🤔 Недавно общался с коллегами из «Аквилон» - обсуждали многострадальную тему рассрочек…

📊 Кстати, вы знали, что рассрочки придумали в США в 1830-х годах? Тогда появились строительные общества (Building Societies), которые впервые предложили систему regular installment payments - регулярных частичных платежей за дома и квартиры. По сути, это была первая формализованная система рассрочки на недвижимость в современном понимании. И она работает уже почти 200 лет!

🧮 Я прямо сказал - люблю когда рассрочка беспроцентная. Вообще ничего сложного считать не нужно в финмодели: вычитай из суммы покупки первый платеж и дели остаток на срок рассрочки. А вот если рассрочка процентная, то начинается - делай отдельную табличку для пеймент плана, умножай остаток на % годовых... в общем печалька минут на 10. Наверняка, я такой не один.

🏗 В общем, я похоже убедил «Аквилон» - дают беспроцентную рассрочку аж на 2 года - на все московские проекты. Плати первый взнос и равными платежами гаси остаток в течение 24 месяцев без всяких процентов и сложных расчетов. Не благодарите!

👍 Это выгодно
👀 Лучше сразу всё оплатить
🔥 Ипотека надёжнее
✍️ Выскажусь

⚡ На канале SimpleEstate вышел очень интересный пост о государственном регулировании цен на продукты питания и возможных последствиях для арендодателей помещений супермаркетов. Публикую с минимальными сокращениями.

«Товарооборот супермаркетов растет из-за инфляции? А что если государство запретит торговым сетям повышать цены?»

💼 Недвижимость, занятая супермаркетами с арендой, привязанной к товарообороту, остаётся почти единственным инвестиционным инструментом, впитывающем инфляцию. Пока растут цены, собственники такой недвижимости получают всё больше денег в качестве аренды. Но насколько реальна «заморозка» цен административно-командными методами?

🔄 Переход к полному регулированию цен на продукты питания фактически означал бы системную трансформацию экономической модели, разворот от капитализма к социалистической системе, характерной для СССР.

📜 Исторический опыт доказывает несостоятельность административного регулирования цен. Можно вспомнить советскую плановую экономику, где госконтроль над ценами привел к хроническому дефициту и очередям. Более современный пример - Венесуэла, где попытки жесткого ограничения цен обернулись катастрофой: производители просто перестали выпускать убыточные товары, прилавки опустели, а инфляция вконец вышла из-под контроля.

📋 Текущее российское законодательство действительно предусматривает механизмы государственного влияния на цены. Постановление Правительства №530 устанавливает перечень социально значимых продовольственных товаров, на которые могут устанавливаться предельные розничные цены. С 2022 года государство ни разу не вводило предельные розничные цены на социально значимые продукты, даже на яйца.

📑 Недавнее постановление №1612 расширило полномочия региональных властей – теперь они могут заключать соглашения с торговыми сетями для стабилизации цен практически на любые товары. При этом расширение прав регионов мотивировано преимущественно общественно-политическими причинами.

🍫Представим, что в каком-то регионе возникает немотивированный рост цен на определенный товар, например, на шоколад. Если рост цен на шоколад становится элементом публичной общественной дискуссии, региональные власти получают инструмент превентивного снижения напряженности в обществе путем переговоров с торговыми сетями. В конце 2023 года, когда в стране начали заметно дорожать куриные яйца, такие соглашения заключили всего в десяти регионах.

💰 В общенациональном масштабе государство заинтересовано в росте денежных поступлений в бюджет и всё чаще использует более изощренные инструменты экономического регулирования, в частности windfall tax (налог на сверхприбыль) - механизм изъятия экстраординарного дохода, превышающего обычный уровень рентабельности.

🛢Например, в 2022 году российское правительство ввело временный повышенный налог на сверхприбыль для нефтяных компаний, изымая дополнительные доходы от высоких мировых цен на энергоносители. Такой подход позволяет балансировать экономические интересы без разрушения рыночных механизмов и в теории (вероятность которой сложно оценить) может быть применен к торговым сетям.

🔻Итого: пока в России легализована предпринимательская деятельность и действует капиталистическая модель экономики, ожидать тотального огосударствления сектора торговли продуктами питания не стоит. Ограничения цен на некоторые товары при этом возможны, однако на короткий срок и не в общероссийском масштабе.

📈 Количество финансово грамотных людей растёт, но качество инвестиционных решений не улучшается.

📚 Всё-таки обилие информации по инвестициям вокруг зашкаливает (телеграм, youtube-, книги, курсы), поэтому хотя бы базовые понятия (диверсификация, управление портфелем, риски и т.д.) людям сейчас знакомы.

