Бумажный дом: как делать 500 млн в год на хранении и обработке документов?
Представьте себе 1400 20-тонных фур, полностью забитых документами. 1 300 000 коробок, сотни миллионов листов. Это важные документы: кредитные договора, кадровые документы, личные дела. Компания Дениса Авдюшина "Делис Архив" зарабатывает 525 000 000 рублей в год на хранении и обработке архивов для крупнейших российских компаний.
Илья Исерсон из ₽усского Капитализма поговорил с Денисом и выяснил, как работает этот бизнес:
🔸сколько можно заработать на хранении и обработке документов
🔸как на равных конкурировать с американскими компаниями
🔸как устроены склады, как они горят, как их затапливает и что говорят про это клиенты
🔸как привлекать инвестиции
🔸сколько стоит обустройство склада
🔸почему бумажные документы дешевле и надежнее цифровых
🔸как работает найм и лидген
➡️ Читать статью
Представьте себе 1400 20-тонных фур, полностью забитых документами. 1 300 000 коробок, сотни миллионов листов. Это важные документы: кредитные договора, кадровые документы, личные дела. Компания Дениса Авдюшина "Делис Архив" зарабатывает 525 000 000 рублей в год на хранении и обработке архивов для крупнейших российских компаний.
Илья Исерсон из ₽усского Капитализма поговорил с Денисом и выяснил, как работает этот бизнес:
🔸сколько можно заработать на хранении и обработке документов
🔸как на равных конкурировать с американскими компаниями
🔸как устроены склады, как они горят, как их затапливает и что говорят про это клиенты
🔸как привлекать инвестиции
🔸сколько стоит обустройство склада
🔸почему бумажные документы дешевле и надежнее цифровых
🔸как работает найм и лидген
➡️ Читать статью
🔥8
📑 Мэрия Москвы подала иск к проектной компании девелопера «Патек групп» о признании недостроенного апарт-отеля ORO, расположенного на участке в 1-м Красносельском переулке, вл. 15/17, самовольной постройкой.
❓Стоит ли теперь покупателям опасаться апартаментов?
⚔️Как известно, Москва объявила войну маскировщикам. Строишь офисное здание и пишешь на сайте, что это апартаменты - в суд. Строишь гостиницу и пишешь, что это клубный дом - в суд. В суд не хотите? За изменение ВРИ доплатите.
✅ И вообще в Москве за деньги да. Строила компания Hutton не сильно инсолированные апартаменты - так это уже квартиры. А просто доплатили за перевод вида разрешенного использования земли и все дела.
💡В случае с ORO логика правительства Москвы, вероятно, такая: Ошибки надо не исправлять, а смывать… деньгами!
☝️По моему мнению, риски поступления аналогичных исков от Москвы несут маскировщики, называющие свои гостиницы Клубными Домами (ORO, Cult и т.д.). Потому что Москва считает, что под видом гостиницы возводится элитное жильё - значит надо доплатить.
🎙️Сергей Кузнецов (главный архитектор МСК) прямо говорил, что в случае обнаружения несоответствий варианта два:
1️⃣ Смена функционала земельного участка через ГЗК + доплата за смену ВРИ (это на годы и деньги понадобятся)
2️⃣ Визит госинспекции по недвижимости (ГИН) с перспективой сноса и отъема земельного участка (это быстрее)
👀 Так что ничего необычного - всех предупредили заранее. Покупателям номеров в апарт-отелях, которые позиционируются как апарт-отели можно не волноваться - я так думаю.
❓Стоит ли теперь покупателям опасаться апартаментов?
⚔️Как известно, Москва объявила войну маскировщикам. Строишь офисное здание и пишешь на сайте, что это апартаменты - в суд. Строишь гостиницу и пишешь, что это клубный дом - в суд. В суд не хотите? За изменение ВРИ доплатите.
✅ И вообще в Москве за деньги да. Строила компания Hutton не сильно инсолированные апартаменты - так это уже квартиры. А просто доплатили за перевод вида разрешенного использования земли и все дела.
💡В случае с ORO логика правительства Москвы, вероятно, такая: Ошибки надо не исправлять, а смывать… деньгами!
☝️По моему мнению, риски поступления аналогичных исков от Москвы несут маскировщики, называющие свои гостиницы Клубными Домами (ORO, Cult и т.д.). Потому что Москва считает, что под видом гостиницы возводится элитное жильё - значит надо доплатить.
🎙️Сергей Кузнецов (главный архитектор МСК) прямо говорил, что в случае обнаружения несоответствий варианта два:
1️⃣ Смена функционала земельного участка через ГЗК + доплата за смену ВРИ (это на годы и деньги понадобятся)
2️⃣ Визит госинспекции по недвижимости (ГИН) с перспективой сноса и отъема земельного участка (это быстрее)
👀 Так что ничего необычного - всех предупредили заранее. Покупателям номеров в апарт-отелях, которые позиционируются как апарт-отели можно не волноваться - я так думаю.
Telegram
Artem Tsogoev
😀 Прямая и явная угроза от Главного!
🔍Власти Москвы проследят, чтобы апартаменты не были замаскированы под другие здания, заявил на семинаре для архитекторов и застройщиков главный архитектор столицы Сергей Кузнецов.
