❓Мы в SimpleEstate довольно часто получаем вопросы от инвесторов относительно природы формирования сумм, направляемых на дивиденды. Некоторые инвесторы даже полагают, что платформа может произвольно определять размер выплат, оставляя часть средств себе.

🔥Спойлер: нет, это совсем не так.

☝️Важно понимать: доходы SimpleEstate не зависят от доходов объектов. Наше вознаграждение формируется из двух источников - единовременной комиссии за вход в проект (5%) и ежегодной комиссии за управление (1% от стоимости активов).

🪢Привязка вознаграждения к стоимости активов - это международный стандарт инвестиционного бизнеса. Такой подход мотивирует управляющего активами работать не только над текущей доходностью, но и над увеличением капитализации объектов. Для сравнения: крупные международные фонды недвижимости взимают схожие комиссии - например, Blackstone REIT берет 1,25% от стоимости активов.

🚿Таким образом, все (совсем все) средства, которые обеспечивает тот или иной объект, за вычетом операционных расходов и налогов, направляются на выплату дивидендов инвесторам. Размер выплат определяется исключительно фактическими результатами работы объекта. У SimpleEstate нет никакой финансовой заинтересованности в занижении дивидендов, поскольку наше вознаграждение формируется независимо.

🟣 SimpleEstate - это современная инвестиционная платформа, которая делает качественную коммерческую недвижимость доступной для широкого круга частных инвесторов. Мы гордимся тем, что даже с относительно небольшой суммой - от 100 тысяч рублей - наши инвесторы получают возможность зарабатывать на объектах институционального качества под управлением профессиональной команды.

🏗 Элитная недвижимость в Москве: почти Дубай, только похолоднее!

📊 Аналитики NF GROUP поделились свежими данными по рынку элитной недвижимости Москвы за 2024 год. Удивительно (нет!), несмотря на все экономические сложности, богатые стали еще богаче - объем сделок достиг рекордных ₽285 млрд.

💰 В количественном выражении на первичном рынке элитного жилья было продано около 1,9 тыс. квартир и апартаментов, что на 39% больше, чем годом ранее. При этом средняя цена квадратного метра установила исторический максимум в ₽1,95 млн.

🏢 Премиум-класс показал рост цен на 26% до ₽1,4 млн за "квадрат", а сегмент делюкс прибавил 18%, достигнув ₽2,75 млн за м2. Застройщики активно пересматривали прайс-листы на фоне удорожания проектного финансирования и роста себестоимости строительства.

🎯 Высокий спрос поддерживался за счет вывода новых проектов от ведущих девелоперов в ключевых локациях столицы, а также благодаря программам рассрочек с индивидуальными графиками платежей.

👌В общем, у элитных потребителей элитной недвижимости всё хорошо. И у девелоперов дела идут. Красота!

🤔 Как думаете, что будет с ценами на элитку в 2025 году?
👍 Продолжат расти!
👀 Упадут....?
🔥 Замрут.

👍 Коллеги из Smarent делают интересную аналитику. Вот на этом слайде данные из заслуживающего доверия источника о рынке аренды жилья в Москве.

💸 Ставки аренды действительно растут. Вот только стоимость недвижимости так выросла, что доходность от сдачи жилья в аренду в % практически не учеличивается. К сожалению, как было 2-3%, так и осталось (это без учета роста стоимости недвижимости, конечно).

☝️По машиноместам наблюдается интересная тенденция. Около 10% покупателей приобретают их с целью сдачи в аренду, рассчитывая на более высокую доходность по сравнению с жилой недвижимостью. Для таких инвесторов это возможность войти в сегмент коммерческой недвижимости с относительно небольшими вложениями – стоимость машино-места варьируется от 2,5 до 5 миллионов рублей.

🚙 Текущая ситуация на рынке характеризуется растущим дефицитом. Наблюдается "вымывание" предложения – машино-места, доступные в середине 2024 года, уже практически полностью раскуплены. При этом вторичные продажи от частных лиц встречаются крайне редко.

🔀 Эти факторы указывают на две вероятные тенденции в будущем: дальнейший рост цен на машино-места и усиление дефицита на рынке.

🔑 Кстати, если интересуетесь темой, рекомендую посмотреть видео с профессиональным алгоритмом анализа инвестиций в машиноместа.

