☝️Получил отзыв о своей работе - очень приятно! Всем рекомендую свой курс «Excel для недвижимости», а профессионалам рынка - курс «Советник инвестора».

🗓️ Майские праздники всё: начинаем работать. Полный вперёд!

🏗 Дубайский застройщик с «российскими корнями» Segrex Development анонсировал старт продаж нового жилого комплекса Vitality Residences. Адрес: ОАЭ, Дубай, Jumeirah Village Circle, Bijada Blvd.

📌 Место: достаточно обжитой спальный район, в котором предпочитают селиться в основном семьи среднего класса и экспаты, работающие в Дубае.

💵📐Цены и планировки: по плану застройщика стоимость полностью отделанных студий стартует от 602,2 т.дир. (₽15 млн.) за 381 кв.фут (35 м2) или или по 17,1 т.дир./м2 ( ₽427,5 т./м2)…

🏢 Проект: в Vitality Residences всего 1 корпус высотой 8 жилых этажей, 165 квартир. Сдачу проекта Segrex Development планирует в 1 квартале 2026 года. Рассрочка: ПВ 20% + 30% во время стройки + 50% в марте 2026 года.

⭕️ Окружение: напротив строится проект Binghatti Amber от застройщика Binghatti, со сдачей в 2025 году и с похожими ценами. Рядом Oxford Terraces от застройщика IMAN со сдачей в 2024 году, цены почти такие же. Таже рядом возводится Empire Suites от девелопера Empire Arabia со сдачей в 2025 году и ценами на 15% на выше чем в Vitality Residences. На вторичке есть проект Arezzo1, построенный 13 лет назад со студиями площадью 48 м2 по цене 500 т.дир. или по 10,4 т.дир./м2.

💸Стоит ли инвестировать? Знаю, что мой канал читают в том числе специалисты по Дубаю. Призываю их показать свою экспертность!

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🏗️ А в Москве застройщик «Инград» анонсировал старт продаж премиального клубного квартала Foriver Residence. Адрес: г. Москва, Симоновская наб.,1 (9 мин.пеш. от ст.м. «Автозаводская»).

📌 Место: неплохое - расположен на набережной «Москвы-реки» , рядом стадион «Им. Эдуарда Стрельцова» , торговый центр «Глобал Молл» и другие объекты инфраструктуры.

💵📐Цены и планировки : по плану застройщика стоимость квартир будет стартовать :
2️⃣-к от ₽53,1 млн. за 66,4 м2 или ₽800 т./м2.
3️⃣-к от ₽65,3 млн. за 86,2 м2 или ₽750 т./м2.
4️⃣-к от ₽87,9 млн. за 103,3 м2 или ₽850 т./м2.
....однушек и студий нет! Премиалочка 👑.

🏢 Проект: в Foriver Residence 5 корпусов высотой 6 этажей. Количество кв. - 81 шт.(11 пентхаусов + 16 кв. с террасами). Высота потолков 3,52 - 4,3 м. Без отделки.

⭕️ Окружение: рядом находится готовый ЖК «RiverSky» со средней ценой 1 м2 ~ ₽627 т./м2.  А так же ЖК «FORIVER» с ценой около ~ ₽600 т./м2.

💥Плановый старт продаж - 13 мая(сегодня).

♨️Что думаете о проекте? Не слишком ли премиальные цены для этого места?

🔥 Нужна фин.модель
👀 Вижу инвест
😢 Опять оверпрайс
🗿 Мне по 🥁

🗓️ С 29 апреля апреля по 10 мая я провел 9 консультаций по 60 минут каждая. И совсем не устал!

⚗️Это был эксперимент. Раньше я консультировал только крупных инвесторов с капиталом от $1 млн., девелоперов и инициаторов проектов в сфере недвижимости, а с 29 апреля по 10 мая я (в том числе) консультировал частных инвесторов без ограничения по сумме капитала.

Результаты:

1️⃣ Каждая консультация оказалась ценной не только для тех, кого я консультировал (судя по отзывам), но и для меня. Есть о чём написать на канале - накоплено много материала, который совсем скоро превратится в полезные посты.

🧮 Например, текст про расчеты в столбик появился под впечатлением от одной из консультаций.

