📕 Вчера упоминал свою книгу и неожиданно решил заглянуть в неё: «Как инвестировать в недвижимость». В числе прочих там была и есть глава «Инвестиции в офисную недвижимость».

✍️Я там довольно много написал о том, как частному инвестору анализировать вложения в офисы и в качестве примера привел расчеты на тот момент активно строящегося офисного квартала класса А STONE Towers на Белорусской от девелопера STONE HEDGE (ныне STONE, просто STONE)

📊 Предпосылки были такие. Офис площадью 141,5 м2, расположенный на 11-м этаже Tower B приобретался по актуальной для того времени цене ₽41 млн. (₽290 т./м2)

📃Объект приобретался с использованием механизма рассрочки: первоначальный взнос составлял 20% (₽8,2 млн.), срок – 11 кварталов, ставка 9.5%

📍В книге предполагалось , что продать офис можно будет во второй половине 2024 года за ₽58 млн. или ₽417 т./м2. Годовая доходность IRR после налогов составляла чуть более 8%, прибыль ₽9,7 млн.

🗓 И вот уже приближается вторая половина 2024 года.
Это навело меня на мысль!

💡А не пересчитать ли модель с использованием реальных, сегодняшних значений? Насколько реальность отличается от плана, удалось ли заработать на том проекте?

🏢 В настоящее время стоимость офиса аналогичной площади в STONE Towers составляет ₽590 т./м2. Между прочим, цена 1 м2 за эти годы выросла на 103%

🏹 Взлетела и доходность проекта. Вместо книжных 8.8% годовых получилось 22.3% годовых.

🧮 Все расчеты здесь:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1FBfa4pm60bg5e6EOVf8-H_5DFi0kHmrJIk388x5r6tg/edit?usp=drivesdk

🛸Где моя машина времени? Надо было брать🥺

🎭Кстати, анекдот в тему. Что сделает обладатель кавказской фамилии (вот как у меня), если у него появится машина времени? Правильно - затонирует 😩😭

✅ Можно (нужно) записываться:

https://pt.atsogoev.com/

💼 Управление портфелем недвижимости.

🪞Я ль на свете всех милее, всех румяней и белее?

🧐Наблюдаю тенденцию: одному «крылатому» застройщику очень хочется потеснить с позиции лидера оранжевого девелопера №0. В ход идут пресс-релизы, громкие подписания меморандумов на ПМЭФ о выходе в Усть-Урюпинск, манипуляции с цифрами возводимого, сданного, проданного жилья и т.д.

🏆Но лидер - это не только то, как ты себя сам называешь, но и то, как и что о тебе думают другие. Применительно к застройщикам определенную ценность имеет мнение рейтинговых агентств (РА).

🔍РА - это исследовательские организации, которые периодически оценивают публичные компании по ряду финансовых / нефинансовых параметров и присваивают рейтинги, на которые могут ориентироваться при принятии решений кредиторы и инвесторы. Отчеты об оцениваемых компаниях с объяснением почему присвоен тот или иной рейтинг открыто публикуются РА - оттуда можно узнать... всякое.

⚖️То есть, например, размер ставки по кредиту на проектное финансирование для того или иного застройщика зависит от присвоенного ему кредитного рейтинга. То же касается доходностей по облигациям - чем выше кредитный рейтинг, тем ниже риски компании, тем ниже доходность долговых ценных бумаг.

🗃 Я немного покопался и сделал сводную табличку по кредитным рейтингам наших крупных застройщиков. Несмотря на активность конкурентов, факт остается фактом: пока что у ПИК самые высокие кредитные рейтинги среди всех компаний отрасли строительства жилья в России.

📊 Что, кстати, отражено в доходности облигаций - она самая низкая в отрасли (то есть риски компании тоже низкие).

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🏁 Скоро старт продаж облигаций G-Group (крупнейший застройщик Татарстана «Унистрой»): на днях начинается сбор заявок на размещение четвертого выпуска долговых бумаг серии 002P-04:

💸 Ориентир купона: ключевая ставка ЦБ РФ + спред 3.25% (плавающая ставка), ежеквартальные выплаты.
🗓️ Срок обращения: 2,5 года
🚪Входной порог: ₽1000

🛑 Только для квалифицированных инвесторов

🧮 Как посчитать купонную доходность. Например, сейчас 🗝️ ставка 16%. Прибавляем спред +3,25% и получаем купонную доходность на уровне 19,25%.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

☝️Страха побольше: гипс снимают, клиент уезжает.