🧩 Решение основано не столько на расчетах, сколько на логике. Популярные нейросети с решением не справились и написали, что «👀 Непонятно, условия неполные...», к моей радости. Данных достаточно, более чем!

1️⃣ Активы Василия:
🔹 м/место в ЖК «Альфа»: 15,000₽/мес × 12 = 180,000₽/год ÷ 2,000,000₽ = 9% годовых
🔹 м/места в ЖК «Бета»: 40,000₽/мес × 12 = 480,000₽/год ÷ 12,000,000₽ = 4% годовых
🔹 м/места в ЖК «Гамма»: 60,000₽/мес × 12 = 720,000₽/год ÷ 18,000,000₽ = 4% годовых

💰 Общая стоимость активов Василия (проинвестированные средства): 32,000,000₽
🔑 Общий доход Василия: 115,000₽/мес или 1,380,000₽/год

2️⃣ Доходность Ефима:
42,000₽/мес × 12 = 504,000₽/год ÷ 4,000,000₽ = 12.6% годовых

3️⃣ По методике Ефима, желающего получить доходность 12.6%, справедливая цена активов Василия 1,380,000₽ ÷ 12,6% = 10,952,381₽

👀 Разница в оценке: Василий хочет вернуть свои инвестиции 32,000,000₽, а Ефим готов заплатить всего 10,952,381₽. Сделка маловероятна.

4️⃣ Но Василий всё-таки может купить объект в рассрочку (не хотелось бы, но увы):
🔸 Стоимость ритейла: 30,000,000₽
🔸 ПВ (20%): 6,000,000₽ (есть у Василия)
🔸 Сумма рассрочки: 24,000,000₽
🔸 Срок: 20 лет (240 месяцев)
🔸 Ежемесячный платеж: 24,000,000₽ ÷ 240 = 100,000₽/мес
🔸 Текущий доход: 115,000₽/мес
🔸 Остаток после платежа: 15,000₽/мес

💸 Василий сохраняет все активы и получает новый! Прощай, Ефим.

5️⃣ Правильный ответ:
👍 Да.

Девелопер продаст помещение Василию. В рассрочку, к сожалению! И застройщику БЦ «Омега» неважно, что Василий тёзка Чапаева или плохой /хороший семьянин - главное, чтобы по рассрочке платил.

Если ты такой умный, почему же ты такой бедный?

☝️Между прочим, этот вопрос задает инвесторам государство. На днях ЦБ РФ повысил имущественный критерий для присвоения статуса «квалифицированного инвестора». Минимальный размер активов, которыми должен владеть человек, чтобы его признали квалифицированным инвестором, увеличивается с ₽6 до ₽12 млн. А с 1 января 2026 года - до ₽24 млн. Быть «квалом» означает иметь доступ к рискованным инструментам фондового рынка. ЦБ РФ, кстати, борется с «окваливанием», когда с помощью манипуляций брокеров привилегии получают все подряд, а не горстка избранных.

🌍В большинстве «развитых» стран инвесторы делятся на квалифицированных и неквалифицированных прежде всего по признаку «богатства». Есть деньги - можешь рисковать на всю котлету, нет денег - не суйся.

В основном, требования к квалификации инвесторов включают:

1️⃣ Имущественный критерий (стоимость активов, размер капитала)
2️⃣ Необходимый уровень образования
3️⃣ Наличие опыта совершения сделок

🇺🇸 К примеру, для получения статуса аккредитованного (квалифицированного) инвестора в США необходимо иметь хотя бы 1 из 3 признаков:
🔹 в течение последних 2 лет ежегодный доход должен составлять не менее $200 тыс./ $300 тыс. общего дохода супругов
🔹 личное состояние должно превышать $1 млн., не учитывая стоимость основного жилья
🔹 наличие лицензии для работы на финансовых рынках

🇪🇺 В государствах ЕС тот, кто хочет стать квалифицированным инвестором, должен соответствовать как минимум 2 из 3 требований:
🔹 за 4 квартала на рынке ценных бумаг должно быть совершено не меньше 10 сделок ежеквартально
🔹 стоимость инвестиционного портфеля больше €500 тыс.
🔹 инвестор работает или не менее года проработал в организациях финансового сектора и обладает знаниями об инвестициях на фондовом рынке.

