Что ждет рубль при ослаблении санкций?

🔄 Между прочим, ведущие аналитики-макроэкономисты прямо сейчас корректируют свои ожидания по динамике российской валюты. Консенсус-прогноз смещается в сторону краткосрочного укрепления с последующим ослаблением рубля к концу года. Некоторые оптимисты отмечают вероятность достижения отметки 75-85 рублей за доллар уже в первом квартале 2025 года.

📈 Ключевые тезисы:
🔹Возможное смягчение санкционного давления создаст временное окно для укрепления рубля
🔹К концу года ожидается возврат к равновесному курсу в районе 90-92 рублей за доллар
🔹Риски ослабления до 100 рублей связывают с потенциальным снижением цен на энергоносители
🔹Восстановление импорта может также усилить давление на российскую валюту
🔹График погашения внешних валютных долгов будет также значимым фактором динамики курса во втором полугодии 2025 года

❓ Увидим ли 75 р. за доллар?
👍 Увидим
🔥 Не увидим
👀 Санкции не ослабят!!! Инфа- сотка.

🧖‍♀️ Термальный комплекс Green Flow Парк Скандинавия в Новой Москве!

🏗 На днях пришла новость: девелопер А101 получил разрешение на строительство термального комплекса Green Flow Park Scandinavia в ЖК «Скандинавия». Объект площадью 5700 м² с двумя наземными и одним подземным этажом будет включать термальные зоны, бассейны, сауны, релакс-зоны и тренажерный зал. Ввод в эксплуатацию запланирован на конец 2025 года (я не уверен, что это реалистичный план).

📑 Как я понял, оператором термального комплекса Green Flow Park Scandinavia является компания Green Flow (ООО "АНТЕРРА"), которая уже управляет объектами в Сочи и Санкт-Петербурге, внедряя «хилинг-концепцию, ориентированную на оздоровление и релаксацию». В Green Flow Park Scandinavia привлекаются средства частных инвесторов, как я понял, через агента по привлечению инвестиций, ООО «Инвестиционная Система».

💼 Итак, для привлечения инвестиций был создан ЗПИФ под управлением УК «Гамма Групп» (кстати, хорошая УК), паи которого уже торгуются на Московской бирже. ЗПИФ называется Термальный комплекс «Гринфлоу Скандинавия». На сайте УК «Гамма Групп» мной был обнаружен ЗПИФ Термальный комплекс «Гринфлоу Скандинавия».

💰 Предполагалось, что ЗПИФ должен был быть предназначен для квалифицированных инвесторов, минимальный порог должен был составлять от 6 млн, при цене пая от 5780. Доходность инвесторов заявлялась на уровне 34-38,3% годовых, из которых ежеквартальные выплаты промежуточного дохода по паям должны были составлять 11%, доход от переоценки актива от 4 до 8,3%. А ещё был некий дисконт в 19%, с которым инвесторы входили в проект, покупая паи на стадии строительства Green Flow Park Scandinavia.

⚠️ С некоторыми усилиями я нашел финансовую модель проекта… Судя по ней, инициатором прогнозируется рост стоимости объекта с 1,35 млрд. в 2024 году до 4,81 млрд к 2031 году, что означает увеличение цены 1 м2 объекта с 236,8 тыс. руб. до 820,5 тыс. руб. — более чем в 3,5 раза за 7 лет. Такой рост выглядит чрезмерно оптимистичным! Особенно если учесть локацию, площадь и функциональное назначение объекта.

📊 Операционные показатели проекта также вызывают смутные сомнения: планируется 95 тыс. посещений термальной зоны в год, что требуют стабильного ежедневного потока посетителей (260 посещений в день) - я не знаю, насколько это реально. Понятно, что представители Green Flow считают это реалистичным.

👀 Обратило на себя внимание повсеместное использование термина «гарантированная доходность» и «гарантии» на вебинарах, напомню, что регулятор в лице ЦБ РФ прямо указывает на недопустимость таких формулировок для ЗПИФов.