✅ Успех - это от слова «успеть».

🏗️ Но настоящий успех сейчас сопутствует не покупателям, а застройщикам жилья. Самое удачное время для покупателей освободить застройщиков от некликвида: плохих планировок, неудачных видов, нижних этажей. Приобрести ужасный ужас в качестве «инвестиции» - вот это успех.

🫧 Пена ажиотажа сойдет, но что останется? Неликвид, купленный в последнюю минуту, сохранит функцию неликвида и после отмены льготной ипотеки.

Вы успели?
👍 Да
🔥 Нет

🏗️Застройщик ХХХ провёл роскошную презентацию нового проекта в Москве: гостей подняли в стратосферу на точной копии дирижабля «Гинденбург».

🏗️В это же время застройщик YYY снял огромный стенд на ПМЭФ с плавающими в искусственном бассейне живыми черными лебедями и настоящим С.Ю.Полонским, посылающим всех желающих в задницу.

🏗️А застройщик ZZZ завесил всю Москву билбордами «Не звони мне» в честь повышения цен на свой флагманский проект в Капотне.

🧐 Парадокс, но самые безумные, бессмысленные и необоснованные маркетинговые активности застройщиков оплачиваются средствами, выделенными банками в виде ПФ (проектного финансирования). И банки это всё согласовывают!

Пока что согласовывают.

🫧На фоне возможных грядущих неурядиц рубля нам обязательно начнут рассказывать о том, что дубайский дирхам - лучшее решение для капитала.

🪢Ведь дирхам ОАЭ привязан к доллару США, «обеспечивая стабильность и защиту от валютного риска». В этом году инфляция в ОАЭ прогнозируется на уровне 2.1% за год. Это сильно лучше, чем 4.8% в 2022 году и 3,5% в 2023 году.

📉 Вот только сейчас доллар уже не совсем тот, что раньше. Инфляция в 2022 году была на уровне 8.3%, а сейчас официальная 3.4%. Реальная инфляция куда выше, особенно подорожали продукты питания. Это делает доллар всё менее и менее очаровательным.

🧣Если дирхам ОАЭ привязан к пораженному инфляцией доллару, логично предположить что это создаёт дополнительные риски для держателей активов, номинированных в дирхамах.

💵 Хотя пока доллар всё еще ого-го (на фоне конкурентов).

⚠️ В общем, как и всегда, лучшее решение для капитала не актив, номинированный в дирхаме, а способность мыслить своей головой.

Хотите зайти на рынок недвижимости, но не знаете с чего начать? 

Узнайте, как правильно презентовать недвижимость, чтобы её сразу захотелось купить, и зарабатывайте на аренде до 60% больше!

Анна Шевелева, опытный хоумстейджер и бывший риэлтор с 9-летним стажем, знает все секреты успешных продаж и аренды.

На её канале вы узнаете:
- Как сделать продающие фото для вашего объявления и увеличить показы.
- Как вдохнуть новую жизнь в квартиру с бабушкиным ремонтом.
- Как освежить ремонт от застройщика и повысить его привлекательность.

Анна делится реальными кейсами и примерами своих проектов и проектами своих учеников, где с помощью правильного маркетингового исследования, грамотной упаковки недвижимости и профессиональных фотографий, она и её ученики увеличивают стоимость аренды своих клиентов на 20-30%.

Хотите, чтобы ваша квартира приносила пассивный доход, а не разочарование?

Подписывайтесь на канал Анны Шевелевой и превращайте недвижимость в источник прибыли💰

#Реклама ИП Людвиг М.В. ИНН: 343658243562  Erid:2VtzqvZo26S

📦 Новый проект для частных инвесторов в секторе light industrial?

ℹ️ Light industrial («лайт индастриал») — относительно новый формат помещений на рынке индустриально-складской недвижимости России.

🏢 Garnet Invest анонсирует новый проект в стремительно развивающемся секторе рынка складской недвижимости light industrial. Компания уде приобрела складской комплекс в Жуковском с целью редевелопмента в современной производственно-складской комплекс.

📈 Объект расположен в центральной части подмосковного города Жуковского, в 20 км от МКАД, вблизи станции МЦД и международного аэропорта.

📅 В течение ближайших 3-4 месяцев коллеги из Garnet Invest намерены провести необходимые ремонтные работы, благоустройство территории и заключить предварительные договоры аренды с первыми резидентами.

🧮 Частным инвесторам будет предложено инвестировать в проект через покупку акций АО. Предполагается, что минимальный входной порог составит ₽500 тыс.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией