🪆Есть повод погордиться Россией. Консалтинговая компания сферы агробизнеса, BEFL, ежегодно публикует рейтинг крупнейших землевладельцев страны. Никаких там айтишников или сектантов - сплошь уважаемые люди из 90-х.

Почему даже небольшим девелоперам критически важен анализ Best Use

💼 Крупные девелоперские компании имеют целые отделы аналитики, которые изучают рынок, локации и просчитывают различные сценарии использования участков. У небольших девелоперов таких ресурсов нет.

При этом ставки для них гораздо выше:

📊 Ограниченность ресурсов. Если крупная компания может позволить себе один неудачный проект из десяти, то для небольшого девелопера каждое решение может стать критическим для бизнеса.

💰 Доступ к финансированию. Банки, соинвесторы, кредиторы более тщательно оценивают проекты небольших игроков. Качественное обоснование концепции через анализ Best Use повышает доверие контрагентов и улучшает условия финансирования.

🔍 Конкурентная среда. Крупные игроки уже используют профессиональную аналитику. Небольшие девелоперы рискуют принимать решения «на глазок», пока конкуренты опираются на данные.

Типичные сценарии, когда анализ Best Use спасает проекты:
🔸Переоценка спроса на определённый тип недвижимости в конкретной локации
🔸Неучёт градостроительных ограничений и возможностей участка
🔸Недооценка потенциала смешанного использования
🔸Игнорирование перспектив развития района

📚 Стоимость анализа Best Use начинается от ₽300 тыс. и доходит до нескольких ₽миллионов (известные консалтинговые бренды берут десятки ₽миллионов). Вроде бы много. Но для проекта стоимостью ₽150-500 млн это менее 2% бюджета, которые могут предотвратить ошибки, стоящие десятки и сотни миллионов.

🔍 Анализ Best Use для небольшого девелопера - это базовая необходимость принятия обоснованных инвестиционных решений в условиях ограниченных ресурсов и высоких рисков.

⏰ Программа «Анализ Best Use 2.0» стартует через 2️⃣ дня

🪑 Осталось всего 2️⃣места из 🔟 в группе

📅 Старт: 2️⃣ июня 2025 г.
👉 Подробности: https://bu.atsogoev.com

📅 Второй день лета встречаем со свежей аналитикой от «КоммерсантЪ» по курортной гостиничной недвижимости.

⚖️ Курортный гостиничный рынок России в этом году демонстрирует парадокс: цены растут, а спрос стагнирует. Летнее размещение в отелях будет обходиться отдыхающим на 15% дороже, чем годом ранее, несмотря на снижение интереса к отдыху в стране.

🏖 Курортные направления демонстрируют особенно болезненный для потребителя рост цен. Сочи подорожал на 15% до 6,6 тыс. руб. за ночь, но абсолютный рекордсмен — Зеленоградск Калининградской области, где стоимость размещения достигла 10 тыс. руб. (+17%). При этом средняя цена по стране составляет 6,3-8,5 тыс. руб.

📉 Парадокс ситуации в том, что рост цен происходит на фоне снижения спроса. Доля российских направлений в бронированиях сократилась на 4% до 84%. Краснодарский край особенно пострадал: Анапа потеряла 65-70% спроса (к сожалению, из-за экологической катастрофы), Сочи и Геленджик — около 20%. Причина — конкуренция с зарубежными направлениями и растущая стоимость размещения.

🏠 В условиях дорожающих отелей туристы массово бронируют апартаменты и квартиры. Их доля в бронированиях выросла до 30%. Особенно выраженная динамика — в Крыму и Ставропольском крае. Средняя стоимость апартаментов составляет 6,5 тыс. руб. за ночь (+12,1% г/г).

🏨 В этой ситуации, возможно, апарт-отели с внешним управлением окажутся в выигрышном положении по сравнению с традиционными отелями. Ведь апарт-отели сочетают гибкость апартаментов с профессиональным сервисом. Но посмотрим как пройдет сезон - по итогам напишу!

🔥Последняя возможность проинвестировать в знания: сегодня в 17.00 выходит первый модуль образовательной программы «Анализ Best Use 2.0».

🧩 В группе осталось всего 1️⃣ (одно) место!

‼️ Поторопитесь и успеете: bu.atsogoev.com

🗓 Следующий набор через год, в мае 2026!

