✅ Я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.

🔷 У нас новый участник, кстати! Обратите внимание)

Новые интересные посты мэтров:

🔸 Инвестиции во флиппинг здорового человека

🔸 Что нужно чтобы ремонт шёл по плану и в чёткие сроки

🔸 Кейс про двойные стандарты

🔸 В каких точках России в ближайшее время возможен резкий рост стоимости недвижимости

🔸 Итоги проекта: 2-шка в Строгино

🔹 3 правила успешного торга при покупке участков

🔸 Арендное жилье и государство

🔸 Разбор: Плюсы и минусы инвестиций в Регионы против Москвы

🔸 Подкаст для инвесторов

🔸 Про искушения собственника


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

📊 Вышел очередной (для многих долгожданный) отчёт по рынку стрит-ритейла Москвы за 2кв2023г. от SimpleEstate.

🔹Как готовый арендный бизнес в формате стрит-ритейл пережил первую половину года?
🔹Какие объекты подорожали, а какие упали в цене?
🔹Какая сейчас окупаемость у объектов ГАБ и сколько можно заработать?
🔹Как не потерять деньги при покупке коммерческой недвижимости?

📕Всё ответы с комментариями и пояснениями, как всегда, квартальном отчете SimpleEstate.

💸В США уже больше 10 лет фиксируется бум альтернативного финансирования проектов в сфере недвижимости. И главный драйвер бума - инвестиционные платформы, которые фактически представляют собой маркетплейсы инвестиционных проектов. В классической модели любой инициатор инвестиционного проекта может выставить его на платформе (после проверки сотрудниками платформы) и привлекать деньги частных инвесторов через механизм краудфандинга, а инвестплатформа зарабатывает свой %.

🕳И вот случился большой, но вполне ожидаемый скандал. Одна из самых крупных инвестиционных платформ США, работающих по классической модели, CrowdStreet столкнулась с (предположительно) мошенничеством инициатора одного из представленных на платформе проектов.

💵 Некая Nightingale Properties собирала деньги инвесторов (от $25 тыс.) на покупку бизнес-центра Atlanta Financial Center с целью осуществления быстрого и высокодоходного спекулятивного проекта. До этого CrowdStreet и Nightingale уже делали несколько успешных сделок, но в этот раз что-то пошло не так.

💰Под сделку с Atlanta Financial Center было создано акционерное общество, на котором аккумулировались деньги инвесторов - всего было собрано около $54 млн. от более чем 800 инвесторов. Однако в какой-то момент средства просто исчезли с банковских счетов, а Nightingale Properties оперативно заявила о банкротстве проектной компании.

🤦🏻‍♀️Некоторым инвесторам всё же удалось получить свои деньги обратно: в общей сумме было возвращено около $9 млн. Nightingale Properties обвинили в мошенничестве, а разбираться дальше будет суд. CrowdStreet выступает соответчиком по искам к Nightingale Properties.

🔻Продолжение следует

Большая проблема инвестиционных посредников - инициаторы проектов.

🔍Инвестиционные посредники ищут интересные инвестиционные проекты, чтобы предложить их широкому кругу инвесторов. Но что если инвестиционный проект не удается или оказывается мошенничеством? Инвесторы обвиняют и посредника, и инициатора проекта. И что же делать?

💼 В России в сфере недвижимости работают только две инвестиционные платформы. Та, в которой я являюсь членом совета директоров (SimpleEstate) не допускает посторонних инициаторов на платформу, фактически выступая инициатором проектов сама. Кстати, частично так же поступила американская инвест.платформа RealtyMogul. В этой концепции риск, подобный CrowdStreet, значительно снижен.

🤑А вот на многочисленных российских и мировых краудлендинговых платформах, занимающихся небанковским кредитованием, периодически случаются дефолты заёмщиков, то есть описанный риск имеется и инвесторы могут «насладиться» им в полной мере. Зато можно получить бОльшую доходность, чем на депозите (если повезет).

⭕️ Проблема знакома и агентам, вынужденным принимать претензии от клиентов, которым они посоветовали товар того или иного застройщика. Любые проблемы застройщика часто становятся и проблемами агента, рекомендовавшего инвестировать в его проект.

📉Конечно же, во всём мире краудлендинговые и краудфандинговые инвестиционные платформы стремятся минимизировать % дефолтов, банкротств и мошеннических операций. Как стремятся это сделать при выдаче кредитов банки, а инвестиционные банки очевидно не хотят выпускать облигации, которые станут дефолтными.

🔻Но правда состоит в том, что сам механизм работы инвестиционных посредников предполагает наступление неприятностей. Чем больше масштаб бизнеса и чем больше инициаторов, с которыми работает инвестиционный посредник, тем чисто математически больше вероятность появления проблемного инициатора и претензий инвесторов.

