⚠️Интересная тема всплыла недавно в разговоре с одним коллегой. Обсуждали Блиновскую, Митрошину, Хотина и других нарушителей налогового законодательства. И вот какая мысль была озвучена коллегой.
🤝Некоторые риэлторские компании из сферы недвижимости являются фактически партнерством индивидуальных предпринимателей, хотя могут позиционироваться как компания (бренд, соц.сети, сайт и т.д.). У партнеров могут быть прямые договоры с застройщиками, например, ИП Иванов имеет договор с Forma, ИП Петров c Capital Group, а ИП Сидорова - со Sminex (это условные примеры).
🔌Остальные брокеры «компании» прямых договоров с застройщиками не имеют, но если у начинающего брокера Кузнецова пройдет сделка с объектом Sminex, то документы оформляются на ИП Сидорову, которая получает деньги от застройщика, уплачивает в бюджет 6% и далее в какой-то пропорции делится с Кузнецовым.
❓Тут я спросил: «А не дробление ли это?». Мы довольно долго спорили по этому вопросу и пришли к выводу, что при определенном взгляде ситуация может быть похожа на дробление бизнеса. Конечно, чтобы претензии у налоговой появились оборот партнерства брокеров ИП должен превысить пороговое значение по выручке для УСН. Но в 2020-2021 годах рынок был очень живой, поэтому переход за черту мог быть осуществлен.
🚩Вполне допускаю, что описываю частный случай, а вообще на рынке всё работает иначе, я отстал от жизни и т.д. В общем, за сигнал пожалуйста! Обратите внимание на риск.
🤝Некоторые риэлторские компании из сферы недвижимости являются фактически партнерством индивидуальных предпринимателей, хотя могут позиционироваться как компания (бренд, соц.сети, сайт и т.д.). У партнеров могут быть прямые договоры с застройщиками, например, ИП Иванов имеет договор с Forma, ИП Петров c Capital Group, а ИП Сидорова - со Sminex (это условные примеры).
🔌Остальные брокеры «компании» прямых договоров с застройщиками не имеют, но если у начинающего брокера Кузнецова пройдет сделка с объектом Sminex, то документы оформляются на ИП Сидорову, которая получает деньги от застройщика, уплачивает в бюджет 6% и далее в какой-то пропорции делится с Кузнецовым.
❓Тут я спросил: «А не дробление ли это?». Мы довольно долго спорили по этому вопросу и пришли к выводу, что при определенном взгляде ситуация может быть похожа на дробление бизнеса. Конечно, чтобы претензии у налоговой появились оборот партнерства брокеров ИП должен превысить пороговое значение по выручке для УСН. Но в 2020-2021 годах рынок был очень живой, поэтому переход за черту мог быть осуществлен.
🚩Вполне допускаю, что описываю частный случай, а вообще на рынке всё работает иначе, я отстал от жизни и т.д. В общем, за сигнал пожалуйста! Обратите внимание на риск.
🔻 В первом квартале 2023 года годовое изменение цен на мировых рынках премиального жилья оказалось отрицательным впервые после 2009 года
📑 Knight Frank (бывшие партнеры российской NF Group) опубликовала отчёт Prime Global Cities Index (PGCI) за первый квартал 2023 года.
📉 Индекс упал на 0,4% за 12 месяцев к концу марта этого года (по сравнению с пиковым ростом в 10,1% в четвёртом квартале 2021).
🔝 TOP городов с самым значительным ростом цен на премиальное жильё (I кв. 2022 — I кв. 2023):
1️⃣ Дубай, ОАЭ +44,2%
2️⃣ Майами, США +11%
3️⃣ Цюрих, Швейцария +9,4%
4️⃣ Берлин, Германия +5,7%
5️⃣ Сингапур +5,5%
👀 В Дубае жара
👍 Мнепо 🥁
🔥 Похоже на сдувание пузыря
📑 Knight Frank (бывшие партнеры российской NF Group) опубликовала отчёт Prime Global Cities Index (PGCI) за первый квартал 2023 года.
📉 Индекс упал на 0,4% за 12 месяцев к концу марта этого года (по сравнению с пиковым ростом в 10,1% в четвёртом квартале 2021).
🔝 TOP городов с самым значительным ростом цен на премиальное жильё (I кв. 2022 — I кв. 2023):
1️⃣ Дубай, ОАЭ +44,2%
2️⃣ Майами, США +11%
3️⃣ Цюрих, Швейцария +9,4%
4️⃣ Берлин, Германия +5,7%
5️⃣ Сингапур +5,5%
👀 В Дубае жара
👍 Мне
🗜Я между прочим спрессовал цикл своих постов о когнитивных искажениях в единый документ, вот он: https://atsogoev.ru/tpost/ifv0pydl11-prosto-o-slozhnom-kognitivnie-iskazheniy
atsogoev.ru
Просто о сложном: когнитивные искажения
🇮🇱 Иммигрант из Израиля решил открыть в Нью-Йорке коворкинг…
…и теперь уже никто не может однозначно оценить хорошо это или плохо.
