🏺Продолжим тему Рима! Но не древнего... Между прочим, у нас в Москве есть такой объект STONE Римская, бизнес-центр класса А.

🏁Продажи в этом объекте стартовали ещё 15 июля, а я так и не сделал традиционный расчет инвестиционной привлекательности покупки офиса! Исправляюсь.

🫨Если вы всё ещё в сентябрьском забытьи, напомню об этом проекте:

📍 Расположение: Москва, Золоторожский Вал, 11А/1
🚇 3 мин. пешком до ТПУ «Серп и Молот», 4-5 мин.пеш. от ст.м. «Римская» и «Площадь Ильича»
🛣️ 1800 м до Садового кольца, 900 м до ТТК

🏗️ Общая наземная площадь STONE Римская 70 500 м², из которых офисные помещения занимают 49 500 м², объекты инфраструктуры 5 500 м². Предусмотрен паркинг на 290 машиномест.

🏛️ Две башни: R1 (18 этажей) и R2 (23 этажа)

🪑Офисы:
🔹 Площадь: от 54 до 275 м²
🔹Высота потолков: 3,65 м
🔹Панорамное остекление
🔹Отделка Shell&Core

☕ Инфраструктура:
🔹Столовая, кафе, рестораны
🔹Конференц-зал
🔹Фитнес-студия
🔹Лаунж-зоны с панорамным видом

🔐 Безопасность и комфорт:
🔹Круглосуточное видеонаблюдение
🔹Бесконтактный доступ (Face ID, смартфон, QR-код)
🔹Современные инженерные системы

🔍 Нашел на ЦИАН лот площадью 54,5 м2 по цене ₽21,8 млн. или по  ₽400 тыс./м2.

💵 Инвестиционная идея спекулятивная: купить офис сейчас (в рассрочку) и перепродать в 2028 году. Что из этого выйдет - скоро напишу и приложу фин.модель.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

📊 А вот и анализ по STONE Римская:

🔹Прибыль: ₽6,8 млн.
🔹Инвестиции: ₽23,6 млн.
🔹NPV@12%: ₽2,5 млн.
🔹Equity Multiple: 1,29x
🔹ROI: 29%
🔹IRR: 9,7%

🧮 Финансовая модель доступна по ссылке:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1xfBvI5f3SDoQzDGnTMSdDKh7sbEynFmc594T9H3L8hM/edit?usp=sharing

⚓️Важное пояснение! При подготовке финансовых моделей я всегда стараюсь придерживаться консервативного подхода - и всем советую делать также. Обычно я учитываю возможные риски, избегаю излишнего оптимизма и использую осторожные рыночные предпосылки. Это позволяет мне быть уверенным в адекватности финансовой модели и запасе её прочности.

🔬 Впрочем, мой опыт показывает, что реальность часто оказывается более позитивной, чем мои прогнозы, выраженные в финансовых моделях. Еще раз напомню мою эпичную историю расчетов STONE Towers.

Бали: запреты усугубят проблемы?

🚫 Срочные новости из «рая»: Бали вводит мораторий на строительство!

❌ Власти острова предлагают на 2 года запретить строительство новых отелей, вилл и развлекательных учреждений в популярных туристических районах. Цель — борьба с перенаселенностью и кустарным девелопментом. Но к чему это приведет?

🌍 Мировой опыт показывает: жесткие запреты, ограничения и бюрократия редко решают проблемы рынка недвижимости.

Примеры:

🔴 Швейцария: строгое зонирование → астрономические цены на жилье
🔴 Великобритания: сложная система согласований → хроническая нехватка доступного жилья
🔴 Израиль: бесконечные согласования → годы ожидания нового жилья, высокие цены

💡 Альтернативные подходы:

🟢 Япония: гибкое зонирование в городской среде и понятные правила для застройщиков
🟢 Россия: логичная система согласований строительства жилья (кроме Санкт-Петербурга, увы)
🟢 Германия: быстрое одобрение проектов, соответствующих четким правилам

🔥 Бали рискует усугубить проблемы, которые пытается решить. Вместо запретов нужны умные решения, эффективное управление и контроль качества строительства. Пока похоже, что инициатива властей острова способна вызвать лишь рост цен на недвижимость, спровоцировать коррупцию и посеять неразбериху на рынке.

