🌊 «Похороны» рынка недвижимости Анапы преждевременны. На мой взгляд.
🤔 «С учетом мазута на 10 лет про проекты в Анапе можно забыть». «Бензопирен вызывает рак!» - вчера в комментариях к рекламному посту было много скепсиса по поводу Анапы.
🏖 Расскажу свою историю: в 2015-2017 годах мы с женой регулярно посещали Сочи - Имеретинский и Роза Хутор, примерно раз в 4 недели, исключительно для отдыха. В общей сложности около 40 поездок. За всё это время моя супруга решилась поплавать в море всего один раз, да и то буквально на минуту. Дело в том, что мы ездили туда совсем не ради пляжного отдыха - нас привлекал морской воздух, отличные рестораны, развитая инфраструктура для отдыха, длинные набережные и просто смена обстановки. Никакого пляжа и никакого моря в программе не было. Мы исключение? Может быть, но мне так не кажется.
🏊♂️ Если люди не захотят плавать в море, опасаясь мазута, то... Но позвольте, спа и бассейны привлекают огромное количество людей, которые предпочитают контролируемую водную среду. Загляните в любой приличный отель на море - бассейны никогда не пустуют, даже когда на пляже идеальная погода. А ведь Анапа еще с советских времен считается «детским курортом» - там традиционно много именно детской, семейной инфраструктуры.
📊 Да, катастрофа в Керченском проливе - это серьезно. История с разливом нефти в Мексиканском заливе в 2010 году показывает, что последствия могут быть тяжелыми: падение цен на 20-30%, увеличение сроков и снижение темпов продаж, замороженные проекты. Но у нас, в России сейчас контекст совершенно другой.
🗺 Россия 2025 года. Выбор мест для отдыха существенно ограничен - санкции, высокие цены на зарубежные направления, сложная логистика. Куда поедут отдыхать люди? Мальдивы? - Дорого. Турция? - Дорого. Сочи? - Очень дорого. Египет? - Не очень спокойно. А ведь у нас есть огромная категория платежеспособных граждан, которые не могут (им нельзя) выехать за границу - догадайтесь сами о ком я.
💼 Более того, российский туризм сейчас переживает трансформацию. Люди ищут не просто пляж, а комплексные впечатления, качественный сервис, развитую инфраструктуру. И Анапа, при всех её проблемах, остается одним из немногих мест, где это всё есть или активно развивается.
💡 Я думаю, что после периода краткосрочного спада рынок адаптируется. Правительство выделило средства на ликвидацию последствий катастрофы, проведены профилактические процедуры (рвы, сетка и т.д.). Да, возможно, нас ждет временное падение загрузки местных отелей, возможно, будет спад продаж объектов курортной недвижимости. Но полного коллапса рынка недвижимости Анапы я не жду - слишком много факторов работает на сохранение спроса: от ограниченности выбора до пофигизма.
⚠️За позицию, изложенную в этом посте, мне никто не платил. Меня никто не просил это писать - это лично моя точка зрения.
Согласны со мной?
👍 Да
🔥 Нет
👀 В Дубае лучше, душевнее!
🤔 «С учетом мазута на 10 лет про проекты в Анапе можно забыть». «Бензопирен вызывает рак!» - вчера в комментариях к рекламному посту было много скепсиса по поводу Анапы.
🏖 Расскажу свою историю: в 2015-2017 годах мы с женой регулярно посещали Сочи - Имеретинский и Роза Хутор, примерно раз в 4 недели, исключительно для отдыха. В общей сложности около 40 поездок. За всё это время моя супруга решилась поплавать в море всего один раз, да и то буквально на минуту. Дело в том, что мы ездили туда совсем не ради пляжного отдыха - нас привлекал морской воздух, отличные рестораны, развитая инфраструктура для отдыха, длинные набережные и просто смена обстановки. Никакого пляжа и никакого моря в программе не было. Мы исключение? Может быть, но мне так не кажется.
🏊♂️ Если люди не захотят плавать в море, опасаясь мазута, то... Но позвольте, спа и бассейны привлекают огромное количество людей, которые предпочитают контролируемую водную среду. Загляните в любой приличный отель на море - бассейны никогда не пустуют, даже когда на пляже идеальная погода. А ведь Анапа еще с советских времен считается «детским курортом» - там традиционно много именно детской, семейной инфраструктуры.
📊 Да, катастрофа в Керченском проливе - это серьезно. История с разливом нефти в Мексиканском заливе в 2010 году показывает, что последствия могут быть тяжелыми: падение цен на 20-30%, увеличение сроков и снижение темпов продаж, замороженные проекты. Но у нас, в России сейчас контекст совершенно другой.
🗺 Россия 2025 года. Выбор мест для отдыха существенно ограничен - санкции, высокие цены на зарубежные направления, сложная логистика. Куда поедут отдыхать люди? Мальдивы? - Дорого. Турция? - Дорого. Сочи? - Очень дорого. Египет? - Не очень спокойно. А ведь у нас есть огромная категория платежеспособных граждан, которые не могут (им нельзя) выехать за границу - догадайтесь сами о ком я.
💼 Более того, российский туризм сейчас переживает трансформацию. Люди ищут не просто пляж, а комплексные впечатления, качественный сервис, развитую инфраструктуру. И Анапа, при всех её проблемах, остается одним из немногих мест, где это всё есть или активно развивается.
💡 Я думаю, что после периода краткосрочного спада рынок адаптируется. Правительство выделило средства на ликвидацию последствий катастрофы, проведены профилактические процедуры (рвы, сетка и т.д.). Да, возможно, нас ждет временное падение загрузки местных отелей, возможно, будет спад продаж объектов курортной недвижимости. Но полного коллапса рынка недвижимости Анапы я не жду - слишком много факторов работает на сохранение спроса: от ограниченности выбора до пофигизма.
⚠️За позицию, изложенную в этом посте, мне никто не платил. Меня никто не просил это писать - это лично моя точка зрения.
Согласны со мной?
👍 Да
🔥 Нет
👀 В Дубае лучше, душевнее!
👍71🔥24👀6❤3
Anonymous Poll
51%
✅ Да, только чтобы поплавать
47%
❌ Нет, не только
1%
✍️ Напишу в комментариях о том, как я обычно отдыхаю!
Раньше маркетологи AVA Group только догадывались, что охватная реклама влияет на сделки, но доказать это цифрами не получалось.
Что они сделали?
Коллеги подключили технологию post-view от Smartis и увидели все просмотры медийных объявлений на Циане. Дальше — больше, аналитика показала всю воронку после просмотра рекламы вплоть до сделок.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍6👀2
🏦 На днях прошла новость о том, что «Т-банк» купил здание Центрального телеграфа на Тверской улице в Москве. Сумма сделки оценивается в ₽30-40 млрд (точно неизвестно). Так как к этому проекту я имел некоторое отношение в 2019 году (мы с коллегами смотрели объект на предмет приобретения), решил проследить хронологию событий.
📅 Итак, примерно летом 2019 года «Ростелеком» нанимает PwC с целью продажи этого объекта на аукционе. Не все площади ЦТ принадлежат «Ростелекому» - из 55 тыс. м² около 38 тыс. м² (остальное у Промсвязьбанка и ДOM.PФ). 9 сентября 2019 объект продается компании «Центральный телеграф», за которой стоит Riverstretch Trading & Investments, за ₽3,5 млрд.
