✅ Женщины берут власть в девелоперских компаниях. Наконец-то!
🏗️ Новый ген.директор «Самолета» - Анна Акиньшина. Возможно, она-то и будет сделку с ЛСР делать (если слухи не слухи).
За милых дам!🥂
🏗️ Новый ген.директор «Самолета» - Анна Акиньшина. Возможно, она-то и будет сделку с ЛСР делать (если слухи не слухи).
За милых дам!
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
😎 Дональд Трамп, бывший и будущий президент США, известен не только своей политической деятельностью, но и любовью к гольфу. Трамп владеет множеством гольф-клубов через сеть Trump Golf.
🏌️♂️ Среди самых известных - Trump National Golf Club в Бедминстере (Нью-Джерси), который Трамп называл своим "летним Белым домом", и Trump International Golf Club в Уэст-Палм-Бич (Флорида), часто посещаемый Трампом во время его президентства.
💸 Гольф-клубы Трампа известны роскошью и высокими ценами - членство может стоить сотни тысяч долларов. Доход поступает от членских взносов, платы за игру, продажи недвижимости, проведения мероприятий и лицензирования бренда.
🏰 Знаменитое поместье Мар-а-Лаго в Палм-Бич, которое называли "зимним Белым домом", также включает гольф-клуб. В Шотландии Трампу принадлежат исторический клуб Turnberry и Trump International Golf Links в Абердине, строительство которого вызвало споры из-за экологических проблем.
🏆 Гольф-клубы Трампа не раз оказывались в центре общественных дискуссий, но остаются ценными активами и являются важной частью имиджа бывшего президента.
⛳️ Один из самых известных российских проектов, применяющих описанную бизнес-модель - гольф-курорт "Пирогово", расположенный в Мытищинском районе Московской области, всего в 20 км от столицы.
🏡 Девелопер проекта - компания "Гута Девелопмент". Основной доход девелопер, очевидно, получает от продажи элитной недвижимости вокруг гольф-полей. Цены на дома высокие…
🏌️♂️ Членские взносы и плата за игру на высококлассных полях: клуб предлагает различные категории членства, привлекая состоятельных любителей гольфа. Инфраструктура "Пирогово" включает гостиницу, рестораны, спа, фитнес-центр. Проведение турниров и мероприятий также приносит доход.
⚠️ Не является рекламой "Пирогово" и Trump Golf!
🏌️♂️ Среди самых известных - Trump National Golf Club в Бедминстере (Нью-Джерси), который Трамп называл своим "летним Белым домом", и Trump International Golf Club в Уэст-Палм-Бич (Флорида), часто посещаемый Трампом во время его президентства.
💸 Гольф-клубы Трампа известны роскошью и высокими ценами - членство может стоить сотни тысяч долларов. Доход поступает от членских взносов, платы за игру, продажи недвижимости, проведения мероприятий и лицензирования бренда.
🏰 Знаменитое поместье Мар-а-Лаго в Палм-Бич, которое называли "зимним Белым домом", также включает гольф-клуб. В Шотландии Трампу принадлежат исторический клуб Turnberry и Trump International Golf Links в Абердине, строительство которого вызвало споры из-за экологических проблем.
🏆 Гольф-клубы Трампа не раз оказывались в центре общественных дискуссий, но остаются ценными активами и являются важной частью имиджа бывшего президента.
⛳️ Один из самых известных российских проектов, применяющих описанную бизнес-модель - гольф-курорт "Пирогово", расположенный в Мытищинском районе Московской области, всего в 20 км от столицы.
🏡 Девелопер проекта - компания "Гута Девелопмент". Основной доход девелопер, очевидно, получает от продажи элитной недвижимости вокруг гольф-полей. Цены на дома высокие…
🏌️♂️ Членские взносы и плата за игру на высококлассных полях: клуб предлагает различные категории членства, привлекая состоятельных любителей гольфа. Инфраструктура "Пирогово" включает гостиницу, рестораны, спа, фитнес-центр. Проведение турниров и мероприятий также приносит доход.
⚠️ Не является рекламой "Пирогово" и Trump Golf!
🏝 Сказочный мораторий!
⛔️ Еще в сентябре 2024 года появилась информация о том, что власти Индонезии планируют зарегулировать градостроительную деятельность на острове путем издания специального закона.
🏗В последние годы рынок недвижимости Бали буквально наводнили девелоперы, часто без должного опыта, принявшиеся строить кто во что горазд. Эта деятельность не только не пошла на пользу инфраструктуре острова, но и создала предпосылки для появления проблемных объектов и даже банкротств застройщиков. Ведь в Индонезии, в отличие от России, нет таких механизмов защиты прав дольщиков, как 214-ФЗ и эскроу-счета.
📑 Новый закон позволяет властям создавать специальные рабочие группы, которые смогут блокировать выдачу разрешений на возведение новых отелей, вилл и развлекательных объектов в основных туристических зонах Бали сроком до 2 лет.
🗝 Пока региональные рабочие группы еще не сформированы, и у девелоперов открыто окно возможностей для получения новых разрешений на строительство. Сколько их будет получено до момента первого решения рабочей группы - неизвестно.
🔔 При этом местные брокеры и девелоперы уже несколько месяцев стращают покупателей грядущим дефицитом и, как следствие, ростом цен на жилую недвижимость в ключевых туристических локациях Бали.
📊 По данным балийского девелопера Ricci, суммарный объем предложения на первичном рынке жилья Бали в 2023-2025 гг. может составить около 425 тыс. кв. м, причем значительная часть этого объема будет раскуплена иностранными инвесторами уже в 2024 году на этапе строительства.
🤑 Инвесторам, рассматривающим инвестиции в девелоперские проекты Бали хотел бы посоветовать не впадать в ажиотажное состояние и тщательно анализировать инвестиционные возможности острова.
⛔️ Еще в сентябре 2024 года появилась информация о том, что власти Индонезии планируют зарегулировать градостроительную деятельность на острове путем издания специального закона.
