Forwarded from SimpleEstate | Инвестиции
Алкомаркеты под запретом?
📜 Депутаты Госдумы предложили ввести новое понятие — «алкомаркет» — и запретить таким торговым точкам размещаться в жилых домах и ближе 100 метров от жилья, школ, детсадов, больниц и спортивных объектов. Под определение попадут магазины, у которых более 50% выручки приходится на продажу алкоголя. В случае принятия закона значительная часть специализированной торговли спиртным окажется вне закона, особенно в плотной городской застройке больших городов.
🏬 При этом универсальные магазины и супермаркеты, где алкоголь является лишь частью более широкого ассортимента, в зону действия запрета не попадают. Это может привести к перераспределению потребительского спроса: часть оборота алкомаркетов, в высочайшей долей вероятности перетечёт именно в крупные торговые сети. Розничный рынок адаптируется, а крупнейшие игроки займут освободившуюся нишу.
💰 Арендодателям супермаркетов, в том числе инвесторам нашей инвестиционной платформы, такая трансформация сулит повышение доходов от аренды. Ведь чаще всего аренда супермаркетов привязана к товарообороту, и рост продаж за счёт алкогольного сегмента напрямую отразится на выручке от аренды. Таким образом, владельцы помещений, сданных в аренду крупным ритейлерам, могут оказаться в выигрыше от реализации новых ограничений.
📉 Но для рынка коммерческой недвижимости сложится непростая ситуация. Алкомаркеты традиционно занимают помещения площадью 70–150 м² в жилых кварталах. Иногда в одном доме располагается сразу несколько вино-водочных магазинов. После вступления закона в силу (если он будет принят в текущей редакции) такие точки окажутся вне правового поля. Результатом станет резкий рост вакансии в стрит-ритейле из-за массового высвобождения торговых площадей.
🔄 Это создаст риск локального перенасыщения: предложение в сегменте «малых площадей» резко возрастёт, тогда как спрос останется ограниченным. В некоторых районах это может привести к значительному снижению ставок и увеличению сроков экспозиции.
📊 Насколько велика вероятность принятия этого законопроекта? Продажа алкоголя населению - один из крупнейших источников акцизных и налоговых поступлений в казну. Резкое сокращение точек легальной торговли может ударить по бюджету и стимулировать рост теневого сегмента. Безусловно, при рассмотрении инициативы этот аспект станет предметом обсуждения как среди депутатов, так и в правительстве - особенно в условиях ограниченных экономических ресурсов в России.
📌 Рассмотрение данного законопроекта станет важным событием для всего рынка коммерческой недвижимости. Мы в SimpleEstate с одной стороны поддерживаем инициативу законодателей, и не только из корыстных побуждений, связанных с перспективой роста арендной платы супермаркетов. Повышение качества городской среды и борьба за здоровье граждан - важнейшие задачи государства.
⚠️Однако мы серьёзно обеспокоены потенциальными перекосами на рынке коммерческой недвижимости, которые может вызвать реализация закона в его нынешней редакции. Мы надеемся, что при принятии решения будут учтены интересы не только общественного здоровья, но и стабильности в экономике, в том числе в секторе коммерческой недвижимости. Рассчитываем на взвешенный и ответственный подход законодателей.
📜 Депутаты Госдумы предложили ввести новое понятие — «алкомаркет» — и запретить таким торговым точкам размещаться в жилых домах и ближе 100 метров от жилья, школ, детсадов, больниц и спортивных объектов. Под определение попадут магазины, у которых более 50% выручки приходится на продажу алкоголя. В случае принятия закона значительная часть специализированной торговли спиртным окажется вне закона, особенно в плотной городской застройке больших городов.
🏬 При этом универсальные магазины и супермаркеты, где алкоголь является лишь частью более широкого ассортимента, в зону действия запрета не попадают. Это может привести к перераспределению потребительского спроса: часть оборота алкомаркетов, в высочайшей долей вероятности перетечёт именно в крупные торговые сети. Розничный рынок адаптируется, а крупнейшие игроки займут освободившуюся нишу.
💰 Арендодателям супермаркетов, в том числе инвесторам нашей инвестиционной платформы, такая трансформация сулит повышение доходов от аренды. Ведь чаще всего аренда супермаркетов привязана к товарообороту, и рост продаж за счёт алкогольного сегмента напрямую отразится на выручке от аренды. Таким образом, владельцы помещений, сданных в аренду крупным ритейлерам, могут оказаться в выигрыше от реализации новых ограничений.
📉 Но для рынка коммерческой недвижимости сложится непростая ситуация. Алкомаркеты традиционно занимают помещения площадью 70–150 м² в жилых кварталах. Иногда в одном доме располагается сразу несколько вино-водочных магазинов. После вступления закона в силу (если он будет принят в текущей редакции) такие точки окажутся вне правового поля. Результатом станет резкий рост вакансии в стрит-ритейле из-за массового высвобождения торговых площадей.
