❗Друзья, доброе утро! 
 
🌊 Начался деловой сезон и на меня обрушилась куча рекламы объекта, про который я знал, но никогда особо не обращал на него внимания. Вроде таргетинг сейчас почти умер, но от рекламы Ostankino Business Park просто никуда не скрыться.
 
😵‍💫«Привет, я твой новый офис со скидкой до 8%...». Что, опять?
 
👀 Может только мне так «повезло»? Подозреваю, что вижу эту рекламу не просто так, ведь инвестиции в недвижимость это мои реальные интересы... Но как-то уж слишком много офисов от компании Пионер в моей ленте!
 
🤢 Прямо настолько много, что я решил разобраться, что же они мне так активно рекламируют…

🤓 Когда-то давно я впервые прочитал про бизнес-парки - комплексы офисных зданий, построенные вне традиционных деловых районов, привлекающие арендаторов, которым интересно качество офисного пространства больше, чем местоположение.
 
🏙️Очень известные и успешные проекты в этой сфере - Riga Land, Верейская Плаза, Крылатские Холмы. В последнее время строительство новых масштабных бизнес-парков несколько замедлилось. В основном девелоперы развивают комплексные жилые проекты. Из относительно свежих проектов, позиционирующихся именно как «бизнес-парк» на ум приходит Ostankino Business Park.
 
⚡В связи с передозировкой рекламы этого объекта мне показалось, что пришло время подкопать поглубже под этот проект от девелопера «Пионер».

💡Инвестиционная идея: покупка офиса в Ostankino Business Park 71,4 м2 в проекте с целью сдачи в аренду и последующей перепродажи.
 
🔹Местоположение: Москва, Огородный проезд, вл. 16
🔹1 мин. пеш. до ст.м. Бутырская
🔹1 м до жд.ст. «Останкино»
🔹Класс: А
🔹Высота потолков: 3,0 м
🔹Площадь офисов: от 70 м2
🔹Продажи: ДДУ (эскроу-счета), ипотека, рассрочка
🔹Ввод в эксплуатацию: II кв. 2023. 
🔹Современные инженерные системы
 
💰 Из приятных для инвестора плюшек - офисы с гарантированной доходностью и отделкой (в корпусе 5). Но мне гарантии неблизки, поэтому я посчитаю офис в 4-м корпусе.
 
🔍Интересный проект, а ещё более интересно выяснить, что там у него с доходностью!

🏢О застройщике, ходе строительства и темпах продаж
 
🏗️ Застройщик объекта известный и в особом представлении не нуждается: компания Пионер существует с 2001 года. В основном девелопер занимается строительством жилья бизнес-класса, но также возводит апарт-отели и офисные здания. Репутация у Пионер отличная, качество проектов нареканий никогда не вызывало. Ранее были отмечены небольшие, 3-6 мес., задержки ввода в эксплуатацию, но это, пожалуй весь негатив.
 
🏗️ Ход строительства: стройка активно идёт. Меня интересует прежде всего корпус №4.
🔹Ввод в эксплуатацию: II кв. 2023. 
🔹Срок передачи ключей: 31.12.2023
 
💸По данным ДОМ.РФ в корп. №4 продано 49% помещений.

🔍 Рассматриваемый мной офис расположен на 12-м этаже, имеет площадь 71,4 м2, стоимость ~₽18 млн. или ₽252 т./м2

🔹https://ostankino-bp.ru/offices/korpus4/section1/floor12/flat9  
🔹Без отделки
🔹Продажи по ДДУ
 
💸Есть беспроцентная рассрочка до окончания строительства
💸Есть гарантированная доходность (на офисы с отделкой в 5-м корпусе)
💸Можно купить в бизнес-ипотеку от 5,50% годовых, ПВ от 15% срок 60 месяцев.

✍️Продолжу инвестиционный анализ традиционно с составления SWOT. 
 
Сильные стороны
1️⃣ Офисы небольшого размера - продукт с относительно стабильным спросом, поэтому срок экспозиции таких офисных помещений достаточно краткий.
2️⃣ Арендаторы платят за офисы стабильную арендную плату, как правило, ежемесячно равновеликими платежами. 
3️⃣ Арендные каникулы, как правило, тоже не растягиваются больше, чем на полгода (особенно, если площадь офиса небольшая).
4️⃣ Объект расположен недалеко от станции метро и подобная локация имеет важное значение.
 