💰🔝 Совсем недавно крупнейшая в мире сеть коворкингов WeWork считалась одной из самых успешных в мире и оценивалась в $47 млрд. В 125 городах по всему миру у компании было 837 коворкингов, 12,5 тыс. сотрудников и 466 тыс. клиентов. Но в 2019 г. компания отменила IPO, а основатель компании Адам Нейман лишился должности CEO. Скандалы, интриги, расследования преследуют WeWork и сейчас.
🏢 WeWork начала свой путь с открытия коворкинга в Сохо, Нью-Йорк, с помощью привлечения инвестиций от крупного владельца коммерческой недвижимости в городе Schreiber. Через 4 года компания привлекла новых инвесторов, таких как JP Morgan Chase, Goldman Sachs и Benchmark, и стала лидером растущего рынка коворкингов, управляя к началу 2015 года 51 пространствами в США, Европе и Израиле.
📈 В 2016 году WeWork оценивалась в $10 млрд. Компания запустила проект WeLive для сдачи в субаренду «коливингов» - пространств для коммунального проживания. В 2017 году компания запустила в Нью-Йорке люксовый спортзал Rise by We, а годом позже открыла на Манхэттене частную школу WeGrow для детей от 3-х лет.
🗓 К началу 2019 года WeWork привлекла $12,8 млрд. в 14 раундах финансирования. Одним из первых инвесторов компании стал зять Дональда Трампа Джаред Кушнер, а крупнейшим – японский финансовый конгломерат Softbank. В январе 2019 года SoftBank вложил в сеть еще $2 млрд., что обеспечило WeWork публичную оценку в $47 млрд.
🔻 Однако, WeWork так и не смогла достичь прибыльности. Несмотря на значительный рост выручки, расходы компании росли. В 2016 году компания закрыла год с убытком в $429 млн. при выручке в $436 млн., в 2017 году потеряла $890 млн. при выручке в $886 млн., а в 2018 году – $1,6 млрд. при выручке в $1,8 млрд.
💡 Компания нуждалась в постоянных денежных вливаниях для поддержания своей деятельности, поэтому ее основатель Адам Нейман задумался о проведении IPO. WeWork нуждалась в дополнительных $9 млрд. SoftBank согласился предоставить компании кредит на $6 миллиардов, если она привлечет $3 млрд. на IPO.
📊 29 апреля 2019 года WeWork конфиденциально подала заявку на IPO, а 14 августа 2019 года Комиссия по ценным бумагам и биржам США получила от компании форму S-1. Полный отчет о состоянии компании, готовящейся к публичному размещению, попал в открытый доступ и финансовое состояние WeWork сильно смутило бизнес-общественность. Цифры убытков и выручки вызвали недоумение экспертов и аналитиков:с марта 2018 года по март 2019 года компания теряла $219 тыс. в час каждый день.
📉 SoftBank объявил, что при IPO возьмет на себя роль якорного инвестора, выкупив акции минимум на $750 млн. Но публичную оценку WeWork снизили до $10 - $12 млрд, что означало, что компания оценивалась даже в меньшую сумму, чем привлекла инвестиций за все время своей деятельности. После длительных споров внутри WeWork было объявлено, что IPO откладывается до конца года.
✋🏻 После этого проблемы компании стали возрастать. В СМИ появились заметки о эксцентричности Адама. По мнению ряда изданий, это был расчетливый план по смещению руководства. Терпение SoftBank иссякло, и Адам Нейман лишился своей с должности CEO.
🩻 Пандемия оказала сильное влияние на бизнес WeWork . В августе 2020 года SoftBank согласился предоставить заём в размере $1.1 млрд для улучшения финансового положения компании. За первые три квартала 2020 года компания получила убыток в $2.2 млрд. В сентябре 2020 года компания продала контрольный пакет в своей дочерней компании в Китае за $200 млн.
🗓 В марте 2021 года компания объявила о выходе на биржу через слияние со SPAC BowX Acquisition. Закрытие сделки состоялось в октябре того же года. После слияния капитализация WeWork составила $9 млрд, что практически в пять раз меньше значений 2019 года, когда стоимось сети оценивалась в $47 млрд.
…и теперь уже никто не может однозначно оценить хорошо это или плохо.
💰🔝 Совсем недавно крупнейшая в мире сеть коворкингов WeWork считалась одной из самых успешных в мире и оценивалась в $47 млрд. В 125 городах по всему миру у компании было 837 коворкингов, 12,5 тыс. сотрудников и 466 тыс. клиентов. Но в 2019 г. компания отменила IPO, а основатель компании Адам Нейман лишился должности CEO. Скандалы, интриги, расследования преследуют WeWork и сейчас.
🏢 WeWork начала свой путь с открытия коворкинга в Сохо, Нью-Йорк, с помощью привлечения инвестиций от крупного владельца коммерческой недвижимости в городе Schreiber. Через 4 года компания привлекла новых инвесторов, таких как JP Morgan Chase, Goldman Sachs и Benchmark, и стала лидером растущего рынка коворкингов, управляя к началу 2015 года 51 пространствами в США, Европе и Израиле.