🔄 Это создаст риск локального перенасыщения: предложение в сегменте «малых площадей» резко возрастёт, тогда как спрос останется ограниченным. В некоторых районах это может привести к значительному снижению ставок и увеличению сроков экспозиции.
📊 Насколько велика вероятность принятия этого законопроекта? Продажа алкоголя населению - один из крупнейших источников акцизных и налоговых поступлений в казну. Резкое сокращение точек легальной торговли может ударить по бюджету и стимулировать рост теневого сегмента. Безусловно, при рассмотрении инициативы этот аспект станет предметом обсуждения как среди депутатов, так и в правительстве - особенно в условиях ограниченных экономических ресурсов в России.
📌 Рассмотрение данного законопроекта станет важным событием для всего рынка коммерческой недвижимости. Мы в SimpleEstate с одной стороны поддерживаем инициативу законодателей, и не только из корыстных побуждений, связанных с перспективой роста арендной платы супермаркетов. Повышение качества городской среды и борьба за здоровье граждан - важнейшие задачи государства.
⚠️Однако мы серьёзно обеспокоены потенциальными перекосами на рынке коммерческой недвижимости, которые может вызвать реализация закона в его нынешней редакции. Мы надеемся, что при принятии решения будут учтены интересы не только общественного здоровья, но и стабильности в экономике, в том числе в секторе коммерческой недвижимости. Рассчитываем на взвешенный и ответственный подход законодателей.
☝️Мне тут в л.с. активно пишут читатели канала с примерно такими сообщениями: если закон примут, то алкомаркеты легко пересмотрят ассортимент, добавят товары повседневного спроса и никуда не денутся. В пример приводится К&Б, который, якобы уже является не алкомаркетом, а «магазином у дома» с более низкими ценами на продукты.
🚫 Я с этим, увы, не согласен.
📊 Тут важно понимать разницу в товарах: бутылка водки стоит 350-600 рублей, хранится годами и занимает мало места. А вот закуска к бутылочке - совсем другое дело. Сырок «Дружба» (60-80 рублей) требует наличия в магазине холодильного оборудования, батон хлеба (50-70 рублей) черствеет/плесневеет за 2-3 дня.
⚖️ Чтобы продавать безалкогольных товаров на 50% от выручки, нужно реализовать их в 5-8 раз больше алкоголя, что требует совсем другого подхода к логистике, хранению и управлению запасами. Напомню, что площадь алкомаркетов в среднем 70-150 м2.
🇲🇨 Про К&Б! Мы точно не знаем, какой процент от товарооборота составляют продукты у этой сети. Одно дело добавить в ассортимент продукты питания для удобства покупателей, и совсем другое — обеспечить, чтобы они составляли минимум 50% от общей выручки. Это принципиально разные задачи.
💰 Представьте, что вы годами развивали кондитерскую, продавали пирожные и выпечку. В рамках профилактики диабета вас заставляют продавать столько же (по деньгам!) не содержащих сахар продуктов. Это же полностью меняет ваш бизнес. Вы точно справитесь с адаптацией?
❌Скорее всего, в новой реальности многие сети предпочтут закрыть некоторую часть (неизвестно какую) алкомаркетов.
Что думаете, выживут ли алкомаркеты после таких изменений?
🔥 Будут массовые закрытия!
👀 Выживет меньшая часть в самых топовых локациях.
👍 Все адаптируются, но станут другими..
🚫 Я с этим, увы, не согласен.
📊 Тут важно понимать разницу в товарах: бутылка водки стоит 350-600 рублей, хранится годами и занимает мало места. А вот закуска к бутылочке - совсем другое дело. Сырок «Дружба» (60-80 рублей) требует наличия в магазине холодильного оборудования, батон хлеба (50-70 рублей) черствеет/плесневеет за 2-3 дня.
⚖️ Чтобы продавать безалкогольных товаров на 50% от выручки, нужно реализовать их в 5-8 раз больше алкоголя, что требует совсем другого подхода к логистике, хранению и управлению запасами. Напомню, что площадь алкомаркетов в среднем 70-150 м2.
🇲🇨 Про К&Б! Мы точно не знаем, какой процент от товарооборота составляют продукты у этой сети. Одно дело добавить в ассортимент продукты питания для удобства покупателей, и совсем другое — обеспечить, чтобы они составляли минимум 50% от общей выручки. Это принципиально разные задачи.
💰 Представьте, что вы годами развивали кондитерскую, продавали пирожные и выпечку. В рамках профилактики диабета вас заставляют продавать столько же (по деньгам!) не содержащих сахар продуктов. Это же полностью меняет ваш бизнес. Вы точно справитесь с адаптацией?