✈️ Сингапур: офисы по цене самолетов

🏙 В Сингапуре установлен новый ценовой рекорд на рынке коммерческой недвижимости. Шестой этаж бизнес-центра Prime-класса Tong Building площадью 638 м2 был продан за 24 млн. долларов США. Это эквивалентно $37,5 тыс. за 1м2 - абсолютный рекорд для офисных помещений в городе-государстве!

🏥 Интересно, что покупателем выступила не какая-нибудь IT-компания и не квазигос.структура, а чпстная медицинская группа Parkway Hospitals Singapore Pte. Похоже, врачи в Сингапуре зарабатывают не хуже программистов!

💼 Несмотря на глобальный тренд удалёнки, сингапурский рынок офисов демонстрирует завидную устойчивость. Высокие процентные ставки немного охладили пыл крупных инвесторов, но небольшие офисные помещения в премиальных локациях всё ещё нарасхват.

💰 Для сравнения: предыдущий рекорд составлял "всего" $34 тыс. за 1м2 в строящемся комплексе Solitaire On Cecil в центральном деловом районе.

🤔 Как это всё относится к частным инвесторам в недвижимость? Хотя большинству из нас пока не по карману офисы в центре Сингапура, эта новость показывает, что премиальная коммерческая недвижимость в ключевых локациях остаётся привлекательным активом даже в эпоху удалёнки.

👀 Вчера в ночи прочитал одно... можно сказать мнение, крайне дискуссионное. Суть такая: «если инвестор выбирает депозиты, то он признает свою трусость и скудоумие». Мол настоящие пираты-инвесторы любят риск, им нужен азарт, борьба за денежные знаки и прочее. Отдельно были заклеймлены те, кто пишет, что «депозит лучше...» - у таких людей автор мнения выявил эксгибиционизм (им нравится, что все узнают про их трусость).

☝️Захотелось поразмышлять об этом.

⚖️ Напомню, что в зависимости от
отношения к риску (возможным убыткам) выделяются три вида риск-профиля инвесторов:
🧐 Консервативный
🤔 Умеренный
🤑 Агрессивный

🚩 Я лично считаю, что когда депозит выбирает инвестор с агрессивным риск-профилем это реально странно. Потому что риск-профиль, конечно, меняется со временем, но если инвестор всю сознательную жизнь обгонял или пытался обогнать депозит и инфляцию, а потом (сейчас) сошел с дистанции и с чего-то поверил, что сегодня депозит - лучшая инвестиция, то... для меня это необъяснимо.

⚠️ Конечно, трусостью и скудоумием я бы это не называл. Искаженным восприятием реальности - вполне.

💰Но вот инвесторы с консервативным риск-профилем тадиционно тяготеют к депозитам, им тяжело принять потери, поэтому депозит под 16-18% для них просто лучшее время и эльдорадо! И неважно, что инфляция, вполне вероятно, намного выше доходностей депозитов... Главное - высокая ставка (по сравнению с прошлыми периодами) и гарантии от АСВ.

🔻Кстати, советую пройти тест тем, кто ещё этого не сделал: http://atsogoev.ru/rp
Это бесплатно и очень полезно!

📊 «Период экспозиции» - время, которое объект недвижимости находится на рынке (экспонируется) от момента выставления на продажу до момента совершения сделки.

🏠 Представьте, что вы хотите продать квартиру. Период экспозиции определяет как долго ваше объявление «висит» на порталах недвижимости, прежде чем найдется покупатель.

🔑 Ключевые аспекты периода экспозиции:
1️⃣ Отражает ликвидность объекта: чем короче период, тем выше ликвидность.
2️⃣ Зависит от типа недвижимости, местоположения, состояния рынка и цены.
3️⃣ Влияет на стратегию продажи и ценообразование.
4️⃣ Помогает оценить реалистичность запрашиваемой цены (цены экспонирования).