➗Насколько справедливо делить людей на категории, главным критерием делая имущественный ценз? Это вообще этично?

👍 Я квал, мне по 🥁
👀 Коплю на квала
🔥 Мы с брокером хакнули систему
😄 Я инвестирую в бетон

👑 «Императорские Мытищи» возвращаются! Звучит как название блокбастера, не находите?

🚗 Помню, как будто это было вчера! Январь 2017 года, мы с женой едем на авто по новостройкам Мытищ, Королева и Ивантеевки, разрабатываем маршрут для стартапа - автобусные туры по новостройкам Мос.Области.

🎯 Конечно же, заехали в «Императорские Мытищи» у деревни Погорелки на Пироговском водохранилище и не смогли не улыбнуться от необычного нейминга. Что тогда обратило моё внимание: в проекте продавались пентхаусы, 2-уровневые квартиры площадью более 100 м² на последних этажах ЖК. В остальном «ИМ» был просто аккуратным проектом комфорт-класса.

⚡️ Прошло много лет, как вдруг новость-молния: «Скоро в продаже: 2-ая очередь ЖК «Императорские Мытищи». Что? Да!

За прошедшие годы полностью построена первая очередь:
🔸16 жилых корпусов
🔸7141 квартира
🔸Школа на 1100 детей
🔸Садик на 320 малышей

🏗 2025 год: императоры расширяются в Мытищах!

Вторая очередь обещает:
🔹12 этажные корпуса
🔹От студий до трёшек, в том числе евроформаты
🔹Многоуровневые паркинги для карет
🔹Детский сад и школа

😏 P.S. Интересно, а  специальная «императорская» рассрочка будет? Или может «царская» скидка на старте -Х% как знак высочайшей милости?

🏝️ Остров в Сочи: новая сыпь!

📊 В экономической теории существует любопытный «эффект небоскребов»: строительство самых высоких зданий часто предвещает экономические кризисы. Ввод Empire State Building совпал с Великой депрессией, сдача Petronas Towers – с азиатским кризисом 1997 года, а стройка Burj Khalifa – с кризисом 2008 года.

🔄 Похоже, этот эффект работает не только с небоскрёбами, но и с другими мегапроектами, где амбиции и масштабы инвестиций зашкаливают за пределы разумного.

🌊 Недавно некая компания «Остров Первый» объявила о планах создания искусственного острова стоимостью ₽1 трилли000н. В проекте заявлены 50 га насыпной территории, 1,5 млн м2 недвижимости, марина для яхт и технологический хаб с башней для IT-специалистов.

🤔 Интересно, что на моей памяти это уже второй заход на «островную» тему в Сочи. Вот как вчера помню: в 2008 году анонсировали проект насыпного «Острова Федерация» от Эрика Ван Эгераата площадью 300 га и стоимостью $6 000 000 000. Но к 2014 году компания-застройщик «М-Индустрия» обанкротилась, а амбициозные планы остались неотсыпанными в воде.

🗼Появление сверхамбициозных проектов – это всегда повод насторожиться. Пока мечтатели видят в подобных анонсах признаки развития рынка, мой опыт подсказывает мне: когда масштаб амбиций превышает разумные пределы, стоит отойти на безопасное расстояние и понаблюдать... Может и получится, а может и нет.

🔥 Налицо вздутие!
👀 Много нулей...
👍 Отошёл, жду.

🎤 Завтра прямой эфир

✍️ Я недавно писал о том, что мы решили дать возможность широкому кругу людей стать совладельцами бизнеса инвестиционной платформы SimpleEstate.

🚩 Вот тут писал: https://t.me/atsogoev/7067

💬 Чтобы рассказать больше о бизнесе платформы SimpleEstate и ответить на вопросы инвесторов - мы решили провести прямой эфир.

📆 Завтра (суббота), 1 февраля, в 12:00 по МСК

👉 Для участия нужно зарегистрироваться на TimePad.

✂️ Российская Федерация намерена изъять недвижимость «Аэропорта Домодедово» у нынешних владельцев, Каменщика и Когана, и недвижимость Raven Russia у топ-менеджеров компании во главе с Богородовым.

🇷🇺 Пока в судах 2:0 в пользу России!

❗Конечно же, это «особые случаи, не имеющие ничего общего» с 99% хозяйствующих субъектов и граждан России.