🏢 Промсвязьбанк в середине 2019 года продает свою часть ЦТ (около 5 тыс. м²) некой компании «Стик инвест». 2 марта 2020 «Центральный телеграф» (контролируется Riverstretch Trading & Investments) побеждает на торгах ДОМ.РФ по продаже 10 тыс. м² в ЦТ (сумма сделки ₽1,15 млрд). 15 апреля 2020 «Центральный телеграф» объединяется с «Стик Инвест», таким образом Riverstretch Trading & Investments консолидирует здание ЦТ на компании «Центральный телеграф».
🕹С самого начала проектом руководит Марина Руднева, а девелоперская компания Vos'hod появляется чуть позже, в начале 2021 года (если я верно помню). Vos'hod занимается проектом редевелопмента в 2021-2023 годах и согласовывает увеличение площадей ЦТ до 72 тыс. м². В планах торговая галерея на 15 тыс. м², офисы на 30 тыс. м², а остальное - элитные апартаменты. Москва проекту явно помогает.
📈 В конце 2023 года выходят в продажу апартаменты в ЦТ. И вдруг (хотя и не так чтобы неожиданно) в середине 2024 года появляется информация о сделке с «Т-банком».
❓ В связи со сделкой у меня, конечно, куча вопросов. Что пошло не так? Почему объект, который должен был стать образцом ванильного редевелопмента трофейного актива, станет каким-то там офлайн корпоративным университетом онлайн-банка? А что там с покупателями апартаментов? Будет обмен на апарты в Ahead😉 ?
💼 Информация о том, что у Riverstretch Trading & Investments некоторые проблемы, связанные с наследием прошлого, уже была известна, это послужило причиной продажи? Что с концепцией? Vos'hod будет всё переделывать под цели образования или «Т-банк» покупает, чтобы затем всё переделывать "под себя"?
📊 В общем, сделка очень интересная и масштабная, но скорее иллюстрирует, как «всё пошло не по плану», чем то, что всё «так и было задумано».
📅 Итак, примерно летом 2019 года «Ростелеком» нанимает PwC с целью продажи этого объекта на аукционе. Не все площади ЦТ принадлежат «Ростелекому» - из 55 тыс. м² около 38 тыс. м² (остальное у Промсвязьбанка и ДOM.PФ). 9 сентября 2019 объект продается компании «Центральный телеграф», за которой стоит Riverstretch Trading & Investments, за ₽3,5 млрд.
🏢 Промсвязьбанк в середине 2019 года продает свою часть ЦТ (около 5 тыс. м²) некой компании «Стик инвест». 2 марта 2020 «Центральный телеграф» (контролируется Riverstretch Trading & Investments) побеждает на торгах ДОМ.РФ по продаже 10 тыс. м² в ЦТ (сумма сделки ₽1,15 млрд). 15 апреля 2020 «Центральный телеграф» объединяется с «Стик Инвест», таким образом Riverstretch Trading & Investments консолидирует здание ЦТ на компании «Центральный телеграф».
🕹С самого начала проектом руководит Марина Руднева, а девелоперская компания Vos'hod появляется чуть позже, в начале 2021 года (если я верно помню). Vos'hod занимается проектом редевелопмента в 2021-2023 годах и согласовывает увеличение площадей ЦТ до 72 тыс. м². В планах торговая галерея на 15 тыс. м², офисы на 30 тыс. м², а остальное - элитные апартаменты. Москва проекту явно помогает.
📈 В конце 2023 года выходят в продажу апартаменты в ЦТ. И вдруг (хотя и не так чтобы неожиданно) в середине 2024 года появляется информация о сделке с «Т-банком».
❓ В связи со сделкой у меня, конечно, куча вопросов. Что пошло не так? Почему объект, который должен был стать образцом ванильного редевелопмента трофейного актива, станет каким-то там офлайн корпоративным университетом онлайн-банка? А что там с покупателями апартаментов? Будет обмен на апарты в Ahead
💼 Информация о том, что у Riverstretch Trading & Investments некоторые проблемы, связанные с наследием прошлого, уже была известна, это послужило причиной продажи? Что с концепцией? Vos'hod будет всё переделывать под цели образования или «Т-банк» покупает, чтобы затем всё переделывать "под себя"?
📊 В общем, сделка очень интересная и масштабная, но скорее иллюстрирует, как «всё пошло не по плану», чем то, что всё «так и было задумано».
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍9❤5🤔2
🤔 Опыт: опора или помеха?
💭 В последнее время я стал замечать, как при обсуждении новых инвестиционных проектов или бизнес-идей многие люди первым делом вспоминают свой негативный опыт. «Мы это всё 100 раз пробовали – не работает», «В 2012-м я это делал и результаты были не очень», «Знаю я эти темы…». Опыт становится буквально шорами на глазах, не позволяющими увидеть и воспринять новую информацию, оценить изменившиеся условия или понять, что в прошлый раз причиной неудачи могли быть совсем другие факторы.
🎓 С одной стороны, опыт – это действительно бесценное сокровище. Он помогает быстрее принимать решения, видеть потенциальные проблемы на горизонте, выстраивать более эффективные процессы и избегать типичных ошибок новичков. Опыт учит задавать правильные вопросы, выделять существенное из потока информации и не обращать внимание на несущественные детали.
🚫 Однако есть и обратная сторона - «проклятие знания» (одно из когнитивных искажений). Часто встречаю людей, которые заявляют: «Я на рынке ХХ лет работаю, не надо мне тут рассказывать что и как!». Эта позиция может стать настоящей ловушкой, заставляя игнорировать новые возможности и изменения в мире, который трансформируется сейчас намного быстрее, чем когда-либо.
🎯 Мой личный опыт научил меня стараться не считать своё мнение истиной в последней инстанции. Я отношусь к собственному опыту как к набору инструментов, а не как к догме. Каждый новый проект, каждую новую задачу я пытаюсь рассматривать свежим взглядом, максимально избегая предвзятости, основанной на обширном, и часто негативном опыте.
❌ Я считаю, что мой личный условно негативный опыт не является доказательством того, что «тема не работает». Например, мои прошлые неудачные попытки рекламировать свои проекты через Яндекс.Директ не говорят о том, что «Яндекс.Директ не работает». Это скорее свидетельствует о том, что я что-то делал не так или не учел важные факторы. Прошлые неудачи или скромные результаты – это не приговор методу / идее / проекту, а всего лишь обратная связь на мои подходы и действия.
✨ Мне очень нравится фраза экономиста Зияда Абдельнура: «Не позволяйте вашему тусклому прошлому отбрасывать вас от блестящего будущего». Я стараюсь применять этот принцип каждый день, используя свой опыт как трамплин для роста, а не как якорь, который тянет назад и мешает пробовать новое.
💭 Как это может помочь в жизни, бизнесе и инвестициях? Лично я использую опыт для выявления рисков и возможностей, но всегда оставляю место для новых идей и подходов. В конце концов, мир постоянно меняется, и то, что не работало вчера, может отлично сработать сегодня или завтра. Главное, не застревать в прошлом, а меняться и развиваться (чтобы «взяли в будущее»).