📈 В связи с ожидаемым снижением ключевой ставки, очевидно, и стоимость проектного финансирования строительства жилья должна заметно снизится. Это может стимулировать застройщиков активнее выводить новые проекты на рынок, особенно при сохранении ипотечных субсидий от государства.

🫱🫲При этом заметно, что застройщики продолжают активно привлекать финансирование уже сейчас, не дожидаясь снижения ставок. Во-первых, неизвестно, когда именно произойдет снижение и насколько существенным оно будет. Во-вторых, девелоперам нужно строить постоянно - у них есть обязательства перед дольщиками, планы ввода объектов и необходимость поддерживать непрерывность бизнес-процессов.

💡 Важно понимать, что дорогое проектное финансирование на старте проекта, но эффективные застройщики могут существенно снижать ставку по мере реализации проекта. При хороших темпах реализации ставка может снизиться вплоть до 0,01%. Это означает, что застройщики, умеющие продавать (а значит, реализующие качественные проекты), могут добиться оптимальной стоимости финансирования даже при нынешней высокой ключевой ставке.

🤔 Свежий пример: «Альфа-банк» открыл «Гранель» кредитную линию на 18,96 млрд рублей для строительства второй очереди ЖК «Аникеевский» в Красногорске (12 км от МКАД). Проект предусматривает семь 14-этажных домов общей площадью 247 тыс.м2, включая два детских сада и паркинги. Кредитная линия открыта до конца 2030 года.

📈 То есть застройщики продолжают есть кактус брать деньги под текущие высокие ставки, поскольку строительный цикл не терпит отлагательств, а будущее снижение ставок пока остается лишь ожиданием (а если, наконец, снизят это станет приятным бонусом).

👉Таким образом, для части девелоперов даже нынешняя стоимость финансирования остается приемлемой, особенно для тех, кто умеет эффективно продавать и может рассчитывать на прогрессивное снижение ставки по мере реализации проекта. А перспектива общего удешевления кредитов только укрепит их планы по наращиванию объемов. Дефицит жилья и новых проектов в Москве отменяется?

📺 Недавно услышал в одном подкасте, что ломбарды занимаются ломбардным кредитованием!

🤯 Что???

🏦 Ломбардное кредитование - это выдача кредита под залог ценных бумаг или других финансовых активов. Важно: залогом выступают не материальные активы (квартира-машина-дача, кольца и браслеты), а финансовые инструменты и только они!

🛡️Классические ломбарды (те, что принимают золото, технику, украшения) к ломбардному кредитованию в не имеют никакого отношения. Это разные виды деятельности, которые объединяет только принцип «деньги под залог» и название.

💵 Ломбард - древнейшая бизнес-модель. Кредиты под залог имущества были легализованы в XV веке во Франции ростовщиками, выходцами из итальянской провинции Ломбардии (отсюда и название).

🕰️ Сейчас это стабильный бизнес, расцветающий в периоды ужесточения кредитно-финансовой политики. Ценные бумаги некоторых ломбардов даже котируются на Мосбирже и вот под их залог можно получить ломбардный кредит

💸 Владельцы ломбардов в настоящее время фиксируют ощутимый приток клиентов, связанный со значительным увеличением ставок по банковским кредитам и ростом числа отказов в их выдаче, что заставляет некоторых людей задуматься об альтернативных источниках кредитования.

🏫 А как насчёт ГАБов с ломбардами?

💎 С одной стороны, ломбард представляет собой привлекательного арендатора. Ломбарды, как правило, заключают долгосрочные договоры аренды, своевременно оплачивают аренду и редко меняют локацию, что обеспечивает стабильность для владельца помещения.

💍С другой стороны, инвестиции в недвижимость с арендатором-ломбардом имеют и свои риски. Самый главный риск - ужесточение государственного регулирования деятельности ломбардов, что может повлиять на их финансовую стабильность.

📊 И хотя ломбарды часто выигрывают в периоды неопределенности, затяжной экономический спад может негативно сказаться на их бизнесе. Поэтому при инвестировании следует оценить альтернативные варианты использования помещения.

🔻 Итог: на рынке экспонируются помещения с ломбардами (вот один из примеров). Их относительно немного, но они есть. Как и всегда покупать можно только при условии тщательного анализа локации, условий договора аренды и финансовых показателей.

⚡ГАБ с франшизой: да или нет?

