🗜️Один из итогов 2022 года - окончательный финансовый крах идеи iBuying, наметившийся ещё в конце 2021 года.

📜Всё началось с крупнейшего американского портала недвижимости Zillow. Будучи самым большим классифайдом недвижимости США, в какой-то момент Zillow научилась почти безошибочно оценивать дома (Zestimates), а затем предложила продавцам быстро выкупать их недвижимость по «рыночной цене» (iBuying).

🏠С 2018 года Zillow быстро покупала дома со скидкой 6-8%, проводила в них небольшой ремонт и выставляла дом на продажу, зарабатывая +10-15%. Но в конце октября 2021 года Zillow заявила, что заканчивает заниматься этой деятельностью, что вызвало обвал акций компании и потерю почти $900 млн.

👀Главный конкурент Zillow в iBuying, Opendoor тогда выстоял, но с тех пор рыночная капитализация этой компании упала с $18 млрд. до... менее $1 млрд. Конкуренты помельче, Redfin и Offerpad понесли меньшие, но ощутимые потери.

😃 Американские риэлторы остались очень довольны тем, как всё обернулось, ведь по задумке потерпевших фиаско руководителей Zillow и Opendoor в конце концов iBuying должен был полностью вытеснить их с рынка.

🇷🇺 В России главным проповедником iBuying до недавнего времени был некто Гальцев (Игумнов).

🤖 Нейросеть, искусственный интеллект, команда учёных дата-сайентистов, и прочее «запредельное» и «высокодоходное» он успел упаковать в ЗПИФ и даже продать частным инвесторам при соучастии youtube-блогера Н.Смирновой. Результат был весьма скромным.

🏁При выходе на IPO ЦИАН анонсировал сервис Home Swap, который должен был позволить клиенту приобрести и переехать в новую квартиру, не дожидаясь продажи старой. В течение периода тестирования ЦИАН намеревался выкупать недвижимость за свой счет, и потратить на это ₽200 млн. О результатах не сообщается, да это и неважно: акции ЦИАНа и так рухнули.

🔌В конце 2021 года в игру вступили действительно серьёзные ребята. ПИК резко занялся своей платформой «Кварта», а «Сбер» - своим «Домкликом» в части срочного выкупа и последующей продажи квартир.

☎️После регистрации на «Домклик» (Сбер) о продаже квартиры продавцу поступал звонок от «Сбера» с предложением выкупить её прямо сейчас по цене на 10% ниже номинала. Ну а рекламой «Кварты» («ПИК-брокер») были тогда завалены все соц.сети.

🗄️Сейчас в каталоге «Кварты» /«ПИК-брокер» 48 квартир и это не выглядит успешным бизнесом. На сайте также нет никаких предложений о «быстрой покупке квартир». У «Домклик» такая же история - никаких следов iBuying я лично не нашёл.

🤥Гальцев уехал в Дубай, чтобы делать иксы на коллективных покупках недвижимости у индийских застройщиков, а тема iBuying окончательно проклята и забыта по обе стороны океана.

☝️Напоминаю, что премьер Великобритании Тереза Мэй Лиз Трасс ушла в отставку после того, как фунт стерлингов падал примерно на 17% в течение 2022 года. У нас о планах девальвации рубля можно заявить «в рабочем порядке».

🔺Прошу прощения, перепутал Лиз Трасс и Терезу Мэй: обе обрушили фунт стерлингов и удалились.

🔻И ещё один итог 2022 года: количество финансово грамотных людей растёт, но качество инвестиционных решений не улучшается.

📚Всё-таки обилие информации по инвестициям вокруг зашкаливает (телеграм, youtube-, книги, курсы), поэтому хотя бы базовые понятия (диверсификация, управление портфелем, риски и т.д.) людям сейчас знакомы.

❓Это как-то уберегло их от неправильных инвестиционных решений в 2022 году? Увы, нет.

🪨Потому что лучше всего доверить инвестиционное решение кому-то, переложить ответственность, дать себя убедить, спросить совета «эксперта». Всё, лишь бы не думать своей головой. И что в результате?