📈 В 2016 году WeWork оценивалась в $10 млрд. Компания запустила проект WeLive для сдачи в субаренду «коливингов» - пространств для коммунального проживания. В 2017 году компания запустила в Нью-Йорке люксовый спортзал Rise by We, а годом позже открыла на Манхэттене частную школу WeGrow для детей от 3-х лет.
🗓 К началу 2019 года WeWork привлекла $12,8 млрд. в 14 раундах финансирования. Одним из первых инвесторов компании стал зять Дональда Трампа Джаред Кушнер, а крупнейшим – японский финансовый конгломерат Softbank. В январе 2019 года SoftBank вложил в сеть еще $2 млрд., что обеспечило WeWork публичную оценку в $47 млрд.
🔻 Однако, WeWork так и не смогла достичь прибыльности. Несмотря на значительный рост выручки, расходы компании росли. В 2016 году компания закрыла год с убытком в $429 млн. при выручке в $436 млн., в 2017 году потеряла $890 млн. при выручке в $886 млн., а в 2018 году – $1,6 млрд. при выручке в $1,8 млрд.
💡 Компания нуждалась в постоянных денежных вливаниях для поддержания своей деятельности, поэтому ее основатель Адам Нейман задумался о проведении IPO. WeWork нуждалась в дополнительных $9 млрд. SoftBank согласился предоставить компании кредит на $6 миллиардов, если она привлечет $3 млрд. на IPO.
📊 29 апреля 2019 года WeWork конфиденциально подала заявку на IPO, а 14 августа 2019 года Комиссия по ценным бумагам и биржам США получила от компании форму S-1. Полный отчет о состоянии компании, готовящейся к публичному размещению, попал в открытый доступ и финансовое состояние WeWork сильно смутило бизнес-общественность. Цифры убытков и выручки вызвали недоумение экспертов и аналитиков:с марта 2018 года по март 2019 года компания теряла $219 тыс. в час каждый день.
📉 SoftBank объявил, что при IPO возьмет на себя роль якорного инвестора, выкупив акции минимум на $750 млн. Но публичную оценку WeWork снизили до $10 - $12 млрд, что означало, что компания оценивалась даже в меньшую сумму, чем привлекла инвестиций за все время своей деятельности. После длительных споров внутри WeWork было объявлено, что IPO откладывается до конца года.
✋🏻 После этого проблемы компании стали возрастать. В СМИ появились заметки о эксцентричности Адама. По мнению ряда изданий, это был расчетливый план по смещению руководства. Терпение SoftBank иссякло, и Адам Нейман лишился своей с должности CEO.
🩻 Пандемия оказала сильное влияние на бизнес WeWork . В августе 2020 года SoftBank согласился предоставить заём в размере $1.1 млрд для улучшения финансового положения компании. За первые три квартала 2020 года компания получила убыток в $2.2 млрд. В сентябре 2020 года компания продала контрольный пакет в своей дочерней компании в Китае за $200 млн.
🗓 В марте 2021 года компания объявила о выходе на биржу через слияние со SPAC BowX Acquisition. Закрытие сделки состоялось в октябре того же года. После слияния капитализация WeWork составила $9 млрд, что практически в пять раз меньше значений 2019 года, когда стоимось сети оценивалась в $47 млрд.
🚩Последние новости о WeWork: за весь 2022 год компания потеряла почти $2,3 млрд., что является улучшением по сравнению с 2021 годом, когда она потеряла около $4,6 млрд. Выручка за 2022 год составила $3,2 млрд. по сравнению с $2,5 млрд. в 2021 году.
😰 В январе 2023 WeWork объявила о сокращении 300 рабочих мест и закрытии 40 филиалов по всему миру. На конец 2022 года консолидированный портфель недвижимости WeWork насчитывал 622 объекта в 34 странах, около 731 000 рабочих мест. Заполняемость коворкингов WeWork составляет около 75%.
🚀 WeWork создала огромный новый рынок гибких офисных пространств и породила множество финансово успешных сетей в разных странах мира. Но именно из-за детища Адама Неймана бизнес, связанный с коворкингами, часто ассоциируется с провалами и потерями сотен миллиардов.
🕯Однако как и в любом другом бизнесе, успех зависит от правильной стратегии, управления и маркетинговых усилий. Существуют сети коворкингов, которые имеют устойчивую бизнес-модель и не сталкиваются с проблемами и убытками. Но к WeWork, это увы, пока не относится.
😰 В январе 2023 WeWork объявила о сокращении 300 рабочих мест и закрытии 40 филиалов по всему миру. На конец 2022 года консолидированный портфель недвижимости WeWork насчитывал 622 объекта в 34 странах, около 731 000 рабочих мест. Заполняемость коворкингов WeWork составляет около 75%.
🚀 WeWork создала огромный новый рынок гибких офисных пространств и породила множество финансово успешных сетей в разных странах мира. Но именно из-за детища Адама Неймана бизнес, связанный с коворкингами, часто ассоциируется с провалами и потерями сотен миллиардов.