🚫 Совершенно нет оснований ожидать, что это всё приведет к волне изъятий недвижимости у «обычных» людей. Мы явно никогда не прочитаем ничего подобного - это просто нонсенс:

«В некотором царстве, в некотором государстве...

Квартира гражданки Башмаковой, выходящая окнами на Проспект Кутузова, имеет стратегическое значение. Башмакова, имея умысел, приватизировала двухкомнатную квартиру в 1994 году. В настоящее время оценка рыночной стоимости этой недвижимости приближается к $250 тыс., хотя Башмакова приобрела ее буквально за бесценок.

Башмакова контролировала объект вторичной недвижимости, расположенный вблизи критически важной транспортной инфраструктуры. В частности, Башмакова могла фиксировать время проезда по проспекту высших должностных лиц и могла публиковать эту информацию в сети интернет (в том числе через запрещенные в соц.сети), тем самым создавая потенциальную угрозу безопасности органам государственной власти.

Дополнительная проверка показала, что совершеннолетние дети Башмаковой получили ВНЖ одного из недружественных государств и постоянно проживают на территории Тьмутаракани. Башмакова обратилась к нотариусу и составила завещание, согласно которому после её ухода в иной мир элитная квартира, находящаяся вблизи критически важной транспортной инфраструктуры, могла перейти в собственность резидентов иностранного государства.

В связи с вышеизложенным справедливый и гуманный Суд постановил изъять роскошную многокомнатную квартиру Башмаковой в доход государства».

⚠️ Я всё это выдумал! Никакой Башмаковой не существует. И квартиры у нее никакой нет, а тем более детей! Сюжет абсолютно нереальный - художественный вымысел, ненаучная фантастика, сказка. Все совпадения случайны.

🤗 Ещё раз: 99% населения кейс Домодедово и Raven Russia не касается.

1️⃣% приготовиться!

🔥Напомню, что на прошлой неделе коллеги из NF Group сообщили: в 2024 году рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга столкнулся с острым дефицитом помещений класса А – вакантность в сегменте упала ниже 2%.

🚀Ставки аренды в бизнес-центрах класса А взлетели на 27% до 2 860 руб. за м2 в месяц, а в классе B выросли на 18% до 1 770 руб. за м2 в месяц, при этом некоторые объекты повысили ежегодную индексацию с привычных 7-10% до 12-15%. А купить офис класса А или В+ практически невозможно.

🤔 На рынке офисов Санкт-Петербурга присутствует всего несколько проектов, в которых офисы класса А и В+ продаются «внарезку». В Москве их кратно больше. В городе много бизнес-центров, но офисы там не продаются - только аренда. Дефицит все последние годы покрывался коммерческими помещениями на первых этажах новостроек, а БЦ строили преступно мало.

📈 На этом фоне выделяется Группа Аквилон – один из немногих девелоперов, последовательно развивающих формат офисов «внарезку» в Санкт-Петербурге. Девелопер уже построил и передал инвесторам БЦ «Аквилон Links» и БЦ «Inside», а в конце 2024 года вывел в продажу новый проект.

🔹LOCUS by Akvilon (Класс А): Московский проспект, 71 к6 в 2 мин.пеш. от ст.м. «Фрунзенская». Там представлены офисы от 59 м2, цены стартуют от ₽238 т./м2. Сдача в эксплуатацию намечена на 4 кв. 2026 года.

🎯 Важно: дефицит качественных офисов сохранится и в 2025 году, поскольку из планируемых к вводу 100 тыс. м2 новых площадей более половины уже сданы в аренду. Прогнозируется рост ставок – в классе А они превысят 36 000 руб. за м2/год, а в новых объектах класса B достигнут 24 000 руб./м2/год.

🚩В общем, выбора мало, а дефицит уже есть!

🏗Справедливости ради замечу, что на рынке офисов для частных инвесторов присутствуют еще локальные игроки с 1-2 проектами, но либо по документам мед.центр 🏥, либо это неглубокий редевелопмент 🏭, а не новое строительство...

🏗 Операционные итоги 2024: первые данные от девелоперов жилья

📌 Пока отчитались как минимум четыре публичных девелопера - Группа «Эталон», ЛСР, АПРИ и ГК «Пионер». ПИК и «Самолет» свои операционные результаты еще не раскрывали.

