✅ На 2-й поток моего бесплатного курса записалось ~ 3️⃣0️⃣0️⃣ человек. Благодарю за доверие!

🏁 Стартуем прямо сегодня в 10.00 по МСК.

☑️ Пропустили анонс?
Регистрируйтесь: atsogoev.ru/free

❗️Дорогие друзья, делимся с вами важными новостями о будущем компании Knight Frank Russia. ⁣⁣⠀
Подробнее — в видеообращении управляющего партнера Алексея Новикова. ⁣⁣⠀
⁣⁣⠀
Спойлер: мы продолжаем работать и оказывать нашим клиентам полный перечень услуг, но кое-что изменится. ⁣⁣

☝🏻Про нейминг

🔴 Cushman &Wakefield 🔜 Commonwealth Partnership
🟥 JLL 🔜 IBC Real Estate
🟦 Collers 🔜 Nikoliers
🟩 CBRE 🔜 Core.XP
♦️Knight Frank 🔜 NF Group

🌪В волатильные времена живём.

🪨 Но есть в России один консалтинговый бренд, который стабилен и не меняет названия уже 4 года:

⚫️ Finmodul

🌐 Делаем финансовые модели для проектов в сфере недвижимости по всему миру и определяем лучшее и наиболее эффективное использование зданий и земельных участков на качественном уровне бывших международных консультантов, но значительно дешевле.

🔻Обращайтесь: atsogoev.ru/finmodul

🗞️Новость от PARUS AM: 27 октября открываются торги на Мосбирже по фонду «ПАРУС-Нордвей» (базовый актив - складской комплекс Nordway в Санкт-Петербурге)

💸На вложенную тысячу руб. обещают за год насыпать 101 руб.🪙 Вполне неплохо по нынешним временам...

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

📱Получаю обратную связь от людей, проходящих сейчас мой бесплатный курс - я задал группе несколько вопросов о том зачем им инвестиции в недвижимость.

✍🏻 У большинства всего два мотива: желание получать рентный доход от недвижимости («пассивный») и защитить деньги от обесценения (инфляции).

💸 Инвестиции это не только путь к свободе и независимости, но и «покупка» уверенности в завтрашнем дне, своём и своих близких.

🪨 Во всяком случае, чуть больших степеней свободы, чуть большей успокоенности и уверенности в себе, в своем будущем.

🔍И конечно, инвестиции это работа, ежедневная и довольно трудная. Потому что свобода и спокойная жизнь просто так не достаются.

🔻Что думаете об этом?

🎧 Заметили наступление гнетущего затишья?

☝🏻Сейчас во многих сферах, в том числе связанных с недвижимостью, наступил период тревожной неопределенности.

🗞️Большинство профильных СМИ похоже выбрали позицию освещения реальности с позиции как будто бы ничего не произошло. Всё те же «шуршат документами», «получен ГПЗУ», «отвалился потолок» и «некрасивые МОПы».

🌪️Между тем произошли и происходят события, которые могут сильно повлиять на рынок недвижимости. Но насколько глубоким окажется влияние не знают даже аланские маги.

👓Пока все дружно наблюдаем за эффектом от мобилизации и готовимся к чему-то...

📊 Давайте проголосуем к чему мы готовимся! Итак, продолжите фразу: «скоро будет...»
🔥 лучше
🤯 хуже

Лично я оптимист: 🔥

📚Немного теории специально для слушателей моего бесплатного курса «Инвестиции в недвижимость»

🔗 Реализация инвестиционного проекта, даже самого небольшого и локального, является научно исследованной и обоснованной темой.

☝🏻На иллюстрации выше расписаны все фазы проекта, а в пояснительной документации максимально подробно расписана каждая фаза.

📶 В частности, прединвестиционная стадия состоит из цепи последовательных мероприятий:

1️⃣ Формирование инвестиционной концепции
2️⃣ SWOT-анализ
3️⃣ Анализ и оценка конкурентной среды, маркетинговое обоснование
4️⃣ Финансовое моделирование, расчеты по проекту
5️⃣ Due diligence (юридический, финансовый, специальный).

🔻Для успешной реализации инвестпроекта сильно желательно эту последовательность соблюдать. Т.е. не нужно начинать пункт 5️⃣, без прохождения пунктов 1️⃣➖4️⃣.