🏗В последние годы рынок недвижимости Бали буквально наводнили девелоперы, часто без должного опыта, принявшиеся строить кто во что горазд. Эта деятельность не только не пошла на пользу инфраструктуре острова, но и создала предпосылки для появления проблемных объектов и даже банкротств застройщиков. Ведь в Индонезии, в отличие от России, нет таких механизмов защиты прав дольщиков, как 214-ФЗ и эскроу-счета.
📑 Новый закон позволяет властям создавать специальные рабочие группы, которые смогут блокировать выдачу разрешений на возведение новых отелей, вилл и развлекательных объектов в основных туристических зонах Бали сроком до 2 лет.
🗝 Пока региональные рабочие группы еще не сформированы, и у девелоперов открыто окно возможностей для получения новых разрешений на строительство. Сколько их будет получено до момента первого решения рабочей группы - неизвестно.
🔔 При этом местные брокеры и девелоперы уже несколько месяцев стращают покупателей грядущим дефицитом и, как следствие, ростом цен на жилую недвижимость в ключевых туристических локациях Бали.
📊 По данным балийского девелопера Ricci, суммарный объем предложения на первичном рынке жилья Бали в 2023-2025 гг. может составить около 425 тыс. кв. м, причем значительная часть этого объема будет раскуплена иностранными инвесторами уже в 2024 году на этапе строительства.
🤑 Инвесторам, рассматривающим инвестиции в девелоперские проекты Бали хотел бы посоветовать не впадать в ажиотажное состояние и тщательно анализировать инвестиционные возможности острова.
«Застройщики просто обнаглели, взвинтили цену в два раза по сравнению с тем, что было пару лет назад, и не снижают цены, ждут, пока ситуация изменится. Пока застройщики не образумятся, а они образумятся, жизнь заставит продавать жилье по рыночной цене, а не по такой, по которой они хотят впаривать, такая ситуация будет» - глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.
🚩 Только один вопрос: а что такое "рыночная цена" в понимании депутата? В столовой Госдумы рыночные цены?
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
📬 Мне периодически присылают заключения юристов, изучающих проекты строящихся бизнес-центров.
🥹 Я их читаю, и иногда мне хочется прослезиться. После такого ничего никогда ни у кого не вздумается покупать. Есть однотипные замечания, которые я вижу чаще всего. Сегодня решил на них ответить (потом буду копировать текст из этого поста😁 )
🏗 Как известно, офисные застройщики имеют право привлекать средства инвесторов (ИП и ООО) на самом начальном этапе реализации проекта по ДКПБВ – более 80% площадей на рынке реализуется так, это норма. На этом этапе может не быть разрешения на строительство, и могут быть не оформлены некоторые документы, включаемые в состав ИРД.
🫵 Итак, два самых популярных возражения юристов и мои комментарии к ним:
❌ Риск 1️⃣ Нет никакой информации о финансировании проекта. Откуда возьмутся деньги на стройку, если ИРД не оформлены – какой банк даст кредит?
✍️ Юрист как бы презюмирует, что застройщик – пустышка, денег у него нет, и только банк своим ПФ может спасти ситуацию. Между тем у застройщика могут быть собственные средства, он может получить мезонинный или бридж-кредит, выпустить облигации или ЦФА, привлечь соинвесторов или продать часть площадей по ДКПБВ... В общем применить 100500 способов для финансирования стройки, помимо кредита. К сожалению, в системе координат юриста всего этого не существует.
❌ Риск 2️⃣ Инвестор заплатит деньги, а потом застройщик не сможет реализовать проект и обанкротится. Так как это нежилые помещения, взыскать что-то с компании с уставняком ₽10 тыс. без истории и имущества невозможно!
✍️ Для реализации проектов создаются проектные компании, SPV. Очень редко их уставной капитал поражает воображение юристов. Но у SPV есть акционеры, это могут быть холдинговые компании, у которых есть бенефициары. При банкротстве к субсидиарной ответственности по долгам банкрота привлекаются контролирующие лица, к которым в том числе относятся акционеры или участники банкрота. Наверное, стоило бы пройти по цепочке от SPV до бенефициара и разобраться?
🚩 Итого. При принятии инвестиционного решения обязательно необходимо советоваться с юристами. Но получая замечания о рисках, многие люди останавливаются – ну как же, «юристы пишут...». У юристов, при всём уважении, своя картина мира, некоторые из них зажаты рамками своих проф. знаний и могут не учитывать важные аспекты.
⚠️ С другой стороны, безусловно, необходимо подходить к вопросу инвестиций максимально ответственно и оценивать застройщика, проект и юридические риски.
🏗 Как известно, офисные застройщики имеют право привлекать средства инвесторов (ИП и ООО) на самом начальном этапе реализации проекта по ДКПБВ – более 80% площадей на рынке реализуется так, это норма. На этом этапе может не быть разрешения на строительство, и могут быть не оформлены некоторые документы, включаемые в состав ИРД.
✍️ Юрист как бы презюмирует, что застройщик – пустышка, денег у него нет, и только банк своим ПФ может спасти ситуацию. Между тем у застройщика могут быть собственные средства, он может получить мезонинный или бридж-кредит, выпустить облигации или ЦФА, привлечь соинвесторов или продать часть площадей по ДКПБВ... В общем применить 100500 способов для финансирования стройки, помимо кредита. К сожалению, в системе координат юриста всего этого не существует.
✍️ Для реализации проектов создаются проектные компании, SPV. Очень редко их уставной капитал поражает воображение юристов. Но у SPV есть акционеры, это могут быть холдинговые компании, у которых есть бенефициары. При банкротстве к субсидиарной ответственности по долгам банкрота привлекаются контролирующие лица, к которым в том числе относятся акционеры или участники банкрота. Наверное, стоило бы пройти по цепочке от SPV до бенефициара и разобраться?
