🏗 Застройщик ФСК в апартаментном комплексе «Движение.Говорово» устроил лютую распродажу. Например, студию 26,95 м2, которая в начале 2025 года стоила ₽8,68 млн (₽322 тыс./м2), стало возможно купить за ₽4,86 млн (₽180 тыс./м2). Скидка составила 44%!
💰 Я посчитал финансовую модель. Она здесь. Расчет достаточно грубый, но +/- реалистичный.
📊 Предпосылки: инвестиции составят ₽7,24 млн (включая ремонт и меблировку ₽2,7 млн), а через 11 лет можно продать за ₽13,3 млн.
📈 Арендная доходность стартует с 7,4% в первый год и вырастает до 10,5% к концу периода владения. Среднегодовая загрузка прогнозируется на уровне 60-70%, с ростом ADR на 10% ежегодно — с ₽3 700 до ₽8 724 к 2034 году.
⚖️ IRR проекта составляет 11%, ROI — 145%. Показатель NPV при ставке дисконтирования 12% отрицательный (-₽502 тыс.), что говорит о том, что даже со скидкой проект находится на грани рентабельности.
💰 Я посчитал финансовую модель. Она здесь. Расчет достаточно грубый, но +/- реалистичный.
📊 Предпосылки: инвестиции составят ₽7,24 млн (включая ремонт и меблировку ₽2,7 млн), а через 11 лет можно продать за ₽13,3 млн.
📈 Арендная доходность стартует с 7,4% в первый год и вырастает до 10,5% к концу периода владения. Среднегодовая загрузка прогнозируется на уровне 60-70%, с ростом ADR на 10% ежегодно — с ₽3 700 до ₽8 724 к 2034 году.
⚖️ IRR проекта составляет 11%, ROI — 145%. Показатель NPV при ставке дисконтирования 12% отрицательный (-₽502 тыс.), что говорит о том, что даже со скидкой проект находится на грани рентабельности.
👍18❤3🔥2
😱 А теперь посмотрим на печальную судьбу тех инвесторов, которые поверили ФСК и купили студию в «Движение.Говорово» по полной стоимости ₽8,68 млн. Их финансовая модель превратилась в настоящий кошмар!
💰 Я посчитал финансовую модель. Она здесь. Расчет достаточно грубый, но +/- реалистичный.
📉 При покупке без скидки общие инвестиции составляют ₽11,05 млн, а прибыль через 11 лет — всего ₽6,72 млн. IRR проекта упал до жалких 5,5%. ROI составляет лишь 61% за 11 лет. NPV при ставке 12% показывает отрицательные -₽4,31 млн.
☝️В общем, инвесторы в Говорово и в шоке, Воронин на яхте и на Мальте.
💰 Я посчитал финансовую модель. Она здесь. Расчет достаточно грубый, но +/- реалистичный.
📉 При покупке без скидки общие инвестиции составляют ₽11,05 млн, а прибыль через 11 лет — всего ₽6,72 млн. IRR проекта упал до жалких 5,5%. ROI составляет лишь 61% за 11 лет. NPV при ставке 12% показывает отрицательные -₽4,31 млн.
☝️В общем, инвесторы в Говорово и в шоке, Воронин на яхте и на Мальте.
Google Docs
Копия ФСК-Движение.Говорово2
🔥8💯4🤔2
🎭 Прошлый год был золотым веком земельных сделок, когда девелоперы скупали сотни гектаров как одержимые. Dogma хватанула 258 га, GloraX съел 174 га. А теперь? Средняя площадь сделки сжалась в два раза — с 30 до 15 гектаров. Компании больше не гонятся за размерами, а осторожно выбирают лоты с готовыми разрешениями и понятной экономикой.
⚡ Единственным ярким событием стала сделка Fizika Development на Матисовом острове — 4,7 га были куплены за 7-8 млрд у «Группы ЛСР». Участки продавались с готовой разрешительной документацией, что позволило уже в апреле запустить продажи в ЖК «Остров Первых».
🧮 Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Резкое сокращение земельного банка девелоперов означает неизбежное сжатие предложения новостроек через 3-4 года. Меньше участков сегодня — меньше проектов завтра, а значит, дефицит (ка бы странно сейчас не звучало это слово) может привести к росту цен на жилье.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥5❤3💯2
🏗 Краснодарский застройщик AVA размещает долговые ЦФА!
💰 Объем выпуска - не менее ₽1 млн., не более ₽525 млн.
🗓 Срок обращения - до июля 2026 года
💸 Ставка - 24% годовых
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
👍 Беру на всю котлету
🔥 Кирпичи лучше
👀 Вижу инвест
💰 Объем выпуска - не менее ₽1 млн., не более ₽525 млн.
🗓 Срок обращения - до июля 2026 года
💸 Ставка - 24% годовых
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
👍 Беру на всю котлету
🔥 Кирпичи лучше
👀 Вижу инвест
🔥9👍3😁3👀1
Коммерция в центре — не всегда про этажи в Москва-Сити.
