🟠 ❌🔥 ПИК отказывается работать с бумагой - окончательно цифровизирует ипотеку...

🤖 Застройщик №0 вывел на рынок ипотеку с полностью цифровым циклом сделки, то есть теперь вся ипотека застройщика цифровая. ПИК перевел в диждитал абсолютно все процессы для всех контрагентов: от онлайн-заявки на ипотеку до её превращения в свободно обращаемую электронную ценную бумагу.

🏦 Банкам, тоже хорошо. Если вы не знали, ипотечный кредит условного Васи Пупкина из Щербинки секьюритизируется: превращается в ценную бумагу (закладную) и перепродается инвесторам, которым интересен денежный поток по кредиту Васи. Я об этом писал дипломную работу в университете в 2001 году 🎓

⚙️ Так вот благодаря цифровым решениям ПИКа банки получают возможность формировать цифровые портфели ипотечных сделок и перепродавать активы инвесторам в виде ценных бумаг. Процесс сильно упростился и ускорился.

🪚 В общем, ПИК продолжает пилить свои цифровые сервисы, что неудивительно, ведь сегодня до 90% покупателей финансируют приобретение квартир в новостройках с помощью ипотеки.

🏗️ Кстати, ПИК щедр: предлагает всем застройщикам в РФ присоединиться к их сервису - хочет оставаться цифровым лидером в стройке.

📱Канал эксперта или личное медиа/СМИ?

🔋Не все улавливают разницу между личным медиа / средством массовой информации и так называемым «экспертным каналом». А она есть.

⚖️ Разница состоит в:
🅰️ интенсивности выпуска контента
🅱️ темах, на которые пишет автор

🅰️ Эксперт может писать 1-2 поста в рабочий день, может брать паузы на 2-3 дня, в общем пишет, когда хочет, но в определенных рамках. Личное медиа / СМИ бомбардирует читателей постами. У меня, например, в день обычно выходит 6-7 постов (на выходных стараюсь соблюдать тишину).

🅱️ Эксперт может писать обо всём на свете. Конечно и прежде всего о своей работе. Но помимо этого о себе любимом - своём образе жизни, взглядах, путешествиях и т.д. СМИ «отрабатывает повестку» - доносит информацию по определенным темам до читателя, иногда с комментариями.

🕯️Изначально, ещё три года назад, я определил для себя миссию - создать новое медиа для частного инвестора в недвижимость из России. Но только с авторской (моей) интонацией. У меня тогда был ориентир, канал @bitkogan, который работает с аудиторией частных инвесторов на фондовом рынке.

👀 Мне довольно быстро открылось, что мой путь весьма сложный.

🏖️ Экспертные каналы - это супер-комфорт для автора. Выпускаешь один пост в два дня, который все ждут, автора любят, огоньки ставят...

🪨 А у меня задача выдать «на гора» 6-7 интересных (насколько это возможно) постов с пн. по пт. по разным темам от жилой недвижимости до ЦФА, от ГАБ до NPV и IRR. И всё это только моими силами (сейчас мне помогает один человек).

🎰 Как выпускать контент моего, с моей точки зрения отличного, качества и в моих объёмах - тема для отдельного поста (поддержите 🔥, если интересно).

✍️ В общем, сегодня я наконец-то немного поправил описание канала, а в приветственное сообщение новым читателям канала добавил уведомление о том, что мой канал - личное медиа (моё личное средство массовой информации) по теме инвестиций в недвижимость.

🤗 Спасибо, что читаете!

Не усложняй нелёгкую жизнь или Зачем инвестору «сложная» фин.модель можно же проще считать?

🤓 Многие инвесторы в недвижимость (и даже инициаторы проектов) оценивают долгосрочные, длящиеся более года, проекты, просто создав табличку с подсчетами доходов и расходов в столбик. Такой подход кажется простым, но он может быть неточен и опасен.

Проблемы подсчетов в столбик:
🔸Не учитывается время. Деньги, вложенные сегодня, стоят дороже, чем те же деньги через 2-3 года.
🔸Рассчитывается рентабельность проекта вместо необходимых метрик вроде IRR и NPV.
🔸Невозможно корректно рассчитать годовую доходность - деление доходности на 2 или 3 (в зависимости от количества лет в проекте) является грубейшей ошибкой.
🔸Неинформативно: нет важных элементов расчетов, например, инвестор может не видеть периоды, когда проект требует дофинансирования.