⚠️ С другой стороны, безусловно, необходимо подходить к вопросу инвестиций максимально ответственно и оценивать застройщика, проект и юридические риски.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
📰 Forbes относительно недавно опубликовал материал о трансформации московского рынка офисной недвижимости, в котором анализируется тенденция роста продаж небольших офисных блоков и приход на рынок частных инвесторов. Материал получился несколько мрачноватым - частным инвесторам обещан крах их мечт, а рынку - надувание и потенциальный хлоп пузыря. Хотел бы поделиться своим видением ситуации и внести несколько важных уточнений к представленной картине.
🤔 Прежде всего, хотел бы прокомментировать представление о структуре покупателей строящихся офисов. На основании многочисленных интервью с участниками рынка, порядка 50% покупателей строящихся офисных помещений - это конечные пользователи (эндюзеры), а не инвесторы. Таким образом, частные инвесторы - не единственная сила, двигающая рынок продаж офисов. Более того, существуют подгруппы внутри группы покупателей-инвесторов: инвесторы-спекулянты и инвесторы, приобретающие офисы для сдачи в аренду. У этих двух групп наблюдаются существенные различия в поведении.
📊 Что касается перспектив развития рынка офисной недвижимости, то они выглядят более сдержанными, чем может показаться из материала. Девелоперы продолжают активно перепрофилировать бумажные проекты офисов в жилье там, где это возможно. То есть большого числа запланированных офисов в Москве не появится никогда.
🏗Кроме того, около 30% офисов на рынке продается по ДДУ, что требует от застройщиков, выбирающих такую схему продаж, получения проектного финансирования по текущей ключевой ставке +4%. Учитывая, что риски в офисном строительстве объективно выше, чем в жилом, текущая ситуация на финансовых рынках существенно сдерживает появление новых проектов.
🔻При этом важно отметить, что текущая ситуация далека от формирования "пузыря": среднегодовой объем поглощения офисных площадей превышает объем строящихся проектов на горизонте планирования до 2028 года. Это говорит о том, что рынок развивается достаточно сбалансированно, несмотря на заметный рост активности частных инвесторов и определенную эйфорию, которая прослеживается в оценках некоторых участников рынка.
🤔 Прежде всего, хотел бы прокомментировать представление о структуре покупателей строящихся офисов. На основании многочисленных интервью с участниками рынка, порядка 50% покупателей строящихся офисных помещений - это конечные пользователи (эндюзеры), а не инвесторы. Таким образом, частные инвесторы - не единственная сила, двигающая рынок продаж офисов. Более того, существуют подгруппы внутри группы покупателей-инвесторов: инвесторы-спекулянты и инвесторы, приобретающие офисы для сдачи в аренду. У этих двух групп наблюдаются существенные различия в поведении.
📊 Что касается перспектив развития рынка офисной недвижимости, то они выглядят более сдержанными, чем может показаться из материала. Девелоперы продолжают активно перепрофилировать бумажные проекты офисов в жилье там, где это возможно. То есть большого числа запланированных офисов в Москве не появится никогда.
🏗Кроме того, около 30% офисов на рынке продается по ДДУ, что требует от застройщиков, выбирающих такую схему продаж, получения проектного финансирования по текущей ключевой ставке +4%. Учитывая, что риски в офисном строительстве объективно выше, чем в жилом, текущая ситуация на финансовых рынках существенно сдерживает появление новых проектов.
🔻При этом важно отметить, что текущая ситуация далека от формирования "пузыря": среднегодовой объем поглощения офисных площадей превышает объем строящихся проектов на горизонте планирования до 2028 года. Это говорит о том, что рынок развивается достаточно сбалансированно, несмотря на заметный рост активности частных инвесторов и определенную эйфорию, которая прослеживается в оценках некоторых участников рынка.
👌 А вот и косвенное подтверждение моим данным!
😳Менее чем за месяц открытых продаж STONE реализовал 90% офисных площадей в первой очереди бизнес-центра класса А STONE Мнёвники.
☝️Основной спрос сформирован конечными пользователями – на их долю пришлось более 50% от общего объема реализованных площадей. Сейчас в продаже остались последние лоты от 60 до 230 кв. м.
👀 STONE как-то быстро всё продал... Я еле успел расчеты сделать...
😳Менее чем за месяц открытых продаж STONE реализовал 90% офисных площадей в первой очереди бизнес-центра класса А STONE Мнёвники.
☝️Основной спрос сформирован конечными пользователями – на их долю пришлось более 50% от общего объема реализованных площадей. Сейчас в продаже остались последние лоты от 60 до 230 кв. м.
👀 STONE как-то быстро всё продал... Я еле успел расчеты сделать...
🔥Важный пост
👀 Для тех, кто потерялся на просторах телеграма, подписался на мой канал и не понимает что тут вообще происходит. Излагаю свою позицию, как автора канала.
💰Этот канал создан для инвесторов в недвижимость.
📈 Инвесторы в недвижимость зарабатывают на росте рынка, а не на падении.
💡Любые инструменты для достижения доходности от роста стоимости недвижимости хороши. Допинги это хорошо, дешевая ипотека - дайте три. Спекуцяции? Супер, на чем спекульнуть?
🏛️ Как же там банки несчастные и ЦБ РФ, риски же возрастают? Наплевать на банки, стоит подумать о себе и своем кармане, а не о Набиуллиной, Костине, Грефе и прочих госолигархах. У них всё хорошо, они миллиардеры. А вы?
💸 Инвесторы зарабатывают деньги на возможностях. Дешевая ипотека это возможность, когда ее закрывают это плохо.
🔀 Если у вас другое мнение по этому вопросу, мне очень жаль, но я его не разделяю.
📢 Вы можете свободно спорить со мной в комментариях, только, пожалуйста, не опускайтесь до оскорблений.
👀 Для тех, кто потерялся на просторах телеграма, подписался на мой канал и не понимает что тут вообще происходит. Излагаю свою позицию, как автора канала.
💰Этот канал создан для инвесторов в недвижимость.
📈 Инвесторы в недвижимость зарабатывают на росте рынка, а не на падении.