🕯Однако как и в любом другом бизнесе, успех зависит от правильной стратегии, управления и маркетинговых усилий. Существуют сети коворкингов, которые имеют устойчивую бизнес-модель и не сталкиваются с проблемами и убытками. Но к WeWork, это увы, пока не относится.
📆 Ежемесячный отчет о ходе строительства нового жилого комплекса в районе Западное Дегунино!
ДОМ KINETIK, расположенный в двух минутах от м. Верхние Лихоборы, готов уже на 53%! Срок сдачи объекта запланирован на апрель 2024 года, передача ключей состоится до 27.10.24🔥
⚡Каменная кладка типовых этажей выполнена на 77%, установка окон почти завершилась — готовность 90%! Монтаж систем вентиляции достиг 85%, а систем канализации — 65%.
⚡Монтаж систем водоснабжения выполнен на 5%, монтаж системы отопления — на 40%, систем электричества — на 3%.
⚡Устройство кровельного пирога в 1, 2 секциях готово на 85%, полностью выполнена установка кронштейнов.
⚡Выполняются работы по монтажу утеплителя и мембраны в 1 и 2 секциях.
📞Подробную информацию о жилом комплексе и динамике строительства вы можете узнать на сайте ДОМа KINETIK и по телефону 8 (499) 681-80-09.
#реклама
ДОМ KINETIK, расположенный в двух минутах от м. Верхние Лихоборы, готов уже на 53%! Срок сдачи объекта запланирован на апрель 2024 года, передача ключей состоится до 27.10.24🔥
⚡Каменная кладка типовых этажей выполнена на 77%, установка окон почти завершилась — готовность 90%! Монтаж систем вентиляции достиг 85%, а систем канализации — 65%.
⚡Монтаж систем водоснабжения выполнен на 5%, монтаж системы отопления — на 40%, систем электричества — на 3%.
⚡Устройство кровельного пирога в 1, 2 секциях готово на 85%, полностью выполнена установка кронштейнов.
⚡Выполняются работы по монтажу утеплителя и мембраны в 1 и 2 секциях.
📞Подробную информацию о жилом комплексе и динамике строительства вы можете узнать на сайте ДОМа KINETIK и по телефону 8 (499) 681-80-09.
#реклама
✍️ Авторы лучших телеграмм-каналов по инвестициям (и мой в том числе) «Инвест-Мэтры» продолжают радовать своих читателей интересным контентом.
🔥Вот некоторые материалы, которые мэтры создали в последнее время:
👉 Флиппинг и факапы.
👉 Аналитика рынка недвижимости.
👉 Разбор провального кейса коммерческой недвижимости.
👉 Как за сутки найти инвестора на создание ГАБ?
👉 Почему стоит уделить повышенное внимание выбору арендатора для коммерческой недвижимости?
👉 Редевелопмент вчера и сегодня.
👉 ГАБ с дискаунтером, над чем подумать?
✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).
➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» и рекламы писать @investmetrydigest
🔥Вот некоторые материалы, которые мэтры создали в последнее время:
👉 Флиппинг и факапы.
👉 Аналитика рынка недвижимости.
👉 Разбор провального кейса коммерческой недвижимости.
👉 Как за сутки найти инвестора на создание ГАБ?
👉 Почему стоит уделить повышенное внимание выбору арендатора для коммерческой недвижимости?
👉 Редевелопмент вчера и сегодня.
👉 ГАБ с дискаунтером, над чем подумать?
✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).
➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» и рекламы писать @investmetrydigest
⚡️Бастрыкин предложил рассмотреть вопрос национализации ключевых отраслей экономики. Строительство - одна из ключевых отраслей. Кто там у нас лидер, инноватор, дисраптер и геймченджер? Так это же вечный стартап «СамолЁт»!
⚖️Дольщики будут только рады, если «СамолЁт» станет государственным, надежность застройщика жилья эконом-класса увеличится, что вроде бы как хорошо. Если что - государство всё достроит. Менеджмент компании расстроится, ведь скорее всего их уволят почти в полном составе - нечего по офису в мятых майках ходить и в Тайланде по полгода торчать. Государству вечные «стартаперы» не нужны, а опытных и надежных людей из Спецстроя можно прикомандировать в SMLT.
❓ Но вот что будет с акциями компании - аспект явно небезынтересный для частных инвесторов, миноритарных акционеров.
📊Текущая стоимость акций «СамолЁт» ₽2542/акция
🔮Оценки потенциала компании по мнению аналитиков:
Синара: ₽3150
Sber: ₽3184
ПСБ: ₽3300
BCS Global Markets: ₽3700
🛋И даже телеграм-канал «Армянский диванный аналитик» (это реальное название, я не прикалываюсь) считает, что в ближайшей перспективе одна акция компании должна стоить ₽3130.
⚠️Внимание, вопрос: что случится, если «СамолЁт» будет национализирован?