Преимущества грамотной финансовой модели:
🔹Все денежные потоки посчитаны правильно по периодам с учетом ценности денег во времени.
🔹Есть полная картина: все доходы и расходы с разбивокй по временным периодам.
🔹Рассчитываются корректные финансовые показатели, IRR и NPV, которые просто нельзя посчитать в столбик.
🔹Можно легко менять исходные данные и видеть, как это влияет на доходность.
🔹Понятен оптимальный способ финансирования - собственные/заемные средства.

⚠️Когда я это всё пишу, я хорошо понимаю, что для абсолютного большинства людей мои слова имеют нулевую ценность. Абсолютное большинство инвесторов продолжит верить своим или чужим расчетам в столбик. Кстати часто такие "простые и понятные" расчеты сделаны только для того, чтобы ввести в заблуждение.

🧮 Чем сложнее проект (чем больше данных необходимо учесть), тем больше важность применения финансового моделирования. В примере, приложенном к этому посту, очень простой проект, поэтому разница не выглядят значительной. Но если бы это был сложный проект девелопмента или редевелопмента с применением заемных средств...

🎲 Финансовая модель может казаться сложной, но она необходима для объективной оценки инвестпроекта в недвижимости.

☝️Получил отзыв о своей работе - очень приятно! Всем рекомендую свой курс «Excel для недвижимости», а профессионалам рынка - курс «Советник инвестора».

🗓️ Майские праздники всё: начинаем работать. Полный вперёд!

🏗 Дубайский застройщик с «российскими корнями» Segrex Development анонсировал старт продаж нового жилого комплекса Vitality Residences. Адрес: ОАЭ, Дубай, Jumeirah Village Circle, Bijada Blvd.

📌 Место: достаточно обжитой спальный район, в котором предпочитают селиться в основном семьи среднего класса и экспаты, работающие в Дубае.

💵📐Цены и планировки: по плану застройщика стоимость полностью отделанных студий стартует от 602,2 т.дир. (₽15 млн.) за 381 кв.фут (35 м2) или или по 17,1 т.дир./м2 ( ₽427,5 т./м2)…

🏢 Проект: в Vitality Residences всего 1 корпус высотой 8 жилых этажей, 165 квартир. Сдачу проекта Segrex Development планирует в 1 квартале 2026 года. Рассрочка: ПВ 20% + 30% во время стройки + 50% в марте 2026 года.

⭕️ Окружение: напротив строится проект Binghatti Amber от застройщика Binghatti, со сдачей в 2025 году и с похожими ценами. Рядом Oxford Terraces от застройщика IMAN со сдачей в 2024 году, цены почти такие же. Таже рядом возводится Empire Suites от девелопера Empire Arabia со сдачей в 2025 году и ценами на 15% на выше чем в Vitality Residences. На вторичке есть проект Arezzo1, построенный 13 лет назад со студиями площадью 48 м2 по цене 500 т.дир. или по 10,4 т.дир./м2.

💸Стоит ли инвестировать? Знаю, что мой канал читают в том числе специалисты по Дубаю. Призываю их показать свою экспертность!

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🏗️ А в Москве застройщик «Инград» анонсировал старт продаж премиального клубного квартала Foriver Residence. Адрес: г. Москва, Симоновская наб.,1 (9 мин.пеш. от ст.м. «Автозаводская»).

📌 Место: неплохое - расположен на набережной «Москвы-реки» , рядом стадион «Им. Эдуарда Стрельцова» , торговый центр «Глобал Молл» и другие объекты инфраструктуры.

💵📐Цены и планировки : по плану застройщика стоимость квартир будет стартовать :
2️⃣-к от ₽53,1 млн. за 66,4 м2 или ₽800 т./м2.
3️⃣-к от ₽65,3 млн. за 86,2 м2 или ₽750 т./м2.
4️⃣-к от ₽87,9 млн. за 103,3 м2 или ₽850 т./м2.
....однушек и студий нет! Премиалочка 👑.

🏢 Проект: в Foriver Residence 5 корпусов высотой 6 этажей. Количество кв. - 81 шт.(11 пентхаусов + 16 кв. с террасами). Высота потолков 3,52 - 4,3 м. Без отделки.

⭕️ Окружение: рядом находится готовый ЖК «RiverSky» со средней ценой 1 м2 ~ ₽627 т./м2.  А так же ЖК «FORIVER» с ценой около ~ ₽600 т./м2.

💥Плановый старт продаж - 13 мая(сегодня).

♨️Что думаете о проекте? Не слишком ли премиальные цены для этого места?

🔥 Нужна фин.модель
👀 Вижу инвест
😢 Опять оверпрайс
🗿 Мне по 🥁

🗓️ С 29 апреля апреля по 10 мая я провел 9 консультаций по 60 минут каждая. И совсем не устал!