📈 При благоприятной ситуации на рынке (низкие ставки по кредитам, высокий платежеспособный спрос и т.д.) сроки экспозиции сокращаются. При проблемах на рынке - растут.

🏁 Хотите ускорить продажу? Нужно дать дисконт, предложить рассрочку или даже просто улучшить презентацию объекта!

💡 Понимание среднего периода экспозиции для аналогичных объектов поможет реалистично оценить сроки продажи недвижимости и правильно выстроить инвестиционную стратегию.

❓ Вопрос знатокам: какой сейчас средний период экспозиции у студии в строящейся новостройке по переуступке?
👍 6-12 месяцев
🔥 2-3 месяца
👀 Вечность?
✍️ Пишу уже комментарий...

#ликбез

🏗 Девелопер STONE вывел в продажу новый формат помещений свободного назначения в составе квартала STONE Ходынка 2️⃣ в локации Ленинградского делового коридора.

📍Место: в 5 минутах пешком от м. «ЦСКА»

💸 В продаже 12 лотов от 600 м2 до офисных этажей целиком общей площадью 1200 м2. Рассрочка с первым взносом от 10% и отложенным платежом до года.

⚙️ Функциональное назначение помещений:
🔹Потолки до 4,25 м
🔹 Интенсивный клиентский трафик в будущем
🔹 Помещения свободного назначения

🛍 Коммерческие помещения в бизнес-центрах - особая категория коммерческой недвижимости, имеющая свои преимущества, выраженные в наличии двойного трафика за счёт сотрудников и посетителей офисных зданий (не менее 9000 чел.), а также жителей района, посетителей парка, транзитных пассажиров БКЛ «ЦСКА» (около 72 тыс. человек в сутки).

⚡️На старте продаж раскупаются самые лучшие с точки зрения трафика и конфигурации торговые и сервисные помещения - в момент сдачи объекта в эксплуатацию их перепродают (сильно дороже цены приобретения) или создают из пустых помещений готовый арендный бизнес (ГАБ).

#стартпродаж

❌ АСВ не гарантирует - не заблуждайся!

🤔 Может ли Агентство по страхованию вкладов (АСВ) погасить обязательства перед вкладчиками в случае наступления страхового случая?

☝️Ответ на этот вопрос не так прост, как может показаться на первый взгляд.

🏦 Страховой случай наступает, когда у банка отзывают лицензию или вводят мораторий на удовлетворение требований кредиторов. В такой ситуации АСВ обязано выплатить вкладчикам страховое возмещение в пределах установленных законом лимитов.

💰 На первое полугодие 2024 года фонд обязательного страхования вкладов АСВ составляет 457,8 млрд рублей. Эта сумма кажется внушительной, но она составляет лишь малую часть от общего объема застрахованных вкладов, который оценивается в 67,9 триллионов рублей.

⚖️ В реальности АСВ не располагает и не может располагать средствами для покрытия всех застрахованных вкладов одновременно. Система рассчитана на работу в условиях, когда банкротства банков происходят относительно редко и не массово.

📊 АСВ утверждает, что может обеспечить полную страховую защиту для 97,4% всех вкладчиков. Однако эта цифра отражает количество вкладчиков, а не объем средств. В случае банкротства одного или нескольких небольших банков, АСВ, вероятно, сможет выполнить свои обязательства. Но при наступлении системного кризиса, когда могут обанкротиться крупные или множество банков одновременно, возможностей АСВ может оказаться недостаточно.

🆘 В случае масштабного кризиса потребуется прямое вмешательство государства и, вероятно, использование средств из федерального бюджета.

⚠️ Система страхования вкладов не предназначена для защиты от полного краха всей банковской системы ⚠️

🎭 Таким образом, способность АСВ погасить обязательства перед вкладчиками зависит от масштаба кризиса. При единичных случаях - да, АСВ справится (в рамках имеющихся средств). При масштабном системном кризисе - весьма вероятно, НЕТ.

