Артем Цогоев | Недвижимость
13.7K subscribers
3.01K photos
410 videos
238 files
2.98K links
💰 Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость.

🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com

⚠️ НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️

🚩₽€КЛАМА: @vviikkttoory

💸Реклама: telega.in/c/atsogoev

Отвечаю лично: @ArtemTsogoev
Download Telegram
🔥 Существует ли опасность волны дефолтов (невыплат) по кредитам, обеспеченным объектами коммерческой недвижимости, в России в 2023 году?
Anonymous Poll
39%
⚠️Да
43%
Нет
16%
🌊Волна дефолтов уже здесь, просто от нас всё скрывают
2%
✍️ Есть особое мнение, напишу комментарий...
April 4, 2023
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
💵 Он внесёт залог и обязательно выйдет.

UPD. Уже вышел, несмотря на чьи-то 👎 даже залога не потребовалось 👊
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
April 4, 2023
😧Не знал, что меня читает Джо Байден. Наверное, из канала Novostroyman перешёл.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
April 4, 2023
Памятка 2.pdf
156.9 KB
April 5, 2023
April 5, 2023
💼«Эффект знаменателя» ограничивает активность институциональных инвесторов на глобальном рынке недвижимости

☀️В России инвестиции в недвижимость бьют все рекорды за счет сделок с уходящими иностранцами. В Европе и США - инвестиционные заморозки❄️.

🕳«Эффект знаменателя» - это когда стоимость какой-то одной части портфеля уменьшается быстрее, чем стоимость других частей. Институциональные инвесторы, которые обычно не используют заемные средства - пенсионные фонды или суверенные фонды благосостояния - столкнулись с волатильностью на фондовом рынке, в связи с чем их портфели ценных бумаг в значительной степени обесценились. Яркий пример - убыточный Норвежский фонд благосостояния.

📑 Согласно последним данным Global report от Urban Land Institute и PwC, большинство институциональных инвесторов заняло выжидательную позицию и следят за развитием ситуации в мировой экономике.

🏢 Тем не менее «институционалы» по-прежнему декларируют, что их привлекает недвижимость «как инструмент борьбы с инфляцией». Но деньги держат при себе…
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
April 5, 2023
📣Декларирование повышенной доходности за счет возврата НДС - такая же неоднозначная и манипулятивная практика, как и гарантированный доход.

🟣 SimpleEstate, инвестиционную платформу коммерческой недвижимости, где я являюсь членом совета директоров, постоянно сравнивают с другими проектами сферы коллективных инвестиций. В частности, довольно часто нам указывают на то, что некие "другие проекты", наши уважаемые коллеги, декларируют высокую доходность в первый год (как правило больше 20%) за счет механизма возврата НДС из бюджета.

🔏Подробно механизм описан здесь. На всякий случай: SimpleEstate тоже может применять технологию возврата НДС. Но мы крайне осторожны в формулировках и практически не используем это обстоятельство в продвижении своих продуктов.

⚠️Проблема в том, что инвесторы не вполне ясно осознают природу повышенной доходности, появляющейся в первый год инвестиций. Повышенная доходность не является заслугой управляющего активами или инвестиционной платформы. Однако механизм активно используется в качестве маркетингового трюка.

😳 В реальности это всего лишь возврат 20% вложенных инвесторами средств самим инвесторам.

⚙️Например, объект стоит ₽100 млн. - это его официальная оценка. Но при продаже к этой сумме добавляется НДС 20%, итого получается ₽120 млн. После выплаты ликвидности, полученной от возврата, т.е. >₽20 млн. в первый год оценка возвращается на уровень ₽100 млн. И если инвестор решит продать свою долю в объекте - он продаст её исходя из цены ₽100 млн., а не ₽120 млн.

🔃 Возврат НДС по сути - это просто замораживание денег инвесторов в период от покупки объекта за ₽120 млн. вкл. НДС до момента возврата этих самых ₽20 млн. НДС - примерно на 3-3,5 квартала. В сделках, не касающихся коллективных инвестиций чаще всего привлекается короткий кредит для уплаты НДС при покупке, который гасится после возврата НДС. Но в мире коллективных инвестиций НДС оплачивают инвесторы, которым им же эти деньги и возвращают. Вот счастье-то!

Поэтому описывать этот процесс в духе «в первый год доходность >20%»:
🅰️ Финансово безграмотно
🅱️ Манипулятивно по отношению к инвесторам

🔀 Тема возврата НДС и его влияния на доходность инвестиций в первый год совсем даже неочевидна. Возврат НДС, конечно же, нужно применять, если при покупке он был уплачен. Вопрос лишь в том, как это объяснять инвесторам.
April 5, 2023
April 6, 2023
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
April 6, 2023
April 6, 2023
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
April 6, 2023
April 6, 2023
April 6, 2023
April 6, 2023
Вопрос от читателя канала: «По закону ЗПИФы недвижимости должны проводить оценку стоимости активов, в т.ч. недвижимости. Как мне понять насколько она соответствует рынку, если я в этом не разбираюсь? Может ли оценщик сделать выводы, которые навредят мне, как пайщику?»