❓Остаются неясными юридические взаимоотношения между А101, Green Flow и УК ЗПИФ «Гамма Групп». У проектной компании застройщика А101, ООО «Проект Град», и ООО «Грин Флоу Парк Скандинавия» (не ЗПИФ, а ООО) существует действующий договор аренды с правом выкупа и платежом 6,6 млн. Однако, из документов остается неясным кто фактически финансирует строительство? А101 или Green Flow (ООО "АНТЕРРА")? Что произойдет, если ЗПИФ не сможет привлечь достаточно средств?

🚩 Подводя итог: проект демонстрирует признаки инвестиционного предложения с непрозрачной структурой, чрезмерно оптимистичными прогнозами операционных показателей, доходности и ростом стоимости. Сочетание этих факторов указывает на высокие инвестиционные риски и необходимость тщательной проверки перед принятием решения о вложении средств.

⚠️ Не является рекламой инвестиционной рекомендацией!

📋 Как избежать «красных флагов» в презентации инвестпроектов

🔍 Основная проблема Green Flow Park Scandinavia заключается не столько в самой идее, сколько в недостаточной проработке и обосновании инвестиционного предложения. Инициаторам проекта следовало лучше проработать несколько ключевых аспектов.

1️⃣ Прежде всего, необходимо было создать четкую и понятную схему юридических взаимоотношений между А101, Green Flow и УК ЗПИФ. Инвесторы должны точно понимать, кто и за что отвечает, кто финансирует строительство и что произойдет при недоборе средств. Расплывчатые формулировки и неочевидные связи между юрлицами немедленно вызывают недоверие.

2️⃣ Финансовая модель с прогнозом роста стоимости объекта в 3,5 раза за 7 лет требует обоснования. Инициаторам проекта следовало представить как оптимистичный, так и реалистичный/консервативный сценарии, подкрепленные аналитикой аналогичных объектов и рыночными исследованиями (если нет своих - закажите у консультантов).

💰 Особое внимание нужно было уделить механизму формирования заявленной доходности в 34-38,3% годовых. То, как этот момент объяснялся на вебинаре было абсолютно неприемлемо.

3️⃣ Недопустимой ошибкой (лично для меня) стало использование термина «гарантированная доходность» на вебинаре при ограничении использования такой формулировки для ЗПИФов. Все материалы проекта, включая презентации, выступления спикеров и рекламные буклеты, должны были пройти юридическую проверку и строго соответствовать требованиям ЦБ РФ. Вместо «гарантий» следовало использовать формулировки «целевая доходность» с обязательным указанием факторов риска.

📊 Операционные показатели требовали более убедительного обоснования. Прогнозы посещений и иные операционные показатели должны базироваться на конкретных маркетинговых исследованиях с учетом локации, транспортной доступности, платежеспособности потенциальной аудитории и анализа конкурентной среды. Очевидно, этого не было сделано или этому не уделили достаточного внимания. Простой факт, что где-то такие показатели достигаются, не является достаточным обоснованием.

👥 Информацию об управленческой команде, опыте Green Flow и УК «Гамма Групп» действительно представили на вебинаре, но этого недостаточно. Эти данные должны были быть доступны в составе инвестиционного меморандума, в свободном доступе на сайте проекта и в презентационных материалах. Заставлять инвесторов выискивать ключевую информацию в часовых вебинарах – непрофессиональный подход, на мой взгляд.

📝 Наконец, условия для инвесторов должны были быть представлены максимально четко и структурировано: минимальная сумма инвестиций, процедура приобретения и погашения паев, налоговые аспекты, сроки проекта, механизмы выхода из инвестиций. Эта информация должна быть легкодоступной, не требующей дополнительных разъяснений или «чтения между строк».

🏆 Чтобы проект не вызывал подозрений и скептических публикаций (типа моей), его инициаторам следовало бы придерживаться главного принципа: предоставлять инвесторам максимально полную, точную и структурированную информацию. Прозрачность и профессионализм в подготовке материалов – лучшая защита от критики.