«Мы очень внимательно смотрим соответствие…
🔍Власти Москвы проследят, чтобы апартаменты не были замаскированы под другие здания, заявил на семинаре для архитекторов и застройщиков главный архитектор столицы Сергей Кузнецов.
«Мы очень внимательно смотрим соответствие…
🔥10👍7❤5👏1
🏗️ На прошлой неделе у меня на канале вышел анонс старта продаж нового жилого комплекса в Дубае.
🤯 Формат для моей небольшой редакции был новым, и рыночные данные (конкурентное окружение, цены) мы собирали из разных источников. Одним из них совершенно неожиданно оказался сервис партнерских продаж Alnair, специализирующийся на дубайском рынке жилья.
🖥️ Это очень удобная it-платформа, система бронирования новостроек для агентов по недвижимости, чем-то напоминающая российские аналоги (НМаркет, Тренд Агент).
🎙️По совпадению, на прошлой же неделе вышел подкаст, в рамках которого Ирина Мошева (Intermark Global) побеседовала с Дмитрием Джафаровым из Alnair.
📺 Я посмотрел. Оказывается, в базе Alnair есть не только Дубай, но еще и Таиланд, а скоро будет Оман. Ну и в принципе, интервью интересное для профессионалов рынка, желающих пополнить портфель объектов зарубежной недвижимостью.
👀 Посмотрите и вы, это интересно: https://youtu.be/3Zijvnf8M6w
🤯 Формат для моей небольшой редакции был новым, и рыночные данные (конкурентное окружение, цены) мы собирали из разных источников. Одним из них совершенно неожиданно оказался сервис партнерских продаж Alnair, специализирующийся на дубайском рынке жилья.
🖥️ Это очень удобная it-платформа, система бронирования новостроек для агентов по недвижимости, чем-то напоминающая российские аналоги (НМаркет, Тренд Агент).
🎙️По совпадению, на прошлой же неделе вышел подкаст, в рамках которого Ирина Мошева (Intermark Global) побеседовала с Дмитрием Джафаровым из Alnair.
📺 Я посмотрел. Оказывается, в базе Alnair есть не только Дубай, но еще и Таиланд, а скоро будет Оман. Ну и в принципе, интервью интересное для профессионалов рынка, желающих пополнить портфель объектов зарубежной недвижимостью.
👀 Посмотрите и вы, это интересно: https://youtu.be/3Zijvnf8M6w
👍6🔥4
➕22% на складах. Надо брать? 😥
🚀Фонд недвижимости «Рентал Про» выходит на Московскую биржу по стандартам IPO и планирует привлечь ₽25 млрд.
🧟Иногда они возвращаются. Вроде бы уже и цветочки на могилке выросли, и оградка поправлена, гранитный памятник почищен... Но не лежится в горбу! Вчера я увидел PNK Rental - он восстал из мёртвых, чтобы творить... всякое.
👀Теперь оно просит называть себя ЗПИФ «Рентал Про». А больше ничего и не изменилось. Старая шарманка - REIT, склады класса А, индустриальная недвижимость и прочее.
📦 Но на самом деле складской девелопер и подрядчик ПНК спустя чуть более года после завершения розничного проекта PNK Rental решил его возродить. Все косяки PNK Rental остаются в Рентал Про.
1️⃣ УК может не исполнять фидуциарную обязанность, т.к. аффилирована с компанией, продающей недвижимость в ЗПИФ «Рентал Про» - PNK Group. Иными словами, когда менеджеры УК «А класс капитал» управляют активами «Рентал Про», они могут думать (как я предполагаю) не о выгоде инвесторов, а о выгоде PNK Group.
2️⃣ Конечный бенефециар PNK Group по неизвестным причинам скрывается за номинальными владельцами управляющей компании, на этот раз за некой Семесь Татьяной Александровной.
Одновременно пункты 1️⃣ и 2️⃣ с моей личной точки зрения полностью противоречат идеологии доверительного управления, находящейся в основе инструмента ЗПИФ.
🤗 Но инвесторам на это всё наплевать, главное, чтобыкорм вовремя насыпали промежуточную доходность платили. Так что в успехе «Рентал Про» почти не сомневаюсь.
🚀Фонд недвижимости «Рентал Про» выходит на Московскую биржу по стандартам IPO и планирует привлечь ₽25 млрд.
🧟Иногда они возвращаются. Вроде бы уже и цветочки на могилке выросли, и оградка поправлена, гранитный памятник почищен... Но не лежится в горбу! Вчера я увидел PNK Rental - он восстал из мёртвых, чтобы творить... всякое.
👀Теперь оно просит называть себя ЗПИФ «Рентал Про». А больше ничего и не изменилось. Старая шарманка - REIT, склады класса А, индустриальная недвижимость и прочее.
📦 Но на самом деле складской девелопер и подрядчик ПНК спустя чуть более года после завершения розничного проекта PNK Rental решил его возродить. Все косяки PNK Rental остаются в Рентал Про.
