решения и потерял деньги.
😐 Я пока не сильно расстраиваюсь, но всё же спокойно на ситуацию среагировать не смог. Нынешний период неудач воспринимаю с удивлением и тревогой.
🔜 Как и всегда, выход из накопленного негатива нахожу в позитивных действиях, которые могут вытащить меня из чуждого ментального состояния. Я оптимист, и все эти переживания, сомнения и неуверенность мне не нравятся.
⏺️ Чтобы переключиться попробовал записывать видео-кружочки, вполне себе позитивное действие оказалось.
👐Извините, что коснулся этой темы, но это всё же мой канал, раз в сто лет могу и поделиться чем-то личным... Злоупотреблять не намерен. Всем доброго утра и удачных инвестиций!
🚩27 апреля (в четверг) в 19:00 состоится мероприятие технологичного агентства недвижимости Homeapp: анонс партнерской программы по новостройкам в Азии🤗
📍Мероприятие пройдет в офисе Homeapp на Бауманской: ✅Обзор ключевых условий - как передавать клиентов, суммы, % и сроки получения комиссионного вознаграждения, ✅Конкретные кейсы клиентов - кто уже сколько заработал, ✅Обзор рынка недвижимости Юго-Восточной Азии - что происходит и как заинтересовать этим рынком своих клиентов, ✅Подробный разбор 3-х объектов во Вьетнаме, Камбодже и Таиланде, которые отобрали аналитики Homeapp - с условиями по вознаграждениям.
🔍 Азиатский офис Homeapp отбирает интересные предложения в новостройках Юго-Восточной Азии, делает юридический и инвестиционный анализ. За последние полгода аналитики компании: ✔️Разобрались, как переводить и получать деньги в Россию, ✔️Стали ведущими партнерами крупных застройщиков в разных странах и даже, внезапно, в 1 кв. 2023 продали 4% всех квартир во всех новостройках Сайгона😮; ✔️Повесили в офисе 2.5 метровое «Онлайн окно в Азию»🪟, 24/7 - можно вживую задать вопросы тем, кто отбирает объекты.
🍷+ 🥭А еще будет вино, манго и другие фрукты. Пожалуйста, зарегистрируйтесь по ссылке, чтобы вина и фруктов хватило на всех
📊 Любопытный график попал мне на глаза. Застройщик «Унистрой» (G Group) платит очень мало за проектное финансирование проектов в сфере жилищного строительства. Их средняя фактическая ставка по договорам ПФ колебалась от 0,08% до 0,55% в течение 2022 года.
📈Ставки по действующим в 2022 г. договорам проектного финансирования (эскроу) варьировались от 0,01% и до 14,66%. Средняя фактическая ставка по договорам колебалась от 0,08% до 0,55% в течение года.
🗃️ Для справки: ставка в эскроу-кредитах зависит от соотношения средств, привлеченных от дольщиков, и использованных на строительство объекта: в договорах прописывается формула, как рассчитывается ставка, и оговариваются ее пределы (например, до 0,01% в данном случае, если привлеченные средства значительно превышают выборку по кредиту, и до 14,66% в случае противоположном).
🟡27 апреля в Москве клуб инвесторов в недвижимость «Деньги» проведет очередную встречу, чтобы разобраться как создавать востребованные продукты в загородной и коммерческой недвижимости.
💁 И помогут разобраться в этих вопросах:
➡️ Ренат Батыров, CEO технопарка «Сколково» выступит с темой «Как зарабатывать больше на квадратных метрах» ➡️ Сергей Марков — архитектор, партнёр Бюро А4 расскажет «Как создать загородный эко-поселок с комьюнити предпринимателей» ➡️ Леонид Ворошилов, управляющий активами поделится «Как находить арендные бизнесы с быстрой окупаемостью»
📊 В Москве и Санкт-Петербурге предложений всё ещё в 2-3 раза больше, чем в конце 2021 года, а ставки аренды – ниже прошлогодних уровней. 📊 В других городах предложение квартир в аренду держится на уровне конца 2021 года, а ставки аренды кое-где выросли на 10%.
🎊Ну и конечно в ДОМ.PФ хвастаются своим проектом в сфере арендного жилья - якобы сейчас дома госоператора заполнены на 95%.
📮Мне продолжают сливать информацию о «долговой яме» G Group («Унистрой»). Выясняется, что ведущий застройщик Татарстана и по кредитам на коммерческую недвижимость платит очень мало.
📊 Средняя годовая ставка портфеля в 2022 году сохранялась в пределах от 6,3% до 8,0%.
🟦 36% кредитного портфеля G Group обеспечил банк ВТБ, выдав кредит под залог двух построенных торговых центров.
👀 Чтоб я так жил 🔥 Всё равно дорого 🍓 Это медовая ловушка
☝️Этот вопрос поступил вчера. Очевидно, что спрос на услуги такого человека или таких людей весьма стабилен.
💰 В целом, инвесторы покупают недвижимость, чтобы сохранить свои деньги, спасти их от инфляции и неплохо заработать.
☑️Знаю, что на мой канал подписаны многие профессиональные участники рынка недвижимости, которые уже активно работают или только начинают работать с особой категорией покупателей - инвесторами в недвижимость.
