🏢 Коллеги из NF Group выпустили аналитику по рынкам Петербурга и Москвы. Заведения общепита продолжают наращивать долю на первых этажах жилых комплексов бизнес-, премиум- и элит-классов.

🗝️ Санкт-Петербург:
В жилых комплексах бизнес-класса на гастрономические проекты приходится 17% всех занятых площадей, а в элитных проектах – 14%.

🔑 Москва:
16,8% арендаторов стрит-ритейла в высокобюджетных жилых комплексах - гастрономические проекты

🏛️ На первых этажах элитных жилых комплексов в Москве расположены, в основном, кафе и рестораны (78%), а бары, пабы и кофейни занимают не более 10% от общего объема. Пекарни и кондитерские редки - всего около 2%. Фаст-фуд в элитных жилых комплексах Москвы не представлен.

🎯 И конечно, помещения занятые ресторанами и кафе продают в качестве ГАБ.

💵 Но стоит ли покупать помещение с новым рестораном в центре Москвы...?

❌ Например, мы в SimpleEstate отказываемся от таких проектов ГАБ.

📊 Действительно, доля заведений общественного питания в центре Москвы значительна и в последние годы растет. Определенное сокращение количества ресторанов и кафе в центре наблюдалось в период пандемийных карантинов, однако сейчас можно констатировать восстановление сектора.

🔍 По данным всё тех же коллег из NF Group на популярных транспортно-пешеходных московских улицах присутствует большое количество локаций, где доля общественного питания достигает 40–60%. Например, ресторанными можно по праву назвать улицы Покровка и Неглинная.

🍣К сожалению для инвесторов в недвижимость, ресторанный бизнес в Москве остаётся весьма рискованным: количество открытий новых предприятий общественного питания практически совпадает с количеством закрытий.

☯️ Это означает 50%-ную вероятность потери арендного потока за выездом арендатора, необходимость экспонирования помещения на рынке в течение неопределенного срока.

📐Рестораны отличаются от других арендаторов особыми требованиями к помещениям. Очень часто (хоть и не всегда) помещение бывшего ресторана довольно сложно и дорого приспособить для иных целей, что крайне ограничивает круг потенциальных арендаторов.

👀 При этом помещения ресторанов экспонируются на продажу по баснословно высоким ценам, так как основная их часть расположена в центре Москвы. Сроки окупаемости помещений ресторанов вполне могут достигать 15-17 лет.

☝️Конечно же, есть успешные ресторанные концепции, которые арендуют помещения десятилетиями, но зная статистику можно с уверенностью утверждать, что это исключительные случаи.

🔕 По совокупности факторов я лично считаю покупку ГАБ с помещениями ресторанов и кафе весьма рискованными инвестициями.

🥶Небольшая зарядка для вашего мозга.

🏢 Собственник готового арендного бизнеса подписал доп.соглашение с арендатором и повысил на 10% арендную плату. Одновременно он оптимизировал целый ряд расходов, связанных со своей недвижимостью и сократил их на 10%.

Доход = выручка от аренды - расходы.

💰Выручка от аренды в год 10 млн. (была)
💸Расходы в год 1 млн. (были)

❓Вопрос - На сколько % вырастут доходы собственника ГАБ?

☝️ Извините, что вторгаюсь в ваше воскресенье! Не могу не поделиться своей статьёй о сигналах на рынке недвижимости по поводу старта продаж ЖК «Новые Академики».

👀 Читать здесь: https://dzen.ru/a/YWmqEIMDE0ZnEHLN

🌋Завтра постараюсь написать более подробно об этом проекте...

☝️Это скрин из буклета «Главстроя». Обратите внимание на то, что застройщик подает сигнал - квартира площадью 46,74 м2 на котловане экспонирующаяся за ₽24.6 млн.(₽526 т./м2) в готовом доме будет стоит ₽32.7 млн. (₽700 т./м2).

🔇Я считаю, что сигнал такого рода от застройщика НУЖНО игнорировать, потому что единственный способ подтвердить это для «Главстроя» - заключить договор обратного выкупа по цене ₽32.7 млн. Конечно же, такой опции нет.

ℹ️ Цены экспонирования (то есть до торга и скидок) готовых объектов-аналогов.
🔹TOPHILLS, квартира 49,1 м2, цена ₽23,95 млн.
🔹Eniteo, квартира 47 м2, цена ₽27,8 млн.
🔹Нахимов, апартамент 46,9 м2, ₽14 млн.

📈 Достигнет ли цена на продукцию «Главстроя» в 2028 году ₽32.7 млн., неизвестно. Но точно известно, что «Главстрою» нужно продавать.

🧮 Я сделал финансовую модель, рассчитал сценарий приобретения по payment plan и последующей продажи квартиры из буклета по мотодике «Главстроя». Результаты неплохие - IRR 20.2% - если, конечно, верить «Главстрою» по поводу цены выхода. Посчитал я и альтернативный сценарий, где цена продажи чуть ниже, да ещё и дисконт приходится давать - почти как в жизни.

👉 Всё здесь: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1P-TJER6oth7ML1zv_93CGh4gY47CFwrAAvcuWNPLjuA/