1️⃣ УК может не исполнять фидуциарную обязанность, т.к. аффилирована с компанией, продающей недвижимость в ЗПИФ «Рентал Про» - PNK Group. Иными словами, когда менеджеры УК «А класс капитал» управляют активами «Рентал Про», они могут думать (как я предполагаю) не о выгоде инвесторов, а о выгоде PNK Group.
2️⃣ Конечный бенефециар PNK Group по неизвестным причинам скрывается за номинальными владельцами управляющей компании, на этот раз за некой Семесь Татьяной Александровной.
Одновременно пункты 1️⃣ и 2️⃣ с моей личной точки зрения полностью противоречат идеологии доверительного управления, находящейся в основе инструмента ЗПИФ.
🤗 Но инвесторам на это всё наплевать, главное, чтобы
👍20🤔3🔥2❤1💯1
🏺 В 149 году до н.э., в начале осады Карфагена римлянами, в городе вспыхнула эпидемия чумы. Римские войска, наблюдая за распространением болезни среди измученных карфагенян, решили, что это их счастливый шанс. Они недооценили угрозу, полагая, что чума - это проблема лишь осажденных, а не осаждающих.
🧫 Однако вскоре чума проникла и в римский лагерь. Обе стороны понесли колоссальные потери, так как недальновидно игнорировали масштабы угрозы, думая, что она коснется лишь противника.
📜 Эта историческая параллель хорошо иллюстрирует опасность ложной уверенности для инвесторов. Существует сильное побуждение думать, что риск - это то, что случается с другими людьми. Другим людям не везет, другие люди принимают глупые решения, другие люди поддаются соблазну жадности и страха.
😇 Но Я? Нет, никогда. Ложная уверенность делает возможную реальность еще более шокирующей.
🧐 Успешные инвесторы это понимают и культивируют здоровый скептицизм. Они анализируют потенциальные риски, сомневаются в устоявшихся убеждениях и готовят план действий на случай наихудшего сценария.
🔥 И только осознавая, что никто не застрахован от рисков, можно избежать ловушки ложной уверенности и минимизировать потери, когда угроза все же материализуется.
🧫 Однако вскоре чума проникла и в римский лагерь. Обе стороны понесли колоссальные потери, так как недальновидно игнорировали масштабы угрозы, думая, что она коснется лишь противника.
📜 Эта историческая параллель хорошо иллюстрирует опасность ложной уверенности для инвесторов. Существует сильное побуждение думать, что риск - это то, что случается с другими людьми. Другим людям не везет, другие люди принимают глупые решения, другие люди поддаются соблазну жадности и страха.
😇 Но Я? Нет, никогда. Ложная уверенность делает возможную реальность еще более шокирующей.
🧐 Успешные инвесторы это понимают и культивируют здоровый скептицизм. Они анализируют потенциальные риски, сомневаются в устоявшихся убеждениях и готовят план действий на случай наихудшего сценария.
🔥 И только осознавая, что никто не застрахован от рисков, можно избежать ловушки ложной уверенности и минимизировать потери, когда угроза все же материализуется.
👍25🔥4⚡1❤1
📑 Сегодня ведущие консалтинговые компании в составе Moscow Research Forum представили обновленную (впервые с 2013 года) классификацию офисной недвижимости Москвы!
🏢 Партнер NF Group, директор департамента офисной недвижимости Мария Зимина собрала самые главные новации:
✅ Ключевым изменением обновленной классификации стало выделение класса Prime, который включает самые качественные офисные объекты (Белая Площадь, Романов Двор, 4 Winds Plaza и другие).
✅ Офисные здания, продающиеся блоками, теперь по праву могут признаваться классом А.
✅ Были существенно пересмотрены параметры парковки. Требования по количеству парковочных мест для бизнес-центров внутри Садового кольца уменьшены в два раза, а для зданий вне Садового кольца — в 2,5 раза
✅Классификация стала более гибкой - появилась схема зачета факторов (за три дополнительных факторов можно получить один обязательный)
✅ Офисы класса А теперь должны быть выше, глубже и с более широким шагом колонн.
👀 Я лично считаю, что обновление классификации назрело очень давно, и хорошо, что наконец, консультанты собрались и сделали это.
✅ Ключевым изменением обновленной классификации стало выделение класса Prime, который включает самые качественные офисные объекты (Белая Площадь, Романов Двор, 4 Winds Plaza и другие).
✅ Офисные здания, продающиеся блоками, теперь по праву могут признаваться классом А.
✅ Были существенно пересмотрены параметры парковки. Требования по количеству парковочных мест для бизнес-центров внутри Садового кольца уменьшены в два раза, а для зданий вне Садового кольца — в 2,5 раза
✅Классификация стала более гибкой - появилась схема зачета факторов (за три дополнительных факторов можно получить один обязательный)
✅ Офисы класса А теперь должны быть выше, глубже и с более широким шагом колонн.
👀 Я лично считаю, что обновление классификации назрело очень давно, и хорошо, что наконец, консультанты собрались и сделали это.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥13👍5👏2😁1
MRF_Классификация_офисной_недвижимости_ТЕКСТ.pdf
710.1 KB
☝️А вот и новая классификация офисов!
🔥9🍾4🏆3
«У апартаментов годовой налог выше, чем у квартиры. В итоге разницу в доходе съест налог».
