Как разбогатеть на инвестициях в недвижимость  и остаться богатым?

💵 В сфере инвестирования в недвижимость есть две больших группы инвесторов - те, кто готов идти на риск ради высокой доходности, и те, кто предпочитает стабильность и защитные активы с низким риском.

🔀 На первый взгляд эти группы несовместимы с друг другом, но на самом деле они отражают две стороны одного процесса - разбогатеть и сохранить богатство.

⛳В начале пути, чтобы нарастить капитал, нужен агрессивный подход и готовность рисковать. Именно смелые инвесторы часто добиваются больших успехов и богатеют. Они находят перспективные сделки, не боятся препятствий и делают ставки на рискованные, но высокодоходные проекты.

⚓Однако затем неизбежно возникает новая задача - сохранить и преумножить состояние. А для этого требуются совершенно противоположные качества - осмотрительность, осторожность, уход от чрезмерного риска. И тут уже агрессивный подход к инвестициям начинает мешать.

🔋Разбогатеть и остаться богатым - принципиально разные навыки. Склонность к риску, помогающая на первом этапе, становится главной угрозой на втором.

☔ Менять полностью свой риск-профиль и склонность к риску очень сложно, так как риск-профиль связан с личностными характеристиками человека.

☝️Уверен, что вредно для здоровья пытаться полностью менять свою натуру, но вот что можно сделать:

🔹Осознать разницу между этапами получения прибыли и сохранения капитала. Использовать диверсификацию активов и стратегий. С определенной отметки (цифры) держать часть капитала в высокорисковых проектах для дальнейшего роста, а часть - в защищенных активах для сохранения достигнутого.

🔹С ростом капитала привлекать экспертов для анализа своего портфеля. Есть деньги, чтобы купить второе мнение - покупайте его.

🔹Прислушиваться к опыту и интуиции. Часто после серии успехов интуитивно приходит ощущение, что пора сменить вектор. Доверять своему чутью.

🔹Менять соотношение рискованных и защищенных вложений со временем. По мере накопления богатства смещайте акцент в сторону сохранения и снижения рисков.

🛡️При грамотном сочетании стратегий роста и защиты возможно достичь обеих целей (разбогатеть и остаться богатым), постепенно эволюционируя в своем отношении к риску.

🔴 Застройщик «Гранель» анонсировал начало бронирования квартир в жилом комплексе комфорт-класса - «BeLuck Коломенское». Адрес: Каширское шоссе , вл. 1. (14 мин.пеш. от ст.м. «Нагатинская»)

📌 Место: первая линия Каширского Шоссе - всегда на драйве! Но в целом, довольно обжитой район.

💰 За ₽8,1 млн. можно купить студию 18,8 м2 или по ₽430 т./м2

🏗️ В рамках «BeLuck Коломенское» всего построят несколько жилых корпусов комфорт-класса высотой от 19 до 32 этажей.

🛑 Кстати, «Гранель» ещё в прошлом году завела «закрытый» тг-канал для инвесторов и публикует там данные по стартам и спец.ценам - оттуда и узнал!

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

#стартпродаж

«Покупайте землю, её больше не делают». Марк Твен.

«Покупайте студии, их больше не делают». Артем Цогоев.

🛑 Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. И вообще я шучу.

📜 Для тех, кто не в курсе: вышло информационное письмо Москомэкспертизы, в котором написано, что застройщики не смогут получить РНС (разрешение на строительство), если у них в проекте есть жилые помещения площадью ниже норматива из СНИП 31-01-2003.

Минимальная площадь квартир, чтобы получить РНС:
📐 1-комн. = 28 м2
📐 2-комн. = 44 м2

⚰️То есть якобы никаких больше студий 20 м2.

☝️Замечу, что СНИП этот про жильё. Не про апартаменты.

💥Пока это всё касается Москвы, но СНИП федеральный... Поэтому, возможно, эпидемия распространится на всю Россию.