❌Скорее всего, в новой реальности многие сети предпочтут закрыть некоторую часть (неизвестно какую) алкомаркетов.
Что думаете, выживут ли алкомаркеты после таких изменений?
🔥 Будут массовые закрытия!
👀 Выживет меньшая часть в самых топовых локациях.
👍 Все адаптируются, но станут другими..
🌐 По моим данным международный брокер Tranio также формирует сейчас команду по работе с российской курортной недвижимостью. Компания, ранее специализировавшаяся только на зарубежной недвижимости, тоже, вероятно, видит перспективы внутреннего рынка.
📈 Зачем им это!? Так ведь внутренний туризм в России бьет все рекорды. По данным 2024 года, количество туристических поездок по стране достигло исторического максимума — 92 млн, что значительно выше показателя 2023 года (78 млн) и на четверть больше показателей прошлого года по оценкам Российского союза туриндустрии.
🏖 Самыми популярными направлениями внутреннего туризма в 2024 году стали Краснодарский край (48% всех проданных туров), Кавказские Минеральные Воды (11%) и Крым (6,5%) - это по агрегированным данным туроператоров.
🏗 Главным вызовом туристической отрасли в 2024 году стала нехватка качественного номерного фонда в условиях роста популярности внутреннего туризма. Именно это создает благоприятную почву для инвестиций в курортную недвижимость. По данным Минэкономразвития, в перспективе ближайших пяти лет номерной фонд в России должен вырасти более чем на 50 000 номеров за счет активной реализации национального проекта «Туризм и индустрия гостеприимства», льготных кредитов и налоговых преференций. Да и банки готовы отгружать деньги на проекты по новым программам.
💰 А еще есть фактор снижения интереса россиян к зарубежной курортной недвижимости. Количество поисковых запросов о покупке недвижимости в Дубае, Турции и Таиланде в 2024 году упало в 2,5 раза по сравнению с 2022 годом и продолжает сокращаться.
Вопрос к подписанным на мой канал брокерам! Что думаете о перспективах торговли российской курортной недвижимостью?
👍 Уже продаю
🤔 Были попытки, пока непонятно.
👀 Интересно, но сейчас не до этого...
🔥 Не моя тема!
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
✔️Как зарабатывать до 200% в валюте на недвижимости Пхукета и Бали.
✔️Куда вложить ₽200 тыс. под 30% годовых
✔️Секреты 30% годовых на стрит-ритейле в г. Москва.
✔️ Доходность на инвестировании в землю >100% годовых
☝️Когда вы приходите на конференции для инвесторов, вас встречают позитивные, радостные люди - эксперты по инвестициям. Они улыбаются вам!
🤑Всё выглядит безоблачно: капиталы растут, успешные кейсы впечатляют, а перспективы кажутся бесконечно радужными. Ах, как хочется поверить! Просто поддаться очарованию и получить обещанные 200% /30%.
👀Но давайте взглянем на ситуацию глазами опытного инвестора. Опытный, это тот, кто имеет за плечами как убытки, так и успешные проекты; тот, кто уже обманывался или кого обманывали.
😐Опытный инвестор - это не тот, кто легко верит в обещания, а тот, кто видит риски и проводит глубокий анализ (финансовый в том числе!). Тот, кто привык сомневаться и задавать неудобные вопросы.
💸Когда какой-нибудь эксперт слишком усердно продаёт успех и свои инвестиционные продукты, у опытного инвестора возникает подозрение: а не скрывается ли за этим позитивным фасадом нечто тревожное?
🎭 Что может скрываться за улыбками продавцов инвестиционных продуктов?
✅ Надежно спрятанные комиссии и расходы. Часто привлекательные предложения содержат скрытые комиссии, выплачиваемые эксперту.
✅ Непроверенные данные. Эксперты могут использовать устаревшие или искаженные данные, чтобы представить инвестиционные проекты в более выгодном свете
✅ Необоснованный оптимизм. Слишком радужный взгляд на будущее!
✅ Юридические, технические проблемы.
⚠️Успешные инвестиции это не случайность, везение или слепая вера в позитивного эксперта, сулящего высокую доходность, подтверждеенную успешнейшими кейсами и елейными отзывами, а результат тщательного анализа и навыков видеть за улыбками реальную картину.
✔️Куда вложить ₽200 тыс. под 30% годовых
✔️Секреты 30% годовых на стрит-ритейле в г. Москва.
✔️ Доходность на инвестировании в землю >100% годовых
☝️Когда вы приходите на конференции для инвесторов, вас встречают позитивные, радостные люди - эксперты по инвестициям. Они улыбаются вам!
🤑Всё выглядит безоблачно: капиталы растут, успешные кейсы впечатляют, а перспективы кажутся бесконечно радужными. Ах, как хочется поверить! Просто поддаться очарованию и получить обещанные 200% /30%.