⚠️⚠️⚠️Критически важно соблюдать технологию работы с инвестиционным проектам⚠️⚠️⚠️

💰Даже если вы решили купить студию-апартаменты у застройщика с целью сдачи в аренду! Даже если вы решили купить пай ЗПИФ! При любых суммах инвестиций, в любой ситуации.

🔥Не нужно ничего выдумывать, просто следуйте инструкции (разработано Мировым банком, как рекомендация к реализации инвестиционных проектов)

Купить недвижимость в Дубае. Резиденство ОАЭ. Нет налогов. Источники дохода не проверяются. Первый взнос всего 5 %!

Подробнее: mre6.ru

🟣 Основатель и генеральный директор инвестиционной платформы SimpleEstate Никита Корниенко поговорил с известным скептиком рынка недвижимости, инвестбанкиром Евгением Коганом и попытался завербовать Евгения Борисовича в поклонники готового арендного бизнеса и коммерческой недвижимости.

💬 Обсудили:

▪️Почему рынок стрит ритейла считается «тихой гаванью» и так ли это?
▪️Чем сейчас «дышит» рынок стрит ритейла?
▪️Чем он интересен для инвестора?
▪️Самые частые ошибки инвесторов при покупке стрит ритейла.
▪️Сколько можно заработать?
▪️Какие риски? Как их оценить?
▪️Почему только 1 объект из 100 достоин покупки?
▪️Как выбрать выгодный объект?
▪️Как инвестировать в готовый арендный бизнес?
▪️Что такое инвестиционная платформа SimpleEstate.
▪️Почему выбрали именно АО, а не ПИФ?
▪️Что сейчас доступно для инвестиций через SimpleEstate?
▪️Готовые кейсы в стрит ритейле.

👀 Смотрим за процессом вербовки поклонника ценных бумаг в адепты коммерческой недвижимости: https://youtu.be/t9Z4Gw-WGwQ

🍸Алкогольная компания BELUGA GROUP («Белуга») опубликовала в четверг, 6 октября, результаты за третий квартал и девять месяцев 2022 года.

🍾Из интересного для инвесторов в недвижимость:
объем продаж собственной сети алкомаркетов «ВинЛаб» вырос на 55,7%, трафик увеличился на 38,6%, средний чек — на 12,4%.

📈 При этом важна динамика: рост продаж в первом полугодии вырос на 33,8%, а по итогам девяти месяцев уже до 55,7%!

🥃Традиционно покупатели ГАБ любят алкомаркеты в качестве арендаторов. Но данные о выручке и фин.состоянии «Красного и Белого» и «Бристоля» не распространяются открыто, это непубличные компании.

🍷А вот данные о бизнесе «ВинЛаб» в наличии есть. И они весьма позитивны.

👀 Увидел сегодня эту загадочную словесную конструкцию в телеграм-канале одного из крупных российских брокеров (участник рынка ценных бумаг).

❗Вообще рекомендуем, но вам лично не рекомендуем ❌

🔮 Коллеги из bnMAP.pro решили вечером в пятницу сделать прогноз по результатам продаж новостроек в Москве в октябре 2022:

⏪ Согласно прогнозу, составленному экспертами bnMAP.pro, по итогам сентября число сделок может составить 6 тыс.(Москва), 4,3 тыс.(Подмосковье), 1,9 тыс. (Новая Москва) соответственно, что сделает сентябрьский спрос наиболее активным за последние 5 месяцев.

Однако уже в октябре, вследствие сложившихся обстоятельств, проседание спроса может составить 60-70% по сравнению с результатами сентябрьских продаж ⏩

🧛🏻‍♂️ Я посмотрел в интердаркнете, считается, что самое удачное время для гаданий - всё же ночь с четверга на пятницу, а не пятница вечер. Так что пока не могу до конца поверить в это предсказание...

💖 Главное событие осени для всех, кто интересуется недвижимостью за рубежом, получением ВНЖ и открытием бизнеса.

⭐️ Время и место

14 и 15 октября в Москве пройдёт международная выставка недвижимости Moscow Overseas Property and Investment Show. 