2️⃣ Я решил продолжить: atsogoev.ru/consult

До скорой встречи, увидимся.

❓ Как консервативному инвестору достичь доходности >20% без рисков?

🎤 На прошлой неделе я консультировал молодую пару из Новосибирска по вопросам инвестиций в недвижимость. С самого начала они позиционировали себя как «весьма консервативных инвесторов». Однако озвучили желание получать стабильно доходность в секторе коммерческой недвижимости на уровне >20% годовых (в Москве)!

⚖️ Меня подобный диссонанс несколько удивил. Ведь в сфере недвижимости высокая доходность, как правило, неразрывно связана с существенными рисками потери капитала. Тем не менее, в ходе нашей беседы выяснилось, что на деле эта пара совсем не так уж и консервативна. Они уже имели опыт участия в нескольких рискованных (при детальном анализе) сделках.

⚠️ Я разъяснил, что для достижения стабильных 20% годовых неизбежно придется идти на соответствующий уровень риска. Мы достаточно подробно обсудили ситуацию и я порекомендовал инвестировать в качестве партнеров (LP) в проекты некоторых инициаторов, специализирующихся на высокодоходных стратегиях инвестирования с повышенным риском. Выдал свои рекомендации к кому идти и куда смотреть.

⚓Этот разговор еще раз напомнил о двух вещах:

1️⃣ Люди не всегда объективно оценивают свои проекты и их уровень риска, что приводит к заблуждениям в определении своего риск-профиля.

2️⃣ Ответ на вопрос «Как консервативному инвестору достичь доходности >20% без рисков?» очень прост: «Никак». Консервативный риск-профиль и агрессивно высокая доходность как правило несовместимы. Главное, выяснить это пораньше.

👉 По денежным вопросам: atsogoev.ru/consult

⏪ Какая коммерческая недвижимость!? Сейчас по облигациям доход больше... ⏩

🗂 Облигации это секьюритизированные (то есть превращенные в ценные бумаги) долги. В долг могут занимать не только частные или государственные компании, но даже муниципалитеты, области, края, республики и страны.

🎤 В последнее время инвесторы часто упоминают облигации, в качестве более интересного инвестиционного инструмента по сравнению с коммерческой недвижимостью. Давайте разберемся так ли это!

☝️Облигации компаний (корпоративные облигации) фактически являются беззалоговыми, то есть необеспеченными, кредитами компаниям, которые их выпускают. Компании поручаются, что будут выплачивать по ним купоны и погасят долг в конце срока, но могут допустить дефолт.

💡При этом нужно осознавать, что компании, размещающие облигации среди частных инвесторов, ведут бизнес. Например, строят многоквартирные жилые дома или занимаются банковским бизнесом или добывают нефть / газ и т.д.

😬 Бизнес - это сложно и рисковано. Даже бизнес государственных компаний сопряжен с рисками. Например, у квазигосударственного «Газпрома» есть свои специфические риски, часть из которых реализуется прямо сейчас. Риски есть у любой компании, даже самой «надежной».

🔀 Бизнес эмитента, выпускающего необеспеченные долговые бумаги, некорректно сравнивать с бизнесом в сфере коммерческой недвижимости (долгосрочная сдача в аренду помещения федеральной сети супермаркетов).

⚖️ Впрочем, многие частные инвесторы сравнивают, но мы в SimpleEstate считаем, что с таким же успехом можно сравнивать зелёное и солёное. Мы считаем, что риски торговой недвижимости сегмента стрит-ритейл, приносящей дивидендную доходность 6-9% и дорожающей ежегодно на 5-7%, намного ниже любой корпоративной облигации.

🎚Количество упоминаний ОФЗ в комментариях к нашим постам также «зашкаливает». ОФЗ - это государственные облигации, по которым отвечает Российская Федерация.

🇷🇺 Россия занимает деньги на многочисленные экономические, социальные и геополитические проекты. Выплата купонов и погашение ОФЗ осуществляется за счет средств бюджета, который наполняется налогами и поступлениями от гос.имущества, в том числе дивидендами государственных компаний.

🏆С точки зрения эмитента, Россия один из лучших, самых надёжных заёмщиков на рынке облигаций. Но возможен ли дефолт?