✍️Я сегодня позже напишу свои размышления по этому поводу.

🫠Спойлер: не вижу повода для грусти у инвесторов!

✅ История банкротства сети коворкингов WeWork завершается.

❌Никакого банкротства не будет (во всяком случае, таков план), а у компании появился неожиданный, но логичный управляющий акционер. Мятежному основателю WeWork Адаму Нойману отказали в участии в спасении компании.

🎓Во время слушаний по делу о банкротстве сети выяснилось, что контрольный пакет акций WeWork перейдет к it-компании Yardi Systems.

📀Yardi Systems приобретет 60% акций частной компании WeWork, внеся $337 миллионов из общей суммы $450 миллионов, необходимой для выхода сети коворкингов из банкротства. Именно Yardi будет спасать WeWork.

📟 SoftBank, основной кредитор и инвестор WeWork будет владеть примерно 16,5% акций компании. После выхода из банкротства доля SoftBank может увеличиться до 36% (при достижении определенных финансовых показателей).

⁉️ Yardi - американская it-компания, основанная в 1982 году предпринимателем индийского происхождения Анантом Ярди (на фото в золотой рамочке). Все долгие годы существования Yardi росла в секторе софта для управления недвижимостью. В настоящее время компания стоит миллиарды, а управляется всё тем же Анантом Ярди. Yardi хорошо знакома с бизнесом WeWork, так как много лет является технологическим партнером сети коворкингов.

🤑Адам Нойман агрессивно пытался пристроиться к спасению WeWork, но его план задвинули.

🎬Кстати, центральный офис Yardi находится в известном россиянам городе Санта-Барбара, что как бы намекает на продолжение увлекательного сериала - теперь с индийскими мотивами.

🧐Оказывается А101 контролирует около 70% экспонирующихся на рынке объектов коммерческого назначения в Новой Москве (на витрине представлено 450 лотов).

📈 В 2023 г. реализация площадей под торгово-сервисную инфраструктуру (рестораны, пекарни, кафе и прочий общепит) в новостройках А101 увеличилась на 112% – до 58 тыс. м2, а сами активы подорожали на 25%.

☕ Удельный вес кофеен, ресторанов и прочих заведений общепита в общей структуре сделок А101 вырос более чем на треть – с 8% до 11%.

📰 Всё это из статьи: https://www.arendator.ru/articles/185506-v_zhilyh_kompleksah_novoj_moskvy_na_tret_vyrosli_prodazhi_pomecshenij_pod_kofejni_i_restorany/

🥢 В общем, если вам очень нужна коммерческая недвижимость под общепит в Новой Москве - вы теперь знаете, где смотреть.

📐Новая реальность: студии от 28 м2... А у Level в одном из проектов не так давно была и ~14 м2 студия в одном из проектов.

💡Давайте подумаем: кто и для чего покупал студии в московских ЖК в последнее время?

1️⃣ Инвесторы для спекуляций. К сожалению, для спекуляций студии покупали инвесторы, которыми часто манипулировали другие участники рынка (застройщики, брокеры). Проблема в том, что студия - самый дорогой продукт с точки зрения стоимости м2 и самый недорогой в абсолютном выражении.

🤑 Именно студии приобретались во все возможные виды ипотек. В 2021-2022 годах студии росли в цене вместе с рынком и из них даже можно было быстро выйти. Но позже начались известные проблемы с выходом из этого продукта, связанные с ограничениями на ипотеку по переуступкам, недостаточной востребованностью продукта у эндюзеров и т.д. Ну и просто на рынке их (студий) стало слишком много.

💰Знакомые мне инвесторы в новостройки уже давно спекулируют на евро2 и евро3 - цены 1 м2 ниже, спрос на высокой стадии готовности весьма неплохой.