🔍Поэтому важно критически оценивать риски и не полагаться исключительно на систему страхования вкладов при управлении своими финансами.

📑 А вот и свежий отчет от АСВ для тех, кто любит, когда много буковок...

☝️Мониторинг застрахованных вкладов
за первое полугодие 2024 г. от АСВ

🏗 Застройщик LIRAX (новое название ГК «Строймир» из Тюмени) анонсировал старт продаж комплекса апартаментов в составе МФК DIUS. Адрес: Москва , ул. Академика Ильюшина, 21 (5 мин.пеш. от ст.м. МЦД-2 «Гражданская»).

📌 Место: в пешей доступности расположено несколько детских садов и школ, детская и взрослая поликлиники. С хорошей транспортной доступностью – близость к нескольким станциям метро и центру Москвы.

💵📐 Цены и планировки:
☪️: от ₽12,3 млн. за 31,5 м2. или ₽390 тыс./м2.
1️⃣- к.: от ₽17,5 млн. за 47,9 м2. или ₽365 тыс./м2.

🏢 Проект: МФК DIUS - многофункциональный комплекс бизнес-класса включает в себя: гостиницу («рэзиденции»), торговый центр, бизнес-центр. Этажность до 20 эт. Высота потолков: 3,15 - 5,25 м.

⭕️ Окружение: рядом находится уже готовый ЖК «Prime park» со средней ценой 1 м2  ~₽728 т./м2. Относительно недалеко апарт-комплекс Verdi (редевелопмент) со средней ценой 1 м2~ ₽370 т., так же ЖК Soul со средней ценой ₽527 т./м2 и ЖК Symphony34 со средней ценой ₽613 т./м2.

💥Срок сдачи - IV кв. 2025 года

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

👍 Есть инвест
🔥 Опять оверпрайс
👀 Апарты не смотрю

ВкусВилл, сделайте нам красиво!

🍁 Осень 2024 года ознаменуется неожиданным дебютом на рынке косметики и товаров для дома. Российский ритейлер «ВкусВилл», известный своими продуктовыми магазинами, готовится к запуску новой сети под названием «ВкусВилл Красиво».

🏪 Ассортимент: обещают широкий выбор косметики, бытовых товаров и предметов для дома.

🌿 Отличительной чертой новой сети станет акцент на экологичность и натуральность. Большая часть продукции будет выпускаться под собственным брендом «ВкусВилла» и его партнеров, что позволит компании контролировать качество и состав товаров, следуя своей философии «здорового потребления».

👀«ВкусВилл» заходит на территорию, где давно работают крупные сети «Магнит Косметик», «Улыбка Радуги» и «Южный Двор».

🏆 Но у «ВкусВилл» уже имеется лояльная база клиентов, ценящих качество и натуральность продукции, что может стать серьезным преимуществом в конкурентной борьбе.

1️⃣ Первый магазин сети будет открыт в Новой Москве, на улице Анны Ахматовой у метро «Рассказовка».

🛒Площадь магазинов «ВкусВилл – Красиво», скорее всего, составит 200-250 м2, однако существует версия о том, что сеть сможет размещаться в помещениях площадью до 50 м2.

🔋Новость так-то неплохая - еще один сетевой арендатор! Ну а получится ли у «ВкусВилл» красивая история формата дрогери - увидим...

Как консультанту эффективно провести встречу с инвестором, чтобы зафиксировать её результаты и наметить следующие шаги? Начинал писать об этом здесь.

☯️ Ответ на этот вопрос следует разделить на две составляющие:
🅰️ Техническая часть
🅱️ Стратегическая часть

✍️ В рамках этого длинного поста я расскажу о технической части, во всяком случае о том, как я чаще всего провожу встречи с инвесторами.

0️⃣ Квалификация. А вообще-то нужна ли встреча?? Как только приходит запрос от потенциального инвестора, задачей консультанта становится «продажа» встречи и подготовка к ней. Но по результатам квалификации встреча может и не состояться.