🗓 Давайте вернемся на два года назад и вспомним, что после начала СВО и введения международных санкций возможность дефолта России по долгам обсуждалась абсолютно серьёзно на всех уровнях. Тогда дефолта, к счастью, не случилось и мы в SimpleEstate надеемся, что дефолта не случится и в будущем.

⚙️Однако, «на Бога надейся, а сам - не плошай». Загрузить свой портфель только государственными долгами, не оставив места для альтернативных инструментов, ориентируясь только на доходность - с нашей точки зрения, верх неосмотрительности и легкомыслия.

🟣 Мы в SimpleEstate всегда выступаем за диверсификацию.

📊 Отметим, что в любом инвестиционном портфеле частного инвестора желательно иметь продукт, характеризующийся следующими характеристиками:

🔹Низкая волатильность
🔹Периодический дивидендный доход
🔹Потенциал роста цены
🔹Низкий порог входа
🔹Высокая надёжность, статус «защитного актива».

💰Разумный долгосрочный инвестор с умеренным риск-профилем выберет в том числе недвижимость, как элемент балансировки и диверсификации портфеля.

🧮 Есть активы, которые способны принести высокий доход в краткосрочный период времени, есть активы, способные расти в цене и приносить стабильный денежный поток.

🔮Вероятен ли сценарий, при котором может произойти одновременный дефолт по облигациям многих эмитентов? Да. Что будет в этот момент с коммерческой недвижимостью, сданной сети супермаркетов? Возможно ничего фатального - люди ходят в магазин за продуктами и при дефолтах.

✅ Задача разумного инвестора - не забывать включать коммерческую недвижимость в свой портфель и не перегружать его какой-то одной категорией активов.

🤝 Истинный друг инвестора широкая диверсификация и паранойя, а не облигации или депозиты.

➕2️⃣0️⃣ в Дубайске

🔅Но не градусов, а %

📊 Вышел новый отчет компании Betterhomes за 1-й квартал 2024, который дает представление о нынешней ситуации на рынке недвижимости Дубая.

📈 Рынок продолжает показывать высокие результаты: в 1-м квартале объем сделок зафиксирован на 20% больше по сравнению с предыдущим годом. Выросли продажи квартир (28%), а вот продажи вилл и таунхаусов упали на 6%

📉 При этом цены сделок в 1-м квартале повысились на 25% в годовом исчислении.

🚩 Отчет также содержит информацию о национальной принадлежности основных покупателей на рынке недвижимости Дубая - россияне сдают позиции и занимают уже 9-ю строчку...

🔥 Не жарко
👍 Налицо сдутие пузыря
👀 За державу обидно...

☝️ а вот и сам отчет Betterhomes

😵‍💫🫨Люди которые спешат сейчас успеть взять кредит до отмены субсидированной ипотеки вообще понимают, что покупают на хаях (на самом пике)?

📉 Ведь если субсидии отменят окончательно, вполне возможно, начнется коррекция цен на новостройки. И неизвестно, насколько глубокая и продолжительная.

⁉️О каком «сохранении капитала» (как же я угораю над этим словосочетанием!) в жилой недвижимости можно говорить, если покупается потенциальный убыток?

☝️Как говорится, самое лучшее время купить квартиру - сейчас!

🔥❌Катастрофа, обвал, крах - и это всё о нём. О рынке недвижимости после отмены субсидированной ипотеки.

🌱Между тем, рынок жилой недвижимости потрясающе жизнеспособен. Россияне покупают квартиры. Потому что потому. Про запас. Есть устойчивое мнение, что «квартиры не отберут».

🏗️ А застройщикам нужно продавать, чтобы возвращать кредиты банкам. Так что, если вероятность наступления коррекции (в виде парада скидок, например) и существует, то катастрофы, обвала и краха пока точно не будет.

🔀 В чём разница между обвалом и коррекцией? Так вот же ж!

🏗️ Крупный российский застройщик жилья А101 (проекты в Москве и Санкт-Петербурге) готовится размещать дебютный выпуск облигаций серии БО-001Р-01

💰 Объем выпуска - ₽500 млн.
🗓️ Срок обращения - 3 года
💸 Ориентир по купону - не более 16.50%, но могут снизить в процессе размещения, если будет высокий спрос.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией