-44%, -68%, -79%...

🫣 Цифры впечатляют - обвал! Рынок новостроек в руинах - рекордный спад продаж в июле и в августе.

☝️Конечно же, разруха в головах: после 3-мес. (если не полугода) накачки покупателей информацией о скорой отмене льготки, вызвавшей рекордные продажи новостроек неудивительно, что объемы продаж снижаются после наступления события.

📶 ДОM.PФ рапортует: «Перед завершением массовой ипотечной программы во II квартале 2024 г. продажи жилья в новостройках резко ускорились. По данным Росреестра, населением заключено 197 тыс. ДДУ на жилые помещения (+61% к I кварталу 2024 г., +23% ко II кварталу 2023 г.). Практически все сделки совершены с использованием ипотеки, в первую очередь по программам с господдержкой».

⤵️ А сейчас наступило вполне закономерное падение объемов продаж ДДУ из которого делают кликбейтную «сенсацию».

🏗️ Застройщики начали давать скидки (ну там ФСК, Level и т.д.). А почему всё забыли про Zorge9? У них всю дорогу -50%.

🔥Итого: что происходит? Ничего не происходит. Во всяком случае пока.

🤯 Как же так? Ну ведь казалось, что рисков создания ГАБ совсем нет! А тут целый талмуд мелким шрифтом...

📶 И ведь действительно, если рисков настолько много, для многих инвесторов это является поводом купить готовый готовый арендный бизнес, а не пустое помещение.

🤨 Для скептиков: люди продолжают покупать ГАБы с окупаемостью 11-14 лет, понимая, что высокая ключевая ставка временна, а денежный поток от аренды - постоянен. При этом привязка к ТО или индексация позволяют частично защитить от инфляции.

🔌 Покупка ГАБ частично снимает риски, потому что уже кто-то более опытный, рисковый и компетентный проделал этот путь. Компаний, которые занимаются бизнесом по созданию ГАБ не так уж и мало.

🟣 Мы в SimpleEstate тоже имеем в арсенале подобный проект, «Новое Летово».

👇👇👇А вот проект от коллег из Garnet Invest, специализирующихся в том числе на проектах создания ГАБ: помещение было приобретено на торгах, после чего создан готовый арендный бизнес.

👀 Можно заметить, что заявляемая окупаемость проекта ниже рынка, вероятно, экономика процесса позволяет.

✅ Кстати, у Garnet Invest есть и другие объекты ГАБ с сетевыми арендаторами в разных локациях с входом от ₽19 млн.

⚡ Спад продаж начался: застройщики снижают цены и дают мега-скидки!

🙂 Ну а куда им деваться? Денег у них нет, квартиры никто уже не покупает, поэтому сейчас - вот прямо сейчас - начинается обвал.

💡На самом деле по данным ДOM.PФ на фоне активизации продаж в последний месяц действия «Льготной ипотеки» прирост средств на счетах эскроу стал рекордным (+₽457 млрд. до ₽6,8 трлн.). Приток средств достиг максимума с начала года, увеличившись до ₽625 млрд., а раскрытия счетов эскроу остаются на низком уровне (₽168 млрд.) в условиях замедления вводов. В связи с высоким уровнем покрытия задолженности застройщиков счетами эскроу (92%, +2 п.п. за месяц) средневзвешенная ставка по проектному финансированию (ПФ) снизилась впервые с 2022 г. до 6,9% (-0,1% за месяц).

💰То есть деньги-то у застройщиков есть. А скидки - во всяком случае пока - являются не более чем маркетинговым инструментом.

Закрытые продажи: что скрыто за кулисами?

🦪 Многие частные инвесторы мечтают найти «скрытые жемчужины» на рынке коммерческой недвижимости - объекты, которые не выставлены в открытую продажу. Идея приобрести то, что «лежит под прилавком», кажется заманчивой, но важно понимать, что есть четыре основных типа объектов недвижимости, не попадающих на радары открытого рынка.

1️⃣ Помещения, которые застройщики / продавцы сознательно продают только через агентов. Причины для делегирования продажной функции агентам могут быть разными, как правило, это отсутствие собственного отдела продаж коммерческой недвижимости или нехватка компетентного специалиста по продажам коммерции, а также стремление сосредоточиться на деятельности, не связанной с продажами. Интересно, что иногда некоторые застенчивые или скрытные застройщики / продавцы даже запрещают агентам рекламировать помещения, создавая дополнительный уровень «закрытости».

