📊 По данным коллег из Intermark Global по результатам первого полугодия 2024 года интерес россиян к приобретению недвижимости за границей с целью получения иммиграционного статуса (ВНЖ, ПМЖ, гражданство) остается на высоком уровне.

🌍 Свобода передвижения, финансовая гибкость и возможность релокации бизнеса и семьи – вот что движет российскими инвесторами на международном рынке недвижимости. Несмотря на ужесточение санкций со стороны Евросоюза, двери некоторых европейских стран все еще открыты для тех, кто готов инвестировать в их экономику через приобретение недвижимости, открытие бизнеса и другие инструменты.

💼 Венгрия, Франция, Испания, Греция, Италия и Кипр – эти страны предлагают вид на жительство за инвестиции в недвижимость или на основании финансовой независимости. Более 55% клиентов Intermark Global выбирают именно эти направления для своих инвестиций с целью получения иммиграционного статуса.

🇹🇷 Турция продолжает удерживать позиции в топе предпочтений инвесторов. 18,5% иммиграционных сделок приходится на программу получения гражданства за инвестиции в недвижимость этой страны. Стоит отметить, что Турция, наряду с Египтом и Вануату, остается одной из немногих стран, все еще предлагающих россиянам возможность получить второй паспорт.

🌐 Оставшиеся 26% спроса распределяются между программами ОАЭ, Канады, США, Египта, Вануату и других стран, демонстрируя разнообразие интересов и стратегий российских инвесторов на международном рынке недвижимости.

📒Кстати, компания Intermark Global недавно выпустила подробнейший гайд (скачать можно здесь) по всем актуальным иммиграционным программам, которые доступны для россиян.

🌋На понедельник официально назначен апокалипсис на рынке первичной недвижимости, а у застройщиков вполне бодрое настроение и далеко идущие планы!

💰Руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева в интервью РБК выложила карты на стол:

«Мы планируем субсидировать ставку до минимального порога, в том числе на короткие сроки, что позволит повысить доступность жилья. Нынешний рыночный уровень ставок от 17% является, по сути, заградительным.

Стабилизирующим спрос фактором останется семейная ипотека (даже при изменении условий программы), а также IT-ипотека. Также сохранится и траншевая ипотека, которая позволяет разделить кредит на несколько частей: первая часть кредита может быть небольшой, а основную сумму займа можно перенести еще в несколько траншей. В этом случае заемщик выигрывает время для продажи имеющегося жилья на вторичном рынке или отказа от съемного жилья.

В июле и августе мы ожидаем снижения спроса на первичное жилье на 30–35%. Рынку новостроек потребуется время на адаптацию к ситуации и продвижение новых жилых проектов. Но в этот период начнет формироваться и отложенный спрос, поскольку миллионы людей нуждаются в улучшении жилищных условий. Осенью, когда многие привыкнут к новому состоянию рынка, потенциальные покупатели начнут вновь выходить на рынок недвижимости».

🔲 Белые ночи = максимальный доход.

🏖️Помню, когда жил в Санкт-Петербурге мы с женой вызвали такси в Сестрорецк, и, садясь в машину, я назвал адрес и добавил «в Сестрорецк, к морю, пожалуйста». Водитель сделал очень кислую мину и сказал, что «в Петербурге моря нет, а есть залив».

🌚 Наверное и ночи у него были не совсем белые, но мы решили не уточнять. Формально-то про море он был прав, но...

🌟 Я это к чему. В одном из самых лучших городов мира (в моём личном рейтинге) недавно прошли форумы экономистов и юристов, ПМЭФ и ПМЮФ! Летом в город приезжают туристы на праздник «Алые паруса» и, конечно, посмотреть на белые ночи.

🏨Именно летом заполняемость некоторых (многих) гостиниц и апарт-отелей города достигает 100%, а цены на размещение увеличиваются на 10-20%. На успех апарт-отеля в летний сезон влияют несколько факторов: локация, категория апарт-отеля, концепция, перечень дополнительных услуг и т.д.