Гостей ждут на уютной площадке в центре Москвы (ТВК «Тишинка», Тишинская площадь, 1) – там просторный паркинг, детские игровые залы, рестораны и корнеры.

⭐️ На выставке вы сможете

🔸 Познакомиться с зарубежными застройщиками, риелторами, иммиграционными юристами.

Приедут компании из  Турции, ОАЭ, Кипра, Испании, Греции, Португалии, Германии и других стран.

🔸 Посетить профильные семинары и получить личные консультации. Многие участники приготовили для гостей выставки спецпредложения.

🔸 Спланировать образование ваших детей за границей.

👉 Зарегистрируйтесь сейчас на сайте выставки и получите бесплатный электронный билет.

Ждем вас в Москве на Тишинке!

🔍Наблюдаю за поведением небольшой, но очень активной группы инвесторов, моих старинных товарищей и постоянных клиентов atsogoev.ru/finmodul. С их разрешения описываю их настроения здесь.

💣Коллеги в принципе всегда брали на себя повышенные риски в проектах. Основной фокус - купить нечто дешевое и недооцененное, желательно с устранимыми проблемами, сделать много рутинной работы и продать по максимально возможной цене. Сектор - девелопмент коммерческой недвижимости в Москве со входом >₽100 млн.

🪖Частичную мобилизацию ожидали ещё в мае и с этого периода высвобождали капитал для покупок новых проектов или для вывода из страны. В конце сентябре решили пока ничего не выводить и начать покупки.

⚙️ Какая статегия сейчас:

🔹Поиск и покупка дисконтных проектов на рынке. Так как мы в finmodul.com смотрим все проекты, которые попадают им в сети, могу сказать, что ничего по-настоящему дисконтного из ком.недвижимости на рынке нет. В 20-х числах сентября появились два или три лота с хорошей ценой, их очень быстро купили другие игроки.

🔹Покупка проектов на аукционах и торгах. Здесь ситуация интересная: в торгах обычно принимают участие средние полупрофессиональные инвесторы-предприниматели, с началом мобилизации многие из них уехали «в отпуск». На торгах резко снизилось количество участников, что открывает некоторые перспективы для инвесторов-оппортунистов. Во всяком случае, наши консервативные финмодели в некоторых случаях показывают по проектам с торгов IRR 50-70%. Это если не будет конкуренции и цена не поднимется, конечно...

🎯 В общем, цель моих друзей-инвесторов сейчас — покупать. При этом нужно отдельно ещё раз заметить: это проф.команда с опытом более 15 лет, свободным капиталом около ₽300 млн. и большим аппетитом к риску (агрессивный риск-профиль).

👶Частным инвесторам с умеренным или консервативным риск-профилем, ₽5-20 млн. капитала, без опыта и с сомнениями в будущем рынка недвижимости я настойчиво советую на моих коллег не ориентироваться.

Возможно когда-то люди колонизируют Марс и будут гонять в соседнюю галактику на выходные. Индустрия недвижимости здорово изменится. А пока можно обсудить, что происходит на рынке недвижимости прямо сейчас.

12 октября Calltouch и Яндекс Недвижимость приглашают всех на Callday Estate 2022. Конференция про сквозную аналитику и маркетинг пройдет в формате офлайн + онлайн.

В новом офисе Calltouch соберутся спикеры из «Самолет», «СК10», ГК Ленстройтрест, KASKAD Недвижимость и VK, чтобы рассказать:
– что происходит с рынком недвижимости сегодня;
– на что смотрят покупатели;
– как получить больше лидов с конверсией в продажи.

Присоединится можно из любой точки Вселенной, участие бесплатно. Регистрируйтесь 👉 https://clck.ru/32AvBk

✍🏻 Похоже, мой утренний пост получает подтверждение. Из самого неожиданного источника, от постоянного подписчика канала под псевдонимом Baba Зина.

Оказывается, «бабушка» тоже смотрит в сторону торгов и аукционов. Испытывая необъяснимый порыв души «старушка» поделилась со мной двумя действительно неплохими активами, выставленными в настоящее время на продажу госкомпанией РЖД.

1️⃣ Нижний Сусальный пер., 3, д. 6. Особнячок площадью 532.3 м2 за ₽86.2 млн. или по ₽162 т./м2. Объект находится в суперпроходном месте прямо у выхода из метро Курская, рядом с Курским вокзалом. Концепция - сделать из особнячка (в золотой рамочке) объект ликвидной коммерческой недвижимости и распродать по частям.