❓Это как-то уберегло их от неправильных инвестиционных решений? Увы, нет.

🪨 Потому что лучше всего доверить инвестиционное решение кому-то, переложить ответственность, дать себя убедить, спросить совета «эксперта». Всё, лишь бы не думать своей головой. И что в результате?

💬 А вот что, цитата из разговора с одним инвестором:

⏪ Они когда мне продавали..., были очень убедительны, все мои возражения побороли, просто молодцы, ребята!... Сейчас я сижу в убытках (наверное, надо бы ещё посчитать), а они сказали, что рынок изменился, конъюнктура сложная и «кто же знал» ⏩

Жилой комплекс "Новые Смыслы": разбор проекта в Москве от Unikey

☝🏻 Обещанного три года ждут! Сразу после официального старта продаж я обещал сделать разбор инвестиционной идеи: покупки квартиры в жилом комплексе "Новые Смыслы" в Новой Москве. Я тогда написал, что считаю этот старт продаж интересным. А еще я выпустил пост по поводу противостояния застройщика, ГК Unikey с градозащитниками и местными жителями. Прошло больше месяца…

✅ В общем, сегодня большой обзор ЖК "Новые Смыслы". Для начала немного об объекте:

🔹Местоположение: Москва, ул. Александры Монаховой
🔹10 мин. пеш. от ст.м. «Потапово»
🔹Категория: комфорт-класс
🔹Количество корпусов — 7 шт
🔹Высота потолков — 3,04 - 3,68 м
🔹Этажность — от 5 до 30 этажей
🔹Варианты отделки: без отделки, чистовая, юниBox и юниLoft
🔹Продажи: ДДУ (эскроу-счета)
🔹Ввод в эксплуатацию: 2027-2029 гг
🔸Застройщик: ГК Unikey

🔻Продолжение следует

О застройщике и комплексе

🏗 Застройщик - ГК Unikey основан в 2021 году. У компании 6 сданных домов в 2 жилых комплексах, сейчас в стадии строительства находятся 23 дома в 5 ЖК общей площадью более 280 тыс. м2. В 2025 году компания начнет строительство 176 тыс кв.м. жилья и 8,8 тыс кв.м коммерческой недвижимости в Биробиджане.

🔗ГК Unikey связана в крупной генподрядной и девелоперской компанией из Казани, реализующей проекты по всей России. В настоящее время деятельность UNIKEY ведется в Хабаровске, Владивостоке, Казани, Биробиджане и Москве.

🏢 ЖК "Новые Смыслы" - масштабный проект из 7 монолитных корпусов высотой от 5 до 30 этажей с подземным паркингом. В проекте более 3000 квартир с высотой потолков от 3.04 до 3.68 м, планировочная линейка включает студии от 21 м², а также классические и европланировки от 1 до 4 комнат.

🚸Значительное внимание уделено инфраструктуре: в комплексе появятся детский сад, фитнес-центр с зоной медитации, коворкинг, детский игровой комплекс и летний кинотеатр на крыше. На первых этажах разместится торговая галерея. Проект реализуется через эскроу-счета, первая очередь будет сдана в 4 квартале 2027 года, полное завершение проекта запланировано на 2029 год.

🔍Пора перейти к цифрам. Сначала проанализируем арендную модель покупки студии 21,4 м² в ЖК "Новые Смыслы" через семейную ипотеку с первоначальным взносом 30% (₽2,18 млн) и ставкой 6% на 20 лет. При покупке за ₽7,3 млн ежемесячный платеж составит ₽36,489.

🧮 Финансовая модель, расчеты здесь: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1ANX-cxsV0ivPqD3XFiaQMPCZUBAn4ZOmEYn_WYGYNj4/edit?gid=451583632#gid=451583632

💰 Модель предполагает сдачу в аренду по ставке ₽50,000 в месяц с ежегодной индексацией 5% и учетом 8% на вакансию. В начале потребуется вложиться в ремонт (₽1,605 млн), а затем делать косметический ремонт каждые 4 года (₽214,000 с индексацией 20%).

📈 Первый положительный денежный поток появится на 4-й год владения (2028) и составит около ₽110,000 в год. Далее чистый доход будет расти до ₽230,000 в год за счет индексации арендной ставки, с периодическими спадами в годы проведения ремонта.

🎯 За 20 лет владения при таких параметрах инвестиция покажет ROI 513% и IRR 8,1%. Высокая доходность обеспечивается комбинацией факторов: низкая ставка по семейной ипотеке, регулярная индексация арендной ставки и рост стоимости актива в 2 раза (с ₽7,3 млн до ₽14,55 млн). Прибыль за 20 лет составит 13,69 млн рублей. Удорожание за 20 лет рассчитано максимально консервативно - на уровне всего 100%.