👍акции вырастут в цене
👎акции упадут в цене
🅿️.⌨️ . Конечно, это чистейшая провокация с моей стороны. Слова Бастрыкина были вырваны из контекста, и никто серьезно не думает о национализации «СамолЁта». С другой стороны порассуждать о возможности национализации частных застройщиков жилья вполне уместно, ведь новейшая история доказывает, что в нашей стране возможно и невозможное…
⚖️Дольщики будут только рады, если «СамолЁт» станет государственным, надежность застройщика жилья эконом-класса увеличится, что вроде бы как хорошо. Если что - государство всё достроит. Менеджмент компании расстроится, ведь скорее всего их уволят почти в полном составе - нечего по офису в мятых майках ходить и в Тайланде по полгода торчать. Государству вечные «стартаперы» не нужны, а опытных и надежных людей из Спецстроя можно прикомандировать в SMLT.
📊Текущая стоимость акций «СамолЁт» ₽2542/акция
🔮Оценки потенциала компании по мнению аналитиков:
Синара: ₽3150
Sber: ₽3184
ПСБ: ₽3300
BCS Global Markets: ₽3700
🛋И даже телеграм-канал «Армянский диванный аналитик» (это реальное название, я не прикалываюсь) считает, что в ближайшей перспективе одна акция компании должна стоить ₽3130.
⚠️Внимание, вопрос: что случится, если «СамолЁт» будет национализирован?
👍акции вырастут в цене
👎акции упадут в цене
🅿️.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥Последняя возможность проинвестировать в знания: сегодня в 19.00 состоится первое занятие моего легендарного курса «Советник Инвестора».
‼️ Торопитесь: atsogoev.ru/sovetnik
‼️ Торопитесь: atsogoev.ru/sovetnik
ЕСТЬ ЛИ ИНВЕСТ ПОТЕНЦИАЛ У ПРЕМИАЛЬНЫХ НОВОСТРОЕК?
Часто слышу вопрос, вынесенный в заголовок. Тема непростая, я попросил высказать своё авторитетное мнение своего коллегу, эксперта и автора телеграм-канала «Замоскворечник» (и выпускника курса « Советник Инвестора») Александра Уткина https://t.me/utkin_pro, регулярно комментирующего премиальную и элитную недвижимость на своем канале.
Александр Уткин:⌨️ Во-первых, нужно понимать, что подразумеваем под инвест привлекательностью?
Как правило, имеем в виду арбитраж. Наиболее популярная модель - покупка на ранней стадии строительства, продажа после сдачи объекта (получение ключей). В довоенные годы, когда цены росли на 15-20% в год, доходность могла составить до 70-80% за весь период, или до 25-30% годовых в номинале (но далеко не по всем проектам). Например, на старте «вход» в Lucky - 350-400.000 руб. за м2, «выход» по 700-800.000 руб. м2 по переуступке до начала СВО. Наиболее успешные и удачливые инвесторы зарабатывали больше - зависело от нюансов объекта и сроков инвестирования.
👀 На сегодняшнем рынке таких «окон возможностей» не вижу. В качестве примера можно обратиться к одному из самых удачных стартов прошлого года - проекту Luzhniki Collection.
🏙 Комплекс, безусловно, интересный: местоположение, инфраструктура, заявленное качество строительства и материалов - на уровне. Успех хороших продаж, в том числе, - вполне привлекательные цены на часть лотов (от 700.000 р/м2).
💲 Среди покупателей немало инвесторов. Как рассуждает неквалифицированный (непрофессиональный) инвестор: «Возьму за 700.000, после «ключей» за 1.200.000 точно продам, а может и дороже. Итого - минимум 70% заработаю»
Берем конкретику - 702.000 руб/м2 (фактически минимальная цена для входа в проект)- 1к квартира 66 м2 на 3-м этаж в корпусе Mountain Line. Отделка White box - неплохо. Сдача корпуса - 4 кв. 2026 г. Даже если объект будет сдан в срок, что на рынке бывает не часто, - ключи 2 кв. 2027 г., квартира будет продана не раньше августа-сентября 2027 г. (рассматриваем идеальный вариант).
✔️ Итого - срок вложения 4,5 года. Можно подождать еще полгода, чтобы не платить налоги (доходность увеличивается).
➡️ По какой цене может быт продана эта квартира? Инвестор рассчитывает на 1.200.000 за м2, или на 80 млн. руб. Для конкретного рассматриваемого лота весьма оптимистичные ожидания, но даже при повышенном заряде оптимизма - доходность за весь период инвестирования составит 63-70%, т.е. в среднем - 14-16% годовых в номинальном выражении (без учета инфляции и альтернативных доходностей).
✅ Более реалистичная цена продажи - 1 млн. руб./м2 дает 39-44% прироста за 4,5 года или в среднем 8-9% в год в номинальном выражении.
❕ Для информации: такая же 66-метровая квартира на 16 этаже уже сейчас стоит более 1 млн. руб. за м2. Будет ли цена за м2 1,5 млн. руб/м2? В корпусе Waterfront c видами на реку 131 м2 квартира - уже из расчета 1,6 млн. руб. за м2. Можно ли ее будет продать через 4-5 лет за 2 млн. руб. м2
и более? Не уверен.
✅ Гарантировать даже диапазон цены продажи почти через 5 лет кране сложно, слишком большой горизонт планирования при минимальном количестве прогнозируемых факторов. Также нужно учитывать, что после выдачи ключей в продаже появится не только ваша квартира. Кроме того, нужно будет еще конкурировать с девелопером по квартирам второй очереди, в том числе по агентской комиссии и умении продавать премиальную недвижимость.