🏪 Франшизы «Фасоль», «Малинка», «Авокадо», «Около», «Магнит GO» позволяют открыть небольшой продуктовый магазин на площади от 60 м2. При этом, можно купить и франшизы «Пятерочки», «Перекрестка» и «Доброцена», просто предпринимателям, желающим открыть бизнес под этими брендами, понадобится помещение намного большей площади.

🟪 В частности, SimpleEstate предпочитает приобретать помещения, обременённые договорами аренды с федеральными сетями (X5, «Магнит», «Лента» и т.д.).

✅ Однако мы положительно относимся к франчайзингу и планируем в том числе рассматривать для покупки помещения, в которых договоры аренды заключены с франчайзи федеральных сетей.

📚 Напомню, что франчайзинг - это система, позволяющая вести бизнес от лица существующего бренда и использовать его имя, дизайн, технологии, систему закупок товаров, корпоративные стандарты, права на патенты и т.д.

🌪️Конечно, риски работы с франчайзи (условный ИП Цогоев) выше, чем с головной X5 Group, но часто предприниматели-франчайзи работают даже более эффективно.

🩺При этом обязательно необходимо проверять арендатора перед сделкой, смотреть за его работой, получать информацию о его финансовом состоянии и т.д. Всё это позволит верно оценивать риски в каждом конкретном случае, отсекая помещения со слабыми арендаторами.

☑️ Не менее, а может и более важные факторы при осуществлении инвестиций - качество и характеристики самих помещений. В случае остановки бизнеса арендатора для хорошего помещения легко найти замену.

⚖️ Поэтому само качество недвижимости всё-таки первично, но и про качество арендаторов забывать нельзя.

👍 Спасибо, Кэп!
👀 Сомнительно, но окэй
🔥 В топку франшизы

ПУЗЫРЬ КРЕПЧАЛ!

🎈 Тут ЦБ РФ официально (!) на страницах Обзора финансовой стабильности представил собственный «индикатор пузыря на рынке недвижимости»! Композитный индикатор, который якобы показывает риски на российском рынке. В качестве идейного вдохновения упоминают UBS Global Real Estate Bubble Index, но русские финансовые кулибины разработали собственную методологию. Ээээ..., а что там внутри?

🔍 Проблема номер один: что измеряет «индикатор пузыря». ЦБ РФ создал композитный индикатор из трех субиндексов: отношение средней цены квартиры к среднегодовому доходу, отношение средней цены квартиры к среднегодовой цене аренды квартиры, и изменение отношения ипотечных выдач к ВВП. Но почему именно эти показатели? И главное - относительно какого периода считается «нормальным» соотношение цены к доходам?

🚫 Вторая проблема: игнорирование российской специфики. Индекс не учитывает фундаментальные особенности нашего рынка. Сверхконцентрацию экономики в Москве и Петербурге, где естественно складывается повышенный спрос на жилье. Хронический дефицит качественного и доступного жилья в крупных городах. Инфраструктурные ограничения на расширение мегаполисов. Роль государственных программ льготной ипотеки в стимулировании спроса.

🔁 Третья проблема: подмена понятий. ЦБ называет «пузырем» естественный рост цен на ограниченный ресурс в условиях растущего спроса. Но классический экономический пузырь - это спекулятивная переоценка активов, полностью оторванная от фундаментальных факторов. Тюльпанная лихорадка, dot-com бум и т.д. - вот настоящие пузыри. А рост цен на недвижимость в условиях дефицита предложения и льготного кредитования - это, извините, рыночная реакция.

📊 Четвертая проблема: сомнительная предсказательная сила. За всю историю современного российского рынка недвижимости серьезные коррекции цен происходили только во время масштабных экономических кризисов (2008, 2014-2015), а не из-за внутренних «пузырей». Может ли новый индикатор ЦБ предсказать следующий кризис? Сомнительно, ведь причины будут, скорее всего, опять внешними.

❓ Пятая проблема: отсутствие исторической валидации. ЦБ показывает динамику своего индикатора с 2016 года, но не объясняет, предсказал ли бы этот индикатор предыдущие коррекции 2008 и 2014-2015 годов. Без такой проверки любой индикатор - это просто красивые графики без практической ценности.