🏟️ Ежегодные летние мероприятия в Санкт-Петербурге и природный феномен белых ночей создают стабильный летний туристический поток. Это практически гарантирует высокий доход владельцам апартаментов в летний сезон, благодаря предсказуемости и регулярности пикового спроса.

⚠️ Кстати, осенью в Санкт-Петербурге состоятся Евразийский Женский Форум и Петербургский Международный Газовый Форум, но эти мероприятия по масштабу пока уступают ПМЭФ и «Алым Парусам».

🟣 У нас в SimpleEstate (я член совета директоров инвестиционной платформы) долгожданная новость! Мы запускаем второй раунд инвестиций в объект «Перекресток в совхозе им. Ленина».

💸 Минимальная сумма инвестиций составляет 100 000 рублей. За эти деньги через механизм коллективных инвестиций можно стать соинвестором приобретения действующего ГАБ с первоклассным арендатором.

🏪 Объект представляет собой отдельно стоящее здание площадью 1497 м2, расположенное на пересечении МКАД и Каширского шоссе в Московской области.

🔔Ключевые преимущества инвестиционной идеи включают долгосрочный договор аренды с супермаркетом «Перекресток» до 2032 года, ежегодную индексацию арендной платы на 4.5% и привязку к товарообороту. Месячная арендная плата составляет ₽3.4 млн без НДС. Общая сумма сделки - 375 млн рублей без НДС, что соответствует ставке капитализации 9,75% и окупаемости 9,1 лет.

🔮По нашим прогнозам, в пессимистичном сценарии средняя дивидендная доходность составит 9,0% годовых, а общая доходность (IRR) - 13,6% годовых на горизонте 10 лет.

🔍Проект оценивается нами как низкорисковый и предлагает защиту от инфляции благодаря механизму привязки арендной платы к товарообороту.

💵 Первые дивиденды по проекту планируется выплатить уже в октябре (по итогам 3-го квартала).

👉 Все подробности, документы и расчеты

✅ Я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.

Новые интересные посты мэтров:

⚡️ Налоговая нагрузка ИП на УСН: 6%+1% или 6% включая 1%?

⚡️ Инвестиции = свобода

⚡️ Как расти через окружение. Личный опыт

⚡️ Что такое ЦФА?

⚡️ Социальный проект «Неравнодушный ремонт»

⚡️ "Пожиратели" складов - кто они?

⚡️ Путь в бизнесе и в жизни

⚡️  Покупка ГАБа с Пятерочкой, как остаться в плюсе

⚡️ Дизайн-проект, экономим деньги и время

⚡️Рынок недвижимости рушится, бетонное казино закрывается. Что происходит на самом деле?


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

🏗 Застройщик «Мангазея» открыл продажи жилого комплекса бизнес-класса «Мангазея на Тульской». Адрес: Москва, ул. Большая Тульская, 10 (5 мин. пеш. от ст.м. «Тульская»).

📌 Место: Активно обновляющийся и развивающейся район, вокруг строится много нового жилья и апартаментов, хорошая транспортная доступность

💵📐Цены и планировки:
1️⃣-к.: от ₽13,8 млн. за 28,1 м2 или ₽491 т./м2
2️⃣-к.: от ₽24,6 млн. за 59,2 м2 или ₽415 т./м2
3️⃣-к.: от ₽37,1 млн. за 85,5 м2 или ₽433 т./м2

🏢 Проект: В проекте «Мангазея» будет 2 жилые башни высотой 11-42 этажа. Количество квартир- 916 шт. Высота потолков 3,16-3,48 м.