💭 В последнее время я стал замечать, как при обсуждении новых инвестиционных проектов или бизнес-идей многие люди первым делом вспоминают свой негативный опыт. «Мы это всё 100 раз пробовали – не работает», «В 2012-м я это делал и результаты были не очень», «Знаю я эти темы…». Опыт становится буквально шорами на глазах, не позволяющими увидеть и воспринять новую информацию, оценить изменившиеся условия или понять, что в прошлый раз причиной неудачи могли быть совсем другие факторы.
🎓 С одной стороны, опыт – это действительно бесценное сокровище. Он помогает быстрее принимать решения, видеть потенциальные проблемы на горизонте, выстраивать более эффективные процессы и избегать типичных ошибок новичков. Опыт учит задавать правильные вопросы, выделять существенное из потока информации и не обращать внимание на несущественные детали.
🚫 Однако есть и обратная сторона - «проклятие знания» (одно из когнитивных искажений). Часто встречаю людей, которые заявляют: «Я на рынке ХХ лет работаю, не надо мне тут рассказывать что и как!». Эта позиция может стать настоящей ловушкой, заставляя игнорировать новые возможности и изменения в мире, который трансформируется сейчас намного быстрее, чем когда-либо.
🎯 Мой личный опыт научил меня стараться не считать своё мнение истиной в последней инстанции. Я отношусь к собственному опыту как к набору инструментов, а не как к догме. Каждый новый проект, каждую новую задачу я пытаюсь рассматривать свежим взглядом, максимально избегая предвзятости, основанной на обширном, и часто негативном опыте.
❌ Я считаю, что мой личный условно негативный опыт не является доказательством того, что «тема не работает». Например, мои прошлые неудачные попытки рекламировать свои проекты через Яндекс.Директ не говорят о том, что «Яндекс.Директ не работает». Это скорее свидетельствует о том, что я что-то делал не так или не учел важные факторы. Прошлые неудачи или скромные результаты – это не приговор методу / идее / проекту, а всего лишь обратная связь на мои подходы и действия.
✨ Мне очень нравится фраза экономиста Зияда Абдельнура: «Не позволяйте вашему тусклому прошлому отбрасывать вас от блестящего будущего». Я стараюсь применять этот принцип каждый день, используя свой опыт как трамплин для роста, а не как якорь, который тянет назад и мешает пробовать новое.
💭 Как это может помочь в жизни, бизнесе и инвестициях? Лично я использую опыт для выявления рисков и возможностей, но всегда оставляю место для новых идей и подходов. В конце концов, мир постоянно меняется, и то, что не работало вчера, может отлично сработать сегодня или завтра. Главное, не застревать в прошлом, а меняться и развиваться (чтобы «взяли в будущее»).
👍13🔥6❤2🤔2
🌇 Элитная недвижимость Москвы: первичка бьет рекорды, вторичка дорожает!
🏢 По данным NF GROUP, к концу 2024 года на первичном рынке элитной недвижимости Москвы был зафиксирован абсолютный рекорд - более 3000 лотов в продаже, что на треть больше показателей прошлого года. При этом на вторичном рынке элитного жилья наблюдается дефицит качественных объектов сохраняется, несмотря на рост предложения на 4%.
💰 Ценовой разрыв между первичным и вторичным рынком элитного жилья продолжает увеличиваться. Если в конце 2023 года он составлял 24%, то к декабрю 2024 года достиг уже 26%. Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке элитной недвижимости выросла на 19% и составила 1,54 млн рублей, в то время как на первичном рынке она достигла 1,95 млн рублей за м2
📈 На вторичном рынке элитного жилья средний запрашиваемый бюджет сделки вырос на 25% до 148 млн рублей. Покупатели стали выбирать более просторные объекты - средняя площадь увеличилась на 4% до 156 м2. Интересно, что около 22% объектов в структуре предложения «вторички» номинированы в валюте (собственники заморожены в 2007 году?).
Вопрос к читающим меня экспертам рынка: какой сегмент элитной недвижимости будет расти в цене?
👍 Первичка, нью лакшери!
🔥 Вторичка, трофейный актив.
👀 Хрен его знает, что будет...©️
✍️ Выскажусь в комментариях
💰 Ценовой разрыв между первичным и вторичным рынком элитного жилья продолжает увеличиваться. Если в конце 2023 года он составлял 24%, то к декабрю 2024 года достиг уже 26%. Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке элитной недвижимости выросла на 19% и составила 1,54 млн рублей, в то время как на первичном рынке она достигла 1,95 млн рублей за м2
📈 На вторичном рынке элитного жилья средний запрашиваемый бюджет сделки вырос на 25% до 148 млн рублей. Покупатели стали выбирать более просторные объекты - средняя площадь увеличилась на 4% до 156 м2. Интересно, что около 22% объектов в структуре предложения «вторички» номинированы в валюте (собственники заморожены в 2007 году?).
Вопрос к читающим меня экспертам рынка: какой сегмент элитной недвижимости будет расти в цене?
👍 Первичка, нью лакшери!
🔥 Вторичка, трофейный актив.
👀 Хрен его знает, что будет...©️
✍️ Выскажусь в комментариях
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍17🔥13👀11
💡Я тут вспомнил, как один мой коллега некоторое время назад создал так называемый «Бизнес-тиндер», где девелоперы небольших и средних проектов могли бы найти инвесторов.
⛔ Сейчас этот проект, к сожалению или к счастью, закрыт, но я на выходных представил себе как могла бы выглядеть типичная анкета девелопера на этом ресурсе:
💝 Одинокий девелопер желает познакомиться с состоятельным инвестором...
💘 Ищу тебя: капитал от ₽50 млн., молчаливого, умеющего доверять и прощать.
💲Ценю:
🔸способность смиряться с временными трудностями и не ревновать к ставкам по депозитам
🔸соблюдение моих границ и невмешательство в мои управленческие решения.
🔸принятие и осознанность (особенно когда речь идет о внезапном доп. финансировании)
⚠️ Главное – это наши отношения, а не фин.модель и показатели проекта.
🚫 Недопустимы: приступы подозрительности, привычка проверять каждый шаг, подача непрошеных советов, болезненная тяга к фиксации договоренностей на бумаге, требования вернуть деньги или дать гарантии.
❌ Не рассматриваю: любителей ежемесячной отчетности, фанатов контроля, приверженцев due diligence, зануд с опытом работы в банках, инвестфондах и фэмили-офисах.
👑 Обо мне: практически нет в.п., но нуждаюсь в м.п. За плечами три развода с предыдущими партнёрами,
выплачиваю «алименты» группе инвесторов до 2045 г. Есть опыт личного банкротства (этап на пути к личностному росту). Судимостей нет (пока).
🎨 В душе творец, художник: рисую воздушные замки на рендерах, визуализирую 10 иксов. Люблю риск, скорость, драйв.
🔍В данный момент нахожусь в активном поиске того самого инвестора, который поймёт мою творческую натуру и поверит в мою мечту! Готов к серьезным отношениям без обязательств (ищу спонсора).