💬А вот что, цитата из разговора с одним инвестором:

⏪ Они когда мне продавали..., были очень убедительны, все мои возражения побороли, просто молодцы, ребята!... Сейчас я сижу в убытках (наверное, надо бы посчитать), а они сказали, что рынок изменился, конъюнктура сложная и «кто же знал» ⏩

📥Скачал на прошедших выходных кучу аналитики: каждая уважающая себя инвестиционная контора, банк или исследовательская компания выпустила свой отчет-прогноз о 2023 годе. Я уже многое просмотрел.

🏷️Пересказывать ничего конкретного не буду, выражу общее впечатление: слишком логичные и мягкие прогнозы. Но жизнь 2022 года оказалась нелогичной и жестокой.

🔮У меня лично прогнозы на 2023 год посмелее и пострашнее. Идёт большая игра за передел мира, паны активно дерутся и у холопов уже трещат чубы.

❌Но большинство людей находится во власти когнитивных искажений, то есть систематических ошибок в мышлении или шаблонных отклонений. Увы, Аннушка уже разлила масло...

📜Я пока думаю, как оформить свой прогноз на 2023 год. Возможно, он спасёт многих людей в прямом и переносном смысле.

✍️В один / несколько постов, или статью точно не уложусь, это не коррекция рынка недвижимости в Москве, а кое-что намного более серьёзное.

☝️Кстати, вот прогноз ВВП России (GDP) от ведущих мировых аналитиков.

🔋ВВП (валовой внутренний продукт) — рыночная стоимость всех произведенных в стране товаров и услуг для конечного использования, то есть для потребления.
ВВП нужен для того, чтобы понимать, хорошо ли работает экономика государства: если валовой внутренний продукт растет — страна развивается, а если падает...

🏛️ В октябре Банк России представил среднесрочный прогноз, согласно которому ВВП России сократится в 2022 году на 3–3,5%. В 2023 году снижение может составить от 1 до 4%. Такой большой диапазон связан с высокой неопределенностью.

📢 У GloraX сейчас действует акция в Aura Белорусская: дают честные скидки 35%. Пора покупать?

🏢 Напомню, что Aura Белорусская - строящийся проект премиальных апартаментов, в популярном Белорусском деловом районе и ЦАО.

🏗 Сейчас построено 4 этажа из 21-го. Продано 22 лота из 183, из акционного пула в 35% - 2 лота.

🛋 Апартаменты покупают в том числе для того, чтобы сдавать в долгосрочную / среднесрочную / краткосрочную аренду.

🔢 Посчитаем на примере лота 35.5 м2 (студия) из акционного пула. Старая цена ₽25,7 млн., новая цена (-35%) ₽16,7 млн. или ₽470 т./м2. Все апартаменты сдаются с white box, ключи: 1 кв. 2025.

🧮 Специально по случаю небывалых скидок от GloraX сделал короткую финмодель, посмотреть можно здесь.

🔻Выводы: можно покупать, инвестиция способна принести 5,2% годовых на горизонте 10 лет.

📍 Весь пул дисконтированных лотов есть на сайте проекта: https://clck.ru/3398Wy

#реклама

🎤Сегодня в 19.00 начинаю последнее занятие последнего (5-го) потока курса «Инвестиции на все времена», созданного специально для частных инвесторов.

❌ Я его закрыл навсегда.

🖼️ Не буду публиковать здесь благодарности и хвалебные отзывы, это уже не нужно.

🗜️Подвожу итоги: с марта 2022 по декабрь 2022 курс прошли >240 человек. Мне сложно объективно судить, но знания, которые давались в рамках курса были полезными и применимыми.

👀А недавно в комментариях к одному посту на чужом канале я прочитал сообщение некоего хейтера Олега: «Весь табор на одно лицо, не вижу разницы между блиновской и цогоевым». Я считаю это лучший отзыв о моей деятельности в сфере онлайн-образования в целом и о моём курсе для индивидуальных инвесторов в частности от человека который его никогда не проходил и никогда не пройдет.

📶 Какие мировые тренды утверждались в 2022 году? Нас с вами, я уверен, прежде всего интересуют тренды в сфере инвестирования.