⭕️ Окружение: рядом находится строящющийся ЖК «Дом 7 Даниловский» со средней ценой за 1 м2 ~₽774 тыс./м2, также апартаменты «Logos» ~₽521 тыс./ м2. и апартаменты «Deco Residence» со средней ценой ~₽510 тыс./м2 и ряд других апартаментных комплексов.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

♨️Что думаете о проекте? И снова — если наберем 50 🔥, я сделаю подробный обзор проекта и выложу на канал.

🔥 Нужны расчеты
👍 Есть инвест
😢 Опять оверпрайс
👀 Мне по 🥁

👀 Интересно как будет работать механизм рефинансирования кредитов на новостройки, которые будут выданы после 1 июля 2024 года.

🛋️ Например, по какой-нибудь новейшей программе застройщика квартира в новостройке приобретается с ПВ 20% по ставке 9% на первые 4 года, а с 5 по 25 годы ставка вырастает до 18%. Удорожание составляет 5%.

☢️ Ключевых моментов здесь два:
1️⃣ Стоимость кредитов через 4 года
2️⃣ Возможность рефинансировать кредит

🏗️ Застройщики сейчас будут «продавать» историю о том, что ставки снизятся, а кредит под 18% с 5 года можно будет легко рефинансировать (под 10% хотя бы).

🗓️ Как это будет выглядеть в реальности, через 4 года? И вообще, возможно ли рефинансировать кредит при удорожании объекта на 5%? Очевидно, застройщики помогать в рефинансировании заемщику/покупателю уже не будут... А сам он справится?

🏢О застройщике и комплексе

🏗 Застройщик «Мангазея» - относительно новый (работает на рынке недвижимости Москвы с 2012 года), но уже достаточно известный игрок рынка недвижимости Москвы с реализованными проектами (Интонация, Ты и Я, Пикассо, Измайлово Lane, Марьина Роща) и проектами на начальной стадии («Мангазея на Речном», «Мангазея в Богородском»).

⚙️Девелоперская компания «Мангазея» входит в группу компаний «Мангазея», успешно работающую в России более 17 лет в таких направлениях, как золото, газодобыча, IT.

👀Отзывы о качестве строительства компании скорее положительные. Например, я лично несколько лет назад был в ЖК «Пикассо» и мне очень понравилось качество МОП и благоустройства.

🏗 Ход строительства: стройка только началась, идут земляные работы и обустройство котлована.
🔹Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2027

🔣 Перед тем, как опубликовать финансовую модель, сделаю небольшое, но важное пояснение.

✅ Я учел два сценария:

1️⃣ Пессимистичный. Квартира в готовом ЖК «Мангазея на Тульской» будет стоить в 2027 году ₽645 т./м2
2️⃣ Реалистичный.Квартира в готовом ЖК «Мангазея на Тульской» будет стоить в 2027 году ₽786 т./м2

1️⃣ Очевидно, что пессимистичный сценарий с прогнозом цены за 1 м2 на уровне ₽645 т./м2 оказался низкодоходным. Годовая доходность такой инвестиции - 6,9%. Лично у меня есть большие сомнения, что цена 1 м2 в ЖК «Мангазея на Тульской» в недалёком будущем не вырастет совсем.

2️⃣ Реалистичный сценарий показывает достаточный уровень доходности - уже 13,3% годовых. Это вполне себе неплохие показатели на длинном горизонте.

☝🏻И это без учета кредитов (комбо-, транш- и других ипотек) или рассрочки. Так что если удастся взять кредит по ставке ниже 13,3% , то доходность ещё вырастет.

❓Кстати, вопрос: а нужна ли вам финансовая модель? Результаты же я написал!

🔥 Нужна
👍 Очень нужна
😭 Без модели никак!

🧮 А вот и финансовая модель покупки квартиры с целью перепродажи в ЖК «Мангазея на Тульской»:

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1T9SW51U36M_tyu1RWx6IANBocfZ1SQ0Zk2FEhBm1Sb0/edit?

🤝Заранее благодарен за вопросы и комментарии по модели.
Всегда рад на них отвечать!