#шутка #юмор
⛔ Сейчас этот проект, к сожалению или к счастью, закрыт, но я на выходных представил себе как могла бы выглядеть типичная анкета девелопера на этом ресурсе:
💝 Одинокий девелопер желает познакомиться с состоятельным инвестором...
💘 Ищу тебя: капитал от ₽50 млн., молчаливого, умеющего доверять и прощать.
💲Ценю:
🔸способность смиряться с временными трудностями и не ревновать к ставкам по депозитам
🔸соблюдение моих границ и невмешательство в мои управленческие решения.
🔸принятие и осознанность (особенно когда речь идет о внезапном доп. финансировании)
⚠️ Главное – это наши отношения, а не фин.модель и показатели проекта.
🚫 Недопустимы: приступы подозрительности, привычка проверять каждый шаг, подача непрошеных советов, болезненная тяга к фиксации договоренностей на бумаге, требования вернуть деньги или дать гарантии.
❌ Не рассматриваю: любителей ежемесячной отчетности, фанатов контроля, приверженцев due diligence, зануд с опытом работы в банках, инвестфондах и фэмили-офисах.
👑 Обо мне: практически нет в.п., но нуждаюсь в м.п. За плечами три развода с предыдущими партнёрами,
выплачиваю «алименты» группе инвесторов до 2045 г. Есть опыт личного банкротства (этап на пути к личностному росту). Судимостей нет (пока).
🎨 В душе творец, художник: рисую воздушные замки на рендерах, визуализирую 10 иксов. Люблю риск, скорость, драйв.
🔍В данный момент нахожусь в активном поиске того самого инвестора, который поймёт мою творческую натуру и поверит в мою мечту! Готов к серьезным отношениям без обязательств (ищу спонсора).
#шутка #юмор
😁59🔥18👍4💯3❤2
🏗 Девелоперы ищут инвесторов...
📊 Ну а если серьезно, то в условиях рекордной ключевой ставки в 21% небольшие девелоперы явно меняют стратегию привлечения финансирования. Многие их проекты и при ставке 7.5% были unbankable, то есть под них невозможно было получить кредит в банке. Поэтому они привлекали займы (чаще всего беззалоговые). Но по мере роста ключа эта стратегия начала себя изживать, потому что далеко не каждый девелоперский проект может выдержать наличие займов под 31-36%.
👀 Я вижу, что вместо дорогих займов небольшие девелоперы всё чаще предлагают инвесторам не дать им деньги в долг, а стать соинвесторами проектов.
💼 Таким образом инициаторы проектов фактически перекладывают риски. Если всё будет хорошо, с инвесторами можно просто поделить деньги. При пессимистичном сценарии реализации проекта инициаторы смогут сослаться на «плохую рыночную конъюнктуру», оставив инвесторов с убытками или заработать им сильно меньше депозита.
📈 На рынке сейчас выделяются четыре направления, в которых активны небольшие девелоперы, ищущие соинвесторов (не кредиторов):
📦 Склады Light Industrial
🏪 Создание ГАБ в стрит-ритейл (в т.ч. в регионах)
🏝️🏔️Курортная недвижимость в регионах (Сочи, Калининград, курорты Северного Кавказа и т.д.)
🏘️ Загородная недвижимость (в том числе лэнд-девелопмент)
⚖️ Инвесторы, как всегда, хотят заработать больше, чем на депозите. С другой стороны, в договорах займа указывалось точное значение доходности, а соинвестирование это отсутствие определенности. Целевая доходность ХХ% это хорошо, а точнее можно? Нет? Эээээээ...
☝️Уважаемые инвесторы! Ответьте, на вопросы о ваших предпочтениях, пожалуйста!
📊 Ну а если серьезно, то в условиях рекордной ключевой ставки в 21% небольшие девелоперы явно меняют стратегию привлечения финансирования. Многие их проекты и при ставке 7.5% были unbankable, то есть под них невозможно было получить кредит в банке. Поэтому они привлекали займы (чаще всего беззалоговые). Но по мере роста ключа эта стратегия начала себя изживать, потому что далеко не каждый девелоперский проект может выдержать наличие займов под 31-36%.
👀 Я вижу, что вместо дорогих займов небольшие девелоперы всё чаще предлагают инвесторам не дать им деньги в долг, а стать соинвесторами проектов.
💼 Таким образом инициаторы проектов фактически перекладывают риски. Если всё будет хорошо, с инвесторами можно просто поделить деньги. При пессимистичном сценарии реализации проекта инициаторы смогут сослаться на «плохую рыночную конъюнктуру», оставив инвесторов с убытками или заработать им сильно меньше депозита.
📈 На рынке сейчас выделяются четыре направления, в которых активны небольшие девелоперы, ищущие соинвесторов (не кредиторов):
📦 Склады Light Industrial
🏪 Создание ГАБ в стрит-ритейл (в т.ч. в регионах)
🏝️🏔️Курортная недвижимость в регионах (Сочи, Калининград, курорты Северного Кавказа и т.д.)
🏘️ Загородная недвижимость (в том числе лэнд-девелопмент)
⚖️ Инвесторы, как всегда, хотят заработать больше, чем на депозите. С другой стороны, в договорах займа указывалось точное значение доходности, а соинвестирование это отсутствие определенности. Целевая доходность ХХ% это хорошо, а точнее можно? Нет? Эээээээ...
☝️Уважаемые инвесторы! Ответьте, на вопросы о ваших предпочтениях, пожалуйста!
🔥6👍2❤1✍1🤔1
В какой сектор недвижимости вы в принципе готовы инвестировать?
Anonymous Poll
29%
🏭 Склады/Light Industrial
10%
🏢 Загородная недвижимость
12%
🏖 Курортная недвижимость
36%
🏪 Стрит-ритейл/создание ГАБ
2%
🎁 Иное, напишу комментарий
11%
❌ Ничего не интересно, сижу на вкладе ровно
Какая целевая доходность девелоперского проекта может заставить вас выйти из депозита?
Anonymous Poll
27%
📈 22-27% годовых
42%
📊 27-40% годовых
21%
📉 Более 40% годовых
10%
💰 Останусь в депозите от греха...
Предпочтительная форма инвестиций в девелопмент, если уж решились?
Anonymous Poll
26%
📑 ЗПИФ
9%
📝 Акции АО
12%
📄 ДКПБВ
41%
🩹ДДУ
13%
👀 Договор займа
GOLD-2024-investment.pdf
195.8 KB
🔔World Gold Council (WGC) фиксирует повышенный спрос граждан РФ на золото в слитках и на монеты!
🌍 Россияне на восьмом месте в мире по объему покупок золотых слитков и монет. Российские инвесторы приобрели 34,4 тонны золота, что на 9% больше показателя 2023 года. Правда, в 2022 году россияне купили 60 тонн (но это они дорвались)
⚖️Для сравнения, четыре года назад Россия находилась лишь на 22-м месте с показателем 5,3 тонны. Раньше при покупке слитклв и монет был НДС, а в 2022 его отменили. Вот и пошел рост!