Выводы:
▪️Очевидно, что на доходности 2020-21 годов в премиальном сегменте ориентироваться не стоит даже в самых продаваемых и в перспективе ликвидных проектах.
▪️С большой долей вероятности 10-15% годовых в номинальном выражении - верхняя планка возможной доходности (с учетом фактора удачи) и далеко не по всем проектам.
▪️Стратегическая инвестиция в недвижимость, как в «сохранный» актив - наиболее реалистичный сценарий для неквалифицированного инвестора⌨️
Благодарю, Александр!
Часто слышу вопрос, вынесенный в заголовок. Тема непростая, я попросил высказать своё авторитетное мнение своего коллегу, эксперта и автора телеграм-канала «Замоскворечник» (и выпускника курса « Советник Инвестора») Александра Уткина https://t.me/utkin_pro, регулярно комментирующего премиальную и элитную недвижимость на своем канале.
Александр Уткин:
Как правило, имеем в виду арбитраж. Наиболее популярная модель - покупка на ранней стадии строительства, продажа после сдачи объекта (получение ключей). В довоенные годы, когда цены росли на 15-20% в год, доходность могла составить до 70-80% за весь период, или до 25-30% годовых в номинале (но далеко не по всем проектам). Например, на старте «вход» в Lucky - 350-400.000 руб. за м2, «выход» по 700-800.000 руб. м2 по переуступке до начала СВО. Наиболее успешные и удачливые инвесторы зарабатывали больше - зависело от нюансов объекта и сроков инвестирования.
Берем конкретику - 702.000 руб/м2 (фактически минимальная цена для входа в проект)- 1к квартира 66 м2 на 3-м этаж в корпусе Mountain Line. Отделка White box - неплохо. Сдача корпуса - 4 кв. 2026 г. Даже если объект будет сдан в срок, что на рынке бывает не часто, - ключи 2 кв. 2027 г., квартира будет продана не раньше августа-сентября 2027 г. (рассматриваем идеальный вариант).
и более? Не уверен.
Выводы:
▪️Очевидно, что на доходности 2020-21 годов в премиальном сегменте ориентироваться не стоит даже в самых продаваемых и в перспективе ликвидных проектах.
▪️С большой долей вероятности 10-15% годовых в номинальном выражении - верхняя планка возможной доходности (с учетом фактора удачи) и далеко не по всем проектам.
▪️Стратегическая инвестиция в недвижимость, как в «сохранный» актив - наиболее реалистичный сценарий для неквалифицированного инвестора
Благодарю, Александр!
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
💰5 крупнейших брокеров коммерческой недвижимости мира были убыточны в I кв. 2023 года...
🔻 Специализирующиеся на консалтинге и брокеридже в сфере коммерческой недвижимости Colliers, Cushman & Wakefield, JLL, Newmark и Marcus & Millichap сообщили о чистых убытках в первом квартале из-за резко снизившегося объема сделок, количества транзакций, а также нестабильной рыночной и экономической ситуации в мире. Ожидается, что дальше будетхуже.
💸 Colliers - минус $20,2 млн.
💸 C&W - минус $76,4 млн.
💸 JLL - минус $9,2 млн.
💸 Newmark - минус $5,8 млн.
💸 Marcus & Millichap - минус $10,35 млн.
📉 И только в CBRE отличились: сообщили о чистой прибыли в размере $116,9 млн. в I кв. (но на 68% меньше, чем $396,3 млн. в I кв 2022)
🔮Первоначальный прогноз везунчиков из CBRE на 2023 год предполагал восстановление рынка коммерческой недвижимости в конце этого года, но теперь ожидается замедление процесса из-за повышенной неопределенности.
🔽 Согласно отчету Real Capital Analytics, объемы транзакций по всем типам недвижимости снизились на 56% в I кв. 2023 и составили $85 млрд.
🔻 CBRE заявила, что профессиональные услуги, связанные с продажей недвижимости и выдачей кредитов в совокупности снизились на 43%.
ℹ️ Указанные выше убыточные компании ранее были представлены в России и заставили своих российских партнеров сменить вывески:
🔴 Cushman &Wakefield 🔜 Commonwealth Partnership
🟥 JLL 🔜 IBC Real Estate
🟦 Collers 🔜 Nikoliers
🟩 CBRE 🔜 Core.XP
♦️Newmark Knight Frank 🔜 NF Group
🔻 Специализирующиеся на консалтинге и брокеридже в сфере коммерческой недвижимости Colliers, Cushman & Wakefield, JLL, Newmark и Marcus & Millichap сообщили о чистых убытках в первом квартале из-за резко снизившегося объема сделок, количества транзакций, а также нестабильной рыночной и экономической ситуации в мире. Ожидается, что дальше будет
💸 C&W - минус $76,4 млн.
💸 JLL - минус $9,2 млн.
💸 Newmark - минус $5,8 млн.
💸 Marcus & Millichap - минус $10,35 млн.