⛳Так что студии были в фокусе у не очень искушенных инвесторов. То что теперь (через 2-3 года с учетом запасов) их площадь и цена вырастет, возможно, к лучшему для самих инвесторов. Можно сказать СНИП немного защитит их от опрометчивых инвестиционных решений.

2️⃣ Для аренды. Решительно непонятно зачем покупать дорогие квартиры-студии для сдачи в аренду. Купите апартаменты! Можно сдавать посуточно или в среднесрок тихой семье барабанщиков из 8 человек. Студии в апартаментах на 15-20% дешевле квартир-студий (и скидки можно приличные выбить). Доходность % от сдачи выше. СНИП апартаментов не касается.

👀Но уж если очень хочется студию-квартиру, то будут прекрасные варианты по 28 м2. Хочешь переплачивать за постоянную регистрацию арендаторов - возможности остаются. Хочешь доходность повыше - апартаменты ждут.

☝️Кстати, вероятно новые правила сильно помогут продажам апартов (в том числе сервисных апартаментов), чему лично я буду только рад. Больше ликвидности на рынке - это хорошо.

🔻Итого: сильнее всего от этой истории пострадают не инвесторы, а застройщики. Им всё перепроектировать. Но тут уже надо понимать, что ситуация, при которой условный Level выводил в одном корпусе 40% квартир-студий и сливал их все на старте продаж ликующей толпе не очень опытных инвесторов была явно нездоровой.

🔴🟡🟢Что делать, если у вас несколько проектов с абсолютно разными стратегиями? Как адекватно оценить инвестиционный портфель?

✅ Это очень частая ситуация, но инвесторы не знают, что с этим всем делать - во всяком случае это показывают мои консультации.

Например, портфель из трёх проектов:

🔹Перепродажа квартиры с прибылью ₽2 млн. и IRR 20%
🔹Проект, связанный со сдачей коммерческой недвижимости в аренду с IRR 12%
🔹Доля 30% в проекте флиппинга с прибылью 3 млн руб и IRR 35%

👣 Вот простые шаги для грамотной оценки совокупного портфеля:

1️⃣ Создайте финансовую модель для каждого проекта
Для точной оценки нужно построить финансовую модель движения денежных потоков на весь жизненный цикл каждого проекта. Учитывайте все доходы, расходы, налоги по периодам.

2️⃣ Рассчитайте ключевые метрики по каждому проекту: IRR, NPV, общую прибыль, рентабельность инвестиций для каждого актива. Это позволит сравнить их между собой.

3️⃣ Просуммируйте денежные потоки проектов по годам. Сложите притоки и оттоки денег по всем проектам в каждом периоде. Вы получите совокупный денежный поток по портфелю.

4️⃣ Оцените портфель целиком. Используя объединенные денежные потоки, рассчитайте финансовые показатели для всего портфеля: NPV, IRR, общая прибыль и рентабельность.

5️⃣ Оцените риски (возможный убыток) каждого проекта и влияние рисков на портфель.

💼 Оценивая портфель в целом, вы получаете гораздо более реалистичное представление о его доходности и рисках, чем при анализе отдельных проектов. А значит и принимать инвестиционные решения станет проще

🔔Что делать с инвестиционным портфелем в недвижимости в случае, если один из проектов идет не по плану? Например, сдвигаются сроки проекта или реализуются риски.

📑 Вот основные рекомендации по оценке ситуации и по принятию решения о ликвидации проблемного актива:

1️⃣ Пересмотрите финансовую модель по проблемному проекту.
Внесите актуальные данные - задержки сроков, увеличение затрат, снижение арендных ставок и т.д.

2️⃣ Пересчитайте ключевые метрики - IRR, NPV, общую прибыль при новом сценарии.

3️⃣ Оцените негативное влияние по одному проекту на весь портфель.

4️⃣ Обновите консолидированные денежные потоки портфеля с учетом новых данных по проблемному проекту. Как изменились совокупные показатели доходности?