👀 Достаточно популярное мнение о том, что квартира выгоднее с точки зрения налогов, чем апартаменты. В реальности всё сильно зависит от того, какой налоговый режим используется собственником каждого вида актива.
🔍У меня канал об инвестициях в недвижимость, поэтому предлагаю посмотреть на этот вопрос под призмой инвестиций.
📌 Предположим, что в одной локации находится два дома, в одном квартиры, в другом апартаменты. Для упрощения расчетов предположим, что кадастровая стоимость в обоих случаях совпадает с рыночной. Для квартиры рыночная/кадастровая стоимость ₽10 млн, а для апартаментов - ₽8.5 млн. Почему так? Апартаменты на рынке в среднем стоят дешевле квартир на 10-15%, в нашем случае, разница составляет ₽1.5 млн.
🔀 У нас есть два вида налога - налог на имущество и налог на доход от аренды. Апартаменты имеют право сдавать в аренду ИП, а вот квартиры - физические лица, самозанятые и ИП.
☝️Ну и последнее предположение: годовой чистый поток от аренды составляет ₽1 млн. Только не спрашивайте как купить такую недвижимость - это же пример.
🧮 Теперь посчитаем налоги.
🏢 Квартира (Цена ₽10 млн.).
✅ Физическое лицо.
Налог на имущество 0.1% или 10.000 р./год (₽10 млн.*0.1%)
Налог на доходы ФЛ 13% или 130.000 р./год (₽1 млн.*13%)
Итого налоги 140.000 р./год
☑️ ИП (УСН доходы)
Налог на имущество 0.1% или 10.000 р./год
Налог ИП 6% или 60.000 р./год
Итого налоги 70.000 р./год
✔️Самозанятый
Налог на имущество 0.1% или 10.000 р./год
Налог на доход 4% или 40.000 р./год
Итого налоги 50.000 р./год
🏨 Апартаменты (Цена ₽8.5 млн.).
❌Физическое лицо не может заниматься предпринимательской деятельностью и сдавать апартаменты в аренду.
❌Самозанятые также не могут сдавать в аренду ком.недвижимость - только жильё.
☑️ ИП (УСН доходы)
Налог на имущество 0.5% или 42.500 р./год (₽8.5 млн.*0.5%)
Налог ИП 6% или 60.000 р./год (₽1 млн.*6%)
Итого налоги 102.500 р./год
🔢 Как видно из цифр, сдача в аренду апартаментов в качестве ИП может быть выгоднее сдачи квартиры в качестве ФЛ. Но конечно сдавать квартиру в аренду на режиме самозанятого выгоднее.
🛜 Не нужно забывать и про ₽1.5 млн. (15%), которые в теории можно получить, купив апартаменты, вместо квартиры. Разница в налогах между апартаментом и квартирой, которые сдают собственники ИП составляет 32.500 р./год. (102.500 р./год - 70.000 р./год.)
₽1.5 млн./32.500 р. = 46.15
⏳Иными словами, почти 46 лет разницу в цене покупки апартамента будет «есть налог». Что не так и плохо, если разобраться.
⚠️ Это всего лишь пример! Жизнь сильно отличается - для каждого конкретного случая нужно делать свои расчеты.
💰Инвесторам в недвижимость приходится делать и более сложные исследования. Приглашаю вас на свой легендарный курс «Excel для недвижимости», где всего за 9 занятий по 30 минут вы сможете стать мастером расчетов финансовых моделей в недвижимости. И по теме налогов курс имеется «Налоги в недвижимости»
👀 Достаточно популярное мнение о том, что квартира выгоднее с точки зрения налогов, чем апартаменты. В реальности всё сильно зависит от того, какой налоговый режим используется собственником каждого вида актива.
🔍У меня канал об инвестициях в недвижимость, поэтому предлагаю посмотреть на этот вопрос под призмой инвестиций.
📌 Предположим, что в одной локации находится два дома, в одном квартиры, в другом апартаменты. Для упрощения расчетов предположим, что кадастровая стоимость в обоих случаях совпадает с рыночной. Для квартиры рыночная/кадастровая стоимость ₽10 млн, а для апартаментов - ₽8.5 млн. Почему так? Апартаменты на рынке в среднем стоят дешевле квартир на 10-15%, в нашем случае, разница составляет ₽1.5 млн.
🔀 У нас есть два вида налога - налог на имущество и налог на доход от аренды. Апартаменты имеют право сдавать в аренду ИП, а вот квартиры - физические лица, самозанятые и ИП.
☝️Ну и последнее предположение: годовой чистый поток от аренды составляет ₽1 млн. Только не спрашивайте как купить такую недвижимость - это же пример.
🧮 Теперь посчитаем налоги.
🏢 Квартира (Цена ₽10 млн.).
✅ Физическое лицо.
Налог на имущество 0.1% или 10.000 р./год (₽10 млн.*0.1%)
Налог на доходы ФЛ 13% или 130.000 р./год (₽1 млн.*13%)
Итого налоги 140.000 р./год
☑️ ИП (УСН доходы)
Налог на имущество 0.1% или 10.000 р./год
Налог ИП 6% или 60.000 р./год
Итого налоги 70.000 р./год
✔️Самозанятый
Налог на имущество 0.1% или 10.000 р./год
Налог на доход 4% или 40.000 р./год
Итого налоги 50.000 р./год
🏨 Апартаменты (Цена ₽8.5 млн.).