🎯 Зачем вообще ЦБ РФ создал «индикатор пузыря»? Страшилки про «композитные индикаторы пузырей» звучат убедительнее, чем честное признание: «Мы беспокоимся о кредитных рисках банков и хотим притормозить выдачу ипотеки». Но создание псевдонаучных индексов подрывает доверие к профессионализму регулятора. И кстати, знаменитый отрыв первички от вторички на 42% тоже оказался в общем-то фейком.

🏗 Итого: «индикатор пузыря» от ЦБ РФ - это попытка математически обосновать административное решение о сдерживании рынка недвижимости. Анализ дефицита предложения, господдержки спроса, концентрации экономики - это скучно и сложно! «Пузырь» - намного проще и ближе людям.

🏗 Рейтинговое агентство Fitch опубликовало мрачный прогноз для дубайского рынка недвижимости - цены могут упасть на 15% уже во второй половине 2025 года и в 2026 году.

📊 Причина грядущего коллапса, обвала и кризиса кроется в цифрах: на рынок выйдет рекордное количество новых проектов - около 210 тыс. единиц в 2025-2026 годах, что в два раза больше, чем за предыдущие три года. Такой объём предложения неизбежно создаст давление на цены. Для сравнения - с 2022 года по первый квартал 2025 года цены на жильё в Дубае выросли примерно на 60%.

🎢 Дубай уже переживал подобные потрясения в 2009 году, когда кризис на рынке недвижимости потребовал финансовой помощи от властей в размере $20 млрд. Правда, с тех пор эмират серьёзно укрепил сектор и снизили долговую нагрузку, а банки сократили долю кредитования недвижимости с 20% до 14% от общего портфеля. Но Fitch явно считает, что этого недостаточно!

👍 Ждём коррекции
🔥 В Сочи дорожает лучше, душевнее
👀 Доказательство вздутия пузыря

🏖 За пять месяцев 2025 года Арабские Эмираты продолжают уверенно лидировать среди зарубежных направлений, где россияне хотят прикупить недвижимость. Такие данные обнародовала консалтинговая компания NF GROUP по итогам мониторинга клиентских запросов.

Топ-5 стран по спросу январь-май 2025:
🇦🇪 1. ОАЭ
🇷🇸 2. Сербия
🇬🇷 3. Греция
🇹🇷 4. Турция
🇨🇾 5. Кипр

🔄 Интересные метаморфозы произошли в топ-5 самых популярных стран. Если в 2024 году на втором месте была Венгрия, то теперь её сменила Сербия. В пятёрку также вошли Греция (поднялась с 4-го на 3-е место), Турция и Кипр. Исчезли из рейтинга Франция, Индонезия, Таиланд и Испания.

💰 ОАЭ держат пальму Джумейра первенства благодаря классическому набору преимуществ: доходность от аренды в среднем 6% годовых, отсутствие подоходного налога и налога на прирост капитала, плюс возможность получить ВНЖ через покупку недвижимости. Средний чек покупки составляет около $1 млн за объект площадью 70-90 м2. Больше всего покупают апартаменты с одной-двумя спальнями и недвижимость на стадии строительства.

🎯 Показательно, что Сербия, Греция и Кипр демонстрируют 100% иммиграционный интерес — все запросы связаны исключительно с получением ВНЖ. А вот Турция, наоборот, привлекает россиян только для личного проживания, без всяких программ легализации статуса.

👍 Беру на всю котлету!
🔥 В Ейске лучше, душевнее
👀 Остановитесь! Там же явное вздутие пузыря...

🏢 Главный девелопер офисов Москвы закрыл крупную сделку по продаже трех офисных этажей общей площадью порядка 4 тыс. м2 в башне К1 квартала STONE Калужская. Покупатель — частный инвестор.

🌆Напомню, офисный квартал класса А STONE Калужская расположен в 1 минуте сразу от двух станций метро — «Калужская» радиальной линии и «Воронцовская» БКЛ. В проекте предусмотрены три офисные башни общей площадью 96 тыс. м2, причём башни K1 и K2 продаются лотами от 45 м2 до целых этажей.

💵 У STONE есть серьёзные клиенты, которые покупают тысячами квадратных метров. Например, год назад инвестиционная компания Lepta Capital приобрела 5️⃣ этажей в БЦ «STONE Ленинский» площадью 5 тыс. м2 в башне S. Причём Lepta Capital уже покупала помещения у STONE в проекте STONE Towers.