🏆 Лидерами по приобретению физического золота в виде слитклв и монет в 2024 году стали:
- Китай (346 тонн)
- Индия (239 тонн)
- Турция (112 тонн)
- США (78 тонн)
- Иран и Вьетнам (по 42 тонны)
- Таиланд (40 тонн)
- Россия (34,4 тонны)
💰 Цена на золото показала впечатляющий рост: на мировом спот-рынке стоимость увеличилась на 27% до $2620 за унцию, а на Московской бирже рост составил около 45% до 8,55 тыс. руб./г.
✅ В начале 2025 года тренд продолжился, с достижением новых исторических максимумов выше $2881 за унцию.
🚩Впрочем, цены на золото волатильны, а спреды между ценой покупки и продажи физического золота велики.
💸 Так что сильно увлекаться инвестициями в стиле дядюшки Скруджа не стоит.
👍 Буду чахнуть над!
🔥 Нет, много минусов.
👀 Не всё то золото...
✍️ Поделюсь мнением
⚖️Для сравнения, четыре года назад Россия находилась лишь на 22-м месте с показателем 5,3 тонны. Раньше при покупке слитклв и монет был НДС, а в 2022 его отменили. Вот и пошел рост!
🏆 Лидерами по приобретению физического золота в виде слитклв и монет в 2024 году стали:
- Китай (346 тонн)
- Индия (239 тонн)
- Турция (112 тонн)
- США (78 тонн)
- Иран и Вьетнам (по 42 тонны)
- Таиланд (40 тонн)
- Россия (34,4 тонны)
💰 Цена на золото показала впечатляющий рост: на мировом спот-рынке стоимость увеличилась на 27% до $2620 за унцию, а на Московской бирже рост составил около 45% до 8,55 тыс. руб./г.
✅ В начале 2025 года тренд продолжился, с достижением новых исторических максимумов выше $2881 за унцию.
🚩Впрочем, цены на золото волатильны, а спреды между ценой покупки и продажи физического золота велики.
💸 Так что сильно увлекаться инвестициями в стиле дядюшки Скруджа не стоит.
👍 Буду чахнуть над!
🔥 Нет, много минусов.
👀 Не всё то золото...
✍️ Поделюсь мнением
👍9🔥9👀5
🏔️ Ключевой тренд - значительный рост цен и активное развитие отрасли.
💰 Основные показатели отрасли:
🔸 За последний год стоимость ски-пассов выросла на 17-36% в зависимости от курорта
🔸 Цены на проживание в высокий сезон достигают 42 тыс. руб/сутки в отелях 5* и до 35 тыс. руб/сутки в 4*
🔸 Текущий номерной фонд составляет 9,7 тыс. номеров, при этом на 1 км трасс в среднем приходится 24 номера (маловато будет).
🏗️ При этом сектор курортов для лыжников ждут масштабные планы развития:
🎿 Протяженность трасс планируется увеличить более чем в 2 раза - с 400 до 900 км
📏 Наиболее амбициозные проекты расширения у Шерегеша (+160 км трасс) и горного кластера Сочи
🛷 Появятся новые или будут реконструированы старые курорты - "Мамисон", "Сопка Горячая" на Камчатке, "Аджигардак" на Урале
📈 Потенциал роста объема рынка в снежной России: сейчас только 3% россиян являются горнолыжниками. В европейских странах этот показатель составляет 10-20%, а в Австрии и Швейцарии доходит до 30-35%. При этом с 2014 года количество катающихся в России стабильно растет.
❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость?
🏂 В ближайшие годы возможен резкий рост стоимости недвижимости на горнолыжных курортах за счет развития инфраструктуры и увеличения туристического потока. Однако перед инвестированием важно детально изучить сезонность спроса, загрузку в низкий сезон и планы развития конкретного курорта.
🚀Наиболее интересными могут быть локации, где анонсированы масштабные проекты расширения трасс и улучшения транспортной доступности.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥6👀2❤1🏆1
⚡️ На канале SimpleEstate вышел интереснейший пост о развитии рынка онлайн-доставки продуктов питания в России. Публикую с минимальными сокращениями.
📊 Доставка продуктов: как ритейл проживает цифровую трансформацию в России.
📈 По данным аналитической компании INFOLine, за 9 месяцев 2024 года объем онлайн-продаж продуктов питания в России вырос на 45,6% и превысил 902 млрд рублей. При этом доля онлайн в общем объеме продаж продуктов питания составила ~4,8%.
💡 Мы в SimpleEstate решили проанализировать тему онлайн-продаж продуктов питания и эволюцию этого сегмента торговли продуктами питания на примере лидера рынка продуктовой розницы - X5 Group.
🔍 В четвертом квартале 2024 года доля онлайн-продаж X5 достигла 5,7% от общей выручки, что немного выше среднерыночного показателя. Интересно, что за три года (с 4 кв. 2021 по 4 кв. 2024) в деньгах выручка от онлайн-направлений бизнеса X5 выросла почти в 4 раза - с 16,2 до 61,4 млрд руб. При этом доля онлайн-продаж в % от выручки выросла всего в два с небольшим раза, в 4 кв. 2021 она составляла всего 2,7%. То есть доставка всё-таки не являлась основным драйвером роста выручки X5, её двигала вверх традиционная физическая розница.
📊 Параллельно с ростом онлайн-продаж X5 демонстрирует впечатляющий рост LFL-показателей в физических магазинах. В 2024 году рост сопоставимых продаж составил 14,4%, включая увеличение среднего чека на 11,1% и трафика на 2,9%. Это говорит о том, что развитие онлайна не "каннибализирует" традиционную розницу - покупатели не только не отказываются от походов в магазины, но и увеличивают частоту визитов.
🏪 X5 продолжает активно развивать физическую розницу, открыв за 2024 год 2,543 новых магазина. Это подтверждает, что компания видит будущее не в противопоставлении онлайна и офлайна, а в их синергии.
🔮 Не можем удержаться от прогноза! При сохранении текущих темпов роста выручки ритейлера и динамики онлайн-продаж к 2030 году доля доставки и онлайн-продаж могла бы достичь 12-15%. Но более реалистичный прогноз, учитывающий специфику продуктового ритейла и культурные особенности, мог бы находится на уровне 9-10%.
🛒 Напомним то, о чем мы уже писали: многие покупатели по-прежнему предпочитают лично выбирать свежие продукты, поход в магазин всё ещё является частью повседневного социального опыта, а доставка продуктов остается очень дорогой и в некоторых случаях нерентабельной услугой.
❗️ Очевидно, что панические заявления некоторых комментаторов, в том числе нашего телеграм-канала, о скорой и неминуемой гибели физической розницы и резком падении доходности арендодателей является не более чем искажением реальной картины.
🔄 Будущее продуктового ритейла – за омниканальностью. Физические магазины эволюционируют в многофункциональные пространства, совмещающие традиционную торговлю, пункты выдачи онлайн-заказов, кафе и даже в каком-то смысле общественный центр (не смейтесь!).