❌Физическое лицо не может заниматься предпринимательской деятельностью и сдавать апартаменты в аренду.
❌Самозанятые также не могут сдавать в аренду ком.недвижимость - только жильё.
☑️ ИП (УСН доходы)
Налог на имущество 0.5% или 42.500 р./год (₽8.5 млн.*0.5%)
Налог ИП 6% или 60.000 р./год (₽1 млн.*6%)
Итого налоги 102.500 р./год
🔢 Как видно из цифр, сдача в аренду апартаментов в качестве ИП может быть выгоднее сдачи квартиры в качестве ФЛ. Но конечно сдавать квартиру в аренду на режиме самозанятого выгоднее.
🛜 Не нужно забывать и про ₽1.5 млн. (15%), которые в теории можно получить, купив апартаменты, вместо квартиры. Разница в налогах между апартаментом и квартирой, которые сдают собственники ИП составляет 32.500 р./год. (102.500 р./год - 70.000 р./год.)
₽1.5 млн./32.500 р. = 46.15
⏳Иными словами, почти 46 лет разницу в цене покупки апартамента будет «есть налог». Что не так и плохо, если разобраться.
⚠️ Это всего лишь пример! Жизнь сильно отличается - для каждого конкретного случая нужно делать свои расчеты.
💰Инвесторам в недвижимость приходится делать и более сложные исследования. Приглашаю вас на свой легендарный курс «Excel для недвижимости», где всего за 9 занятий по 30 минут вы сможете стать мастером расчетов финансовых моделей в недвижимости. И по теме налогов курс имеется «Налоги в недвижимости»
🔥15👍6🤔3
🖥️ Как и планировал, анонсирую мастер-класс по управлению портфелем недвижимости.
🗓️ 28 мая 2024 г. (вторник)
🕟 16:30
🌐 Онлайн
📊 Этот мастер-класс будет полезен только для тех инвесторов, у которых в настоящее время одновременно реализуется несколько проектов в сфере недвижимости. Чтобы понимать как отдельный проект влияет на весь инвестиционный портфель, необходимы специфические знания. Вот ими-то я и планирую поделиться.
На мастер-классе расскажу:
💼 Как управлять портфелем проектов в недвижимости
🧮 Как соотносить план с фактом и управлять рисками
🕹️ Как принимать решения по проекту и портфелю
👉Регистрация:
https://web.atsogoev.com/w/portfolio
☝️Важно:
1️⃣Ни при каких условиях не будет записи, повтора или еще чего-то в этом роде. Это уникальная эксклюзивная информация, которую я не собираюсь тиражировать. Если вам нужны знания о том, как управлять своим портфелем проектов - вы организуете свой день и придёте на мой мастер-класс. А если вам это не нужно - не придёте.
2️⃣ На мастер-классе я в том числе буду продвигать свои инфопродукты, поэтому если вы человек с тонкой душевной организацией и не любите продающие вебинары - вам лучше не приходить.
👋Мастер-класс будет живой (не запись). Буду рад, если придут люди, которым интересна эта тема! Это бесплатно.
🗓️ 28 мая 2024 г. (вторник)
🕟 16:30
🌐 Онлайн
📊 Этот мастер-класс будет полезен только для тех инвесторов, у которых в настоящее время одновременно реализуется несколько проектов в сфере недвижимости. Чтобы понимать как отдельный проект влияет на весь инвестиционный портфель, необходимы специфические знания. Вот ими-то я и планирую поделиться.
На мастер-классе расскажу:
💼 Как управлять портфелем проектов в недвижимости
🧮 Как соотносить план с фактом и управлять рисками
🕹️ Как принимать решения по проекту и портфелю
👉Регистрация:
https://web.atsogoev.com/w/portfolio
☝️Важно:
1️⃣Ни при каких условиях не будет записи, повтора или еще чего-то в этом роде. Это уникальная эксклюзивная информация, которую я не собираюсь тиражировать. Если вам нужны знания о том, как управлять своим портфелем проектов - вы организуете свой день и придёте на мой мастер-класс. А если вам это не нужно - не придёте.
2️⃣ На мастер-классе я в том числе буду продвигать свои инфопродукты, поэтому если вы человек с тонкой душевной организацией и не любите продающие вебинары - вам лучше не приходить.
👋Мастер-класс будет живой (не запись). Буду рад, если придут люди, которым интересна эта тема! Это бесплатно.
👍15🔥1
✅ Я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.
Новые интересные посты мэтров:
🟢 Перегон авто из Дубая в РФ или самая сложная сделка продолжительностью год
🟢 СказачноеБали. Первые проблемы на построенных виллах
🟢 Кэшбэк или машиноместо
🟢 Страх, лень и жадность ведут инвестора к бедности
🟢 Кейс: м. Аэропорт, ремонт за 1,3 млн
🟢 Про хобби и как оно помогает в бизнесе
🟢 Не усложняй нелёгкую жизнь или Зачем инвестору «сложная» фин.модель можно же проще считать?