✅ Ну а частный инвестор, купивший блок в STONE Калужская, наверняка планирует сдавать офисы в аренду - это классическая стратегия получения дохода. Впрочем, возможен и дополнительный вариант: планируется получение разрешения на строительство STONE Калужская в июне, а после начала стройки традиционно ожидается рост цен...

🎶 Мечты депутата

🏗️ Известный застройщик, он же депутат от ЛДПР, он же первый зампред комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев, продолжает мечтать об арендных домах. И даже подготовил законопроект об арендеых домах!

⏪ Возвращение доходных домов создаст условия для цивилизованной арендной модели с четко прописанными правами арендаторов и арендодателей, понятными механизмами ценообразования и критериями проживания ⏩

🎆 Из прошлых депутатских фантазий: для развития сегмента нужно бесплатное выделение земли, бесплатное подключение к сетям, льготные кредиты и «нулевые» ставки по налогу на имущество и налогу на землю. Не знаю, есть ли в новом законе эти все мечты-идеи!

⛔ Очевидно, что в 2025 году ожидать этого всего от государства не стоит. В 2026, 2027 тоже вряд ли.

❓И вообще, нужно ли тратить миллиарды гос.денег на арендные дома? В последние 10 лет в России были построено миллионы м2 нового жилья (в том числе лично Кошелевым), часть из этих квартир сдается в аренду частными инвесторами. А может оставить всё как есть?

💵 Частные инвесторы вполне могут решить проблему арендных домов, а на помощь им готовы прийти специализированные компании, типа Smarent, Яндекс.Аренда и т.д.

🖼️ На фото - продукция девелопера и депутата Кошелева.

🔌Хотели бы арендовать или сдавать в аренду такое?

👍 Да
👀 Нет

А с другой стороны!

🗡️Смертельная битва, которая предстоит девелоперам, риэлторам и ипотечным банкирам - это битва за зумеров (поколение Z). Их нужно убедить, заставить, вынудить купить недвижимость или хотя бы сдать им недвижимость в аренду задорого. Bank of America и СБЕР изучали их: зумеры всячески отрицают потребность во владении недвижимостью и автомобилями (шок-контент, конечно, держитесь).

📊 Около 75% аудитории покупателей московских новостроек комфорт- и бизнес-класса сегодня - миленниалы, рожденные в период с начала 1980-х до начала 2000-х. К 2031 году (через 10 лет уже) зумеры, родившиеся между 1997 и 2016, станут основной рабочей силой в мире и вытеснят миллениалов.

👨🏻‍💻Зумеры предпочитают снимать квартиру, а не покупать ее в ипотеку.

⚔️Как с этим бороться? Я считаю, что весь интеллектуальный потенциал участников рынка недвижимости должен быть направлен только на одну проблему: создание из своего продукта доходного инструмента, позволяющего миллениалу-инвестору (институциональному инвестору) заработать на зумере-арендаторе.

🏠Дoмa.pф с их доходными домамами на весь рынок явно не хватит, тем более сроки сжатые. Не нужно девелоперам вкладывать $ в проптехи и финтехи (привет, Самолёт), нужно всё бросать и начинать делать свои доходные дома, параллельно спешно собирая на финансирование этой истории деньги инвесторов (частных и институциональных). В Англии уже всё поняли и двигают тему BTR.

🏗️ В России упорно продолжают клепать коробки для эндюзеров-ипотечников, не думая что-то менять («и так всё хорошо»). Мы как всегда создаём сами себе трудности, чтобы потом их героически преодолевать, перенимать западный опыт, догонять и перегонять.

✔️ Еще из Кошелева: «До революции доходные дома занимали до 80% жилого фонда Петербурга и 40% — в Москве, однако в современной системе они забыты».

👀Захрустела французская булка... Забыты!!!

⛔ Вот только параллели с дореволюционной Россией неуместны.

Инфляция:
🔸1880-1897: 2-3% в год
🔸1897-1914: менее 1% в год

💎После введения золотого стандарта в 1897 году инфляция была минимальной!

✅ Процентные ставки 1880-1897:
🔸По депозитам: 3-4% годовых
🔸По кредитам: 6-8% годовых

🔻В дореволюционной России были очень дешевые деньги, поэтому, например, крупный институциональный инвестор в недвижимость СО «Россия» могло себе позволить получать валовую аренду на уровне 4.2%!

☝️Напоминаю, что в 2025 году ключевая ставка 21%.