💡 Как бы сделал я: прежде всего погрузился бы в тему привлечения инвестиций, а затем попытался скопировать лучшие практики. Без ложной скромности отмечу, что в настоящее время на высоком уровне находятся презентации проектов для инвесторов от SimpleEstate.

💸 Сеть коворкингов ASPACE готовит новый выпуск облигаций со ставкой купрна 31% годовых

🏗 Крупный оператор гибких офисов ASPACE готовится разместить облигации серии 001P-02.

💰 Объем выпуска - ₽150 млн.
🗓 Срок обращения - 3,5 года
💸 Ориентир по купону - 31% годовых (YTM = 35,81% годовых)
📅 Предварительная дата размещения - 21 февраля 2025 года

🔍 ASPACE показывает отличные результаты после дебютного выпуска облигаций в начале 2024-го.

✅ За год компания:
🔹Увеличила портфель объектов под управлением в 1,7 раза
🔹Нарастила EBITDA портфеля в 2,1 раза до ₽440 млн
🔹Снизила долговую нагрузку до 0,94х (Долг/FWD EBITDA)
🔹Улучшила кредитный рейтинг с ruBB- до ruBB от Эксперт РА
🔹Достигла ~100% заполняемости своих площадок

🏙️ На текущий момент ASPACE управляет 9 площадками общей площадью 32,7 тыс. м² во всех ключевых бизнес-локациях Москвы, включая Москва-Сити, Садовое кольцо и центр города. Компания занимает второе место по площади под управлением среди операторов гибких офисов.

💼 Бизнес-модель ASPACE проста и эффективна: компания арендует помещения у собственников на долгосрочный период (7-8 лет), делает качественную отделку и сдает их корпоративным клиентам с сервисным обслуживанием. Средняя валовая прибыль с квадратного метра составляет около ₽29 тыс. в год.

📈 Рынок гибких офисов находится на подъеме: вакансия офисных площадей в Москве снизилась до рекордно низких 4,8%, а ставки аренды выросли на 62% за последние 3 года. Предложение новых офисов ограничено и не успевает за спросом.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🔥 Беру на всю котлету
👀 Не надо брать...
👍 Уже имею ASPACE (или они меня)

Два дня, четыре объекта, три девелопера – максимум пользы!

Хотите увидеть Light Industrial изнутри и понять, почему этот сегмент разрывает рынок? Тогда 25-26 февраля ждем вас на урбан-туре от Arendator Awards!

📅 Программа:
25 февраля: Промпарк «Сенькино» (Parametr), Парк «Весна» (RBNA)
26 февраля: Unity Лыткарино, Парк «Лето» (RBNA)

Почему стоит ехать?
✔️ Прокачка насмотренности — увидите, как работают современные индустриальные парки.
✔️ Объекты, которые уже приносят прибыль — кейсы, которые можно адаптировать.
✔️ Лекции от девелоперов, архитекторов и тех, кто реально строит этот рынок.
✔️ Нетворкинг с коллегами — обсуждаем, спорим, делимся опытом.

 Век живи – век учись, но лучше учиться на реальных примерах.

💡 Light Industrial — это новая модель бизнес-пространств, где компактность встречается с высокой эффективностью. Как работают такие проекты? Как выбрать идеальную площадку? Всё разберём в туре!

📍 Купить билет

Реклама ООО «УРБАН И ТОЧКА» ИНН 7708423180 erid:2VtzqvzmNw7

🥤 Недавно я писал о дефиците качественных помещений для общепита в Москве, приводя в пример объекты на Земляном валу рядом с метро «Курская». И что вы думаете? Соседнее помещение арендовала сеть кофеен Surf Coffee!

🏙️ Напомню, я писал о помещениях площадью 49,9 м² и 58,2 м² с высокими потолками (4,57 и 4,73 м), расположенных в локации с исключительным трафиком — рядом с Курским вокзалом, ТРЦ «Атриум» и БЦ «Ситидел». Тогда я был уверен, что эти помещения имеют потенциал стать объектами общепита и получил косвенное подтверждение своей версии!