2️⃣ Объекты, которые застройщики / продавцы планируют вывести на рынок в будущем, но пока не готовы экспонировать. Впрочем, это может не мешать им продать помещение в случае поступления интересного предложения. Здесь ключевым фактором становится информированность покупателя и его способность вести проактивные переговоры. Если инвестор знает о наличии таких объектов, он может инициировать коммуникацию с продавцом и получить преимущество перед другими потенциальными покупателями.

3️⃣ «Полуфабрикаты» готового арендного бизнеса (ГАБ). Инвестиционные компании, специализирующиеся на создании объектов ГАБ, часто имеют в портфеле помещения на разных стадиях готовности. Например, инвестиционная компания приобрела пустое помещение и заключила предварительный договор аренды. Фактически ГАБ еще не сформирован и риски не минимизированы. Такие объекты часто (но не всегда) не выставляются в открытую продажу, но могут быть интересны определенным категориям инвесторов.

4️⃣ Проекты на старте продаж. Некоторые застройщики или инвестиционные компании часто предоставляют агентам «право первой ночи», позволяя им продавать помещения по своим базам в течение 2-4 недель до официального старта продаж. Чтобы получить доступ к таким предложениям, необходимо быть в базе агентства, сотрудничающего с застройщиком.

🛡Работа с объектами из закрытых баз требует глубокого понимания рынка, отличных навыков ведения переговоров и надежных партнерских отношений с агентствами недвижимости и застройщиками. Очень часто под видом эксклюзивного и уникального предложения инвесторам могут предлагать нечто рискованное и потенциально неликвидное, создавая искусственный ажиотаж через ограничение сроков на принятие решения и проведения прединвестиционного анализа.

⚖️ Правильный баланс между стремлением найти уникальный объект по привлекательной цене и тщательным анализом всех аспектов сделки - ключ к успешным инвестициям в этом особом сегменте рынка недвижимости.

Сталкивались с закрытыми продажами? Что думаете о них?

😳 С некоторым удивлением узнал о том, что девелопер R4S вышел на рынок загородной недвижимости: строят четыре дома в стиле шале в поселке Жуковка на элитном Рублёво-Успенском шоссе.

🟥 От R4S я такого не ожидал - они, конечно, занимаются жилой недвижимостью, но в центре Москвы, а тут загородка и всего 3 дома. Микропосёлок? Точечный девелопмент?

👀 А потом я присмотрелся к проекту, почитал про него на канале компании и понял, что речь идет об объектах торговой недвижимости.

💸 Вероятно, вскоре появятся предложения о продаже помещений в этих объектах, а инвесторы смогут произносить загадочную фразу «у меня ГАБ в шале на Рубле».

💡А что думаете насчёт ультраэлитного ГАБа?
Купили бы помещение с модным московским рестораном или шаурмой из камчатских крабов на Рублёвке?

Lamoda расширяется: от пунктов выдачи до транзитных складов

🌟 В первом полугодии 2024 года ретейлер Lamoda продемонстрировал впечатляющий рост своей инфраструктуры. Lamoda значительно расширила сеть пунктов выдачи заказов (ПВЗ) и укрепила логистические возможности.

📦 За первые шесть месяцев 2024 года Lamoda открыла 117 новых пунктов выдачи заказов, включая три ПВЗ в магазинах Lamoda Sport. Общее количество собственных ПВЗ компании превысило отметку в 900, что на 30% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

🚚 Параллельно с расширением сети ПВЗ, Lamoda существенно увеличила штат сотрудников службы доставки. За первое полугодие количество курьеров выросло почти на 30%, достигнув 5600 человек.

👀Lamoda предъявляет следующие требования к ПВЗ:
🔸Расположение в помещениях стрит-ритейла или в торговых центрах
🔸Площадь от 50 до 120 м2
🔸1 этаж; 2 этаж при обязательном наличии лифта или эскалатора
🔸Зальная планировка
🔸Возможность размещения вывески на фасаде
🔸Возможность разгрузки 24/7

🛍️Недавно я писал про маркетплейсы https://t.me/atsogoev/6161.

Какое место Lamoda займет в списке👆🏻?