👀Но давайте взглянем на ситуацию глазами опытного инвестора. Опытный, это тот, кто имеет за плечами как убытки, так и успешные проекты; тот, кто уже обманывался или кого обманывали.
😐Опытный инвестор - это не тот, кто легко верит в обещания, а тот, кто видит риски и проводит глубокий анализ (финансовый в том числе!). Тот, кто привык сомневаться и задавать неудобные вопросы.
💸Когда какой-нибудь эксперт слишком усердно продаёт успех и свои инвестиционные продукты, у опытного инвестора возникает подозрение: а не скрывается ли за этим позитивным фасадом нечто тревожное?
🎭 Что может скрываться за улыбками продавцов инвестиционных продуктов?
✅ Надежно спрятанные комиссии и расходы. Часто привлекательные предложения содержат скрытые комиссии, выплачиваемые эксперту.
✅ Непроверенные данные. Эксперты могут использовать устаревшие или искаженные данные, чтобы представить инвестиционные проекты в более выгодном свете
✅ Необоснованный оптимизм. Слишком радужный взгляд на будущее!
✅ Юридические, технические проблемы.
⚠️Успешные инвестиции это не случайность, везение или слепая вера в позитивного эксперта, сулящего высокую доходность, подтверждеенную успешнейшими кейсами и елейными отзывами, а результат тщательного анализа и навыков видеть за улыбками реальную картину.
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Инвестиции в недвижимость с доходностью 30-50-100% годовых?
❌ Я уже не реагирую, мне это неинтересно!
👀 В последнее время наблюдаю одну тенденцию: в рекламе пишутся нереальные обещания по доходности:
🔹20-30% годовых (это лайт-версия, практически у всех)
🔹40-50% (солидный проект, Дубай, Индонезия, Сочи)
🔹100-120% (ну это уже чтобы наверняка, контрольный выстрел)
☝️НО! Вот начинаешь смотреть, что там внутри. Профессионально разбираться: маркетинг, SWOT-анализ, финансовая модель… И оказывается, что доходность очень скромная, часто 8-12% годовых с кучей рисков.
❓Вопрос: нет ли у вас уже некой слепоты на рекламу таких доходностей? Как вы реагируете на обещания 30-50-100% годовых?
❌ Я уже не реагирую, мне это неинтересно!
👀 В последнее время наблюдаю одну тенденцию: в рекламе пишутся нереальные обещания по доходности:
🔹20-30% годовых (это лайт-версия, практически у всех)
🔹40-50% (солидный проект, Дубай, Индонезия, Сочи)
🔹100-120% (ну это уже чтобы наверняка, контрольный выстрел)
☝️НО! Вот начинаешь смотреть, что там внутри. Профессионально разбираться: маркетинг, SWOT-анализ, финансовая модель… И оказывается, что доходность очень скромная, часто 8-12% годовых с кучей рисков.
❓Вопрос: нет ли у вас уже некой слепоты на рекламу таких доходностей? Как вы реагируете на обещания 30-50-100% годовых?
🎛️ Завтра выйдет 3-й выпуск моего подкаста «Строители Империй»!
О чем он?
🏚 Дистресс-активы (они же стрессовые активы) в недвижимости - это объекты, продаваемые по сниженной цене из-за финансовых трудностей владельца или неблагоприятных рыночных условий. Инвесторы, специализирующиеся на таких активах, могут получить значительную прибыль, выкупая недвижимость по низкой цене и перепродавая её после улучшений (ремонт, редевелопмент) или восстановления рыночной конъюнктуры.
💰Одним из первых широко известных и самых успешных инвесторов в дистресс-активы был Марк Лициний Красс, древнеримский политик, олигарх и полководец.
🏛 Марк Красс создал прибыльный девелоперский бизнес, основанный на массовой скупке дистресс-активов.
🤐 Ну а остальное - завтра!
🎧 Яндекс.Музыка
🔛 Telegram
📻 YouTube
▶️ Mave
О чем он?
🏚 Дистресс-активы (они же стрессовые активы) в недвижимости - это объекты, продаваемые по сниженной цене из-за финансовых трудностей владельца или неблагоприятных рыночных условий. Инвесторы, специализирующиеся на таких активах, могут получить значительную прибыль, выкупая недвижимость по низкой цене и перепродавая её после улучшений (ремонт, редевелопмент) или восстановления рыночной конъюнктуры.
💰Одним из первых широко известных и самых успешных инвесторов в дистресс-активы был Марк Лициний Красс, древнеримский политик, олигарх и полководец.
🏛 Марк Красс создал прибыльный девелоперский бизнес, основанный на массовой скупке дистресс-активов.
🤐 Ну а остальное - завтра!
🎧 Яндекс.Музыка
🔛 Telegram
📻 YouTube
▶️ Mave