📊 По данным брокеров, помещение площадью 89,7 м² на том же Земляном валу, 25 уже занято сетью Surf Coffee и продается как ГАБ. Объект обладает всеми важными характеристиками, необходимыми для успешной работы кофейни:

🔹 Расположение в 1 минуте от метро «Курская»
🔹 Первая линия с отличной видимостью
🔹 Высокие потолки (4,5 м)
🔹 Достаточная электрическая мощность (25 кВт)
🔹 Идеально интенсивный пешеходный трафик

☕ Для тех, кто не знаком с брендом: Surf Coffee - международная сеть кофеен, присутствующая на рынках России и Армении. Зародилась в 2010 году в Обнинске, когда группа молодых людей, увлечённых кофе и сёрфингом, открыла небольшую точку формата «кофе с собой». Особенность сети — уникальные названия для каждой кофейни (они называют их «спотами»), собственная обжарка кофе и концепция, вдохновленная сёрфингом.

🏄 На сегодняшний день у Surf Coffee более 200 действующих «спотов», в сети более 1500 сотрудников, а средняя площадь кофейни - 65 м². Surf Coffee развивается преимущественно через франчайзинг, продавая право на использование своего бренда и бизнес-модели предпринимателям. Это позволяет сети быстро расширяться при минимальных затратах.

📈 Условия аренды:
🔹 Договор на 7 лет
🔹 Индексация по ИПЦ
🔹 Арендная ставка 750 000 ₽/месяц (9 000 000 ₽/год)
🔹 Стоимость этого ГАБа - 120 000 000 ₽

💡Делаю далеко идущие выводы:

1️⃣ Качественные помещения в топовых локациях действительно в дефиците

2️⃣ Крупные сети активно ищут такие площади и готовы платить высокую арендную ставку (в данном случае более 8 000 ₽/м²/мес)

3️⃣ Интенсивный пешеходный трафик остается критически важным фактором для общепита

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

«Почему дивиденды маленькие?»

❓Этот комментарий иногда встречается под нашими постами и касается некоторых проектов, представленных на инвестиционной платформе. В целом, согласимся - дивидендов не бывает много! Но в частности - не всё так однозначно.

🔀 В мире прямых инвестиций есть разделение проектов по типу бизнес-моделей на:
🔸«дойные коровы» - проекты, созданные для стабильных и растущих денежных потоков (на платформе это, например, «ДА!» в Чехове, «Магнит» в Люберцах, «Перекресток» в Совхозе им. Ленина)
🔸«мясные коровы» - проекты, ориентированные на рост стоимости акционерного капитала (у SimpleEstate это «Прокшино» и «Новое Летово»), где основной доход инвестор получает от удорожания актива, а не от регулярных выплат.

💰 Важно понимать, что дивиденды выплачиваются из чистой прибыли проектного АО и напрямую зависят от операционных результатов объекта недвижимости. На примере «Перекрестка» в Прокшино мы видим, что арендатор сейчас платит 7% от товарооборота (до сентября 2024 года платил 6%). Из полученных средств покрываются операционные расходы (коммунальные платежи, обслуживание здания, налоги), а оставшаяся сумма направляется на выплату дивидендов акционерам.

🏗 Проект развивается в соответствии с первоначальным планом - район постепенно заселяется, и полная загрузка супермаркета ожидается к 2027 году. В 4 квартале 2024 года произошло несколько позитивных событий: введены в эксплуатацию два ближайших дома на 2,300 квартир, а налог на имущество с 2025 года снизится в 5.5 раз (с 7 млн до 1.3 млн руб. в год). По результатам 4 квартала выплачены дивиденды в размере 50 руб. на акцию.