🔥Ясно-понятно
👍🏻Спасибо , Кэп!
👀Мне по 🥁

📍Комплексы бизнес-класса зонтичного бренда EVOPARK от застройщика ГК «Основа». 

🖇 Адрес «EVOPARK Измайлово»: ул. Электродная, вл. 2А;
«EVOPARK Сокольники»: ул. Потешная, вл. 5, стр. 1, 2. Ввод в эксплуатацию первого проекта планируется в 1-м квартале 2026 года, второго — во 2-м квартале того же года. 

💰 Цены стартуют от 7,8 млн рублей. 

🌳 Оба проекта находятся рядом с парковыми зонами, и это несомненный плюс: в первом случае в 600 метрах крупнейший парк Европы — Измайловский, а также Владимирский пруд, а во втором — в 300 метрах находится парк «Сокольники». Такое «зелёное» расположение подходит как тем, кто ценит размеренный образ жизни, так и тем, кому важно оставаться мобильным — до центра Москвы можно добраться за 15 минут на авто. Социальная инфраструктура тоже радует — рядом школы, детские сады, супермаркеты, поликлиники и спортивные центры.

А теперь подробнее о каждом: 

▪️ «EVOPARK Сокольники» представляет собой комплекс с авторской архитектурой, состоящий из двух секций переменной этажности 13–19–20 этажей. Также в проекте запланированы дизайнерские лобби и внутренняя инфраструктура на первом этаже: кафе, салон красоты, магазины, аптека и химчистка. К особенностям можно отнести оригинальное благоустройство территории и амфитеатр с видом на набережную реки Яузы. Другая часть двора будет включать в себя несколько функциональных зон с детскими игровыми площадками, воркаут-зоной и местами для отдыха. 

▪️ «EVOPARK Измайлово» — это 18-этажный дом, который находится всего в 600 метрах от крупнейшего парка Москвы. Встречать резидентов будет дизайнерское лобби со стойкой консьерж-сервиса. Внутреннее благоустройство двора будет включать разнообразные детские площадки с игровыми комплексами для детей разных возрастов, большую зону с качелями, амфитеатр с теневым навесом, места для отдыха и воркаута.

👉🏻 Итог: оба комплекса имеют отличную «зелёную» локацию и благодаря разнообразию планировочных решений подойдут как для жизни, так и в качестве инвестиций. 

С проектами и девелопером подробнее можно ознакомиться тут. 

Реклама. АО "ГК "ОСНОВА". ИНН 9715264590. erid: LjN8K67E9

🤿 Плавающая ставка для всех 🎣

💼 Например, застройщик «Джи-Групп» сегодня завершил размещение облигаций с плавающей ставкой. Доходность определена на уровне ключевая ставка ЦБ РФ + 3% (сейчас 21%). Такие облигации получили популярность в последнее время - их называют флоатерами.

📑Согласно актуальному разъяснению ЦБ РФ к подобным продуктам были допущены неквалифицированные инвесторы. 6 августа ЦБ РФ разродился информацией о том, что «неквалы» смогут приобретать флоатеры, привязанные к ключевой ставке, при условии прохождения тестирования.

☝️ А это не только расширяет возможности для частных инвесторов, но и потенциально увеличивает ликвидность рынка облигаций с плавающей ставкой.

Реален ли дефицит на рынке новостроек?

🌇 Вообще-то продавать есть что: объем нераспроданного жилья на конец прошлого года превышал 70 млн.м2 по итогам года. Больше половины совокупной площади, на которую пока не нашелся покупатель, приходится на объекты, выставленные на продажу. Оставшиеся 27 млн.м2 — на проекты, которые еще не поступили на рынок.

💡Аналитики ДOM.PФ по этому поводу писали, что: «Динамика реализации строящегося жилья соответствует нормальной модели реализации проектов. Соотношение распроданности и стройготовности в среднем по портфелю (33% и 43%
соответственно) составляет 77% ‒ близко к «равновесному» уровню 70%. Это значит, что
до окончания строительства продается столько жилья, сколько нужно для качественного
обслуживания проектного финансирования, а следовательно, и планового выполнения всех
строительных работ».

⛳Кроме того, в период 2021-2023 годов застройщики направляли доходы на приобретение новой земли. Вы, наверное, читали о том, как региональные девелоперы выходили на рынки МСК и СПБ, покупая участки. На раскупленной в предыдущие периоды земле можно еще годами строить и строить.

