📢 В рекламе недвижимости (особенно инвестиций в зарубежную недвижимость) сейчас активно используется такой финансовый показатель, как ROI. Он же «рентабельность инвестиций».

👀 Например такой пассаж: «через 24 месяца чистая прибыль будет составлять ХХХ тайских батов, поэтому рентабельность инвестиций составляет 27%».

🔍27%? Какой приятный показатель, да ещё и в батах! Хочется деньги отнести, но куда?

☝️А как насчёт того, чтобы разобраться в том, что же такое эта «рентабельность инвестиций»?

🎤Краткий «ликбез» от меня:

💰Инвесторы (в основном) сравнивают проекты между собой не по показателю ROI (та самая рентабельность инвестиций), а по показателям IRR и NPV. Потому что IRR проекта это доходность в % годовых, а ROI - за весь период проекта.

💸Например, у нас есть проект, длящийся 24 мес. с рентабельностью 27% за весь период (в тайских батах) и альтернатива в виде депозита на 2 года в Банке ДОM.PФ в рублях под 13,5% годовых. Как это сравнить?

🧮Примерно так же как красное и солёное, т.е. никак. Требуется сделать фин.модель проекта, номинированного в тайских батах, чтобы определить IRR, чтобы только начать сравнивать!

🔦В общем, страшно стало жить в мире: инвесторам приходится начинать разбираться в финансовых терминах и отличать рентабельность от годовой доходности!

🥺 Если вы не понимаете элементарных вещей и всё ещё не отличаете ROI от IRR, вам срочно нужно сюда: excel.atsogoev.com

#ликбез

✍🏻 Отвечаю подписчику моего канала Роману Харисову. Да, такой курс есть.

💥Он называется «Коммерческая недвижимость». Я очень рекомендую его всем, кто интересуется инвестициями в этот сектор.

☝️Ещё я бы порекомендовал в качестве аперетива свой бесплатный базовый курс «Инвестиции в недвижимость»

🗓️ Календарь напомнил мне о том, где я был и что делал ровно год назад. Я тогда занимался необычным для себя проектом - помогал группе владельцев небольших (тогда) телеграм-каналов развивать их бизнес, набирать подписчиков и делать лучший контент.

📲 А сейчас зашёл на каналы к каждому участнику мастер-группы:

🔹Сергей Дятлов
Март 2023 года 1.330 подписчиков
Март 2024 года 4.355 подписчиков

🔹Алексей Лещенко
Март 2023 года 1.500 подписчиков
Март 2024 года 6.215 подписчиков

🔹Александр Уткин
Март 2023 года 1.300 подписчиков
Март 2024 года 2.508 подписчиков

🔹Данил Бекиров
Март 2023 года 550 подписчиков
Март 2024 года 2.415 подписчиков

🔹Виталий Денисов
Март 2023 года 195 подписчиков
Март 2024 года 2.392 подписчиков

🥺 К сожалению, двое из той команды не так активны в ведении каналов, как мне бы хотелось! Алексей Федоров совсем забросил это дело (очень жаль, у него мог бы получится классный канал в уникальной нише), а Антон Бушманов, как я понял, сейчас немного переформатирует свой бизнес, возможно, станет более активным в будущем.

💸 Каналы в телеграме сильно помогают их авторам (участникам Мастер-Группы) в бизнесе, для ряда коллег они стали важнейшим инструментом лидогенерации и получения доходов от консультаций, услуг и т.д

📈 Совсем не утверждаю, что рост числа подписчиков каналов коллег случился только из-за меня. Я был наставником мастер-группы всего чуть более 5 недель, а коллеги развивают свои каналы уже год.

🔮 Но я надеюсь, что мои волшебные пинки смогли придать участникам мастер-группы импульс, который останется с ними ещё надолго!

✍️ Кстати, в неформальном сообществе «Инвест-Мэтры» 50% авторов - участники моей Мастер-Группы 2023 года.

#оффтоп

🤯 Ничего себе: как много авторов telegram-каналов!

👀Неудивительно. 54.5 миллионов пользователей из России регулярно используют мессенджер, в том числе читают каналы.

🔀И с одной стороны на ловца и зверь бежит - авторов много, контента море, а с другой я вот лично начал замечать, что растет количество заброшенных каналов. Или каналов уставших «авторов» - когда нет идей о чём, зачем и как писать.

💵 А причина проста - нет работающей стратегии монетизации.