📉 И только в CBRE отличились: сообщили о чистой прибыли в размере $116,9 млн. в I кв. (но на 68% меньше, чем $396,3 млн. в I кв 2022)
🔮Первоначальный прогноз везунчиков из CBRE на 2023 год предполагал восстановление рынка коммерческой недвижимости в конце этого года, но теперь ожидается замедление процесса из-за повышенной неопределенности.
🔽 Согласно отчету Real Capital Analytics, объемы транзакций по всем типам недвижимости снизились на 56% в I кв. 2023 и составили $85 млрд.
🔻 CBRE заявила, что профессиональные услуги, связанные с продажей недвижимости и выдачей кредитов в совокупности снизились на 43%.
ℹ️ Указанные выше убыточные компании ранее были представлены в России и заставили своих российских партнеров сменить вывески:
🔴 Cushman &Wakefield 🔜 Commonwealth Partnership
🟥 JLL 🔜 IBC Real Estate
🟦 Collers 🔜 Nikoliers
🟩 CBRE 🔜 Core.XP
♦️Newmark Knight Frank 🔜 NF Group
🗣️ Заместитель министра финансов РФ Алексей Моисеев в кулуарах Петербургского международного юридического форума сообщил, что Минфин считает идею ввода льготной ипотеки на вторичку «не совсем логичной», так как «все-таки программа нацелена на поддержку граждан, которые покупают, и на поддержку спроса на новостройки».
💬 Также Моисеев не поддержал повышение лимитов по ипотечным программам с государственной поддержкой.
👌🏻 Зато по словам Заместителя министра, Минфин положительно относится к идее поддержать жилищное кредитование за счет ссудных касс...🙄
👑 Президент России недавно на встрече с Мутко сказал, что льготное приобретение квартир на вторичном рынке могло бы простимулировать строительную отрасль, но бывший аналитик лондонского офиса «БНП Париба» Моисеев позволяет себе в кулуарах обсуждать нелогичность этого мнения.
❓Как так получилось, что в Минфине расцвел такой плюрализм?
💬 Также Моисеев не поддержал повышение лимитов по ипотечным программам с государственной поддержкой.
👌🏻 Зато по словам Заместителя министра, Минфин положительно относится к идее поддержать жилищное кредитование за счет ссудных касс...🙄
👑 Президент России недавно на встрече с Мутко сказал, что льготное приобретение квартир на вторичном рынке могло бы простимулировать строительную отрасль, но бывший аналитик лондонского офиса «БНП Париба» Моисеев позволяет себе в кулуарах обсуждать нелогичность этого мнения.
❓Как так получилось, что в Минфине расцвел такой плюрализм?
🎈 Без пузыря разберёшься!
🇦🇪 Дубай опубликовал статистику рынка недвижимости за март 2023: всего было проведено 12 135 сделок на сумму 34,210 млрд. дирхамов.
🏢 В 1-м квартале 2023 года земельный департамент зарегистрировал 30 952 договора купли-продажи на общую сумму 89,056 млрд. дирхамов. (на 6,25% больше, чем в 4-м квартале 2022.). Жара...
🏠 За 3 месяца жители Дубая заключили 156 696 договоров аренды: из них 70% — на жилую недвижимость и 30% — на коммерческую.
☎️ По сообщениям коллег, работающих на этом рынке - он живой, покупатели есть. Доля инвесторов превалирует над эндюзерами...
🔥 Налицо надувание
😢 В Сочи лучше...
👍 Хочу в Дубайск
🇦🇪 Дубай опубликовал статистику рынка недвижимости за март 2023: всего было проведено 12 135 сделок на сумму 34,210 млрд. дирхамов.
🏢 В 1-м квартале 2023 года земельный департамент зарегистрировал 30 952 договора купли-продажи на общую сумму 89,056 млрд. дирхамов. (на 6,25% больше, чем в 4-м квартале 2022.). Жара...
🏠 За 3 месяца жители Дубая заключили 156 696 договоров аренды: из них 70% — на жилую недвижимость и 30% — на коммерческую.
☎️ По сообщениям коллег, работающих на этом рынке - он живой, покупатели есть. Доля инвесторов превалирует над эндюзерами...
🔥 Налицо надувание
😢 В Сочи лучше...
👍 Хочу в Дубайск
📢🌎 Угроза мировой экономике 🚨💥
🚨 Экономисты все больше беспокоятся о состоянии отрасли коммерческой недвижимости в США и Европе, стоимость которой оценивается в десятки $ трлн.
🔌После десятилетий бурного роста, огромных объемов нового строительства, подкрепленного низкими процентными ставками и простотой получения финансирования (это у них там, в России не было такого), сектор коммерческой недвижимости столкнулся с серьезными проблемами на фоне ужесточения денежно-кредитной политики ФРС США и ряда европейских центральных банков.
🏢 Под угрозой находятся офисные здания, торговые центры и гостиничный бизнес. Во многих регионах мира наблюдается значительное снижение спроса на коммерческую недвижимость и увеличение числа свободных помещений.