🚚 Кстати, поспешим ответить и на популярный вопрос относительно учета доставки в товарообороте супермаркетов на примере всё той же X5. Заказ на сайте "Перекрестка" повлечет за собой доставку со склада компании, не из магазина. Формально доставкой даже занимается отдельная компания "Vрrоk .ru". А вот при заказе доставки в "Пятерочке", курьеры будут доставлять продукты, собранные в магазинах. Вот только... политика компании, насколько нам известно, состоит в том, что товары, собранные для доставки, пробиваются через отдельную кассу и, увы, НЕ попадают в товарооборот супермаркета. Кроме того, X5 активно развивает свои дарксторы, поэтому вполне вероятно, что объемы доставки продуктов из магазинов могут существенно скорректироваться.
📝 Главный вывод: несмотря на рост онлайн-продаж, продуктовый ритейл остается во многом традиционным бизнесом. Сильные показатели LFL в физических магазинах в сочетании с активным развитием онлайн показывают, что цифровая трансформация идет не путем замещения, а через интеграцию технологий в существующие форматы торговли. Судя по стратегии лидера российской продуктовой розницы, X5, именно такой подход будет определять развитие отрасли в следующее десятилетие.
📊 Доставка продуктов: как ритейл проживает цифровую трансформацию в России.
📈 По данным аналитической компании INFOLine, за 9 месяцев 2024 года объем онлайн-продаж продуктов питания в России вырос на 45,6% и превысил 902 млрд рублей. При этом доля онлайн в общем объеме продаж продуктов питания составила ~4,8%.
💡 Мы в SimpleEstate решили проанализировать тему онлайн-продаж продуктов питания и эволюцию этого сегмента торговли продуктами питания на примере лидера рынка продуктовой розницы - X5 Group.
🔍 В четвертом квартале 2024 года доля онлайн-продаж X5 достигла 5,7% от общей выручки, что немного выше среднерыночного показателя. Интересно, что за три года (с 4 кв. 2021 по 4 кв. 2024) в деньгах выручка от онлайн-направлений бизнеса X5 выросла почти в 4 раза - с 16,2 до 61,4 млрд руб. При этом доля онлайн-продаж в % от выручки выросла всего в два с небольшим раза, в 4 кв. 2021 она составляла всего 2,7%. То есть доставка всё-таки не являлась основным драйвером роста выручки X5, её двигала вверх традиционная физическая розница.
📊 Параллельно с ростом онлайн-продаж X5 демонстрирует впечатляющий рост LFL-показателей в физических магазинах. В 2024 году рост сопоставимых продаж составил 14,4%, включая увеличение среднего чека на 11,1% и трафика на 2,9%. Это говорит о том, что развитие онлайна не "каннибализирует" традиционную розницу - покупатели не только не отказываются от походов в магазины, но и увеличивают частоту визитов.
🏪 X5 продолжает активно развивать физическую розницу, открыв за 2024 год 2,543 новых магазина. Это подтверждает, что компания видит будущее не в противопоставлении онлайна и офлайна, а в их синергии.
🔮 Не можем удержаться от прогноза! При сохранении текущих темпов роста выручки ритейлера и динамики онлайн-продаж к 2030 году доля доставки и онлайн-продаж могла бы достичь 12-15%. Но более реалистичный прогноз, учитывающий специфику продуктового ритейла и культурные особенности, мог бы находится на уровне 9-10%.
🛒 Напомним то, о чем мы уже писали: многие покупатели по-прежнему предпочитают лично выбирать свежие продукты, поход в магазин всё ещё является частью повседневного социального опыта, а доставка продуктов остается очень дорогой и в некоторых случаях нерентабельной услугой.
❗️ Очевидно, что панические заявления некоторых комментаторов, в том числе нашего телеграм-канала, о скорой и неминуемой гибели физической розницы и резком падении доходности арендодателей является не более чем искажением реальной картины.
🔄 Будущее продуктового ритейла – за омниканальностью. Физические магазины эволюционируют в многофункциональные пространства, совмещающие традиционную торговлю, пункты выдачи онлайн-заказов, кафе и даже в каком-то смысле общественный центр (не смейтесь!).
🚚 Кстати, поспешим ответить и на популярный вопрос относительно учета доставки в товарообороте супермаркетов на примере всё той же X5. Заказ на сайте "Перекрестка" повлечет за собой доставку со склада компании, не из магазина. Формально доставкой даже занимается отдельная компания "Vрrоk .ru". А вот при заказе доставки в "Пятерочке", курьеры будут доставлять продукты, собранные в магазинах. Вот только... политика компании, насколько нам известно, состоит в том, что товары, собранные для доставки, пробиваются через отдельную кассу и, увы, НЕ попадают в товарооборот супермаркета. Кроме того, X5 активно развивает свои дарксторы, поэтому вполне вероятно, что объемы доставки продуктов из магазинов могут существенно скорректироваться.
📝 Главный вывод: несмотря на рост онлайн-продаж, продуктовый ритейл остается во многом традиционным бизнесом. Сильные показатели LFL в физических магазинах в сочетании с активным развитием онлайн показывают, что цифровая трансформация идет не путем замещения, а через интеграцию технологий в существующие форматы торговли. Судя по стратегии лидера российской продуктовой розницы, X5, именно такой подход будет определять развитие отрасли в следующее десятилетие.
👍4🔥3🤔1
🫶 ЦБ собрался душить рассрочки.
🦠Для начала напомню, что система эскроу появилась в России как ответ на острейшую (прежде всего политическую) проблему «обманутых дольщиков». Именно для того, чтобы не было недостроев и украденных денег, придумали конструкцию из трех участников: банк-застройщик-покупатель. Банки должны были стать гарантом того, что дома будут построены.
📝Прошло не так уж и много заседаний ЦБ РФ. Рыночная ипотека стоит сейчас +/- 24%, а рынок новостроек держится на субсидируемой государством семейке и рассрочках от девелоперов.
💣 И вот теперь ЦБ начал «присматриваться» к рассрочкам от застройщиков. Ключевой риск, который видит ЦБ в рассрочках - их непрозрачность. В отличие от ипотечных займов, они не отражаются в официальных финансовых документах покупателя и БКИ. В теории это открывает возможности для злоупотреблений и потенциально может аукнуться массовыми неплатежами покупателей девелоперам.
🕹С другой стороны финансовый регулятор пытается контролировать сферу, которая находится далеко за пределами его компетенций.
🎰 Регулятор уже расчехлил свою шарманку и начал крутить динамо про «обсуждение с профильными ведомствами».
Заканчиваются такие «обсуждения» запретами и ограничениями (рано или поздно, но точно не скоро).
♟Только на этот раз строительное лобби ответит порезче обычного: я лично предполагаю, что многомиллионная отрасль строительства жилья может пробить полный демонтаж системы эскроу, просто убрав ЦБ РФ из игры.
🎯 Одним из вариантов отлично работающей и стабильной системы, решающей изначальную проблему обманутых дольщиков, является Дубай. Там рассрочки - вообще основной инструмент продаж недвижимости. И что? Никаких проблем, никаких обманутых дольщиков (только задержки сроков - но где их нет!).
💡 А секрет прост: в Дубае застройщик обязан заморозить 50% от себестоимости проекта на эскроу еще до старта стройки. Всё! Больше никаких сложных схем и зарегулирования. Половину денег отложил - строй и продавай как хочешь. С банком и ПФ, за свои, за средства дольщиков - неважно.