2️⃣ Проезд Черепановых, 17А. Здание автосервиса площадью 452.7 м2 за ₽28.2 млн. или по ₽62 т./м2. Это посложнее: распилить за мелкие блоки под ритейл и продать в розницу - рядом «Пятёрочка». Можно не пилить и так продать.

👵🏻Baba Зина рекомендует. Я тоже считаю, что проекты интересные.

⚠️ Но: чтобы заработать денег в обоих случаях нужно проделать много рутинной работы, обладать знаниями и опытом. Девелопмент, даже тот, что кажется простым и понятным - это всегда риск.

❗Поэтому частным инвесторам с лишними лихими деньгами я бы соваться не советовал.

👀 Посмотрим, что будет на торгах по этим объектам, не улетит ли цена в небеса! Если в итоге кто-то купит из читателей моего канала - дайте знать. Нам с Baba Зина будет приятно!

🏗️Компания «Джи-групп» (застройщик «Унистрой») подписала соглашение о покупке российского бизнеса девелоперской компании Bonava, реализовавшей проекты в Санкт-Петербурге.

🏕️Согласно данным «Джи-групп», компания обеспечена землёй в Санкт-Петербурге до 2030 года. Но казанский застройщик решил повысить ставки: купил ещё и Bonava с их ~13 га и 166 т.м2 будущей площади.

🎲Общий долг «Джи-групп» сейчас достигает ₽15 млрд. Сделка с Bonava заявлена на уровне €98 млн. (₽5.8 млрд.).

🙄Непонятно, как будет идти сделка, как она структурирована, что она означает для «Джи-групп».

📈 Следует ли понимать, что долговая нагрузка «Джи-групп» в связи со сделкой с Bonava возрастёт? Стоит ли ожидать выпуска облигаций, чтобы заместить ими долги, привлеченные на финансирование сделки (если они теперь есть)?

📇 Ждём дальнейших разъяснений от «Джи-групп»...

КРИЗИС ЭТО ВОЗМОЖНОСТИ?
Ложь на 99%!

🌪️Наступление кризиса почти всегда сопровождается радостными визгами о том, что «кризис - это время возможностей». К сожалению, эта фраза - не более чем мантра, которую все повторяют. И даже скорее ложное утверждение.

🌊В кризис возможности есть только у тех, кто обладает живыми деньгами для инвестиций, умеет быстро анализировать информацию, имеет вИдение, может принимать решения, ну и готов рисковать не только своими капиталами, но и чужими (и может их привлечь в большом объеме). На самом деле как и до кризиса, так и во время него подобными тактико-техническими характеристиками обладают считанные единицы предпринимателей.

🎳 Большинство людей повторяет слова про двакитайскихиероглифа бездумно, не понимая истинного смысла фразы. А ее истинный смысл такой: «кризис - время возможностей не для всех» или даже «кризис - время возможностей для единиц».

📉 Почему так? Есть понятие экономических циклов. Сейчас начался спад экономики, на спаде умеют и могут зарабатывать единицы, буквально несколько тысяч (если не сот) человек на всю страну. Большинство же зарабатывает на росте экономики. Потому что в пустыне розы не растут. Когда у потребителя банально не хватает средств на покупку даже дешёвого товара или недорогой услуги, ни о каких возможностях и бизнесе можно не рассуждать.

💰Так что если у вас нет своей кучи денег на подвиги в кризис; вы не знаете что будет дальше и не имеете защищённой стратегии; вы не хотите рисковать по крупному и не можете / не хотите брать в долг у знакомого или в банке - для вас кризис это время падения. Упадите, подождите экономического подъёма, Ваше время тоже придёт.

💸Настоящие состояния делаются на пике кризиса и связаны со слияниями/поглощениями, покупкой стрессовых активов и т.д. Но до пика кризиса нам ещё Х-ХХ месяцев.

✍🏻Этот текст, однако, не означает, что в кризис не нужно инвестировать. Нужно обязательно, но адресно выбирая активы, подходящие лично вам по критериям риск/доходность (с акцентом на минимизацию рисков).