🔻 На фоне роста процентных ставок и снижения спроса на офисные помещения, в США выдачи коммерческих ипотечных кредитов упали на 42% (1к2022/1к2023).
🚀 Повсюду слышаться возгласы о дефолтах и крахе сектора... В частности, предрекают дефолт по кредитам крупному фонду недвижимости Vornado Realty Trust.
🔮 Пока нет ясного понимания, как быстро и как сильно это всё может повлиять на мировую экономику, однако многие американские и европейские финансисты опасаются новой глобальной финансовой катастрофы, сравнимой с кризисом 2008 года...
💣 Где горячо? В США, Британии, Швеции и Финляндии. Если горомыхнет как в 2008 мы в России тоже почувствуем.
🤯 Спасайся, кто может
🔥 Гори оно всё...
👀 Посмотрим, что будет
🚨 Экономисты все больше беспокоятся о состоянии отрасли коммерческой недвижимости в США и Европе, стоимость которой оценивается в десятки $ трлн.
🔌После десятилетий бурного роста, огромных объемов нового строительства, подкрепленного низкими процентными ставками и простотой получения финансирования (это у них там, в России не было такого), сектор коммерческой недвижимости столкнулся с серьезными проблемами на фоне ужесточения денежно-кредитной политики ФРС США и ряда европейских центральных банков.
🏢 Под угрозой находятся офисные здания, торговые центры и гостиничный бизнес. Во многих регионах мира наблюдается значительное снижение спроса на коммерческую недвижимость и увеличение числа свободных помещений.
🔻 На фоне роста процентных ставок и снижения спроса на офисные помещения, в США выдачи коммерческих ипотечных кредитов упали на 42% (1к2022/1к2023).
🚀 Повсюду слышаться возгласы о дефолтах и крахе сектора... В частности, предрекают дефолт по кредитам крупному фонду недвижимости Vornado Realty Trust.
🔮 Пока нет ясного понимания, как быстро и как сильно это всё может повлиять на мировую экономику, однако многие американские и европейские финансисты опасаются новой глобальной финансовой катастрофы, сравнимой с кризисом 2008 года...
💣 Где горячо? В США, Британии, Швеции и Финляндии. Если горомыхнет как в 2008 мы в России тоже почувствуем.
🤯 Спасайся, кто может
🔥 Гори оно всё...
👀 Посмотрим, что будет
🏨 Мало денег? Заселяйтесь в гостиницу!
📈🏢💰 В США объекты гостиничной недвижимости предназначенные для долгосрочной аренды все больше набирают популярность и становятся прибыльным вложением для различных классов инвесторов.
🏚 На диком Западе нет льготной ипотеки. В том числе поэтому всё больше людей в США не имеют возможности приобрести собственное жилье (причины, конечно, шире), так что многие обратились к апарт-отелям с возможностью долгосрочного проживания, чтобы не остаться на улице без крыши над головой и не ночевать под мостом.
😷 Такие апарт-отели предлагают номера, оснащенные необходимой мебелью, небольшой кухней, иногда в стоимость проживания включены услуги прачечной. В первый год пандемии апарт-отели подобного типа превзошли по прибыльности традиционные гостиницы.
🔎 Интерес инвесторов к отрасли отелей долгосрочного проживания продолжает расти, а крупнейшие мировые гостиничные гиганты, такие как Marriott International, Hyatt и Hilton давно объявили о новых проектах, направленных но создание сетей отелей с долгосрочной аренды номеров.
👉🏻 По мнению американских экспертов, отель с возможностью аренды в «долгосрок» может обеспечивать инвесторам доход сравнимый с доходом от апартаментов, сдающихся в краткосрочную аренду. В то же время, такой объект может требовать меньших затрат на управление и обслуживание, чем традиционные гостиничные апартаменты, сдающиеся посуточно.
📈🏢💰 В США объекты гостиничной недвижимости предназначенные для долгосрочной аренды все больше набирают популярность и становятся прибыльным вложением для различных классов инвесторов.
🏚 На диком Западе нет льготной ипотеки. В том числе поэтому всё больше людей в США не имеют возможности приобрести собственное жилье (причины, конечно, шире), так что многие обратились к апарт-отелям с возможностью долгосрочного проживания, чтобы не остаться на улице без крыши над головой и не ночевать под мостом.
😷 Такие апарт-отели предлагают номера, оснащенные необходимой мебелью, небольшой кухней, иногда в стоимость проживания включены услуги прачечной. В первый год пандемии апарт-отели подобного типа превзошли по прибыльности традиционные гостиницы.
🔎 Интерес инвесторов к отрасли отелей долгосрочного проживания продолжает расти, а крупнейшие мировые гостиничные гиганты, такие как Marriott International, Hyatt и Hilton давно объявили о новых проектах, направленных но создание сетей отелей с долгосрочной аренды номеров.
👉🏻 По мнению американских экспертов, отель с возможностью аренды в «долгосрок» может обеспечивать инвесторам доход сравнимый с доходом от апартаментов, сдающихся в краткосрочную аренду. В то же время, такой объект может требовать меньших затрат на управление и обслуживание, чем традиционные гостиничные апартаменты, сдающиеся посуточно.