💡Любые инструменты для достижения доходности от роста стоимости недвижимости хороши. Допинги это хорошо, дешевая ипотека - дайте три. Спекуцяции? Супер, на чем спекульнуть?
🏛️ Как же там банки несчастные и ЦБ РФ, риски же возрастают? Наплевать на банки, стоит подумать о себе и своем кармане, а не о Набиуллиной, Костине, Грефе и прочих госолигархах. У них всё хорошо, они миллиардеры. А вы?
💸 Инвесторы зарабатывают деньги на возможностях. Дешевая ипотека это возможность, когда ее закрывают это плохо.
🔀 Если у вас другое мнение по этому вопросу, мне очень жаль, но я его не разделяю.
📢 Вы можете свободно спорить со мной в комментариях, только, пожалуйста, не опускайтесь до оскорблений.
СПРАВОЧНИК МЕТРИК.pdf
106.6 KB
📊 Я вчера заинтересовался вопросом, сколько всего метрик для оценки инвестиций в недвижимость используется в профессиональной среде. Метрики это IRR, NPV и прочее. Вот сколько их всего? Я сразу вспомнил штук 30, в основном те, которыми сам пользуюсь или пользовался.
🔍 Но их же еще больше - это очевидно! В общем сидел до ночи и позже, чтобы создать «СПРАВОЧНИК МЕТРИК, ПРИМЕНЯЕМЫХ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО АНАЛИЗА НЕДВИЖИМОСТИ».
💡 В итоге получилосьсобрать 90 метрик! Они разделены на группы: метрики денежного потока, yield-метрики, метрики возврата на капитал, метрики оценки проекта, общие метрики недвижимости, операционные метрики, а также специальные метрики для разных типов недвижимости (гостиничной, торговой, складской, офисной и жилой). И даже ESG метрики, для самых озабоченных.
⚡️ Уверен, что справочник все равно неполон! Наверняка есть еще метрики, которые используются в узкоспециализированных сегментах рынка недвижимости. Буду благодарен за дополнения (пишите в комментарии)!
🔗 Заранее спасибо за лайки и шеры моей очередной памятки. Пользуйтесь!
🔍 Но их же еще больше - это очевидно! В общем сидел до ночи и позже, чтобы создать «СПРАВОЧНИК МЕТРИК, ПРИМЕНЯЕМЫХ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО АНАЛИЗА НЕДВИЖИМОСТИ».
💡 В итоге получилось
⚡️ Уверен, что справочник все равно неполон! Наверняка есть еще метрики, которые используются в узкоспециализированных сегментах рынка недвижимости. Буду благодарен за дополнения (пишите в комментарии)!
🔗 Заранее спасибо за лайки и шеры моей очередной памятки. Пользуйтесь!
Forwarded from SimpleEstate | Инвестиции
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🥲 Хорошие новости для инвесторов SimpleEstate! И плохие для любителей салатов...
◼️Начнем с плохих новостей!
📰По данным «Парламентской газеты» в январе 2024 года себестоимость салата оливье с колбасой составляла 204,8 рублей. В ноябре 2024 года его себестоимость увеличилась до 348 рублей.
📋Для тех, кто забыл рецепт салата оливье «Парламентская газета» напоминает его и сообщает, что на семью из четырех человек нужно заготовить 800 граммов салата! Для создания хита всех новогодних столов понадобится:
🥓200 граммов колбасы
🥔150 граммов картофеля
🥕70 граммов моркови
🥒80 граммов огурцов
🫛120 граммов горошка
🥚🥚два яйца
🍯80 граммов майонеза,
🧂соль, перец и зелень по вкусу.
📈С начала года больше всего подорожала вареная колбаса, картофель и консервированные огурцы. Зато подешевели яйца (это данные «Парламентской газеты»!) и свежие огурцы.
🥗 Итого рост себестоимости любимого многими россиянами салатика +70% за 11 месяцев. Приятного аппетита!
🔋Переходим к хорошим новостям, которые, правда, относятся только к инвесторам SimpleEstate. Очевидно, что реальная инфляция на продукты питания превышает все официальные данные.
👍И это замечательно, ведь заработают на этих процессах в итоге владельцы помещений супермаркетов, с привязкой арендной платы к товарообороту.
🍽 Люди едят дорожающий оливье, а наши инвесторы увеличивают свой капитал! Красота!
◼️Начнем с плохих новостей!
📰По данным «Парламентской газеты» в январе 2024 года себестоимость салата оливье с колбасой составляла 204,8 рублей. В ноябре 2024 года его себестоимость увеличилась до 348 рублей.
📋Для тех, кто забыл рецепт салата оливье «Парламентская газета» напоминает его и сообщает, что на семью из четырех человек нужно заготовить 800 граммов салата! Для создания хита всех новогодних столов понадобится:
🥓200 граммов колбасы
🥔150 граммов картофеля
🥕70 граммов моркови
🥒80 граммов огурцов
🫛120 граммов горошка
🥚🥚два яйца
🍯80 граммов майонеза,
🧂соль, перец и зелень по вкусу.
📈С начала года больше всего подорожала вареная колбаса, картофель и консервированные огурцы. Зато подешевели яйца (это данные «Парламентской газеты»!) и свежие огурцы.
🥗 Итого рост себестоимости любимого многими россиянами салатика +70% за 11 месяцев. Приятного аппетита!
🔋Переходим к хорошим новостям, которые, правда, относятся только к инвесторам SimpleEstate. Очевидно, что реальная инфляция на продукты питания превышает все официальные данные.
👍И это замечательно, ведь заработают на этих процессах в итоге владельцы помещений супермаркетов, с привязкой арендной платы к товарообороту.
🍽 Люди едят дорожающий оливье, а наши инвесторы увеличивают свой капитал! Красота!
📜 LEGENDA и её купоны
💡Финансисты интеллигентного девелопера из Петербурга придумали выпустить ЦФА с доходностью 10% годовых и с правом получения скидки на квартиру.