🪨Устойчивые тренды:

1️⃣ Жилая недвижимость. Тема BTR в топе мировых инвесторов в недвижимость по всему миру с 2020-го года и не думает уходить на второй план. В США и Европе бум строительства арендного жилья, заполняемость тоже ок.
2️⃣ Индустриальная и складская недвижимость, self-storage - остаётся самым устойчивым сектором рынка, в который инвесторы бросают деньги как в топку и не думают останавливаться
3️⃣Коммерческая недвижимость с одним арендатором (супермаркеты, рестораны, автозаправки, непродовольственные магазины и аптеки), «пауэр-центры» (небольшие ТЦ с двумя-тремя сильными якорями) - безусловный хит семейных офисов и состоятельных частных инвесторов
4️⃣ Студенческое жилье, жилье для пожилых людей

🚀Развивающиеся тренды:

🔹Недвижимость для здравоохранения и благополучия (well-being)
🔹Недвижимость для цепочек поставок (склады последней мили, dark storы, dark kitchen и т.д.)
🔹Недвижимость для технологий (дата-центры, вышки сотовой связи и т.д.)

🪟 Тренд на нишевые инвестиции в:

🔸Трейлерные парки - хит этого года у средних инвесторов.
🔸Детские центры раннего развития - растущий сектор в США и Европе, который нуждается в недвижимости, её-то и скупают инвесторы.
🔸Недвижимость для ветеринаров - инвесторы создают целые портфели недвижимости, обременённые договорами аренды с ветеринарными клиниками.
🔸Автомойки - в основном популярны в США.

❓Что станет трендом в 2023? Скоро узнаем.

🚨В 2022 году Россия и мир столкнулись как с новыми, так и со старыми вызовами, поэтому «неопределенность» стала ключевым словом для инвесторов.

🛑Неопределенность в отношении экономических перспектив, неопределенность в отношении того, сколько раз и до какого уровня ЦБ РФ повысит/понизит ключевую ставку, неопределенность в отношении того, когда в Европу может вернуться мир, неопределенность в отношении энергетических рынков, неопределенность в отношении истинной стоимости активов, неопределенность в отношении COVID, и т.д. и т.п.

🔀До сих пор не совсем ясно, столкнемся ли мы с рецессией мировой экономики в 2023 году и насколько серьезной она может быть. Скорее всего столкнёмся.

⚡Наиболее острая фаза неопределенности в России выпала на март и октябрь 2022 года, хотя события на протяжении всего года подходили под определение «черных лебедей»:
🔸 СВО
🔸 Очередные пакеты санкций и ответная «заморозка» активов нерезидентов
🔸Обвал на российском фондовом рынке и волатильность на валютном
🔸 Блокировка зарубежных ценных бумаг, принадлежащих российским инвесторам
🔸 Побег иностранных компаний из России
🔸 Частичная мобилизация
🔸 Выезд из страны сотен тысяч россиян
🔸 Нефтяные и газовые «потолки»
🔸 Внутренние и внешние ограничения на вывоз капитала из России (на ввоз в Россию аналогично)

🪨При этом российская экономика оказалась весьма устойчивой и события 2022 года не привели ни к турецкой инфляции, ни к резкому росту безработицы, ни к резкому падению курса рубля.

🏢 В то же время российская отрасль недвижимости столкнулась с рядом локальных вызовов. Девелопмент жилой недвижимости был локомотивом развития рынка в последние годы, миллионы людей работают в отрасли (и смежных отраслях). Влияние замедления рынка жилья и коррекции цен, модификации ипотеки и давления ЦБ на симбиоз банков и застройщиков пока также является зоной неопределенности.

🚪Уход иностранных компаний и волатильность политической и экономической ситуации привел к неопределенности в секторе коммерческой недвижимости, и как следствие, к общему замедлению крупных инвестиционных сделок практически во всех сегментах коммерческой недвижимости.

👛Частным инвесторам в недвижимость приходилось адаптироваться и строить личную стратегию с учётом динамично меняющихся обстоятельств, выбирая по сути из трёх направлений:
🔹 Защитные активы
🔹 Краткосрочные спекуляции
🔹 Зарубежная недвижимость

🔻Итого: неопределенность останется явной определенностью в 2023 году. Способность собирать и анализировать информацию, адаптация и открытость к изменениям (даже негативным) станут основными навыками инвесторов в наступающем году.

