😃 Ожидание 2022: дальнейший рост цен на новостройки, хорошие темпы продаж, высокий спрос

😱Реальность 2022: стагнация цен, падение спроса и темпов продаж, большие скидки от застройщиков.

🏗️И даже более того - уже есть случаи ценового «демпинга» застройщиков, когда новые объемы квартир де-факто выводятся в продажу дешевле, чем в начале 2022-2021 году.

💉Очевидно, что выросший на ипотечных стероидах рынок жилой недвижимости в какой-то момент времени мог начать корректироваться. Геополитические события февраля и сентября 2022 в России года существенно ускорили процессы изменения рынка.

🚜Под каток негативных изменений попало довольно много людей, у многих из них ипотека (часто не одна).

🖼️ Но это только часть картины - всё ещё есть успешные истории, когда инвесторам-спекулянтам удалось выйти из новостроек (в Москве и Санкт-Петербурге во всяком случае) с прибылью. При этом не всегда возможно точно понять - это было везение или хороший расчет!

❓Самый дискуссионный вопрос большой части инвесторов в новостройки звучит так: продавать сейчас с убытком или сидеть в активе 2-3-4-5! лет, в надежде получить прибыль.

💡Для всех, кто думает о том, чтобы получить квартиру после сдачи ГК, сделать там ремонт и дождаться лучших времён для перепродажи:

🔹Удивительно, но в Москве, например, отмечается слабая динамика арендных ставок на жильё, то есть время идёт, а стоимость аренды квартир практически не повышается (на 1-2% в год де-факто)

🔹Постоянные российские политэкономические встряски негативно влияют на стоимость аренды и вакантность жилья. Нужно учитывать возможность простоя, съезда арендаторов, затрат на брокеридж и т.д.

🔹За последние 10 лет было построено очень большое количество новых жилых домов и апартаментов, то есть рынок стал более конкурентным и сложным.

❗Впрочем, я совсем даже не утверждаю, что сдать нельзя, нужно просто трезво оценивать текущие реалии рынка аренды.

🔥Как по часам! Приглашаем Вас на новые осенние выставки-конференции MIPIF «Недвижимость за рубежом премиум и бизнес-класса».

✔Forbes - генеральный партнёр выставок
⠀
📍23-24 ноября в Санкт-Петербурге, отель Коринтия 5*. Получить приглашение
⠀
📍26-27 ноября в Москве, Marriott Royal Aurora. Получить приглашение
⠀
На выставке будут представлены агентства и застройщики из Турции, Дубая, Кипра, Франции, Испании, Португалии, Черногории и других стран.
⠀
⭐Жемчужина любой выставки MIPIF - Деловая программа. О чём будут говорить эксперты:
⠀
✅Как получить Золотую визу Португалии сегодня, а паспорт уже через 5 лет
⠀
✅ВНЖ, Золотые визы и гражданство - что изменилось за последние 6 месяцев
⠀
✅Как получить паспорт Турции и не переплатить

✅Как собрать инвестиционный портфель из дубайской недвижимости

✅Можно, только осторожно! Гид по переезду и покупке недвижимости в странах Евросоюза
⠀
🌀и многое другое!

💡Больше полезной информации о зарубежной недвижимости — в нашем телеграм-канале MIPIF
⠀
До встречи на выставках!

⚽Между прочим, в Катаре сейчас идёт ЧМ по футболу. Для его проведения власти страны потратили более $300 млрд., в том числе построили новый город Лусаил и обновили инфраструктуру столицы страны Дохи (примыкает к Лусаилу).

🏗️Лусаил по плану катарских властей станет «новым городом с особым сообществом людей», в нем смогут жить ~450 тыс.человек. Я не знаю, какие в Катаре СНИПы, но если умножить 450.000 на 18м2 (нормы в РФ), то получится, что площадь Лусаила составит более 8 млн.м2 жилой недвижимости. Но ЧМ закончится, а почтипустой Лусаил останется.

🏝️🛢️Всё арабские страны сейчас наполнены деньгами из-за очень дорогой нефти. Саудовская Аравия, Оман, Катар смотрят на успехи ОАЭ и в особенности Дубая в диверсификации экономики и, я предполагаю, желают повторить (опыт слезания с нефтяной иглы).

🇶🇦 Из ~3 млн. жителей Катара ~80% это рабочие из Бангладеш и Пакистана, занятые на стройках. Очевидно, что Лусаил строится не для них.

📣Скорее всего во время и после окончания чемпионата нас ждёт небывалая рекламная кампания Катара, целью которой станет продажа построенной к ЧМ недвижимости иностранцам, в том числе россиянам. То есть если сейчас меня всё время спрашивают что я думаю о рынке Дубая, то скоро начнут активно задавать вопросы по Катару.

💡Хорошо помню Сочи через год после Олимпиады - очень мало людей и относительно недорогая недвижимость. Например, 52 м2 с отделкой в «Имеретинском» на первой линии в 2015 году можно было купить за ₽7 млн. Сейчас там толпы круглый год и цены раза в четыре выше, но это наш внутренний феномен (аномалия).