Слабые стороны
🔻Невозможность диверсификации. Небольшой офис как правило не делят на мелкие части, а сдают одному арендатору целиком. Но проблема объектов с одним арендатором состоит именно в этом единственном арендаторе и зависимости арендных потоков от его бизнеса.
🔻Высокая цена. Маленький офис стоит относительно недорого в абсолютном выражении, но в пересчёте на 1 м2 цена окажется выше, чем у офиса площадью более 500 м2.
🔻Невозможность превращения маленького офиса в коворкинг. Как правило площадь полноценного московского коворкинга начинается от 1.5 тыс.м2. Сделать нормальный коворкинг из 71,4 м2 не удастся.
🔻Разделение бизнес-парка и продажу «внарезку» увеличивает внутреннюю конкуренцию арендодателей
 
❗Если есть что добавить, приглашаю в комментарии!

Возможности

💡Ввод объекта в эксплуатацию на этапе восстановления рынка. Коллеги из Knight Frank прогнозируют рост вакансии в классе А до 14% в связи с уходом иностранных компаний. Подобные всплески уже были ранее, в 2008 и 2014 годах, существовали на протяжении 1,5-2 лет, после чего вакансия резко снижалась. 
💡Рост спроса на небольшие офисы со стороны малого и среднего бизнеса, поддерживаемого в сложные для экономики периоды государством.
💡Расположение объекта в перспективном деловом и жилом районе
 
Угрозы
⚠️ Экономический кризис в России или как минимум ослабление экономики
⚠️ Повышение вакансии на рынке и возможный ценовой демпинг со стороны владельцев офисов (угроза снижения ставок аренды)
⚠️ Удалёнка, полный отказ от традиционных офисов со стороны некоторых компаний (в основном из сферы услуг)
⚠️ Наличие конкуренции со стороны гибких офисных пространств и коворкингов. 
⚠️ Локдауны, ограничительные меры, специальные требования и т.д., выраженные в невозможности добраться до офисов.
 
🔻 Я ничего не забыл? Дополните мой анализ в комментариях!

✍🏻 Несколько комментариев по SWOT-анализу от меня лично, конкретно про угрозы.
 
🏢 Прежде всего по состоянию рынка офисов и прогнозу Knight Frank (рост вакансии в классе А до 14% в связи с уходом иностранных компаний). Пиковые значения вакантности нас ждут в конце осени, зимой 2022-2023 года, после (так всегда было раньше) произойдет, по моему мнению, постепенное сокращение вакантных площадей в Москве.
 
🏗️ Высокая конкуренция на рынке, выраженная в строительстве офисов. Новые проекты постепенно заявляются, но их выход на рынок явно не будет массовым, как это ожидалось мной ранее.
 
🛑 Экономический кризис в России или как минимум ослабление экономики. Живя в России, сложно что-то предугадать. Из сентября 2022 года кажется, что кризисные явления могут настичь экономику, однако последствия, глубина и влияние на рынок коммерческой недвижимости Москвы лично для меня пока неочевидны.

🧮 Ну и кульминация всех этих расчетов: финансовая модель покупки офиса в  Ostankino Business Park для сдачи в аренду и последующей продажи:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1omXwiUY7qekV5a-ccGIccCxqovpIL_HKwl42CASEKuo/edit?usp=sharing

Модель достаточно стандартная. Как всегда, рад вашим вопросам и комментариям. 

🔻Ну а вывод будет чуть позже.

🧮 Всем, у кого появилось желание что-нибудь изменить в модели, будет полезно получить ее в Excel! Пользуйтесь, друзья 🎁

🔻Собственно, к выводам!

😮 Вот так бывает: много рекламы не означает, что проект чем-то плох. Вполне себе хороший проект оказался.

💸Удастся ли сдать помещение в аренду по указанной в фин.модели ставке? Пока предпосылка мне кажется реальной. Достроит ли Пионер объект? Судя по динамике строительства, готовности 1-й очереди и надёжности застройщика - да.

💵 Можно ли утверждать, что в 2026 году помещение можно будет продать как готовый арендный бизнес с доходностью 8.5%? Вероятно, да.

🔮 Вроде вполне адекватный прогноз. Конечно, будущее офисного рынка Москвы, активность инвесторов и общий климат напрямую связаны с российской экономикой (и, увы, политикой). Это вообще ключевой фактор неопределенности во всех моих расчетах последнего времени.

🕰️В любом случае, мне не жалко потраченного времени на изучение этого проекта.