⚒️Работа по ведению tg-канала это реальная работа (час-два и больше в день)! А за работу нужно получать вознаграждение в той или иной форме. Если денег на горизонте не просматривается, то нафиг это надо?

😵‍💫Впрочем, есть отдельные личности, которые просто не могут не писать. Я вот лично заражен графоманией средней тяжести и почти каждый день что-то пишу (я про посты) с 2019 года! А первые деньги пришли только где-то в 2021 году...

🙄 Но это болезнь живёт не во всех...

💡Интересную идею обсуждал на днях на консультации.

💽 Компания успешно занимается it - деньги есть, отвлекаться от бизнеса акционерам не хочется, но всё-таки есть желание инвестировать в недвижимость.

👀 Ко мне пришли вот с такой идеей: акционеры компании хотят купить офис в строящемся бизнес-центре, который они собираются сдать в аренду на долгий срок своей же компании, а затем продать недвижимость в качестве готового арендного бизнеса.

☝️Хотелки:
1️⃣ Заработать на создании ГАБ
2️⃣ Зачесть НДС
3️⃣ Получить хороший объект недвижимости с точки зрения пользователя (новый офис класса А в развитой деловой локации)

✍🏻И тут бы, конечно, я бы написал всякого бла-бла-бла по поводу того, как это круто или некруто... Но на самом деле вопрос здесь исключительно к финансовой модели - нужно всё посчитать, чтобы понять, сколько можно заработать на реализации подобной стратегии.

🔲 Я пока взял паузу - передал эту историю коллегам финансовым аналитикам. Но в целом, ход мысли элегантный.

🎓Уважаемый Владимир Пинаев, генеральный директор CORE.XP (ex-CBRE), написал целую колонку, посвященную актуальным инструментам инвестирования.

✅ Согласен с коллегой в том, что на рынке присутствуют два актива, которые несколько «потускнели» (во всяком случае, по сравнению с 2023 годом)

⛳Речь идет, во-первых, о земельных участках под девелопмент, которые застройщики в прошлом году активно скупали под новые жилые проекты, а в этом решили притормозить процесс из-за неопределенной судьбы льготной ипотеки.

🏣 Во-вторых, о торговых объектах, которые были востребованы лишь в связи с распродажами уходящими из России иностранцами, которые избавлялись от ТЦ с неприличными дисконтами к рыночной цене.

☝️Кстати, из крупных ТРЦ у нас сейчас строится разве что «Олимпийский» (Москва), в котором будет обширная торговая составляющая, а больше проектов нет, что логично на фоне бешеной популярности маркетплейсов.

👀Также Владимир дает рекомендацию присмотреться к офисам и ЗПИФам, и констатирует факт нулевой вакансии в складском сегменте.

🤔 Хотя тут бы я немного поспорил с коллегой - входить в эти проекты на пике цен уже поздновато. Разве что в развивающихся регионах...

☝️Помните был недавно кейс: налоговый резидент России владел коммерческой недвижимостью за границей, как вдруг российская налоговая начала рассматривать в качестве незаконных валютных операций получение владельцами зарубежной недвижимости платы за аренду на иностранные счета.

🤯По мнению налоговой такой доход нужно зачислять на счета в российских банках! Прямо сейчас идут суды по этому поводу, пока никаких новостей..

📥 Зато вчера поступила другая интересная новость!

📜 Минфин подготовил проект изменений в некое постановление правительства, согласно которому российские банки будут обязаны определять налоговое резидентство клиентов - с помощью геолокации по сетевому адресу и геолокации по сетям сотовой связи.

✍🏻Если клиент не предоставит в требуемый срок информацию о налоговом резидентстве или предоставит неполные либо ложные данные, банк может отказаться от совершения операций по ранее заключенному договору. Кроме того, банк имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке...

📱Это любопытная новация, призванная, очевидно, выявлять латентных нерезидентов и обкладывать их налогами по ставкам для нерезидентов (например, вместо 13% НДФЛ - 30%).

👀 Посмотрим на правоприменение! И не забудьте о том, что статус нерезидента мы подробно разбираем здесь

🙄 Тут оказалось, что московский застройщик Sminex при собеседовании будущих сотрудников активно применяет пытки полиграф - детектор лжи.

😱 Многие почему-то удивились и возмутились паранойе выходцев из Росбилдинга.

🎰А я вот лично еще в 2007 году проходил полиграф при собеседовании в Mirax Group Полонского - ничего особенно нового Тулупов с миньонами не придумали.

📋Но вообще полезнее потенциальных сотрудников Sminex прогонять через IQ-тесты, после чего особо умным сообщать об отказе с формулировкой «вам у нас будет скучно».