Есть и компактные варианты с высоким спросом:
Калашный 5 — смарт-офисы от 13,5 млн ₽ в 3 минутах от Кремля.
Формат: от 10 м² + пользование всем этажом (лаунж, кухня, кофе-точка, переговорки).
Ремонт от студии из Дубая, мокрые точки, климат-контроль, доступ 24/7.
💰 Окупаемость от 5,5 лет
💼 Можно сдавать — арендатора найдут
💸 Рассрочка без переплат, первый взнос от 10%
В продаже 13 лотов
Детали, планировки и расчёты — в боте: https://clck.ru/3N2cfv
Реклама ООО «ДАНИЛОВСКИЙ» ИНН 9725095574 erid:2Vtzqwh6mom
Есть и компактные варианты с высоким спросом:
Калашный 5 — смарт-офисы от 13,5 млн ₽ в 3 минутах от Кремля.
Формат: от 10 м² + пользование всем этажом (лаунж, кухня, кофе-точка, переговорки).
Ремонт от студии из Дубая, мокрые точки, климат-контроль, доступ 24/7.
💰 Окупаемость от 5,5 лет
💼 Можно сдавать — арендатора найдут
💸 Рассрочка без переплат, первый взнос от 10%
В продаже 13 лотов
Детали, планировки и расчёты — в боте: https://clck.ru/3N2cfv
Реклама ООО «ДАНИЛОВСКИЙ» ИНН 9725095574 erid:2Vtzqwh6mom
🔥5❤2👍1🤔1
Dura lex! Но теперь это закон.
⚖️ Госдума приняла в первом чтении закон о цифровых платформах (маркетплейсах), который вступит в силу с 1 марта 2027 года.
📑 Этот документ прежде всего должен навести порядок во взаимоотношениях между маркетплейсами и тысячами селлеров, обязывая их строго регламентировать в договорах способы расчетов, порядок заключения сделок и зоны ответственности сторон.
📜 Новые правила потребуют от цифровых платформ внедрения механизма досудебного урегулирования споров, а также передачи данных о продавцах в Федеральную налоговую службу. Помимо этого, маркетплейсы обяжут в установленные сроки уведомлять об изменениях условий договора. И многое другое!
📦 Как известно именно бурное развитие E-commerce последние пять лет служило главным драйвером роста для складского сегмента коммерческой недвижимости и стрит-ритейла (в части помещений ПВЗ).
🧐 Возможно, в результате принятия закона и полупустые торговые центры немного оживут. Но это неточно!
✍️ Буду следить за прохождением закона и напишу, как его итоговая формулировка скажется на рынке недвижимости.
⚖️ Госдума приняла в первом чтении закон о цифровых платформах (маркетплейсах), который вступит в силу с 1 марта 2027 года.
📑 Этот документ прежде всего должен навести порядок во взаимоотношениях между маркетплейсами и тысячами селлеров, обязывая их строго регламентировать в договорах способы расчетов, порядок заключения сделок и зоны ответственности сторон.
📜 Новые правила потребуют от цифровых платформ внедрения механизма досудебного урегулирования споров, а также передачи данных о продавцах в Федеральную налоговую службу. Помимо этого, маркетплейсы обяжут в установленные сроки уведомлять об изменениях условий договора. И многое другое!
📦 Как известно именно бурное развитие E-commerce последние пять лет служило главным драйвером роста для складского сегмента коммерческой недвижимости и стрит-ритейла (в части помещений ПВЗ).
🧐 Возможно, в результате принятия закона и полупустые торговые центры немного оживут. Но это неточно!
✍️ Буду следить за прохождением закона и напишу, как его итоговая формулировка скажется на рынке недвижимости.
👍8❤3👏3
Forwarded from SimpleEstate | Инвестиции
YouTube
Вся правда про ипотеку - добро или зло? Брать или не брать?
Ипотека - это хорошо или плохо? Это самый выгодный кредит в жизни или кредитная кабала на 30 лет? Стоит ли брать ипотеку? Выгодно ли брать ипотеку? Как относиться к огромной переплате по ипотеке?
Разбираемся вместе с основателем инвестиционной платформы…
Разбираемся вместе с основателем инвестиционной платформы…
🏦 Ипотека - добро или зло? Лучший кредит в жизни или долговая кабала на 30 лет?
🎥 Тема нового ролика на YouTube канале SimpleEstate не относится напрямую к коммерческой недвижимости, однако неразрывно с ней связана. Разберемся с ипотекой.
🤔 Насколько это выгодно? Стоит ли брать ипотеку? И что на самом деле означает переплата по ипотеке.
📺 Приятного просмотра!
📱 YouTube
📱 VK Видео
🤩 Rutube
🎥 Тема нового ролика на YouTube канале SimpleEstate не относится напрямую к коммерческой недвижимости, однако неразрывно с ней связана. Разберемся с ипотекой.
🤔 Насколько это выгодно? Стоит ли брать ипотеку? И что на самом деле означает переплата по ипотеке.
📺 Приятного просмотра!
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍6🔥5👀1