🎫 Знаете, что это мне напомнило? Сервис Groupon и его клонов из 2010-х. Купи купон за условную тысячу — получи скидку на пять.
🏗️Схема от LEGENDA представлена так: инвестор вкладывает минимум 100 тыс. руб. в их ЦФА на 6 мес. под 10% годовых. Взамен получает не только доходность, но и право на скидку при покупке недвижимости в размере 10% от суммы приобретенных ЦФА. То есть, условно говоря, вложили миллион — получили право на скидку в 100 тысяч руб. при покупке квартиры в одном из шести проектов компании.
❓Кого сегодня можно соблазнить доходностью долгового инструмента в 10% годовых, когда ключевая ставка ЦБ — 21%, а облигации «Самолета» торгуются с YTM >30%!? Либо LEGENDA что-то недоговаривает и за всем этим стоит более сложный схематоз. А может, это изящная попытка привлечь дешевые деньги, заодно простимулировав продажи?
🪤Даже если скидочные ЦФА не сработают так, как задумывали в LEGENDA, наблюдать за экспериментом будет любопытно.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
💡Финансисты интеллигентного девелопера из Петербурга придумали выпустить ЦФА с доходностью 10% годовых и с правом получения скидки на квартиру.
🎫 Знаете, что это мне напомнило? Сервис Groupon и его клонов из 2010-х. Купи купон за условную тысячу — получи скидку на пять.
🏗️Схема от LEGENDA представлена так: инвестор вкладывает минимум 100 тыс. руб. в их ЦФА на 6 мес. под 10% годовых. Взамен получает не только доходность, но и право на скидку при покупке недвижимости в размере 10% от суммы приобретенных ЦФА. То есть, условно говоря, вложили миллион — получили право на скидку в 100 тысяч руб. при покупке квартиры в одном из шести проектов компании.
❓Кого сегодня можно соблазнить доходностью долгового инструмента в 10% годовых, когда ключевая ставка ЦБ — 21%, а облигации «Самолета» торгуются с YTM >30%!? Либо LEGENDA что-то недоговаривает и за всем этим стоит более сложный схематоз. А может, это изящная попытка привлечь дешевые деньги, заодно простимулировав продажи?
🪤Даже если скидочные ЦФА не сработают так, как задумывали в LEGENDA, наблюдать за экспериментом будет любопытно.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
📈 Рост продаж превзошел все ожидания: количество сделок увеличилось на треть по сравнению с прошлым годом и на 10% превысило показатели рекордного 2021 года.
🏗️ Девелоперы оперативно отреагировали на повышенный спрос, существенно расширив предложение. К ноябрю 2024 года на рынке представлено около 2900 лотов, что на 30% больше, чем год назад. Особенно заметен тренд на увеличение масштабов застройки в премиум- и делюкс-классах.
💰 Цены на элитное жилье продемонстрировали рост: средняя стоимость квадратного метра достигла ₽1,9 млн , увеличившись на 17% за год. В премиум-классе цена составила ₽1,3 млн м2, а в сегменте делюкс – ₽2,8 млн м2.
🎢 Несмотря на высокую ключевую ставку и растущую себестоимость строительства, застройщики продолжают активно накачивать сегмент.
🍸 В общем, денег у покупателей много и девелоперы серьезно настроены забрать эти денюжки в обмен на свой товар. Шикарным новогодним корпоративам застройщиков элитки и премиалочки быть!
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🥹 Вот уж не думал, что буду писать пост в защиту подмосковного монстра! Но вот...
📲 В интернетах пишут: «Доходность облигаций «Самолёта» превысила 36%! Как же они будут расплачиваться по долгам? Они точно банкроты!»
☝️И похоже, это классический случай, когда громче всех кричат те, кто вообще не в теме.
⚡️ Первое и главное – хватит путать тёплое с мягким! Есть купонная ставка, а есть доходность к погашению (YTM). Это РАЗНЫЕ вещи! Самолет платит 13.25% годовых по этим облигациям. Эта ставка была зафиксирована при размещении в июле 2022 года, и никакие рыночные колебания на неё не влияют. Точка.
💣 Откуда же взялись эти страшные 36.23%? А это уже чистая математика рынка. Облигации сейчас торгуются по 89.37% от номинала. Проще говоря, бумагу номиналом в 1000 рублей можно купить за 893.7 рубля. При этом купоны и погашение будут по полной стоимости. Вот вам и вся магия высокой доходности!
🎯 YTM – это показатель для инвестора, а не обязательство компании! Это как купить квартиру со скидкой и сдавать её по рыночной цене – доходность будет выше, но продавец квартиры тут вообще ни при чём. Он свои деньги уже получил.
🚀 Для «Самолёта» ничего не изменилось с момента размещения – платят те же 13.25%, а не мифические 36%. Через 7 месяцев нужно будет вернуть номинал – те же 100%, а не 89.37%. То, что рынок сейчас даёт дисконт на бумаги – это его право, но никак не проблема эмитента.
✨ Так что возгласы про «неподъёмные проценты» – либо от незнания матчасти, либо намеренный вброс. Да, текущие цены облигаций говорят о том, что рынок видит определённые риски. Но превращать это в похоронный марш по компании преждевременно.
💸Ну а для инвестора высокая доходность к погашению – это прежде всего возможность. Главное – понимать, что ты покупаешь, и чем рискуешь, а не бездумно повторять страшилки.
⚠️ Самолёт мне не платил за пост! И это не реклама и не инвестиционная рекомендация.
👍 Спасибо, Кэп
👀 Волнуюсь за ✈️
🔥 Беру на всю котлету!
📲 В интернетах пишут: «Доходность облигаций «Самолёта» превысила 36%! Как же они будут расплачиваться по долгам? Они точно банкроты!»
☝️И похоже, это классический случай, когда громче всех кричат те, кто вообще не в теме.
⚡️ Первое и главное – хватит путать тёплое с мягким! Есть купонная ставка, а есть доходность к погашению (YTM). Это РАЗНЫЕ вещи! Самолет платит 13.25% годовых по этим облигациям. Эта ставка была зафиксирована при размещении в июле 2022 года, и никакие рыночные колебания на неё не влияют. Точка.