📊 Эталон показал рекордные операционные результаты - продажи выросли до 699 тыс. м² (+28% г/г) на сумму 146,2 млрд рублей (+39% г/г). Отличную динамику продемонстрировал петербургский рынок, где продажи выросли на 69% в натуральном выражении. Денежные поступления достигли 95,6 млрд рублей (+16%).

🔴 ЛСР реализовала 664 тыс. м² (-40% г/г) на сумму 163 млрд рублей (-25% г/г). Компания ввела в эксплуатацию 732 тыс. м² и вывела в продажу 650 тыс. м². Заметно снижение доли ипотечных сделок - до 69% против 76% год назад.

💫 АПРИ показала существенный рост операционных показателей по вводу - до 214 тыс. м² против 105,3 тыс. м² в 2023 году. Продажи выросли на 14,4% до 18 млрд рублей. Средняя цена квадратного метра поднялась на 27,3% до 125,6 тыс. рублей.

🏢 ГК «Пионер» продемонстрировала рост продаж на 22% до 53,4 млрд рублей, несмотря на снижение объема реализации в натуральном выражении на 22% до 106 тыс. м². Существенно выросла средняя цена реализации жилья - на 45% до 555 тыс. руб./м². Компания ввела в эксплуатацию 218 тыс. м² недвижимости, что почти вдвое больше показателя 2023 года.

⚖️ Операционные результаты показывают разнонаправленную динамику у разных компаний, но общий тренд - рост цен за квадратный метр. При этом у большинства девелоперов снижается доля ипотеки.

Как оцениваете операционные результаты застройщиков?
👍 Крутяк (я от застройщика)
👀 А когда банкротства будут?
🔥 Мне по 🥁

🍽️ В Москве наблюдается интересный парадокс - при растущем спросе на заведения общественного питания существует острый дефицит подходящих помещений, особенно для формата стритфуд, требующего интенсивного пешеходного трафика.

📊 По данным NF GROUP, в 2024 году на основных центральных улицах Москвы открылось всего 200 заведений общественного питания - на 26% меньше, чем годом ранее (269 заведений). Основная причина - дефицит качественных свободных площадей под кафе и рестораны в центре столицы.

🏪 При этом общепит остается лидером среди арендаторов на основных торговых улицах с долей 38%. Самый большой сегмент - классические кафе и рестораны (61%), за ними следуют бары и пабы (19%). Интересно, что доля стритфуда в центральных локациях за последние четыре года снизилась на 4% (по моему мнению, как раз из-за дефицита подходящих небольших помещений).

📐 Для успешной работы ресторана формата стритфуд помещение должно соответствовать ряду важных параметров:
🔸 Расположение на первой линии с отдельным входом
🔸 Интенсивный пешеходный трафик (желательно вблизи транспортных узлов)
🔸 Площадь от 20 до 150 м²
🔸 Электрическая мощность 15-50 кВт
🔸 Высокие потолки (от 3,5 м)
🔸 Витринное остекление
🔸 Возможность размещения вывески
🔸 Наличие водоснабжения, канализации и вентиляции

⭕ Кажется, что таких помещений просто нет! Но так ли это? Достаточно недолго поискать на "Авито", чтобы обнаружить интересные экземпляры. Например, на Земляном валу, в минуте пешком от ст.метро "Курская" в настоящее время экспонируются сразу два помещения, площадью 49,9 м2 и площадью 58,2 м2, подходящие под описания. Помещения с высокими потолками (4,57 и 4,73 м) расположены в локации с исключительным трафиком - рядом находятся Курский вокзал, ТРЦ "Атриум" и БЦ "Ситидел" + Налоговая Инспекция. Арендаторов там пока нет, но уверен, их будет не так и сложно найти.

💡 Итог: несмотря на общий дефицит качественных помещений под доступный общепит (стритфуд) в Москве, на рынке периодически появляются интересные предложения с отличными характеристиками и локацией.

⭐️ Важно не упускать появления подходящих под этот формат объектов и не забывать о печальной статистике ресторанного рынка - количество открытий новых заведений практически совпадает с количеством закрытий. При этом очевидно, что в случае неудачи той или иной концепции, хорошее помещение очень быстро найдет нового арендатора и восстановит рентный поток.