⚡️ Дубайский сценарий может стать неплохим компромиссом между ЦБ РФ и сектором строительства жилья. Крупные застройщики идею вполне могут поддержать.
❌Но как мне видится, ЦБ к компромиссам не готов. Так что я лично жду очередного пересмотра 214-ФЗ.
🦠Для начала напомню, что система эскроу появилась в России как ответ на острейшую (прежде всего политическую) проблему «обманутых дольщиков». Именно для того, чтобы не было недостроев и украденных денег, придумали конструкцию из трех участников: банк-застройщик-покупатель. Банки должны были стать гарантом того, что дома будут построены.
📝Прошло не так уж и много заседаний ЦБ РФ. Рыночная ипотека стоит сейчас +/- 24%, а рынок новостроек держится на субсидируемой государством семейке и рассрочках от девелоперов.
💣 И вот теперь ЦБ начал «присматриваться» к рассрочкам от застройщиков. Ключевой риск, который видит ЦБ в рассрочках - их непрозрачность. В отличие от ипотечных займов, они не отражаются в официальных финансовых документах покупателя и БКИ. В теории это открывает возможности для злоупотреблений и потенциально может аукнуться массовыми неплатежами покупателей девелоперам.
🕹С другой стороны финансовый регулятор пытается контролировать сферу, которая находится далеко за пределами его компетенций.
🎰 Регулятор уже расчехлил свою шарманку и начал крутить динамо про «обсуждение с профильными ведомствами».
Заканчиваются такие «обсуждения» запретами и ограничениями (рано или поздно, но точно не скоро).
♟Только на этот раз строительное лобби ответит порезче обычного: я лично предполагаю, что многомиллионная отрасль строительства жилья может пробить полный демонтаж системы эскроу, просто убрав ЦБ РФ из игры.
🎯 Одним из вариантов отлично работающей и стабильной системы, решающей изначальную проблему обманутых дольщиков, является Дубай. Там рассрочки - вообще основной инструмент продаж недвижимости. И что? Никаких проблем, никаких обманутых дольщиков (только задержки сроков - но где их нет!).
💡 А секрет прост: в Дубае застройщик обязан заморозить 50% от себестоимости проекта на эскроу еще до старта стройки. Всё! Больше никаких сложных схем и зарегулирования. Половину денег отложил - строй и продавай как хочешь. С банком и ПФ, за свои, за средства дольщиков - неважно.
⚡️ Дубайский сценарий может стать неплохим компромиссом между ЦБ РФ и сектором строительства жилья. Крупные застройщики идею вполне могут поддержать.
❌Но как мне видится, ЦБ к компромиссам не готов. Так что я лично жду очередного пересмотра 214-ФЗ.
🔥14🤔7❤2💯1
📈 Если вы прямо сейчас развиваете ваш проект в сфере недвижимости и у вас есть потребность в привлечении 💸денег я предлагаю вам в течение 20 минут обсудить этот вопрос со мной.
Девелопмент, редевелопмент, коллективные инвестиции, коммерция... да всё, что угодно.
✍️Начиная с сегодняшнего дня и до пятницы можно записаться ко мне на прием вот здесь.
⭕️ Это бесплатно (кстати, ежегодная традиция). Но повторюсь: моя инициатива касается только тех, кто развивает новые проекты и ищет деньги / соинвесторов.
🤗 Добро пожаловать, буду рад обсудить ваш проект!
👀 Бегу записываться
👍 Уже записался
🔥 Хорошая идея
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥21👀6👍2❤1
👀Оказывается, так называемый «Бизнес-тиндер», где девелоперы небольших и средних проектов могли бы найти инвесторов подает признаки жизни! Впрочем, там была серьезная проблема с активностью мошенников, поэтому судьба проекта неопределенная… Ну а я продолжаю представлять себе как могла бы выглядеть типичная анкета инвестора на этом ресурсе:
💝 Одинокий инвестор желает познакомиться с активным девелопером...
💘 Ищу тебя: серьезного, опытного, надёжного. С собственным участком в центре города-миллионника, капиталом не менее 50% от бюджета проекта и полным пакетом документов, включая РНС. Без обременений, арестов и сервитутов!
💲Мои требования (они не обсуждаются):
🔸 моя доходность от 50% до 100% годовых (меньше даже не предлагай)
🔸 залог и личное поручительство (включая близких родственников)
🔸 мой полный контроль над финансовыми потоками (это не недоверие, это забота)
🔸 никаких рисков в проекте, чтобы даже Цогоев не мог придраться!
👑 Хочу построить серьезные отношения, основанные на ежедневной близости и обязательных совещаниях не менее 2-х раз в день.
⚠️ Главное – это цифры, конкретные цифры на моем расчетном счете.
🖋Люблю твердые договоренности, заверенные нотариусом, четкие графики, подписанные твоей кровью, детальные сметы. Хочу, чтобы в твоей финмодели был мощный водопад акционерного капитала, падающий на ячейку рядом с моим именем.
❌ Даже не пиши, если:
🔹в твоем лексиконе есть фразы типа "рынок такой" и "это форс-мажор"
🔹ты менял ФИО в паспорте в последние два года
🔹охранники Арбитражного суда узнают и здороваются с тобой
🔹ты не перезваниваешь в течение 1 минуты
🔍 В данный момент нахожусь в активном поиске того самого девелопера, который сделает всё, как я скажу! И запомни: всё твоё - моё, а всё моё - моё.
#шутка #юмор
💝 Одинокий инвестор желает познакомиться с активным девелопером...
💘 Ищу тебя: серьезного, опытного, надёжного. С собственным участком в центре города-миллионника, капиталом не менее 50% от бюджета проекта и полным пакетом документов, включая РНС. Без обременений, арестов и сервитутов!
💲Мои требования (они не обсуждаются):
🔸 моя доходность от 50% до 100% годовых (меньше даже не предлагай)
🔸 залог и личное поручительство (включая близких родственников)
🔸 мой полный контроль над финансовыми потоками (это не недоверие, это забота)
🔸 никаких рисков в проекте, чтобы даже Цогоев не мог придраться!
👑 Хочу построить серьезные отношения, основанные на ежедневной близости и обязательных совещаниях не менее 2-х раз в день.
⚠️ Главное – это цифры, конкретные цифры на моем расчетном счете.
🖋Люблю твердые договоренности, заверенные нотариусом, четкие графики, подписанные твоей кровью, детальные сметы. Хочу, чтобы в твоей финмодели был мощный водопад акционерного капитала, падающий на ячейку рядом с моим именем.
❌ Даже не пиши, если:
🔹в твоем лексиконе есть фразы типа "рынок такой" и "это форс-мажор"
🔹ты менял ФИО в паспорте в последние два года
🔹охранники Арбитражного суда узнают и здороваются с тобой
🔹ты не перезваниваешь в течение 1 минуты
🔍 В данный момент нахожусь в активном поиске того самого девелопера, который сделает всё, как я скажу! И запомни: всё твоё - моё, а всё моё - моё.
#шутка #юмор
😁28❤🔥3👏3❤1😎1
☎️ На выходных общался с одним старинным товарищем по поводу редевелопмента вообще и в частности коснулись темы «Крестов».