😳 О каком дефиците речь?

...Вот только:

🅰️ Банки должны выдавать ПФ, но при 🗝️ 18% вообще ни разу не каждая стройка рентабельна. Поэтому многие застройщики переносят запуски новых проектов до лучших времен. Вот когда понизят 🗝️ можно будет и строить... а пока пауза.

🅱️ Покупатели должны активно приобретать квартиры, но ЦБ не менее активно закручивает гайки по ипотеке. Поэтому спрос снижается.

⚖️ В итоге появляются разговоры о дефиците.

☝️Возможно, в какой-то момент времени спрос может превысить имеющееся на рынке предложение. Однако судя по текущей ситуации пока это всего лишь теория.

🔜 Дефицит на рынке новостроек ожидаете?

👍 Да
🔥 Нет

🏗 Девелопер RBI анонсировал скорый старт продаж ЖК «Литера»: Санкт-Петербург, Большой Смоленский пр.,6 (6 мин.пеш. от ст.м. «Елизаровская»).

📌 Место: Расположен в Невском районе Санкт-Петербурга на левом берегу Невы.
В непосредственной близости - исторический и деловой центр города, Невский проспект.

💵📐 Цены и планировки:
☪️: от ₽9,7 млн. за 24,8 м2. или ₽391 тыс./м2.
1️⃣- к.: от ₽12,2 млн. за 34,1 м2. или ₽357 тыс./м2.
2️⃣- к.: от ₽17,1 млн. за 56,7 м2. или ₽301 тыс./м2. 
3️⃣- к.: от ₽25,6 млн. за 84,2 м2. или ₽304 тыс./м2.

🏢 Проект: в «Литера» будет всего 3 разновысотных блоков: двух по 12 этажей и одного из 8 этажей. Количество квартир - 195 шт. Высота потолков - 2,8 м. Бизнес-класс.

⭕️ Окружение: рядом находится ЖК «ZOOM на Неве» со средней ценой 1 м2  ~₽171,3 т./м2. Относительно недалеко готовый ЖК Astra Marine с ценой около ~₽354 т./м2 и ЖК Belevsky Club со средней ценой ~₽291 т./м2.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

♨️Что думаете о проекте в Северной Столице?

👍 Вижу инвест
⚡ Опять оверпрайс
👀 Мне по 🥁

🏗️ Краткие итоги июля 2024 года на рынке предложения новостроек Санкт-Петербурга от коллег из ВNmар.рro

👆🏻По сравнению с июнем 2024 года снизились все основные показатели, кроме ср. цены за 1 м2.

📈 В июле 2024 года прошли регистрацию 1,7 тыс. лотов в сделках в Санкт-Петербурге, а в области — 0,5 тыс. Ожидается, что спрос в июле в Петербурге составит 2,4 тыс., а в Ленинградской области — 0,7 тыс. шт.

📉 По сравнению с июнем число лотов в сделках упадет на рекордные 58,6% в Петербурге, а в области — на 75%.

🏗 Средняя цена 1м2 в эконом- и комфорт-классах выросла на 1,7% (до ₽228,58 тыс.). В высокобюджетных новостройках снизилась на 0,2% (до ₽416,7 тыс.).

🚨 Число новостроек в реализации по итогам июля снизилось на 1,1% (до 273 шт.) , а число лотов в продаже снизилось на 2,7% (до 37 тыс. шт.)

📈 В июле 2023 года средневзвешенная цена 1м2 составляла ₽248,5 т./м2, а в июле 2024 достигла ₽280,8 т./м2, таким образом годовой прирост цен на новостройки за год составил 12,7%.

⚠️ Если вам в телеграмм в личные сообщения стучатся вот с такими вопросами - лучше сразу блокируйте. Это на 99% мошенники - сначала вступают в диалог, потом начинают предлагать мошеннические схемы «инвестиций».

⚠️ Не повторяйте ошибок Ларисы Долиной - не вступайте в диалог, блокируйте и жалуйтесь на спам. Будьте осторожны ⚠️

🤖 Интересная сделка в интересном секторе.

💾 «Ростелеком» (вероятно через свою дочку РТК-ЦОД) приобрел дата-центр «Медведково». Во всяком случае об этом факте заявил Михаил Осеевский, президент «Ростелекома».