⚠️От этого риска в классической модели работы инвест.посредников никуда не уйти. Но стараться минимизировать такие риски можно и нужно. Существует четкая система, позволяющая снизить «риск инициатора».

🔻Продолжение следует

👊По репутации CrowdStreet нанесен чувствительный удар. Инвестиционная платформа оказалась в эпицентре скандала и вынуждена оправдываться за действия инициатора одного из своих сотен проектов. CrowdStreet годами создавала себе имидж надежного поставщика инвестиционных идей для частных инвесторов, на восстановление доброго имени, возможно, потребуются годы.

❓Что случилось с Nightingale, куда и почему пропали деньги? Форс-мажор, ошибка, неверное планирование, злонамеренные действия руководства или контрагентов, а может что-то еще? Очевидно, что руководители Nightingale в ближайшие годы будут заниматься судебными процессами, а не инвестиционными.

🛡 Если вы инициатор проекта в сфере недвижимости и хотели бы привлекать деньги частных инвесторов, вы можете снизить свои риски и риски ваших партнеров (инвестиционных советников), с помощью моего курса «Найти Деньги», который стартовал сегодня.

❗️Полезная информация по рынку недвижимости Бали

🔸 Хотите найти безопасные и доходные варианты для инвестирования в зарубежную недвижимость?

🔸 Хотите узнать как оформить ипотеку в банке РФ и купить виллу на Бали? Платить в рублях, а получать доход в $?

🔸 Хотите разбавить ваш инвестиционный портфель российских активов?

👉 Основатель девелоперской компании на Бали Inside Development открыто делится всей информации от первого лица, а также рассказывает с какими трудностями и вызовами приходится сталкиваться при строительстве комплекса из 59 вилл на Бали.
Все риски и проблемы рынка и как их решают. Как не потерять инвестору деньги и выбрать проект с наибольшим потенциалом.

🏝Бали входит в ТОП направлений для инвестиций в недвижимость как среди русскоязычных инвесторов, так и среди иностранцев со всего мира. И опираясь на фундаментальные факторы эта тенденция имеет пролонгированный потенциал.

🥇Бали занимает лидирующие места в международных рейтингах, как лучшая туристическая локация. Экономика Индонезии растет темпами 5-7% в год и по прогнозу PWC к 2030 году войдет в ТОП5, а к 2050 году в ТОП4 экономик мира.

🔆На Бали нет сезонности. Загрузка недвижимости по году - более 75%. В модных современных проектах - 85-90%. Такими показателями не может похвастаться почти никакая другая локация/страна.

🔍 Многие проекты сулят от 13% до 30% доходности. Но на что обратить внимание, чтобы максимально снизить риски и не потерять свои кровные!?

ℹ️В канале информация:

🔹На что обращать внимание в договоре с Застройщиком
🔹Аналитические данные по региону
🔹Какие разрешительные документы необходимы и как это работает
🔹Как риски несет договор Лизхолда и как их убрать
🔹Эксклюзивные предложения для инвесторов
🔹Информация по ходу нашего проекта


Подписывайтесь на канал Поселок инвесторов на Бали 👇👇👇
https://t.me/+dPVCPDgO3BYxOGEy

#РЕКЛАМА

💸Про спрос на жильё класса премиум и элитку. В общем, не секрет, что продажи после начала СВО были слабые. И возникал вопрос: что же дальше будет?

📰 Не так давно прочитал у Александра Уткина, автора тг-канала «Замоскворечник» буквально следующее:

⏪ Бо‌льшая часть денег с рынка не ушла, покупатели (премиума и элитки) в ожидании:
✅ скидок
✅ сигналов о том, что рынок достиг дна
✅ признаков стабилизации ситуации ⏩

☑️ И вот BNmар.рrо фиксируют, что июне в «старой» Москве пройдут регистрацию 85 лотов премиум-класса и 14 лотов де-люксовой элитки. Де-люкса продается всё ещё меньше, чем в 2021 году, а вот премиума уже даже больше,чем в рекордном 2021.

☝️Таки что это означает?

👀 Скидки
🔥 Дно
👍 Стабилизация

🏢 Крупные офисные лоты от 1000 м2 в строящихся бизнес-центра класса А в Москве хотят купить логисты и фармацевты для собственного использования.

💸А почему бы не купить офис, если есть деньги?

🔍 Аналитики STONE фиксируют, что спрос формировали конечные пользователи, которые рассматривали покупку в объектах со сроком готовности до 2024 года. Основными покупателями выступили компании сектора логистики, а также фармацевтического сектора.

💾 По данным STONE спрос частных инвесторов в I полугодии 2023 года концентрировался в офисных блоках площадью до 150 м2, где бюджет покупки сопоставим с вложениями в жилую недвижимость.

🏙️ В настоящий момент в реализации в границах МКАД представлено порядка 165 тыс.м2 качественных офисов с готовностью до 2027 года, что на 30% меньше объема экспонирования на начало года. Средняя цена 1м2 в строящихся бизнес-центрах класса А, по данным на июль, составляет ₽430 тыс.