⛓️Для тех, кто не в курсе: имущественный комплекс бывшей тюрьмы в Санкт-Петербурге продают на торгах ДOM.PФ.
📚 В составе лота: участки общей площадью 3,9 га, а также здания и сооружения общей площадью 41,2 тыс. кв. м. Часть из них входят в состав выявленного объекта культурного наследия.
🎫 Заявки на участие в аукционе принимаются до 17 февраля 2025 года. Торги состоятся 21 февраля. Начальная цена лота аж ₽1 052 млрд или ~₽25 т./м2. Что с одной стороны недорого, а с другой...
🏭 Объект интересный. Знаковый. Сложный.
☝️В частности, председатель Санкт-Петербургского городского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры Антон Иванов сказал, что «новый владелец должен... провести государственную историко-культурную экспертизу, определить предмет охраны и рамки допустимых изменений».
💵 То есть сначала нужно купить объект за ₽1 млрд минимум! Если будут реальные торги, то и подороже. А затем делай экспертизу и выявляй предметы охраны... Похоже на покупку кота в мешке.
✅ Чтобы успешно работать с такой вводной и не разориться, завязнув в согласованиях на годы, необходимо иметь обширный опыт взаимодействия с КГИОП и вообще иметь большую практику реализации проектов реконструкции /реставрации в Санкт-Петербурге.
💡Помню, как мы с коллегами очень внимательно смотрели на проект на Галерной улице (20-22). Там предметов охраны было всего ничего: 14 подоконников, лестничные перила и три камина. Знающие люди (реставраторы из СПБ) сказали, что не всё так однозначно, потому что есть риски по направлению согласований.
🪙 В итоге проект купила компания «Еврострой», уважаемый акционер которой Валерий Кравцов занимается реставрацией в Петербурге с 80-х годов. Да, я в курсе, сейчас проект в портфеле компании его сына.
🔻Итого: я лично думаю, что реализовать «Кресты» как проект под силу либо очень опытным локальным игрокам из Санкт-Петербурга, либо «олигархам», которые просто могут залить тему деньгами и всё решить сильно наверху. Такой прецедент тоже имеется - Абрамович и «Новая Голландия».
❓Коллеги из Северной столицы, что скажете?
⛓️Для тех, кто не в курсе: имущественный комплекс бывшей тюрьмы в Санкт-Петербурге продают на торгах ДOM.PФ.
📚 В составе лота: участки общей площадью 3,9 га, а также здания и сооружения общей площадью 41,2 тыс. кв. м. Часть из них входят в состав выявленного объекта культурного наследия.
🎫 Заявки на участие в аукционе принимаются до 17 февраля 2025 года. Торги состоятся 21 февраля. Начальная цена лота аж ₽1 052 млрд или ~₽25 т./м2. Что с одной стороны недорого, а с другой...
🏭 Объект интересный. Знаковый. Сложный.
☝️В частности, председатель Санкт-Петербургского городского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры Антон Иванов сказал, что «новый владелец должен... провести государственную историко-культурную экспертизу, определить предмет охраны и рамки допустимых изменений».
💵 То есть сначала нужно купить объект за ₽1 млрд минимум! Если будут реальные торги, то и подороже. А затем делай экспертизу и выявляй предметы охраны... Похоже на покупку кота в мешке.
✅ Чтобы успешно работать с такой вводной и не разориться, завязнув в согласованиях на годы, необходимо иметь обширный опыт взаимодействия с КГИОП и вообще иметь большую практику реализации проектов реконструкции /реставрации в Санкт-Петербурге.
💡Помню, как мы с коллегами очень внимательно смотрели на проект на Галерной улице (20-22). Там предметов охраны было всего ничего: 14 подоконников, лестничные перила и три камина. Знающие люди (реставраторы из СПБ) сказали, что не всё так однозначно, потому что есть риски по направлению согласований.
🪙 В итоге проект купила компания «Еврострой», уважаемый акционер которой Валерий Кравцов занимается реставрацией в Петербурге с 80-х годов. Да, я в курсе, сейчас проект в портфеле компании его сына.
🔻Итого: я лично думаю, что реализовать «Кресты» как проект под силу либо очень опытным локальным игрокам из Санкт-Петербурга, либо «олигархам», которые просто могут залить тему деньгами и всё решить сильно наверху. Такой прецедент тоже имеется - Абрамович и «Новая Голландия».
❓Коллеги из Северной столицы, что скажете?
👍11🔥4🤔3
Почему я вообще могу рассуждать о проектах редевелопмента:
✅ Опыт в инвестициях в проекты редевелопмента с 2011 года (правда, с перерывами). Торговая недвижимость, доходные и жилые апартаменты, жилые комплексы, офисные здания.
✅ Принимал участие в создании примерно ста глубоких концепций редевелопмента зданий и имущественных комплексов и несчётного числа экспресс-проработок, был на сотнях просмотров выставленных на продажу проектов редевелопмента в Москве, Санкт-Петербурге и регионах.
✅ В разных ролях лично участвовал в реализации проектов редевелопмента. Из проектов, о которых можно писать, не нарушая NDA и не привлекая ненужного мне внимания, самый интересный и масштабный - редевелопмент гостиничного комплекса «Орехово» в жилой комплекс «Грильяж» (Москва).
✅ Несколько тысяч часов изучения лучших практик редевелопмента в Европе, США и России, в том числе личные посещения готовых объектов, встречи с девелоперами и инвесторами таких проектов.
☝️С момента вхождения в Совет Директоров SimpleEstate в 2022 году я далёк от темы редевелопмента, пересечения остались только в рамках создания финансовых моделей и проведения анализа best use.
⚠️ Немного нескромный пост, не в моем стиле. Но это совсем не реклама и не самореклама, просто чуть-чуть объяснительного контекста, зачем в принципе кто-то обсуждал со мной «Кресты».
✅ Опыт в инвестициях в проекты редевелопмента с 2011 года (правда, с перерывами). Торговая недвижимость, доходные и жилые апартаменты, жилые комплексы, офисные здания.
✅ Принимал участие в создании примерно ста глубоких концепций редевелопмента зданий и имущественных комплексов и несчётного числа экспресс-проработок, был на сотнях просмотров выставленных на продажу проектов редевелопмента в Москве, Санкт-Петербурге и регионах.
✅ В разных ролях лично участвовал в реализации проектов редевелопмента. Из проектов, о которых можно писать, не нарушая NDA и не привлекая ненужного мне внимания, самый интересный и масштабный - редевелопмент гостиничного комплекса «Орехово» в жилой комплекс «Грильяж» (Москва).
✅ Несколько тысяч часов изучения лучших практик редевелопмента в Европе, США и России, в том числе личные посещения готовых объектов, встречи с девелоперами и инвесторами таких проектов.
☝️С момента вхождения в Совет Директоров SimpleEstate в 2022 году я далёк от темы редевелопмента, пересечения остались только в рамках создания финансовых моделей и проведения анализа best use.
⚠️ Немного нескромный пост, не в моем стиле. Но это совсем не реклама и не самореклама, просто чуть-чуть объяснительного контекста, зачем в принципе кто-то обсуждал со мной «Кресты».
🔥13👍3