💸 Чтобы успешно продавать недвижимость как инвестиционный продукт, нужно обладать специфическими знаниями и навыками. К сожалению, на самостоятельное постижение премудростей работы с инвестиционнлй недвижимостью может уйти несколько лет.
📚 Но теперь не нужно тратить годы, ведь весьма плодотворно функционирует мой обучающий курс «Советник инвестора», очередной набор которого стартует с 15 мая 2023 года (успеете вернуться с праздников и прийти в себя).
☝️Курс «Советник инвестора» и раньше был абсолютно уникальным, а теперь станет еще больше применим практически, и помимо специфических знаний из мира инвестиций сфокусируется на трёх элементах:
1️⃣ Маркетинг, эффективную систему привлечения клиентов-инвесторов, как продвигать себя и свои услуги.
2️⃣ Продукт, который должен опираться на вашу внутреннюю ценность, специализация, компетенции и опыт.
3️⃣ Продажи. Навыки первичных продаж, основные методы монетизации в работе советника по инвестициям в недвижимость.
📈 Если вы прямо сейчас развиваете ваш проект в сфере недвижимости и у вас есть потребность в привлечении 💸денег я предлагаю вам в течение 20 минут обсудить этот вопрос со мной.
Девелопмент, редевелопмент, коллективные инвестиции, коммерция... да всё, что угодно.
🏗️ После праздников застройщик ЛСР объявит о размещении нового выпуска облигаций.
💰 Объем выпуска ₽5 млрд. 🗓️ Срок обращения 3 года 💸 Выплата купона ежеквартально 💎 Ставка по купону и эффективная доходность пока неизвестны, но в настоящее время эффективная доходность облигаций ЛСР выпуска 001P-07 составляет 11.83%
🐰Кстати, как вам последнее творение ЛСР? Я про дом с зайками в ЖК Зиларт...
⏲️ За несколько часов 10 из 12 слотов были заняты. Я честно говоря думал, что привлекать деньги в свои проекты нужно многим и заполняемость будет 100%, а тут оказывается, что еще осталось два слота в эту пятницу, с 14.20 до 14.40 и с 15.20 до 15.40.
😃Когда мне было 27 лет мне написали из Forbes и предложили войти в рейтинг «Молодых миллионеров».
🔍Уважаемое издание искало людей, которые были долларовыми миллионерами, но которым не было 30 лет. Я в 2007 году $1 млн. не имел, а врать о наличии таких денег (при их отсутствии) тогда было как-то не принято. Вернее врали о наличии миллиона самые отчаянные авантюристы (как и сейчас впрочем).
❌ В общем, я от участия был вынужден отказаться, так как не проходил по критериям.
🆕 Но сейчас всё изменилось. В рейтинг «З0 до 30» от Forbes входят те, кто к 30 годам получил признание в профессиональном сообществе и стал известен на всероссийском или даже глобальном уровне. Миллион $ не нужен, нужны заслуги и влияние в своей сфере.
📚Один из крупнейших операторов рынка инфобизнеса в США, Нью-Йоркский университет, запускает собственный инвестиционный фонд в форме REIT, целью которого станет предоставление студентам, изучающим инвестиции в недвижимость, возможности протестировать инвестиционные идеи в реальной жизни.
💸 Фонд будет инвестировать только в акции REIT, зарегистрированные в США, а также в компании по управлению недвижимостью и в акции застройщиков жилья. Он не будет использовать производные инструменты или привлекать заемные средства, а любой полученный доход будет реинвестирован в фонд. Все функции в REIT будут исполнять студенты, а лидеры отрасли и профессионалы составят консультативный совет.
👨💼Аяз Шабутдинов Скотт Робинсон, профессор Нью-Йоркского университета, комментирует: «Студентам придется провести тщательный анализ и подготовить обоснование инвестиционного решения, прежде чем они получат одобрение на совершение сделки. Они возьмут на себя и принятие этого решения - то, чему невозможно научиться в классе».
🏢 REIT (Real Estate Investment Trust) - это инвестиционный фонд, вкладывающий средства инвесторов в недвижимость и занимающийся управлением этой недвижимостью.
🔥 Идея огонь 👍 Халява, ловись! 👀 Беру академ 😐 А запись будет?
🌆 Кто является крупнейшим владельцем недвижимости в Нью-Йорке? Опять инфобизнес, Columbia University.
🔍 Согласно новому исследованию, проведенному студенческой газетой The Columbia Spectator, Колумбийскому университету принадлежит почти вдвое больше объектов недвижимости, чем считалось ранее.
💵 Через различные организации Колумбийский университет владеет 383 зданиями в Нью-Йорке. По последней оценке портала The Real Deal у Колумбийского университета было 216 зданий, но репортеры из The Columbia Spectator раскопали еще активы.
⏫ Колумбийский университет намного превосходит другие частные университеты города по объему недвижимости в собственности. Согласно публичным отчетам Департамента городского планирования, Нью-Йоркскому университету принадлежит 119 зданий, в то время как университету Фордхэма принадлежит 25 объектов, сообщает the Spectator.