🔑 Но у меня есть и расчеты спекулятивной модели. При входе в проект за ₽7,2 млн (₽336,600/м²) через 3 года можно получить разный результат в зависимости от сценария развития рынка.

🏦 В пессимистичном варианте при росте цен на 13.9% до ₽383,520/м² и продаже за ₽8,21 млн инвестор заработает ₽644,188 (ROI 9%, IRR 2.7%). В реалистичном сценарии рост на 30.5% до ₽439,280/м² даст возможность продать объект за ₽9,4 млн с прибылью ₽1,63 млн (ROI 23%, IRR 6.5%). Оптимистичный сценарий предполагает рост цен на 44% до ₽484,500/м² - в этом случае при продаже за ₽10,37 млн прибыль составит ₽2,43 млн (ROI 34%, IRR 9.3%).

❗️Все расчеты учитывают комиссию брокера 3%, налог ИП 15% и прочие затраты на продажу.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🔤🔤🔤🔤🔤🔤 Мне тут подписчики пишут, что у Unikey сейчас скидки: минуc 500 т. за студию, то есть не 7,2 млн. как у меня в расчетах, а 6,7 млн. То есть доходность будет выше.

Выводы? Напишу сегодня, если успею. Давайте обсудим проект: купили бы в семейную ипотеку для сдачи в аренду? А купили бы для спекуляции?

Аукционы коммерческих помещений: что нужно понимать инвестору

🔍 В последнее время на рынке коммерческой недвижимости наметился интересный тренд: крупные застройщики всё чаще продают помещения через аукционы. На первый взгляд, это отличная возможность для частных инвесторов. Купил небольшое помещение, нашел арендатора — и можно наслаждаться статусом рантье. Однако за кажущейся простотой скрывается множество подводных камней, особенно для непрофессиональных инвесторов.

🏗 Для девелоперов аукционный формат — это способ оптимизировать процесс продаж, быстро реализовать большой объем помещений и потенциально получить намного более высокую цену за счет созданного ажиотажа. Кроме того, такой формат работает на имидж застройщика, демонстрируя прозрачность его работы. Но что хорошо для застройщика, не всегда оптимально для инвестора.

⚠️ Главная опасность аукционов заключается в том, что в пылу торгов легко поддаться эмоциям и существенно переплатить за объект. Ограниченное время на принятие решения не позволяет провести полноценный анализ помещения и его перспектив. А ведь покупая пустое помещение, инвестор приобретает и все риски по поиску арендаторов, согласованию коммерческих условий и обеспечению стабильного дохода.

🏪 Отдельная проблема — это невозможность формирования оптимального набора арендаторов после продажи помещений разным собственникам. В результате в одном жилом комплексе могут появиться три алкомаркета и два магазина разливного пива, что явно не добавляет привлекательности объекту и может негативно повлиять на его доходность в долгосрочной перспективе.

💼 Успешное инвестирование в коммерческую недвижимость требует глубокой экспертизы, существенных временных затрат и профессионального подхода к управлению. К сожалению, частные инвесторы очень часто ошибаются и покупают на аукционах откровенно неудачные помещения по завышенным ценам.

🧭 Чтобы избежать ошибок, рекомендуем ознакомиться с нашими видео:

1️⃣ «Профессиональный участник vs. частный инвестор - кто как анализирует коммерческую недвижимость»
2️⃣ «Почему 90% инвесторов теряют деньги на коммерческой недвижимости»

Marriott покупает хижины в лесу!

🌳 Компания Postcard Cabins, основанная в 2015 году, владеет более 1200 небольших домиков для отдыха на природе в 29 локациях на территории США. В основном это уютные деревянные трейлеры иди стационарные домики с отличным видом, расположенные в лесной местности.

🏘 Сеть Postcard Cabins специализируется на объектах, расположенных в пределах 2-х часов езды от крупных городов, таких как Нью-Йорк, Вашингтон, Атланта. С момента основания постояльцы уже провели в стенах этих лесных и горных хижин более 40 миллионов часов!

💼 Гигант гостиничной индустрии Marriott International с капитализацией $81,25 млрд давно приглядывался к сегменту глэмпингов и прочих форм отдыха на природе. И вот, свершилось - Marriott покупает Postcard Cabins, чтобы расширить свои владения в сфере природной рекреационной недвижимости. Сумма сделки пока не разглашается.

🤔 Зачем это знать частному инвестору? Важен сигнал! Очевидно, консервативный Marriott  видит перспективы в сегменте отдыха на природе - значит, туда пойдут большие деньги и будет развитие. Возможно, пора присмотреться к этой нише и в своем инвест-портфеле найти место для пары сибирских изб или алтайских аилов?