🏢 Бизнес-парки - особый сегмент рынка, всегда было интересно проверить инвестиционную идею покупки там офиса. Проверил ✅

🏙💰Рынок недвижимости пожалуй лучший для долгосрочных инвестиций в сегодняшних реалиях. А эти авторитетные каналы лучше всех разбираются в данной тематике.
Подпишитесь, чтобы их не потерять!

🔵 NAZAROV 🔴 LIFE – знает куда и как вам инвестировать в текущей мировой ситуации! 🤝 23 года на рынке недвижимости. Эксперт в коммерческой и элитной. На Кипре, в Дубае и Новосибирске. Глава и основатель Nazarov & Partners.
Подписывайтесь и инвестируйте в правильную недвижимость!

🔵 Компания «Пионер» – канал девелопера, который не скучно читать. Все о том, где получать реальный доход 10% с квадратных метров, как строятся и проектируются проекты компании, а еще аналитика, экспертиза и действительно полезные новости рынка. Подписывайтесь на «Пионер» и прокачайте себя в недвижимости.

🔵 Filatoff Inc. – авторский канал редактора отдела «Потребительский рынок» газеты «Ведомости» Антона Филатова, который больше 15 лет пишет о недвижимости. Он также является соавтором канала «Гречка и другие лекарства». Самые актуальные новости о сделках, новых проектах, банкротствах и торгах.

🔵 Недвижимость и Закон – на канале рассматриваются актуальные правовые новости, разбирается судебная практика по делам с недвижимостью, объясняются юридические тонкости сделок с недвижимостью.

🔵 Обсуждать новости рынка недвижимости серьёзно, вдумчиво, привлекая экспертов иногда становится скучно. Присоединяйтесь к каналу ОбманиМеняРиэлтор, где те же новости обсуждают неформально, неформатно, с юмором и иронией: https://t.me/lietomerealty

🔵 АВТОРСКИЕ РАЗБОРЫ ЛУЧШИХ ЖК МОСКВЫ под аренду и перепродажу на канале Александра Харыбина: https://t.me/Kharyb

🔵 @msk_5floors — канал о сносе и расселении пятиэтажек. Как реализуют программу реновации в Москве и по всей России? Узнайте реальную ситуацию с разных сторон: новости, мнения экспертов, аналитика.

🔵 @atsogoev - лучший канал об инвестициях в недвижимость от эксперта №1 в этой сфере, Артёма Цогоева. Правда, профессионализм, непредвзятость против лжи, дилетантизма и рекламы.

🔵 Новостройка по расчету - один из лучших каналов с аналитикой рынка жилой недвижимости Москвы. Независимая финансовая оценка недавно стартовавших проектов, анализ основных новостей рынка, авторские расчеты и инсайты 🔥

🔵 Выгодно ли иметь свой магазин? Да, но много рисков и суеты. А вот иметь и сдавать в аренду помещение под магазин тоже выгодно, и хлопот никаких. Даже ремонт делает арендатор! Где найти такое, да ещё с доходом с первого дня владения, на что обратить внимание до покупки? Читайте профессионалов с 22-летним опытом на @r4s_official и узнавайте все подробности.

🗝️ 🔻 7️⃣.5️⃣%

📉 Найден очередной повод пообсуждать грядущее: ключевая ставка опять снизилась.

💸Куда будут вкладывать свои деньги инвесторы, если депозиты завтра станут принимать под 6.5-7%?

💸 Как повлияет на рынок недвижимости отмена ипотеки под 0%?

💸 Какие секторы рынка недвижимости получат новый стимул, а каким от этого ни тепло, не холодно?

💸 И что теперь делать с деньгами? Как создать пассивный доход? Куда вкладывать?

✅ Сегодня есть хорошая возможность проинвестировать в знания: в понедельник в 13.30 первое занятие 1-го потока моего курса «Советник инвестора» для всех профессионалов рынка, которые ежедневно вынуждены отвечать на вышеперечисленные вопросы инвесторов.

‼️ Торопитесь: https://atsogoev.ru/sovetnik

💣 Вчера был день, когда Эльвира Сахипзадовна громила «ипотеку под 0%»...

🌾 Между тем ипотеке в России нет и 25 лет. Хотя для нас ипотека уже давно стала чем-то обыденным и привычным.

📑 Напомню, что ФЗ №102 «Об ипотеке» заработал в 1998, прямо после очередного августовского кризиса.

🏁Для старта федеральной ипотечной программы тогда было необходимо как минимум $500 млн., но таких денег у России в помине не было (нефть по 18$).

🎩 Западные инвесторы намеревались предоставить России кредит в $50 млн. на развитие ипотеки, но после краха рынка ГКО и дефолта России отказались.