💣 Откуда же взялись эти страшные 36.23%? А это уже чистая математика рынка. Облигации сейчас торгуются по 89.37% от номинала. Проще говоря, бумагу номиналом в 1000 рублей можно купить за 893.7 рубля. При этом купоны и погашение будут по полной стоимости. Вот вам и вся магия высокой доходности!
🎯 YTM – это показатель для инвестора, а не обязательство компании! Это как купить квартиру со скидкой и сдавать её по рыночной цене – доходность будет выше, но продавец квартиры тут вообще ни при чём. Он свои деньги уже получил.
🚀 Для «Самолёта» ничего не изменилось с момента размещения – платят те же 13.25%, а не мифические 36%. Через 7 месяцев нужно будет вернуть номинал – те же 100%, а не 89.37%. То, что рынок сейчас даёт дисконт на бумаги – это его право, но никак не проблема эмитента.
✨ Так что возгласы про «неподъёмные проценты» – либо от незнания матчасти, либо намеренный вброс. Да, текущие цены облигаций говорят о том, что рынок видит определённые риски. Но превращать это в похоронный марш по компании преждевременно.
💸Ну а для инвестора высокая доходность к погашению – это прежде всего возможность. Главное – понимать, что ты покупаешь, и чем рискуешь, а не бездумно повторять страшилки.
⚠️ Самолёт мне не платил за пост! И это не реклама и не инвестиционная рекомендация.
👍 Спасибо, Кэп
👀 Волнуюсь за ✈️
🔥 Беру на всю котлету!
🥹Вчера в комментариях был такой, видимо, совет для «Самолёта»: застройщик мог бы взять в банке кредит под 25% и выкупить весь выпуск своих облигаций номиналом 1000 рублей всего за 893.7 рубля.
🔥Ну классная идея же - просто клондайк для «Самолёта»! Казалось бы куда смотрит новый ген директор / бывший фин.директор компании? Аня, проснись!
☝️Предложение меня развеселило - напомнило выпуск «Ералаша» с характерным названием «Знаток».
👀А теперь объясняю подробно что не так в идее выкупа «Самолетом» своих облигаций. Есть нюансы, которые могут поставить крест на этой идее.
🎟️Облигации это младший, субординированный долг. При любых проблемах держатели облигаций получают деньги в последнюю очередь, если вообще получают. А банки, привередливые капризули хотят быть первыми в очереди за деньгами и требуют качественный залог.
🎭 Сами облигации «Самолёта» - так себе залог, т.к. они (эти ценные бумаги) залогом не обеспечены. Банку предлагается дать кредит (видимо без собственных средств, т.е.₽13.4 млрд.) под залог необеспеченных залогом облигаций! В общем, под 25% (а может и под 35%) кредит на выкуп облигаций не привлечь точно.
♻️Вообще, рефинансирование долга - это нормальная практика. Но банкам всё равно нужно «обеспечение», «экономическое обоснование», и новые кредиты должны улучшать долговую нагрузку заёмщика. Тут этим не пахнет, как мне кажется.
👾 И это я максимально упрощаю объяснение!
📈 А ещё есть такая забавная штука как «рынок». Он почему-то не хочет тихонько сидеть и ждать, пока умные люди реализуют свои гениальные арбитражные стратегии. Стоит начать массово скупать облигации - их цена тут же поползет вверх, тем самым разрушив бизнес-модель.
❌ В общем, не видать «Самолету» кредита на выкуп своих облигаций.
🔥Ну классная идея же - просто клондайк для «Самолёта»! Казалось бы куда смотрит новый ген директор / бывший фин.директор компании? Аня, проснись!
☝️Предложение меня развеселило - напомнило выпуск «Ералаша» с характерным названием «Знаток».
👀А теперь объясняю подробно что не так в идее выкупа «Самолетом» своих облигаций. Есть нюансы, которые могут поставить крест на этой идее.
🎟️Облигации это младший, субординированный долг. При любых проблемах держатели облигаций получают деньги в последнюю очередь, если вообще получают. А банки, привередливые капризули хотят быть первыми в очереди за деньгами и требуют качественный залог.
🎭 Сами облигации «Самолёта» - так себе залог, т.к. они (эти ценные бумаги) залогом не обеспечены. Банку предлагается дать кредит (видимо без собственных средств, т.е.₽13.4 млрд.) под залог необеспеченных залогом облигаций! В общем, под 25% (а может и под 35%) кредит на выкуп облигаций не привлечь точно.
♻️Вообще, рефинансирование долга - это нормальная практика. Но банкам всё равно нужно «обеспечение», «экономическое обоснование», и новые кредиты должны улучшать долговую нагрузку заёмщика. Тут этим не пахнет, как мне кажется.
👾 И это я максимально упрощаю объяснение!
📈 А ещё есть такая забавная штука как «рынок». Он почему-то не хочет тихонько сидеть и ждать, пока умные люди реализуют свои гениальные арбитражные стратегии. Стоит начать массово скупать облигации - их цена тут же поползет вверх, тем самым разрушив бизнес-модель.
❌ В общем, не видать «Самолету» кредита на выкуп своих облигаций.
YouTube
Ералаш №139 "Знаток"
Следующий сюжет ➡️ https://youtu.be/4P4tBDXXfR8
Предыдущий сюжет ⬅️ https://youtu.be/9ozRZzAKlSw
Все сюжеты Ералаш в одном плейлисте: http://bit.ly/alleralash
Наш проект Анекдотики: http://bit.ly/anekdotiki
Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить😉:…
Предыдущий сюжет ⬅️ https://youtu.be/9ozRZzAKlSw
Все сюжеты Ералаш в одном плейлисте: http://bit.ly/alleralash
Наш проект Анекдотики: http://bit.ly/anekdotiki
Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить😉:…
❓Кстати, популярный вопрос: «Зачем компании деньги с рынка (от облигаций), если есть банковское финансирование? Оно вроде дешевле, чем % который платят держателям облигаций».