🔣 Квалификация позволяет понять, может ли консультант помочь инвестору в его / её задаче. Для того, чтобы квалифицировать лид и получить данные для подготовки к встрече, можно написать такой текст:

Уважаемый Иван Иванович, чтобы ваши время-деньги не были потрачены впустую, давайте поймём, действительно ли я могу быть вам полезен. Не могли бы вы голосовым надиктовать ваши вопросы /задачи, чтобы я мог лучше подготовиться к встрече?

📱Лично у меня 98% коммуникаций переведены в telegram. Так вот Telegram Premium позволяет расшифровать голосовое сообщение и превратить его в текст. Раньше я тратил довольно много времени на адаптацию часто неструктурированного текста в конкретные пункты запроса.

🤖 Сейчас мне помогает ИИ - я отправляю промт с расшифровкой голосовых сверхразуму, которые превращает их в логичный и красивый запрос инвестора (из 5-6 пунктов). Теперь его нужно оправить обратно и получить уточнения /дополнения или подтверждения того, что запрос понят верно.

1️⃣ Встреча. Лично я стараюсь проводить встречи в Zoom (Яндекс.Телемост), потому что к этому инструменту все привыкли в период пандемии, он удобен и позволяет экономить время обеих сторон. Но самое важное - он позволяет делать записи встречи с инвесторами (только с согласия инвестора, конечно). Если встреча происходит offline необходимо получить согласие на запись, что воспринимается намного хуже и иногда напрягает участников встречи...

📐Хорошая встреча проходит по заранее намеченному плану, а план создается под ранее одобренный инвестором запрос. На встрече происходит много всего интересного и важного. Запись фиксирует договоренности, дополнительные запросы от инвестора и следующие шаги. Важно всё это запротоколировать и послать инвестору после встречи в виде плана дальнейшей работы!

2️⃣ Протоколирование. Я перепробовал довольно много программ, позволяющих распознавать запись наших разговоров с инвесторами и превращать их в текст. В итоге остановился на Speech2text, на мой взгляд, одном из самых качественных решений на рынке. Распознанный текст (что важно, со знаками препинания, абзацами и разделением на спикеров) я опять в сопровождении специально написанного промта отправляю ИИ, а он возвращает мне протокол с планом дальнейших шагов. Важно сделать действия по созданию протокола в течение 2-х часов после встречи, чтобы помнить основные моменты и иметь возможность оценить верность протокола, созданного ИИ.

3️⃣ Follow Up («последующие действия»). Очень интересный этап, на котором инвестор может пропасть, а консультант может включить режим «забыл/забил».

👉 Как эффективно построить систему Follow Up, напишу отдельный пост - если будет 50🔥

#советникинвестора

🏗️ Застройщикам конец?

👀 Продолжаю читать о том, что застройщики скоро обанкротятся. Причины:

1️⃣ Спад продаж, падение выручки, поэтому к застройщикам придут их «настоящие хозяева» - банкиры с паяльниками и всех обанкротят
2️⃣ Строительные подрядчики, риэлторы, маркетологи, архитекторы, курьеры из Wildberries зарабатывают больше застройщиков, без господдержки им вообще кранты
3️⃣ Застройщики выдают слишком много рассрочек (типа рассрочка это будущий плохой долг и путь к банкротству)
4️⃣ Очень завидно, что есть такие девелоперы, которые дают зарабатывать миллионам людей, строят дома для сотен тысяч людей и даже налоги платят со своих (вы не поверите) доходов. Не должно их быть!

🫨 Только один вопрос: кому конкретно нужно, чтобы застройщики обанкротились?

❌ Банкирам не нужно, подрядчикам не нужно, риэлторам не нужно, работающим в стройке и около не нужно, покупателям новостроек не нужно, государству не нужно.

☝️Но если бенефициаров у тех или иных событий нет, они и не происходят, не так ли?

👍 Так
👀 Не так