⚗️Это был эксперимент. Раньше я консультировал только крупных инвесторов с капиталом от $1 млн., девелоперов и инициаторов проектов в сфере недвижимости, а с 29 апреля по 10 мая я (в том числе) консультировал частных инвесторов без ограничения по сумме капитала.

Результаты:

1️⃣ Каждая консультация оказалась ценной не только для тех, кого я консультировал (судя по отзывам), но и для меня. Есть о чём написать на канале - накоплено много материала, который совсем скоро превратится в полезные посты.

🧮 Например, текст про расчеты в столбик появился под впечатлением от одной из консультаций.

2️⃣ Я решил продолжить: atsogoev.ru/consult

До скорой встречи, увидимся.

❓ Как консервативному инвестору достичь доходности >20% без рисков?

🎤 На прошлой неделе я консультировал молодую пару из Новосибирска по вопросам инвестиций в недвижимость. С самого начала они позиционировали себя как «весьма консервативных инвесторов». Однако озвучили желание получать стабильно доходность в секторе коммерческой недвижимости на уровне >20% годовых (в Москве)!

⚖️ Меня подобный диссонанс несколько удивил. Ведь в сфере недвижимости высокая доходность, как правило, неразрывно связана с существенными рисками потери капитала. Тем не менее, в ходе нашей беседы выяснилось, что на деле эта пара совсем не так уж и консервативна. Они уже имели опыт участия в нескольких рискованных (при детальном анализе) сделках.

⚠️ Я разъяснил, что для достижения стабильных 20% годовых неизбежно придется идти на соответствующий уровень риска. Мы достаточно подробно обсудили ситуацию и я порекомендовал инвестировать в качестве партнеров (LP) в проекты некоторых инициаторов, специализирующихся на высокодоходных стратегиях инвестирования с повышенным риском. Выдал свои рекомендации к кому идти и куда смотреть.

⚓Этот разговор еще раз напомнил о двух вещах:

1️⃣ Люди не всегда объективно оценивают свои проекты и их уровень риска, что приводит к заблуждениям в определении своего риск-профиля.

2️⃣ Ответ на вопрос «Как консервативному инвестору достичь доходности >20% без рисков?» очень прост: «Никак». Консервативный риск-профиль и агрессивно высокая доходность как правило несовместимы. Главное, выяснить это пораньше.

👉 По денежным вопросам: atsogoev.ru/consult

⏪ Какая коммерческая недвижимость!? Сейчас по облигациям доход больше... ⏩

🗂 Облигации это секьюритизированные (то есть превращенные в ценные бумаги) долги. В долг могут занимать не только частные или государственные компании, но даже муниципалитеты, области, края, республики и страны.

🎤 В последнее время инвесторы часто упоминают облигации, в качестве более интересного инвестиционного инструмента по сравнению с коммерческой недвижимостью. Давайте разберемся так ли это!

☝️Облигации компаний (корпоративные облигации) фактически являются беззалоговыми, то есть необеспеченными, кредитами компаниям, которые их выпускают. Компании поручаются, что будут выплачивать по ним купоны и погасят долг в конце срока, но могут допустить дефолт.

💡При этом нужно осознавать, что компании, размещающие облигации среди частных инвесторов, ведут бизнес. Например, строят многоквартирные жилые дома или занимаются банковским бизнесом или добывают нефть / газ и т.д.

😬 Бизнес - это сложно и рисковано. Даже бизнес государственных компаний сопряжен с рисками. Например, у квазигосударственного «Газпрома» есть свои специфические риски, часть из которых реализуется прямо сейчас. Риски есть у любой компании, даже самой «надежной».

🔀 Бизнес эмитента, выпускающего необеспеченные долговые бумаги, некорректно сравнивать с бизнесом в сфере коммерческой недвижимости (долгосрочная сдача в аренду помещения федеральной сети супермаркетов).

⚖️ Впрочем, многие частные инвесторы сравнивают, но мы в SimpleEstate считаем, что с таким же успехом можно сравнивать зелёное и солёное. Мы считаем, что риски торговой недвижимости сегмента стрит-ритейл, приносящей дивидендную доходность 6-9% и дорожающей ежегодно на 5-7%, намного ниже любой корпоративной облигации.

🎚Количество упоминаний ОФЗ в комментариях к нашим постам также «зашкаливает». ОФЗ - это государственные облигации, по которым отвечает Российская Федерация.