💎 Кстати, про честность Sminex и её сотрудников. 12 из 17 домов, реализованных застройщиком, были введены в эксплуатацию с задержками (71% случаев нарушения сроков). По МФК Jаzz - задержка 2 года.

#оффтоп

🟠 Не спешите хоронить ПИК!

☝️Антон всё верно заметил: анализировать публичные компании на основе РСБУ - не совсем правильно.

👀 Нужно дождаться консолидированную отчётность, потому что сейчас преждевременные «похороны ПИК» выглядят глуповато и непрофессионально.

Форум MIPIM 2024 в Каннах прошёл, MALLPIC 2024 в Сочи начинается через 56 дней!

👀 Для тех, кто не в курсе! MALLPIC - международная выставка по торговым центрам, жилью, офисам, отелям, апартаментам, складам, ритейлу, логистике и онлайн платформам.

🎯 Центральное событие на рынке российской недвижимости, между прочим.

👉 Регистрация открыта на сайте

🎤 Есть желание выступить на @MALLPIC? Вы можете подать электронную заявку, или обратиться к Павлу Люлину @nnmspb (lyulin@scapro.org) 

✅ Также вы можете  забронировать участие
со стендом или стать партнером на выставке - контакт для бронирования: 
sp@mall-expert.ru @SergPlaton

🤝 Нужно чаще встречаться, и приятнее всего это делать на MALLPIC 3.0 в Сочи с 16 по 19 мая 2024 г.  

📰 Анонсы, новости и другая полезная информация ждёт вас в телеграм-канале организаторов Форума и моих добрых товарищей: https://t.me/mallpic

✅ Вы же уже проголосовали в одном из многочисленных опросов по поводу завтрашнего заседания ЦБ РФ по 🗝️ ставке? Если нет, по посмотрите на прогнозы аналитиков ведущих банков мира. Они не ждут ни повышения, ни понижения ставки.

🙄 Кстати, если ЦБ Турции, Суринама или Зимбабве накануне повышает 🗝️ это вообще не к тому, что подобное решение примет ЦБ России.

🤨 Недоверие - важное качество инвестора и человека. Хорошее качество.

☝️Интересный случай произошел у нас в SimpleEstate. Напомню, инвестиционная платформа занимается коллективными инвестициями в торговую недвижимость, преимущественно в объекты стрит-ритейла, арендованные крупнейшими федеральными продуктовыми сетями (Х5, Магнит и т.д.). Основа дохода инвесторов - арендная плата в виде фикс.платежа и % от товарооборота.

⁉️Так вот! Один инвестор активно задавал вопросы о том как всё устроено, получал ответы и казалось бы мы его убедили, но на требование «пришлите скан договор аренды» мы были вынуждены ответить отказом.

🤝Дело в том, что в договорах аренды с ритейлерами чётко прописан пункт о недопустимости разглашения данных о выручке арендатора арендодателем, а значит, и всего содержания договора аренды. Можно было, конечно, «замазать» существенные условия, но инвестора интересовали именно они.

📑 Замечу, что мы показываем всем желающим отчетность. В наших ежеквартальных отчетах по объектам мы открыто публикуем фактическую выручку от аренды (в деньгах, не в %). В презентационных материалах по всем нашим объектам есть данные о доле от товарооборота (выручки), выплачиваемой в качестве арендной платы. Используя эти данные можно определить реальный товарооборот того или иного проекта SimpleEstate.

💬 На это мы получили сообщение вот такого содержания:

⏪ Я не верю отчетности SimpleEstate и хочу знать реальный оборот магазинов. Я хочу понять как вас можно проверить, как получить информацию из независимых источников. А вдруг вы искажаете цифры, обманываете людей и реальный оборот совсем другой? Мне нужна железобетонная бумажка! ⏩

🔻Продолжение следует

🔺Продолжение

💽 Данные по выручке того или иного магазина относятся к коммерческой тайне ритейлеров. Многие ритейлеры публичны и раскрывают информацию по выручке всех магазинов, но не по каждому в отдельности.

🤝Безусловно, как арендодатель проектная компания SimpleEstate (например, АО «Симпл Эстейт Два») знает выручку арендаторов. Ритейлеры прописывают пункт о недопустимости разглашения данных о выручке арендатора арендодателем. Зачем, почему? Вопрос к ним.

🔎Все проектные компании SimpleEstate проходят процедуру ежегодного аудита финансовой отчетности, проводимую независимой лицензированной аудиторской компанией.