💼 Сделку по объекту крупного российского девелопера складской недвижимости PNK провела близкородственная PNK структура УК «А класс капитал», управляющая ЗПИФ «Рентал ПРО». По данным с сайта УК цена ЦОД «Медведково» составила ₽21,5 млрд.

📶 Кстати, РТК-ЦОД планирует провести в ближайшем будущем IPO. Подробно о возможностях инвестиций в ЦОД для частных инвесторов писал здесь.

❓ Химчистка: идеальный ГАБ или рискованная инвестиция?

🖥️ Два месяца назад ко мне на консультацию пришел человек с конкретным вопросом: ему предложили купить готовый арендный бизнес (ГАБ) с пунктом выдачи и приема химчистки (крупная сеть) площадью ~10 м2 около метро. Запрос ко мне был такой: нужно проанализировать объект как ГАБ.

🧮🔍 Мне удалось сделать достаточно большой объем работы по анализу этого проекта, включая финансовое моделирование. Все материалы конфиденциальны, но я решил выложить на канал хотя бы часть исследования, а именно SWOT-анализ этого проекта

Сильные стороны:
🔸Стабильный спрос на услуги арендатора: химчистки востребованы в густонаселенных районах.
🔸Низкие операционные расходы: небольшая площадь минимизирует затраты на содержание помещения.
🔸Трафик: расположение у метро обеспечивает постоянный поток потенциальных клиентов химчистки.
🔸Узнаваемость бренда: сетевые химчистки имеют лояльную клиентскую базу.

Слабые стороны:
🔹Зависимость от одного арендатора: риск простоя при уходе химчистки.
🔹Сезонность: спрос на услуги химчистки может колебаться в зависимости от сезона.

Возможности:
🔸Получение рентного дохода сразу после покупки
🔸Внедрение арендатором it-решений, повышающих доходность бизнеса химчисток и снижающих риск съезда.

Угрозы:
🔹Усиление конкуренции: в последнее время распространились постаматы-химчистки (в них можно загрузить вещи и получить готовые через один-два дня), которые занимают мало места и не требуют найм персонала.

✅ Выкладываю этот SWOT-анализ, потому что сделка произошла буквально на днях.

💡 Итог: на рынке попадаются помещения с химчистками (вот один из примеров). Их относительно немного, но они есть. Как и всегда покупать можно только при условии тщательного анализа локации, условий договора аренды и финансовых показателей.

💸💰💳 По оценкам НИУ ВШЭ чистый отток капитала из России за первую половину 2024 года составил ~$46 млрд. Итоговое значение еще будет официально уточнено ЦБ РФ.

📶 Чистый отток капитала - легальные операции по перечислению средств на счета российских граждан и компаний в иностранных юрисдикциях (в том числе деньги, предназначенные для закупки импортных товаров и услуг).

📊 Для сравнения, чистый отток капитала из России в 2022 по оценкам Центробанка был близок к $251 млрд. Но за весь 2023 год - $64 млрд.

📉 Похоже, что в 2024 году показатели оттока не только не снизятся, а увеличатся. «Уход иностранных компаний» из России практически завершен, а деньги продолжают утекать...

💵 Интересно, какой % из этих ~$46 млрд. приходится на прямые вложения в зарубежную недвижимость («дружественных» стран)❓ Дубай, Турция, Пхукет и Бали и т.д.

🔮 У меня нет информации и даже предположений, предлагаю пофантазировать в комментариях👇👇👇

⛵Пятничное! В чем сходство инвестиций и вождения парусной яхты?

🕹️Когда яхта выходит из марины, у неё работает мотор. Даже у небольших яхт есть моторчик, который нужен, чтобы сдвинуться с места. Мотор - это собственные средства инвестора. Собственные средства позволяют начать инвестировать.

🌊Когда яхта выходит в море, ей нужны паруса, чтобы поймать попутный ветер и двинуться быстрее. Ветер это финансовый рычаг, кредит, партнерский капитал. Без ветра далеко не уплывёшь, в инвестициях тоже без кредита / партнёров чаще всего большой проект не сделаешь и много не заработаешь.

🗺️Дальше нужен фарватер, план, маршрут движения. Ну и конечно, без знаний и практики в море на яхте лучше не выходить. Про буйки я уже писал, кстати.

⚠️В процессе создания поста ни одно судно не пострадало. Я не специалист по яхтам, надеюсь, не задел своими аналогиями профессиональных мореходов!