🖋Комментарий в мои ЛС от известного эксперта, коммерческого директора очень крупного застройщика:

⏪Объем бронирования (8,2 млрд руб.) оценен некорректно. Были клиенты которые в трех разных проектах забронировали 5 квартир и сейчас определяются с одной. Так что стоит дождаться реальных данных по конверсии броней в сделки. Около 25% заявок - некачественные, на звонки отдела продаж никто не отвечает.

Положительный момент - более 75% броней пришло от уникальных, новых клиентов. Очень хорошо, что организаторы «Черной пятницы» смогли найти новых потенциальных покупателей.

Из любопытного: в этот раз отмечен слабый спрос на самые дешевые лоты, по которым была реальная крупная скидка, поставленная специально ради «Черной пятницы⏩

✅ Я попросил уважаемого эксперта предоставить мне окончательные данные по конверсии на «Черной пятнице» после того, как все необходимые мероприятия по обработке броней будут завершены. Намечается детективный сериальчик!

👍 Очень интересно
🔥 Жутко интересно

💣Армянский бум!

📈 По сообщению Статистического комитета Армении, объемы строительства жилья в стране в 2022 году выросли по сравнению с предыдущим годом на 12,5%. В Ереване строилось 43,3% всего жилья Армении.

💼 По данным местных продавцов недвижимость скупают как местные жители, так и армяне, проживающие за границей (в том числе в России).

🔥 Релоканты задали жару на рынке недвижимости Армении в 2022 году. В апреле-мае прошлого года стоимость аренды жилья в Ереване подскочила в 4 раза. Однако из 130 тысяч граждан России, приехавших в Армению, только примерно 65 тысяч человек решили остаться. Стоимость аренды уже снизилась на 40%.

🏗️Стоимость продажи жилой недвижимости в Ереване росла с 2018 года, однако именно 2022 год придал импульс строительному сектору страны - в Ереване стало заметно больше строек. В центре Еревана 1м2 стоит $2000-2500, но после оттока из страны релокантов цены не корректируются.

🙄 Это циклы рынка недвижимости.

ℹ️Для тех, кто не знает, выделяются четыре основных фазы (цикла) существования рынка:
🔹Восстановление (рост цен, например, на фоне дефицита предложения)
🔹Экспансия (активное формирование предложения через новое строительство)
🔹Переизбыток предложения (превалирование над спросом)
🔹Рецессия (снижение цен)

📍В какой точке сейчас рынок недвижимости? Как понять, стоит ли инвестировать в Аргентину или Армению? А что там с Россией (Москвой), Индонезией (Бали), Дубаем или Таиландом?

✅ Я даю ответ на эти вопросы на своем курсе «Глобальный инвестор». Присоединяйтесь!

🌎 Где россияне покупали жилье в первой половине 2023 года?

👀Но сначала для чего они там покупали недвижимость:
1️⃣ Получение статуса гражданина, резидента, обладателя ВНЖ
2️⃣ Возможность открывать банковские счета и путешествовать
3️⃣ Переезд на постоянное или временное жительство
4️⃣ Инвестиции

🔢 А иногда по совокупности - ради всех 4-х пунктов

📊 В первом и втором квартале 2023 основной спрос был сосредоточен на Турции, ОАЭ и на Кипре. По данным NF Group, самой популярной для покупки жилья страной по итогам первого полугодия 2023 у россиян стала Турция — на нее пришлось 27% всех запросов, а суммарно россияне заключили там более 6,2 тыс. сделок (на 6% больше показателя первого полугодия 2022)

🌏На 2 месте ОАЭ (22%), 3 место у Кипра (17%), 4 место у Испании (11% спроса). Пятерку лидеров замыкает Гренада с дешевым гражданством (более недоступным для россиян) и долей спроса 7%. По данным Intermark Real Estate закрытие паспортных программ в странах Карибского бассейна привела к росту спроса на Вануату.

💵 Что касается инвестиций, то наблюдается смещение интереса россиян в сторону Азии и Ближнего Востока - Таиланда, Индонезии (Бали), ОАЭ.

👀 Чтоб я так жил!
👍 В Сочи лучше
🔥 Везде жарко

🏛️ Британский Paragon Bank, специализирующийся на кредитовании инвесторов в недвижимость, относительно недавно провел исследование, в котором были выделены лучшие места в Англии для инвестиций в студенческую недвижимость. 

🇬🇧 Результаты показывают, проекты в небольших университетских городках приносят инвесторам наибольший доход.

🏘️ Маленький английский городок Дерби занимает первое место: лот в студенческом общежитии имеющий стоимость £227 тыс. способен принести инвестору среднюю годовую доходность в размере 8.67%%.

🔻Продолжение следует