🔻Ответ: дело не в стоимости финансирования, но в условиях его получения.
🏛️ Любой банк требует от заёмщика обеспечение (залог) и первоначальный взнос. При этом бизнес-модель или текущая ситуация в бизнесе эмитента облигаций может не предполагать наличия обеспечения, которое можно было бы предоставить банку.
🏗️ Например, у некоего девелопера в моменте три строящихся проекта, которые продаются по ДДУ согласно 214 ФЗ. При этом на самом деле денег у этого девелопера нет, они все на эскроу-счетах и получит он их только через 1.5-2 года, когда проекты будут достроены.
💰 При этом девелопер хочет, например, купить землю для новых проектов, чтобы не потерять долю рынка в своём регионе, чтобы развиваться, становиться «какПИК» и т д. В кредит он эту землю не купит, может не быть средств даже на первый взнос, да и банк не оценит её так, как оценивает продавец.
⚙️ Средств акционеров тоже может не хватать: они уже купили другие участки, а там пока идут согласования. Или акционеры инвестировали свои мильоны в proptech, биткоины или сеть чебуречных.
💸 В этой ситуации можно провести IPO или продать долю в компании инвестору-стратегу, а можно привлечь деньги от внешних инвесторов (долг), в том числе в форме выпуска облигаций. Почти всегда необеспеченных залогом долговых ценных бумаг.
☝🏻Выпуск таких бумаг помимо прочего дает компаниям гораздо большую свободу действий, поскольку освобождает их от ограничений, которые почти всегда предусмотрены в кредитных договорах.
🔻Ответ: дело не в стоимости финансирования, но в условиях его получения.
🏛️ Любой банк требует от заёмщика обеспечение (залог) и первоначальный взнос. При этом бизнес-модель или текущая ситуация в бизнесе эмитента облигаций может не предполагать наличия обеспечения, которое можно было бы предоставить банку.
🏗️ Например, у некоего девелопера в моменте три строящихся проекта, которые продаются по ДДУ согласно 214 ФЗ. При этом на самом деле денег у этого девелопера нет, они все на эскроу-счетах и получит он их только через 1.5-2 года, когда проекты будут достроены.
💰 При этом девелопер хочет, например, купить землю для новых проектов, чтобы не потерять долю рынка в своём регионе, чтобы развиваться, становиться «какПИК» и т д. В кредит он эту землю не купит, может не быть средств даже на первый взнос, да и банк не оценит её так, как оценивает продавец.
⚙️ Средств акционеров тоже может не хватать: они уже купили другие участки, а там пока идут согласования. Или акционеры инвестировали свои мильоны в proptech, биткоины или сеть чебуречных.
💸 В этой ситуации можно провести IPO или продать долю в компании инвестору-стратегу, а можно привлечь деньги от внешних инвесторов (долг), в том числе в форме выпуска облигаций. Почти всегда необеспеченных залогом долговых ценных бумаг.
☝🏻Выпуск таких бумаг помимо прочего дает компаниям гораздо большую свободу действий, поскольку освобождает их от ограничений, которые почти всегда предусмотрены в кредитных договорах.
🏛 Я обычно критикую депутатов Госдумы за их зловредные инициативы. Им бы только обложить нас налогами, да ограничить права собственности. Но вчера я приятно удивился начинанию «избранных».
📋 Группа депутатов от ЛДПР внесла в Госдуму законопроект, предлагающий сократить минимальный срок владения недвижимостью для продажи без НДФЛ с пяти до трех лет. А для унаследованной недвижимости или полученной по договору дарения - с трех лет до одного года.
💡 Как отмечают авторы инициативы, действующие нормы существенно снижают мобильность населения. Люди вынуждены откладывать переезд и сделки с недвижимостью, чтобы не платить налог. По сути, текущее регулирование искусственно ограничивает права собственников распоряжаться своим имуществом.
😔 Жаль только, что законопроект, скорее всего, не примут. Во-первых, он внесен депутатами от ЛДПР (парламентское меньшинство), во-вторых, он не вписывается в парадигму обложения налогами всех, кто может платить.
😳Так что я очень удивлюсь, если его одобрят. Что думаете о предложении?
🔥 Отличная идея
👀 Не верю, что примут
👍 Налоги не снизят
✍️ Выскажусь
📋 Группа депутатов от ЛДПР внесла в Госдуму законопроект, предлагающий сократить минимальный срок владения недвижимостью для продажи без НДФЛ с пяти до трех лет. А для унаследованной недвижимости или полученной по договору дарения - с трех лет до одного года.
💡 Как отмечают авторы инициативы, действующие нормы существенно снижают мобильность населения. Люди вынуждены откладывать переезд и сделки с недвижимостью, чтобы не платить налог. По сути, текущее регулирование искусственно ограничивает права собственников распоряжаться своим имуществом.
😔 Жаль только, что законопроект, скорее всего, не примут. Во-первых, он внесен депутатами от ЛДПР (парламентское меньшинство), во-вторых, он не вписывается в парадигму обложения налогами всех, кто может платить.
😳Так что я очень удивлюсь, если его одобрят. Что думаете о предложении?
🔥 Отличная идея
👀 Не верю, что примут
👍 Налоги не снизят
✍️ Выскажусь
sozd.duma.gov.ru
№773682-8 Законопроект :: Система обеспечения законодательной деятельности
Информационный ресурс Государственной Думы. Здесь собрана информация о рассмотрении законопроектов и проектов постановлений Государственной Думы
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🥺 3,5% годовых при ключе 21%. Это вообще законно?
👀 Я, когда это увидел, подумал, что уловка или розыгрыш. Хитрый «Донстрой» решил меня приманить - а я выведу его на чистую воду, подумал я.
✅ Но нет - реально под 3,5%... Правда, только на 2-3 года, и брать, очевидно, можно в надежде, что ЦБ пойдёт на снижение 🗝️ ставки.