🏦 Ипотека так бы и оставалась мечтой, если бы не фонд «США-Россия» созданный в 1993 году по инициативе американского правительства с активами на $440 млн. для инвестиций в российскую экономику.

🏛️ Именно этот фонд с начала 1999 года стал заключать договоры с российскими банками, которые становились сервисными агентами по выдаче ипотеки.

😖 Условия первых ипотечных кредитов: срок пять лет, 15% годовых в долларах, первоначальный взнос 50%. Максимальная сумма $100 тыс.

🪤 Это было почти единственное предложение на рынке, почти без альтернатив. Но из-за суровых методов андеррайтинга заёмщиков и дороговизны ипотечные сделки в 2000-2001 годах особым спросом не пользовались.

🔀 Что называется, почувствуйте разницу с нынешними условиями: до 30 лет, от 0% и от 0.01% годовых в рублях!...

📚 Тема моей дипломной работы в институте была «ипотека и секьюритизация ипотечных кредитов». В 2001 году это всё меня очень занимало и я решил выделить один месяц своей жизни, чтобы поизучать ипотеку поближе, совсем близко - прямо на передовой. Я уже тогда работал в агентстве недвижимости (имею трудовую книжку с 1996 года) на разных позициях, но решил сделать перерыв ради ипотеки.

🗞️ Я взял в руки газету «Экстра-М» и начал искать в объявлениях слово «ипотека. Было всего три объявления - Первая Ипотечная Компания (ПИК), «Инвестсбербанк» (ныне ОТП Банк) и «Фора-Банк».

☎️ Просто позвонил и предложил свои услуги в качестве стажёра - бесплатно поработать в отделе ипотеки в рамках дипломной практики. В ПИКе стажёры не были нужны, а в «Инвестсбербанк» меня взяли. До «Форы» я не дозвонился.

🏛️ Вот так я вышел в отдел ипотеки «Инвестсбербанка» летом 2001 года на 1 месяц. Банк работал по программе фонда «США-Россия», отдел состоял из 5-и женщин.

Мои задачи:
🔹 Подай-принеси
🔹 Сгоняй в офис фонда «США-Россия» с документами
🔹 Встреть клиентов внизу и проводи в отдел ипотеки

👀Также фонд «США-Россия» внедрил систему проверки залoгов: каждый год сотрудник банка (то есть я) должен был зачем-то выборочно встретиться с заёмщиками и посмотреть на их объекты. Что я и делал большую часть времени практики.

🧮 Ну и до кучи я взял на себя миссию: табличка в Excel, которая считала аннуитетные платежи делала это почему-то 5-7 минут. Я создал в Excel табличку, которая делала это за секунды.

📅 После месяца практики мне сделали лестное предложение остаться работать в Инвестсбербанке... но я понял, что это совершенно не моя атмосфера и вежливо отклонил предложение.

🤝🏻 За время моей практики было заключено около 4-х ипотечных сделок. Так что не очень-то ипотека была тогда и нужна. Вернее та ипотека (по 15% в долларах на 5 лет)...

🔻Поделитесь: когда вы первый раз в жизни столкнулись с ипотекой?

Слушайте и не говорите, что не слышали. Нашли первый отечественный телеграм-канал про тайную жизнь управляющих компаний.

Настоящее импортозамещение. Тут вам и новости, и полезная информация, и шуточки разные.

Осторожно: вызывает привыкание!

#реклама

🖼️ На минувшей неделе застройщик ФСК презентовал свой первый объект в Новой Москве, апарт-комплекс «Движение. Говорово»

🎯 По мнению менеджеров ФСК в целевую аудиторию покупателей входят:

🙋🏻‍♂️молодежь, которым не нужны сады и школы во дворе;
👨‍🏫 студенты, которым будет удобно добираться до столичных ВУЗов;
🧙🏻‍♂️инвесторы...

👀 А как же сотрудники и постоянные посетители «Фуд-Сити»? Как же таксисты, которым очень удобен выезд через Калужское и Киевское шоссе? Ну или хотя бы люди, которые живут на Теплом Стане в Москве и задумываются о переселении через МКАД в бо́льшую площадь...

💰 Инвесторам, как всегда досталась роль потенциального покупателя. Только непонятно, какая там стратегия? Спекуляция или сдача в аренду? А что с доходностью? Есть какие-то описания преимуществ для инвесторов, расчеты... Фин.модель, пусть даже с ошибками... Ну хоть что-то есть?

😶‍🌫️ Тишина...