🚲Начнем с азов! Существует несколько подходов к оценке недвижимости:

1️⃣ Рыночный подход - основывается на сравнении недвижимости с другими объектами в локации и на анализе сделок по продаже или аренде аналогичных объектов недвижимости, расположенных в локации.
2️⃣ Доходный подход - предполагает оценку стоимости недвижимости на основе денежных потоков, которые та приносит.
3️⃣ Затратный подход - определяет стоимость недвижимости на основе затрат, связанных со строительством или реконструкцией. Этот метод может быть применен для оценки новых объектов недвижимости, которые еще не имеют рыночной истории.

Обычно оценщики используют все три метода для оценки недвижимого имущества ЗПИФов, используют веса и спец. коэффициенты для определения наиболее близкой (по их мнению) к рынку оценки стоимости. В итоге выдают некую одну цифру, которую УК ЗПИФ считает рыночной. Важно понимать, что фактическим нанимателем оценщика является УК ЗПИФ, поэтому конфликт интересов присутствует.

💡Для того, чтобы понять насколько оценка «соответствует рынку» необходимо обладать опытом и знаниями. Будучи сотрудником УК ЗПИФ я неоднократно изучал отчеты оценщиков и очень часто находил в них спорные моменты и несоответствия (во всяком случае моим выводам о стоимости того или иного объекта).

Нужно осознавать, что оценка недвижимости - это всегда субъективное мнение эксперта,производящего оценочные работы, и она может зависеть от многочисленных факторов, влияние которых на стоимость недвижимости можно трактовать совершенно по-разному.

🚩Вопреки ложным утверждениям всяких Гальцевых не существует системы оценки, однозначно и на 100% точно позволяющей определять стоимость недвижимости. Самая точная оценка - это сделка, до момента оплаты любые рассуждения о рыночности или нерыночности цены всего лишь теория.

🔻В общем сколько людей, столько и мнений. Ну и конечно, выводы оценщика могут навредить пайщику ЗПИФ. Доброе утро!

📥 Есть вопрос? Задайте @artemtsogoev
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
April 7, 2023
📢 Продолжаю отвечать на вопросы читателей канала: «ЗПИФ или инвестиционная платформа привлекает банковский кредит и закладывает имущество. Создает ли это дополнительные риски для инвестора, наличие кредита это хорошо это или плохо?»

💼Действительно в последнее время в секторе коллективных инвестиций в недвижимость появляется всё больше продуктов, в которых применяется финансовый левередж.

🏛 Иными словами, для достижения целей проекта, который находится внутри ЗПИФ или проектной компании, привлекается банковский кредит. Таким образом активы обременяются.

Хорошо это или плохо? С точки зрения доходности в % это хорошо, ведь финансовый рычаг (левередж) позволяет повысить доходность. Одновременно (как и всегда) с повышением доходности увеличиваются и риски.

Если в реализуемом проекте что-то пойдет «не так», обремененные активы фонда может забрать банк, а инвесторы окажутся с обесцененными паями / акциями. Этот риск понимает и регулятор (ЦБ РФ), поэтому паи ЗПИФ, например, имущество которого обременено кредитами, по закону могут покупать только квалифицированные инвесторы. Акции проектных АО, активы которых заложены в банках, могут покупать неквалифицированные инвесторы через инвестиционные платформы, но на сумму не более 600 т.руб., что лично я расцениваю как заботу регулятора о частном инвесторе без признаков квалификации.

🔻Наличие кредита и банковского залога однако не означает, что все проекты сферы коллективных инвестиций с левереджем опасны и их паи покупать не нужно. Совсем не такой вывод.

🔎 Просто перед покупкой инвестиционного продукта хорошо бы разобраться за счёт чего получается целевая (как правило, повышенная) доходность и как работает проект, в который привлекаются деньги с рынка.

📥 Есть вопрос? Задайте @artemtsogoev
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
April 7, 2023
Почувствуйте себя героем фильма про 20-е годы Америки 🗽

💰 Инвестиционный клуб «Деньги» проводят яркую и незабываемую вечеринку 15 апреля в стиле Гетсби 🪩🍾💃

➡️ Это будет масштабное мероприятие на 300+ гостей с гала-ужином, шоу-программой, пирамидой из шампанского, CandyBar, винным и шоколадным казино🥂

👉🏻 На вечеринке вы не только сможете окунуться в атмосферу фильма «Великий Гэтсби», но и послушать известных спикеров, завести полезные знакомства среди предпринимателей и инвесторов!

📆 15 апреля, 15:00-22:00
📍 Москва, Колиzей Холл, просп. Мира, 109А

👉 Чтобы узнать подробности и стать частью атмосферы 20х годов money-event.com

#нереклама #партнерскийпост
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
April 7, 2023
April 7, 2023
April 9, 2023