⌚👑🎁 В продолжение темы инвестиций в Rolex: коллеги из Arendator.ru выпустили забавную статью, сравнив стоимость товаров из московского ЦУМа и коммерческой недвижимости (стрит-ритейл, офисы, помещение в ТЦ) в Москве и Подмосковье.

🗓️ В прошлом году пророчески пошутил...

🕯️Не забываем заучивать слова, обязательно будем хором петь.

⏳Пора подводить итоги и мне лично, постараюсь уложиться в две части.

☝🏻Первая часть будет по поводу этого канала (динамика его развития в 2022 году - в золотой рамочке).

🔻Итоги:
1️⃣ Число подписчиков выросло на 35%, это не сравнится с ростом в 2021 году (икс3), но я системно всё же не занимался вопросом продвижения канала, а на его рекламу не потратил ни одного рубля.
2️⃣ Контент: удалось создать несколько десятков осмысленных текстов, за которые как минимум не стыдно. Но в целом я собой недоволен, можно было писать намного лучше, анализировать глубже и вести канал более качественно.
3️⃣ ER (отношение количества просмотров поста к количеству подписчиков) к сожалению, не повышался. Но и не падал, тоже хорошо.
4️⃣ Рекламные доходы. Грех жаловаться: благодарю всех рекламодателей за мою мотивацию (а читателей канала призываю к терпению). Благодарю мою коллегу @ireneadmin за помощь и поддержку в этом направлении.

📋Планы:
🔹 Не ограничиваться только текстом, проводить видео-вебинары, увеличить аналитическое покрытие (больше писать о зарубежной недвижимости)
🔹 Приглашать других людей писать на канале гостевые посты. Пользуясь случаем, приглашаю!
🔹 Помягче отвечать в комментариях, подобрее быть.

📲 Я убеждён, что хороший телеграм-канал - это в том числе канал живой, с реальными комментариями реальных людей. Поэтому традиционно благодарю комментаторов!

🤗 Ну и, конечно, всех читателей благодарю, что были с каналом @atsogoev в этом году.

📺 По хорошо складывающейся традиции каждый год, в конце декабря выходит интервью со мной на youtube-канале Smarent.

👀 Посмотреть можно здесь: https://youtu.be/UEYI0U5v9-w

✍️Ну и второй подводящий мои личные итоги пост.

🗓 В этом году были большие перемены во всём:

1️⃣ Перестал работать в Тринфико. Я был инвестиционным директором этой компании последние 5 лет, а общий мой стаж там составляет более 7 лет.

2️⃣ Вошёл в Совет Директоров SimpleEstate, инвестиционной платформы, развивающей коллективные инвестиции в недвижимость. Чем очень доволен.

3️⃣ Уехал в Санкт-Петербург на три месяца, познакомился с многими замечательными жителями этого города и с самим городом (мечтаю вернуться следующим летом).

4️⃣ Запустил онлайн-курсы, связанные с темой инвестиций в недвижимость. Закрыл один из курсов навсегда.

5️⃣ Не удалось масштабировать бизнес atsogoev.ru/finmodul, выручка упала на ~20% по отношению к 2021. Но могло быть и хуже, зато мы делали проекты на Кипре, в Дубае и в Израиле, помимо России.

6️⃣ Удалось успеть везде, где это было остро необходимо.

7️⃣ Есть большой стратегический план на 2023 год, нужно будет много работать «на перспективу».

8️⃣ Отметили 10 лет отношений, 9 лет совместной жизни и 8 лет официального брака с женой.

🤗Очень благодарен людям, которым нравится то, что я делаю, пишу или говорю. Этим вы вдохновляете и поддерживаете меня.

🌲Всем в новом году желаю удачи в жизни и в инвестициях. Побольше общаться с позитивными людьми, зарабатывать много, ещё больше денег.

🙂 Со своей стороны обещаю обеспечить вас полезным инструментарием, чтобы инвестировать эти деньги с приемлемым соотношением риска и доходности!

💸 Не прощаюсь, я ещё тут.