🤨 Инвестор из нашей истории не доверял отчетам SimpleEstate и аудиторам.

🔗 Но ведь можно свериться с данными Федеральной Налоговой Службы РФ. На портале https://pb.nalog.ru/ введя название или ИНН любого юридического лица можно получить данные о выручке за предыдущий год.

📖 Мы предложили этот вариант инвестору, на что он выразил подозрение, что «SimpleEstate может каким-то образом занижать выручку от аренды» и показатели выручки например, АО «Симпл Эстейт Два» не соответствуют фактическим поступлениям от аренды...

🫵Поэтому «покажите договор аренды»! Но мы не можем, это нарушает договоренности с арендатором.

🫠 Что же делать?

👀 Мы решили тоже «попараноить» и разобрать возможные сценарии занижения арендной платы.

🔻Продолжение следует

🔥💥 ЦБ идёт ва-банк!

👀 Я отвлекся, а тут оказывается ЦБ РФ оставил 🗝️ на уровне 16%

⚡Грандиозное и судьбоносное событие!

😅 Вот это неожиданность!

😵‍💫 Много паранойи. Начало здесь, продолжение тут

❓Как можно занизить выручку от аренды:

1️⃣ сценарий. Два договора: договор аренды с проектной компанией и договор с третьим лицом, например, на оказание услуг, то есть разделение денежных потоков.

🛡Интересы инвесторов в данном случае защищены арендатором. У SimpleEstate арендаторы - крупнейшие продуктовые сети России, часто публичные компании с тысячами акционеров и огромной системой контроля.

❌Они не заключают вторых договоров с третьими лицами, так как это может быть воспринято как вывод денежных средств из компании и чревато налоговыми и даже уголовными последствиями для ритейлеров. Зачем им это?

2️⃣ сценарий. Договор аренды + отчисления третьим лицам наличными...

😱 Схема выглядит еще более сомнительно и опасно для арендатора, крупной публичной компании. Налоговая Служба в России в настоящее время поставила оборот наличных денежных средств под контроль.

🥖 Покупая хлеб в «Пятёрочке» необходимо осознавать, что благодаря новой системе кассовых чеков налоговики знают о том, кто, когда и в каком виде (кэш или карта) приобрел тот или иной товар.

💵 Наличные денежные средства и их оборот находится в зоне пристального внимания контролирующих органов, что исключает возможность присутствия таких правоотношений между небольшим арендодателем одного или двух помещений (SimpleEstate) и огромной компанией, например, X5.

🔻В общем, мы это всё изложили инвестору. Нам кажется, весьма убедительно.

🟣 Мы в SimpleEstate решаем проблему недоверия к нам открытостью и прозрачностью.

🔍Если нас подозревают в чем-то противозаконном или нарушающем интересы инвесторов, мы, насколько можем, стараемся развеять эти опасения и ответить на все вопросы.

🎯 Наша цель состоит в демократизации рынка инвестиций в коммерческую недвижимость, а не в построении сомнительных схем.

🤨 Тем не менее, мы ЗА недоверчивость - и сами в нашей работе, связанной с инвестиционным анализом, предпочитаем не доверять, а проверять.

☝️Кстати, отчетность за 2023 года с аудиторским заключением готова и выложена на сайте. У аудиторов нет вопросов или замечаний к SimpleEstate.

🟠 Застройщик St. Michael (акционер - экс-вице-мэр г. Киев Денис Басс) открывает продажи квартир в проекте ЖК «Серебряный бор» (бизнес-класс) Адрес: Москва, улица Берзарина, 37 (30 мин.пеш. от ст.м. «Октябрьское поле», но через ~5 лет в 500 м. будет ст.м.«Живописная»)

📌 Место атомное (относительно недалеко Курчатовский институт), а до Серебряного Бора придется прогуляться (около 30 минут).

💰 За ₽11.7 млн. можно купить студию 19.4 м2, или ₽603 т./м2... Цены не серебряные, а просто золотые!

🪤 Застройщик St. Michael славится своим маркетингом. В 2021 году они рекламировали свой Zorge №9 как проект с доходностью 32% (без каких либо доказательств), а в 2023 году написали о том, что скидки на Zorge №9 составляют 40% (это было дезинформацией, увы).

☝️Но чтобы продавать по +₽600 т./м2 нужно чудо... Могут помочь лишь скидки, так что ждём честные -30%.

🔍 А вы что думаете? Есть инвестиционный потенциал?

#стартпродаж