😴 Настроение на нуле? Вы что застройщик?

📊 Председатель правления госконторы ДOM.PФ М.Грицкевич поделился результатами кустарного исследования настроений российских застройщиков на ПМЭФ-2025. Лишь 41% компаний готовы инвестировать средства в новые проекты и покупать землю под застройку.

🏗 Остальная часть отрасли, на минуточку ~60%, либо финалит ранее начатые проекты, не собираясь запускать новые, либо находится в состоянии, когда банкам придётся договариваться о реструктуризации долгов или их списании.

🏖 И вот на фоне этих депрессивных настроений и предбанкротных состояний часть застройщиков (и всех остальных) отправилась на форум «Шевеление» в Сочи. Говорят, на прощальной вечеринке Титаника было весело...

#живисамолет

🔍 Тут ДOM.PФ анонсировал запуск нового инвестпродукта - кредитного ЗПИФа объемом ₽1 млрд для квал. инвесторов. Идея в том, что банк упаковывает ранее выданный кредит (проектное финансирование некоего застройщика) в ЗПИФ и де-факто предлагает инвесторам а) разделить с банком кредитный риск б) получить часть % по выданному кредиту - вероятно, за минусом как минимум комиссий управляющей компании (это наверное, 2% от СЧА), которая принадлежит тому же ДOM.PФ.

🏗 Приобретая пай такого фонда, инвестор становится косвенным кредитором застройщика. Срок инвестирования привязан к строительному циклу — около четырех лет. Виталий Мутко и его команда планируют начать привлечение инвесторов в эту историю уже в июле 2025 года.

💭 Сразу так много мыслей у меня! Начнем по порядку.

💰 Если б я хотел дать в долг какому-нибудь застройщику, то я бы купил облигацию. Например, в рамках общественной инициативы по спасению ГК «Самолёт» от банкротства #живисамолет, я бы мог купить последний по времени выпуск долговых этого застройщика (Аня Акиньшина, не благодари - это чисто по дружбе!). Тогда я бы получал 24% годовых - купонная доходность. По данным всё того же ДOM.PФ средневзвешенные ставки по проектному финансированию для застройщиков жилья выросли до 10,6% на май 2025 года. А доля высокорисковых кредитов со ставкой более 20% составляет уже 16% от общего объема выданного ПФ. При этом покрытие эскроу-счетов держится на уровне 71% (из-за рассрочек).

🤔 Если ДOM.PФ будет упаковывать в ЗПИФ старый кредит под 10,6% - сразу нет, Виталий Леонтьевич. Это мало, сорян. Если в ЗПИФ сложат новый кредит, который выдан под 21-22%, Виталий - я готов начать думать.

🛡 Чем же паи кредитного ЗПИФ от Мутко привлекательнее покупки облигаций застройщиков?
🔸 Залоговое обеспечение. Облигации застройщиков выпускаются без обеспечения-залога, а вот кредитный ЗПИФ с проектным финансированием базируется на займах с залогом земельного участка, прав требования по ДДУ и других активов, вплоть до майбаха акционера.
🔸 Приоритет требований. При банкротстве застройщика держатели необеспеченных облигаций оказываются в конце очереди кредиторов, в то время как обеспеченные кредиты (которые лежат в основе ЗПИФа) имеют существенно больше шансов на возврат средств.
🔸 Профессиональный отбор проектов. Ну так-то банк ДOM.PФ имеет экспертизу и опыт для оценки рисков конкретных девелоперских проектов.
🔸 Целевое использование средств. Деньги из кредитного ЗПИФа идут на конкретный проект, параметры которого известны, в то время как средства от облигаций могут использоваться компанией по своему усмотрению.

💡 Однако есть и важные нюансы, которые нужно учитывать.
🔹Что за проект кредитуется и какой застройщик получит мои деньги из ЗПИФ?
🔹Какова будет итоговая доходность для инвесторов после вычета комиссий управляющей компании?
🔹Что будет если всё пойдёт не так и мы с пацанами, пайщиками ЗПИФ, окажемся счастливыми совладельцами банкротного девелоперского проекта?

🧮 Эти вопросы пока остаются открытыми, но я надеюсь, ДOM.PФ их к июлю закроет.

⛳️ Итого: кредитный ЗПИФ может стать интересной альтернативой прямым инвестициям в облигации застройщиков для тех, кто ценит надежность выше сверхвысокой доходности. Разница между пока неизвестной доходность в кредитном ЗПИФе и, условно, 24% по облигациям «Самолёта» – это по сути премия, которую инвестор платит за лучшую защищенность вложений.

❓Что думаете о новом инструменте ДOM.PФ?
👍 Беру на всю котлету!
🔥 Облигашки лучше, душевнее.
👀 Без пузыря не разберешься...
😎 В долг не даю