🟢 Стоимость мебелировки гостинной
🟢 Повышение ставки по семейной ипотеке до 12%
✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь
➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest
Новые интересные посты мэтров:
✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь
➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍3❤2🔥2
👀 Ну ведь всё просто: если денег не очень много, а единственной возможностью купить объект коммерческой недвижимости является кредит под 20-22%..., то лучше не покупать?
🎤На днях проводил очередную консультацию...
🤔 Задача: инвестор Максим обратился ко мне по поводу вложения средств в коммерческую недвижимость. У него есть порядка ₽3 миллионов свободных средств. Максим планировал взять кредит под 20-22% для покупки коммерческого помещения стоимостью ₽13-15 миллионов, рассчитывая получать арендный доход.
💡Однако он не имел четкого представления о рисках и особенностях рынка коммерческой недвижимости.
🔀На консультации мы рассмотрели возможные риски и текущую финансовую ситуацию Максима. Вместе пришли к тому, что покупка коммерческой недвижимости с использованием кредита под высокую ставку в текущих рыночных условиях несет значительные риски и может оказаться невыгодной.
📊 Более разумной стратегией является диверсификация инвестиций через коллективные формы инвестиций в коммерческую недвижимость, которые обеспечивают доступ к качественным активам без необходимости брать крупный кредит.
☝️Просто! Как просто... Но только это становится простым и понятным во время и после консультации, к сожалению, не до. Ко мне на консультации приходят, чтобы разобраться: в своих желаниях, в ситуации, в себе. atsogoev.ru/consult
🎤На днях проводил очередную консультацию...
🤔 Задача: инвестор Максим обратился ко мне по поводу вложения средств в коммерческую недвижимость. У него есть порядка ₽3 миллионов свободных средств. Максим планировал взять кредит под 20-22% для покупки коммерческого помещения стоимостью ₽13-15 миллионов, рассчитывая получать арендный доход.
💡Однако он не имел четкого представления о рисках и особенностях рынка коммерческой недвижимости.
🔀На консультации мы рассмотрели возможные риски и текущую финансовую ситуацию Максима. Вместе пришли к тому, что покупка коммерческой недвижимости с использованием кредита под высокую ставку в текущих рыночных условиях несет значительные риски и может оказаться невыгодной.
📊 Более разумной стратегией является диверсификация инвестиций через коллективные формы инвестиций в коммерческую недвижимость, которые обеспечивают доступ к качественным активам без необходимости брать крупный кредит.
☝️Просто! Как просто... Но только это становится простым и понятным во время и после консультации, к сожалению, не до. Ко мне на консультации приходят, чтобы разобраться: в своих желаниях, в ситуации, в себе. atsogoev.ru/consult
atsogoev.ru
Личная консультация
Личная консультация с Артёмом Цогоевым
👍19🔥4❤1🤔1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
⏳Ближе к отмене льготной ипотеки новостройки становятся всё более доступными! Никогда такого не было и вот опять.
🏗️ Крупнейшие застройщики комфорт-класса динамически повышают цены на самые ликвидные лоты (студии, 1к), за последние 2 месяца по моим оценкам не менее чем на +4-6%. А ведь впереди еще «крайний» месяц!
«Сейчас главное купить, а там разберёмся» 😃
🏗️ Крупнейшие застройщики комфорт-класса динамически повышают цены на самые ликвидные лоты (студии, 1к), за последние 2 месяца по моим оценкам не менее чем на +4-6%. А ведь впереди еще «крайний» месяц!
«Сейчас главное купить, а там разберёмся» 😃
🔥12😁9👍4💯2🗿2
😐 Не могу понять успевальщиков! С 2021 года времени не нашлось? Почему в последний-то месяц???
🥵 Зачем в дикой спешке покупать «как инвестицию» некачественную (в широком смысле слова) недвижимость?
☝️Ну не нужно тратить деньги на абы что в период ажиотажа. Если не повезет, потом продавать / сдавать будет сложно.
🧊 Суета это всё. С моей точки зрения, инвестировать необходимо с холодной головой, ориентируясь на цифры, а не на поведение толпы.
🥵 Зачем в дикой спешке покупать «как инвестицию» некачественную (в широком смысле слова) недвижимость?
☝️Ну не нужно тратить деньги на абы что в период ажиотажа. Если не повезет, потом продавать / сдавать будет сложно.
🧊 Суета это всё. С моей точки зрения, инвестировать необходимо с холодной головой, ориентируясь на цифры, а не на поведение толпы.
🔥19👏8💯6👍3👻2🤯1
📲 Дошла смска: застройщик А101 выводит в продажу новые коммерческие помещения в доме бизнес-класса №25 в ЖК «Скандинавия».
📍Место: в 16 мин. пешком от будущей станции «Потапово» (2024 г.), дом будет расположен в центре района - вблизи уже построенных домов и объектов инфраструктуры
🚀 В продаже помещения площадью от 27 м2. Средняя площадь лота - 95 м2
🏪 Есть помещения с интересными характеристиками и свободным назначением:
🔹 с 2 и более входами
🔹 с возможностью организации второго уровня
🔹угловые помещения с витринами с двух сторон.