5️⃣ Определите точку невозврата.
Просчитайте, при каких условиях (срыв сроков, удорожание и др.) проект становится убыточным с отрицательным NPV. Это будет точкой, после которой его ликвидация оправданна.

6️⃣ Просчитайте возможности ликвидации.
Оцените, сколько вы сможете выручить при продаже проблемного актива сейчас или на разных этапах. Определите цену ликвидации, позволяющую компенсировать часть убытков.

7️⃣ Взвесьте все факторы.
Принимайте решение, основываясь не только на финансовых метриках.

🔍Если анализ покажет, что для восстановления показателей проекта требуются критические дополнительные вложения средств и времени, а продолжение нахождения в проекте несёт высокий риск значительных убытков - ликвидация может быть оправданным решением.

☝️Важно своевременно выявлять угрозы на ранних этапах. В этом помогает план-факторый анализ.

💼 При грамотном портфельном управлении вы сможете вовремя закрыть один проблемный актив, минимизировав потери и сохранив доходность всего портфеля в целом.

🖥️Я собираюсь провести в конце мая бесплатный вебинар по управлению портфелем недвижимости, для инвесторов, у которых более 2-х проектов в реализации. На вебинаре покажу на живом примере как работать с портфелем, поделюсь шаблонами фин.моделей и т.д.

🔥 Если эта тема вам интересна - поставьте огонёк

В Москве построят новый МФК с театром будущего имени И.Д. Кобзона
 
Культурный фонд «КОБЗОН» в партнерстве с девелопером OCTOBER GROUP начинает строительство МФК с «Музыкальным театром будущего».
 
У истоков проекта стоял Иосиф Кобзон. Его идеи получили поддержку президента РФ В.В. Путина, но реализовать их удаётся только сейчас, благодаря поддержке мэра Москвы С.С. Собянина, культурному фонду «КОБЗОН», девелоперу OCTOBER GROUP и банку ДОМ.PФ.
 
Многофункциональный комплекс с офисными пространствами и музыкальным театром будет построен в Басманном районе Москвы на улице Бауманская, 11, в 500 метрах от одноименного метро. Суммарная поэтажная площадь проекта составит 59,7 тыс. кв.м. 

Банк ДОМ.PФ выступает финансовым партнером проекта, размер инвестиций в который составил 10,5 млрд. руб. К разработке архитектурной концепции привлечены крупнейшие азиатские бюро мирового уровня, а также ряд авторитетных российских бюро, техническим заказчиком проекта выступит компания SEVERIN. 

МФК будет реализован в сроки – 2024 - 2028 гг.

Марина Маловик, учредитель компании October Group: «Мы видим нашу главную задачу в том, чтобы реализовать проект так, как его задумывал И.Д. Кобзон. Благодаря партнерству с Фондом «Кобзон» мы сможем создать новый центр притяжения в городе. Синергия культурного кластера с коммерческим – тренд, меняющий мировые столицы, и сегодня он активно развивается в Москве».

🟪 SimpleEstate вчера исполнилось 5 лет. Первое упоминание инвестиционной платформы на моем канале датировано июнем 2021 года. Я писал о том, что SimpleEstate идет нетрадиционным путем и мне этот путь не очень понятен - как обычно, был скептичен.

🗓️ Всего через год, в июле 2022 года я присоединился к SimpleEstate в качестве члена совета директоров. Просто потратил время на погружение в бизнес-модель, изучил мировую практику и понял, что инвестиционная платформа SimpleEstate это отличный и во многих смыслах передовой продукт для российских частных инвесторов.

☝️На середину 2024 года у SimpleEstate портфель из 7 объектов недвижимости общей стоимостью свыше ₽1.3 миллиарда, а количество зарегистрированных инвесторов превысило 12 000 человек.

😃 Рад быть частью этого уникального проекта в сфере коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость. Если есть желание, поздравить команду SimpleEstate можно здесь.