📅 Когда выплачиваются дивиденды? Они выплачиваются ежеквартально (чаще нельзя по закону 208-ФЗ «Об акционерных обществах»). Дата фиксации акционеров: 15 января/апреля/июля/октября, а выплаты производятся с 20 по 30 число месяца, следующего за отчетным кварталом. Важно: для получения дивидендов необходимо, чтобы право собственности на акции было зарегистрировано в реестре акционеров у регистратора (АО «Статус»).

💡 Лайфхак: как узнать размер будущих дивидендов (схема надежна, как швейцарские часы). В каждом квартальном отчете есть график с прогнозом выплаты дивидендов. Для «Перекрестка» в Прокшино прогноз составляет: 60 руб./акцию в 1 кв. 2025, 70 руб. во 2 кв., 80 руб. в 3 кв. и 90 руб. в 4 кв. 2025 года.

📈 Несмотря на пока скромные дивиденды, проект показывает отличную динамику роста: стоимость объекта выросла на 65% с момента покупки, а акция сейчас стоит 14,500 руб. против изначальных 10,000 руб. Для новых инвесторов прогнозная доходность на 10 лет составляет 13.5% IRR с дивидендной доходностью 8.4%.

🔮 По мере заселения жилого комплекса, роста товарооборота «Перекрестка» и снижения налоговой нагрузки мы ожидаем последовательное увеличение дивидендов. Главное помнить: инвестиции в коммерческую недвижимость — это долгосрочная история, где дивиденды и стоимость актива растут вместе с развитием района и увеличением проходимости торговых площадей.

🤝 Команда SimpleEstate прилагает максимум усилий для увеличения акционерной стоимости и дивидендов каждого проекта. Однако мы не можем по щучьему велению и по своему хотению превратить «мясную» корову в «дойную», мы не можем одномоментно изменить бизнес-модель проекта. Это долгий процесс трансформации, связанный с множеством факторов – от заселения жилого комплекса и достижения целевой посещаемости до оптимизации расходов и реализации потенциала роста арендных ставок.

📈 Мы терпеливо и последовательно работаем над каждым объектом, чтобы его экономика развивалась максимально эффективно для наших инвесторов. Однако мы реалисты - вопрос «почему дивиденды такие маленькие?» с нами навсегда! Денег много не бывает.

🐠 Рыба ищет где глубже, а человек - где лучше. С хорошим знакомым произошел случай: несколько лет назад он купил ГАБ (помещение с арендатором, продуктовым ритейлером, очень жестким дискаунтером) в «спальном» районе на окраине города. В то время поблизости уже активно шло строительство нового жилого комплекса, состоящего из нескольких домов. Это преподносилось как плюс, «в новые дома заедут новосёлы и будут ходить в...».

👋 В общем, некоторое время назад сетевой ритейлер съехал из помещения моего знакомого, чтобы открыться в одном из помещений нового жилого комплекса. Уплатил штраф, оставил часть торгового оборудования и съехал.

🔋Инвестиция, которая должна была окупиться за 10 лет теперь будет окупаться.... Ну точно дольше. Хорошо, если удастся быстро найти замену и не придется дополнительно вкладывать в реконцепцию и редевелопмент помещения. А ещё нужно будет тратить деньги на услуги брокеров по недвижимости и платить коммуналку.

⚡Получается, что инвесторы, покупающие ГАБ с дискаунтерами не защищены от подобного поведения ритейлеров, более того, тенденция «побегов», миграции внутри небольших районов имеет шансы усиливаться. Только форматные и превосходно расположенные помещения от этого защищены, а остальные... Потому что «рыба ищет..., и так далее». Сетей в принципе на локальном рынке немного, и они де-факто доминируют в переговорах с арендодателями, поэтому у рантье заведомо слабая позиция.

👀 Не очень понятно, что с этим делать и как прогнозировать инвестиционные проекты в сфере ГАБ. Может быть брокерам уже пора вместе с продажей ГАБ прикладывать инструкцию для новых собственников, план Б («что делать с помещением, если арендатор уедет»)?

⚠️ Ну и последнее: описанная выше история произошла в Барселоне (Испания).