💸 Цены: от ₽14 млн.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
📍Место: в 16 мин. пешком от будущей станции «Потапово» (2024 г.), дом будет расположен в центре района - вблизи уже построенных домов и объектов инфраструктуры
🚀 В продаже помещения площадью от 27 м2. Средняя площадь лота - 95 м2
🏪 Есть помещения с интересными характеристиками и свободным назначением:
🔹 с 2 и более входами
🔹 с возможностью организации второго уровня
🔹угловые помещения с витринами с двух сторон.
💸 Цены: от ₽14 млн.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
🔥8👍6🤔1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🏗️ «Мангазея» готовься: только ты и я!
✅ Решил к выходу одного из новых проектов застройщика и сделать разбор, аналогичный «Северному порту».
🍽️ Вскрытие покажет, стоит ли инвестировать в новостройки компании или нет!
⚖️ А выбирать, какой проект я буду «потрошить» придется вам, уважаемые читатели.
👍«Мангазея в Богородском»
🔥«Мангазея на Тульской»
✅ Решил к выходу одного из новых проектов застройщика и сделать разбор, аналогичный «Северному порту».
🍽️ Вскрытие покажет, стоит ли инвестировать в новостройки компании или нет!
⚖️ А выбирать, какой проект я буду «потрошить» придется вам, уважаемые читатели.
👍«Мангазея в Богородском»
🔥«Мангазея на Тульской»
🔥46👍24❤2
🥂Кстати, «Легенда» на днях проводила в Москве мероприятие для брокеров, продающих «Северный порт». Все мои соц.сети заполнили фотографии основателя петербургского застройщика Василия Селиванова, коктейльное меню вечера и прочее.
🍹Так вот некоторые, посетившие пирушку брокеры утверждают, что инвесторам стоит быстро бежать и покупать квартиры в «Северном порту», чтобы инвестировать и получить доход.
🍸В качестве доказательства предлагались данные о весёлом старте проекта - забронировано 107 лотов. Другого анализа не было.
🔥В общем, т.к. миллионы мух не могут ошибаться, надо брать!
☝️Я же отмечу, что инвестиции в «Северный порт» показаны только оптимистам - в этот проект реально нужно верить (потому что цифры, увы, разочаровывают).
👋 Ничего не имею против «Легенды» и брокеров. Просто я люблю доказательства, а не голословные утверждения!
🍹Так вот некоторые, посетившие пирушку брокеры утверждают, что инвесторам стоит быстро бежать и покупать квартиры в «Северном порту», чтобы инвестировать и получить доход.
🍸В качестве доказательства предлагались данные о весёлом старте проекта - забронировано 107 лотов. Другого анализа не было.
🔥В общем, т.к. миллионы мух не могут ошибаться, надо брать!
☝️Я же отмечу, что инвестиции в «Северный порт» показаны только оптимистам - в этот проект реально нужно верить (потому что цифры, увы, разочаровывают).
👋 Ничего не имею против «Легенды» и брокеров. Просто я люблю доказательства, а не голословные утверждения!
Google Docs
Северный порт
👍22🔥6❤3
🚗 Есть такая популярная теория «как только машина покидает автосалон, она сразу обесценивается примерно на 10%». Я не знаю, правда ли это, и мне неинтересно в этом разбираться.
☝️Но вот что я знаю! Коммерческая недвижимость без арендатора (пустое помещение) может стоить сколько угодно, хоть миллион миллионов за м2. Но как только помещение сдается в аренду оно тут же приобретает совершенно определенную стоимость. И это не абстрактное значение, а вполне конкретное.
🧮 Упрощённо стоимость недвижимости с арендатором считается так:
(Годовая арендная плата - расходы) / Ставку капитализации
🏪 Например, инвестор купил пустое помещение в новостройке внутри МКАД за ₽20 млн. Ожидания инвестора были несколько завышенными, плюс в локации началась конкуренция. Помещение довольно долго искало своего арендатора, и собственник в конце концов был вынужден сдать его за ₽1.5 млн./год. Расходы, которые нёс собственник, составили ₽200 тыс.
🔍Чтобы найти решение задачки и оценить стоимость недвижимости из примера нам необходимо поискать ставку капитализации.
🔦 Где же ее найти? Можно развесить в районе на столбах объявление «Потерялась ставка капитализации (Cap.rate). Нашедшему звонить по тел.:ХХХХХХ». Это была шутка, можно улыбнуться.
📑 Найти ставку капитализации можно в специальных источниках, например, в аналитических отчетах. Я лично всем счастливым обладателям стрит-ритейла в Москве рекомендую обращаться к аналитике SimpleEstate.
🗒️Например, в актуальном отчёте SimpleEstate написано, что ставка капитализации помещений ГАБ до 300 м2 составляет в Москве 7.5% (см.стр. 2).
🟢 Итого:
(₽1.5 млн.- 200 т.)/7.5% = ₽17,33 млн.
🖲️ То есть помещение имеет справедливую оценку стоимости на уровне ₽17,33 млн.
🛅 Разница между пустым и арендованным помещением составляет, таким образом, ₽2,67 млн.