☝️Кстати, раньше такой схематоз стоил дорого - нужно было платить НДФЛ, как только ставка по кредиту оказывалась на 2/3 ниже ключевой ставки. То есть при 21% налог с разницы пришлось бы платить всем, кто взял ипотеку под 14% и ниже.
✍️Но на днях был подписан закон, освобождающий от такой платы физ.лиц, которые взяли ипотеку до начала 2025 года. Теперь (и до 31 декабря 2024) это законно!
👀 Я, когда это увидел, подумал, что уловка или розыгрыш. Хитрый «Донстрой» решил меня приманить - а я выведу его на чистую воду, подумал я.
✅ Но нет - реально под 3,5%... Правда, только на 2-3 года, и брать, очевидно, можно в надежде, что ЦБ пойдёт на снижение 🗝️ ставки.
☝️Кстати, раньше такой схематоз стоил дорого - нужно было платить НДФЛ, как только ставка по кредиту оказывалась на 2/3 ниже ключевой ставки. То есть при 21% налог с разницы пришлось бы платить всем, кто взял ипотеку под 14% и ниже.
✍️Но на днях был подписан закон, освобождающий от такой платы физ.лиц, которые взяли ипотеку до начала 2025 года. Теперь (и до 31 декабря 2024) это законно!
🚀 Количественный рывок налицо: объем поглощения офисных площадей может достигнуть 1 млн м2, что почти втрое превышает результаты прошлого года. Государственные компании, банки и технологические предприятия выступают основными драйверами спроса, демонстрируя уверенный экономический потенциал.
🏢 Рынок офисной недвижимости Москвы переживает настоящий дефицит качественных объектов. Статистика красноречива: из 272 доступных лотов только 11 имеют площадь свыше 5 тыс. м2. Нехватка офисных площадей превращает каждый квадратный метр в чрезвычайно ценный актив.
💹 Цены и ставки аренды растут. Средневзвешенная цена в строящихся офисных зданиях класса А увеличилась на 23%, достигнув ₽473,2 тыс. за м2. Особенно впечатляют темпы роста в Ленинградском деловом районе (+36,1%) и ММДЦ «Москва-Сити» (+27,3%), которые становятся эпицентрами инвестиционной активности.
🌐 Ключевые деловые районы Москвы демонстрируют невероятную устойчивость и привлекательность. ММДЦ «Москва-Сити» с максимальными ставками аренды ₽44 765 м2 в год остается магнитом для инвесторов, благодаря развитой инфраструктуре и стратегическому расположению.
🔮 Прогноз на 2025 год обещает продолжение тренда: ожидается завершение строительства 26 офисных объектов общей площадью более 1 млн м2. Крупнейшие проекты, такие как iCity и штаб-квартира «Яндекса», станут новыми точками притяжения инвестиционного капитала.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🏢 Офисы, продаваемые блоками, не перенасытят рынок аренды. Это подтверждается исследованием, опубликованным STONE.
📊 К 2027 году в столице построят около 3,2 млн м2 офисных площадей, из которых 21% (671 тыс. м2) будет реализовываться в формате блочных продаж (блоки до 5 000 м2). При этом 66% этого объема уже нашло своих покупателей, а оставшиеся 34% (228 тыс. м2) доступны для приобретения.
💼 Интересный тренд: если в 2023 году соотношение конечных пользователей к инвесторам составляло 40% на 60%, то в 2024 году ситуация развернулась зеркально - 60% покупателей приобретают офисные блоки для собственных нужд и только 40% с инвестиционными целями.
📈 Исследование показывает, что в период 2025-2028 гг. на рынок аренды будет выходить порядка 335 тыс. м2 офисов ежегодно. При этом среднегодовой показатель поглощения площадей составит около 967 тыс. м2 - то есть спрос утроит предложение!
🎯 Особенно важно отметить, что даже если все офисные блоки выйдут на рынок аренды, их смогут арендовать компании, которым требуется до 1000 м2 - на них приходится в среднем 600 тыс. м2 арендного спроса в год.
⚡️ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Дефицит качественного предложения на рынке аренды офисов сохранится в ближайшие годы, что создает отличные возможности для инвестиций в офисные площади - как крупными, так и небольшими блоками. Высокий спрос со стороны арендаторов обеспечит стабильную доходность таких вложений.
Что думаете о перспективах рынка офисной недвижимости?
🔥 Надо брать
👀 Сомнительно, но ок…
👍 Все так и будет!
✍️ Выскажусь
📊 К 2027 году в столице построят около 3,2 млн м2 офисных площадей, из которых 21% (671 тыс. м2) будет реализовываться в формате блочных продаж (блоки до 5 000 м2). При этом 66% этого объема уже нашло своих покупателей, а оставшиеся 34% (228 тыс. м2) доступны для приобретения.
💼 Интересный тренд: если в 2023 году соотношение конечных пользователей к инвесторам составляло 40% на 60%, то в 2024 году ситуация развернулась зеркально - 60% покупателей приобретают офисные блоки для собственных нужд и только 40% с инвестиционными целями.
📈 Исследование показывает, что в период 2025-2028 гг. на рынок аренды будет выходить порядка 335 тыс. м2 офисов ежегодно. При этом среднегодовой показатель поглощения площадей составит около 967 тыс. м2 - то есть спрос утроит предложение!
🎯 Особенно важно отметить, что даже если все офисные блоки выйдут на рынок аренды, их смогут арендовать компании, которым требуется до 1000 м2 - на них приходится в среднем 600 тыс. м2 арендного спроса в год.
⚡️ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Дефицит качественного предложения на рынке аренды офисов сохранится в ближайшие годы, что создает отличные возможности для инвестиций в офисные площади - как крупными, так и небольшими блоками. Высокий спрос со стороны арендаторов обеспечит стабильную доходность таких вложений.
Что думаете о перспективах рынка офисной недвижимости?
🔥 Надо брать
👀 Сомнительно, но ок…
👍 Все так и будет!
✍️ Выскажусь
Telegram
STONE