⚖️В случае Катара я не уверен, что цены будут расти, скорее они могут начать снижаться. Особенно, если рекламная кампания не будет иметь ожидаемого эффекта. В настоящее время предложения в Лусаиле начинаются от $2500-3000/м2. Аналитики по рынку практически нет, но это и объяснимо - страна небольшая, активно строится, офисов международных консультантов, выпускающих аналитику конкретно по Катару (не по странам MENA) нет и т.д.

🔬И всё-таки мне кажется, что за рынком Катара стоит понаблюдать. Большое предложение при относительно малом спросе создаёт возможности зайти дёшево. Конечно, если есть понимание как и когда можно будет выйти подороже...

⚠️ Спекулятивные инвестиции это очень сложно. Не является рекламой и инвестиционной рекомендацией.

⏪ Стройотрасль — это миллионы рабочих мест. Позиция Минфина и других ведомств по этой теме, безусловно, достойна внимания, но считаю, что льготную ипотеку отменять с января не станут. Все эти разговоры только подогревают интерес к новостройкам у тех потенциальных покупателей, кто колеблется и думает, какое решение им сейчас принимать ⏩

⚡️29 ноября пройдет Ежегодная конференция по коммерческой недвижимости Cian CRE.Conf, организованная компанией ЦИАН

📊 Эксперты ЦИАН, NF Group (ex. Knight Frank), CORE.XP (ex. CBRE), ДОМ.РФ расскажут что происходит с офисами, складами, торговыми центрами и чего ждать инвестору в 2023 году.

🟣 За секцию стрит-ритейла отвечает SimpleEstate
Никита Корниенко расскажет: Что происходит на рынке, как выбрать объект стрит-ритейла, сколько можно заработать и какие подводные камни ждут частных инвесторов.

❗️Участие бесплатное (офлайн и онлайн)
🔗Узнать подробности и зарегистрироваться можно по ссылке

📱Отраслевые каналы сегодня вспомнили про проект GloraX Аура Белорусская. Застройщик неожиданно решил сделать скидки аж до 35%.

🤖 Наш ныне пребывающий в отпуске Искусственный Интеллект посчитал эффективность инвестиций в этот проект ещё 1 февраля 2022 года и... у него получился глубокий убыток. То есть уже тогда было ясно, что проект сильно переоценили на старте.

💰 Тем не менее, там шли продажи. Так эксперт О.Торбосов писал, что в апреле 2022 его компания продала три апартамента в Aura на ₽171млн. А в январе 2022 один, но за ₽37 млн. Впрочем, О.Торбосов изначально, ещё в декабре 2021, не настаивал на том, что Aura это проект для инвесторов.

💬 В золотой рамочке приведено также мнение о проекте эксперта А.Кузина от 24 июня 2022. Оно несколько отличается от мнения ИИ и ОТ. Очевидно, это мнение основано на обширном опыте цитируемого эксперта в инвестиционных сделках с новостройками (#ирония).

🤖В отличие от ИИ - наш только считать может, ни одной сделки не сделал, позорный теоретик.

🧮 Расчеты нашего ИИ от 01.02.2022.

🔍И опять про ретроспективу! Год назад в ноябре 2022 произошло эпичное первичное размещение акций ЦИАН.

🔮Если вспомнить то время, то тогда из всех утюгов инвесторов призывали участвовать в этом мероприятии. Я же внимательно почитал их меморандум и сделал честный обзор на это IPO.

✅Лично знаю нескольких людей, купивших в тот момент бумаги ЦИАНа. И я точно знаю - они читали тот мой текст прежде чем принять инвестиционное решение.

👀Что имеем с гуся на сегодняшний день? Убыток, грандиозный убыток - более чем в 2.5 раза упали акции этого классифайда недвижимости.

✅ Причина, по которой люди инвестировали в ЦИАН очень проста и связана с основной проблемой современного мира - дефицитом информации при её абсолютной доступности.

💰 Если уж так хотелось инвестировать в листинги или медиа, связанные с недвижимостью, можно было бы легко найти целых восемь альтернатив акциям ЦИАН.

📰 Все эти компании давно прошли этап IPO и стали тем самым «стабилизированным активом».

1️⃣ Rightmove
Ведущий британский портал-листинг жилой недвижимости.

2️⃣ Scout24
Ведущий немецкий портал-листинг жилой недвижимости.

3️⃣ Onthemarket
Английский портал-листинг жилой недвижимости, конкурент Rightmove

4️⃣ REA
Австралийская компания, управляющая порталами недвижимости в Австралии и Азии

5️⃣ CoStar
Американская медиа-компания с фокусом на коммерческой недвижимости.

6️⃣ Adevinta
Холдинговая компания, управляющая классифайдами в разных нишах, в том числе недвижимости (испанский сервис Fotocasa и другие).

7️⃣ News Corp
Крупнейшая мировая медиа-империя в состав которой входит в том числе портал-листинг Realtor.com. Здесь альтернатива немного натянута, но всё же.

8️⃣ Zillow
Хорошо падал в конце 2021 года крупнейший американский портал-листинг жилой недвижимости (котировки которого рушились из-за iBuying).

⚠️ И всё же инвесторы выбрали ЦИАН! Необъяснимо, но факт.

⚠️ Не является инвестиционной рекомендацией. Большинство акций из списка доступны только квалифицированным инвесторам. В течение прошедшего года акции приведенных в посте компаний показывали разную динамику стоимости, приносили инвесторам как доходы, так и убытки.