🔀 Многие инвесторы и собственники объектов рентной недвижимости считают, что их недвижимость стоит ₽ХХХ т./м2. На самом деле стоимость их объекта это не более, чем отражение дохода, который в реальности приносит этот объект.
#ликбез
☝️Но вот что я знаю! Коммерческая недвижимость без арендатора (пустое помещение) может стоить сколько угодно, хоть миллион миллионов за м2. Но как только помещение сдается в аренду оно тут же приобретает совершенно определенную стоимость. И это не абстрактное значение, а вполне конкретное.
🧮 Упрощённо стоимость недвижимости с арендатором считается так:
(Годовая арендная плата - расходы) / Ставку капитализации
🏪 Например, инвестор купил пустое помещение в новостройке внутри МКАД за ₽20 млн. Ожидания инвестора были несколько завышенными, плюс в локации началась конкуренция. Помещение довольно долго искало своего арендатора, и собственник в конце концов был вынужден сдать его за ₽1.5 млн./год. Расходы, которые нёс собственник, составили ₽200 тыс.
🔍Чтобы найти решение задачки и оценить стоимость недвижимости из примера нам необходимо поискать ставку капитализации.
🔦 Где же ее найти? Можно развесить в районе на столбах объявление «Потерялась ставка капитализации (Cap.rate). Нашедшему звонить по тел.:ХХХХХХ». Это была шутка, можно улыбнуться.
📑 Найти ставку капитализации можно в специальных источниках, например, в аналитических отчетах. Я лично всем счастливым обладателям стрит-ритейла в Москве рекомендую обращаться к аналитике SimpleEstate.
🗒️Например, в актуальном отчёте SimpleEstate написано, что ставка капитализации помещений ГАБ до 300 м2 составляет в Москве 7.5% (см.стр. 2).
🟢 Итого:
(₽1.5 млн.- 200 т.)/7.5% = ₽17,33 млн.
🖲️ То есть помещение имеет справедливую оценку стоимости на уровне ₽17,33 млн.
🛅 Разница между пустым и арендованным помещением составляет, таким образом, ₽2,67 млн.
🔀 Многие инвесторы и собственники объектов рентной недвижимости считают, что их недвижимость стоит ₽ХХХ т./м2. На самом деле стоимость их объекта это не более, чем отражение дохода, который в реальности приносит этот объект.
#ликбез
👍38🔥5❤3⚡1
Какую среднегодовую инфляцию (% в год) вы ожидаете в России в ближайшие 10 лет (десять лет)?
Anonymous Poll
2%
Менее 5%
8%
5%
38%
10%
29%
15%
11%
20%
3%
25%
2%
30%
7%
Более 30%
🔮 ~70% опрошенных считают, что среднегодовая инфляция (рост цен на товары и услуги) в России в ближайшие 10 лет составит 10-15%.
🏦 В инфляцию 5% (официальный прогноз ЦБ РФ) - верит всего 10% опрошенных.
☝️Хорошая новость: недвижимости есть инструменты, которые позволяют опередить инфляцию или снизить её негативное влияние на капитал.
🔗 Привязка арендной платы к товарообороту арендатора отлично защищает собственников коммерческой недвижимости от инфляции: например, если арендатором является супермаркет, который повышает цены на продукты, то повышается и выручка от аренды.
🏪 Например, новый проект SimpleEstate «Перекресток» в совхозе им. Ленина» имеет привязку к товарообороту.
📊 Выше приведена таблица анализа чувствительности доходности инвесторов нового проекта SimpleEstate «Перекресток» в совхозе им. Ленина» в зависимости от среднегодового уровня инфляции в России в ближайшие 10 лет.
🧮С её помощью каждый инвестор может посчитать сколько он заработает в том или ином сценарии. Базовый сценарий - это инфляция 7.5% в год.
⚠️ Как делалась таблица: предположили, что товарооборот «Перекрёстка» будет расти на ожидаемое значение инфляции и посчитали доходность проекта IRR в каждом из вариантов.
🏦 В инфляцию 5% (официальный прогноз ЦБ РФ) - верит всего 10% опрошенных.
☝️Хорошая новость: недвижимости есть инструменты, которые позволяют опередить инфляцию или снизить её негативное влияние на капитал.
🔗 Привязка арендной платы к товарообороту арендатора отлично защищает собственников коммерческой недвижимости от инфляции: например, если арендатором является супермаркет, который повышает цены на продукты, то повышается и выручка от аренды.
🏪 Например, новый проект SimpleEstate «Перекресток» в совхозе им. Ленина» имеет привязку к товарообороту.
📊 Выше приведена таблица анализа чувствительности доходности инвесторов нового проекта SimpleEstate «Перекресток» в совхозе им. Ленина» в зависимости от среднегодового уровня инфляции в России в ближайшие 10 лет.
🧮С её помощью каждый инвестор может посчитать сколько он заработает в том или ином сценарии. Базовый сценарий - это инфляция 7.5% в год.
⚠️ Как делалась таблица: предположили, что товарооборот «Перекрёстка» будет расти на ожидаемое значение инфляции и посчитали доходность проекта IRR в каждом из вариантов.
🔥8👀3❤1👍1🍾1