🇷🇺 Россия занимает деньги на многочисленные экономические, социальные и геополитические проекты. Выплата купонов и погашение ОФЗ осуществляется за счет средств бюджета, который наполняется налогами и поступлениями от гос.имущества, в том числе дивидендами государственных компаний.

🏆С точки зрения эмитента, Россия один из лучших, самых надёжных заёмщиков на рынке облигаций. Но возможен ли дефолт?

🗓 Давайте вернемся на два года назад и вспомним, что после начала СВО и введения международных санкций возможность дефолта России по долгам обсуждалась абсолютно серьёзно на всех уровнях. Тогда дефолта, к счастью, не случилось и мы в SimpleEstate надеемся, что дефолта не случится и в будущем.

⚙️Однако, «на Бога надейся, а сам - не плошай». Загрузить свой портфель только государственными долгами, не оставив места для альтернативных инструментов, ориентируясь только на доходность - с нашей точки зрения, верх неосмотрительности и легкомыслия.

🟣 Мы в SimpleEstate всегда выступаем за диверсификацию.

📊 Отметим, что в любом инвестиционном портфеле частного инвестора желательно иметь продукт, характеризующийся следующими характеристиками:

🔹Низкая волатильность
🔹Периодический дивидендный доход
🔹Потенциал роста цены
🔹Низкий порог входа
🔹Высокая надёжность, статус «защитного актива».

💰Разумный долгосрочный инвестор с умеренным риск-профилем выберет в том числе недвижимость, как элемент балансировки и диверсификации портфеля.

🧮 Есть активы, которые способны принести высокий доход в краткосрочный период времени, есть активы, способные расти в цене и приносить стабильный денежный поток.

🔮Вероятен ли сценарий, при котором может произойти одновременный дефолт по облигациям многих эмитентов? Да. Что будет в этот момент с коммерческой недвижимостью, сданной сети супермаркетов? Возможно ничего фатального - люди ходят в магазин за продуктами и при дефолтах.

✅ Задача разумного инвестора - не забывать включать коммерческую недвижимость в свой портфель и не перегружать его какой-то одной категорией активов.

🤝 Истинный друг инвестора широкая диверсификация и паранойя, а не облигации или депозиты.

➕2️⃣0️⃣ в Дубайске

🔅Но не градусов, а %

📊 Вышел новый отчет компании Betterhomes за 1-й квартал 2024, который дает представление о нынешней ситуации на рынке недвижимости Дубая.

📈 Рынок продолжает показывать высокие результаты: в 1-м квартале объем сделок зафиксирован на 20% больше по сравнению с предыдущим годом. Выросли продажи квартир (28%), а вот продажи вилл и таунхаусов упали на 6%

📉 При этом цены сделок в 1-м квартале повысились на 25% в годовом исчислении.

🚩 Отчет также содержит информацию о национальной принадлежности основных покупателей на рынке недвижимости Дубая - россияне сдают позиции и занимают уже 9-ю строчку...

🔥 Не жарко
👍 Налицо сдутие пузыря
👀 За державу обидно...

☝️ а вот и сам отчет Betterhomes

😵‍💫🫨Люди которые спешат сейчас успеть взять кредит до отмены субсидированной ипотеки вообще понимают, что покупают на хаях (на самом пике)?

📉 Ведь если субсидии отменят окончательно, вполне возможно, начнется коррекция цен на новостройки. И неизвестно, насколько глубокая и продолжительная.

⁉️О каком «сохранении капитала» (как же я угораю над этим словосочетанием!) в жилой недвижимости можно говорить, если покупается потенциальный убыток?

☝️Как говорится, самое лучшее время купить квартиру - сейчас!

🔥❌Катастрофа, обвал, крах - и это всё о нём. О рынке недвижимости после отмены субсидированной ипотеки.

🌱Между тем, рынок жилой недвижимости потрясающе жизнеспособен. Россияне покупают квартиры. Потому что потому. Про запас. Есть устойчивое мнение, что «квартиры не отберут».

🏗️ А застройщикам нужно продавать, чтобы возвращать кредиты банкам. Так что, если вероятность наступления коррекции (в виде парада скидок, например) и существует, то катастрофы, обвала и краха пока точно не будет.

🔀 В чём разница между обвалом и коррекцией? Так вот же ж!

🏗️ Крупный российский застройщик жилья А101 (проекты в Москве и Санкт-Петербурге) готовится размещать дебютный выпуск облигаций серии БО-001Р-01

💰 Объем выпуска - ₽500 млн.
🗓️ Срок обращения - 3 года
💸 Ориентир по купону - не более 16.50%, но могут снизить в процессе размещения, если будет высокий спрос.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией