⚠️ Между прочим, принять участие в частном кредитовании недвижимости можно и индивидуальным квалифицированным инвесторам-россиянам, а также россиянам, имеющим зарубежные брокерские счета.

📈 На рынке действуют как минимум 4 крупных частных кредиторов проектов недвижимости, акции которых котируются на бирже.

🔹Apollo Commercial RE Finance, $15/акция
🔹Blackstone Mortgage Trust, $32/акция
🔹Starwood Property Trust, $25/акция
🔸KKR Real Estate Finance Trust Inc., $11,4/акция

💰 Все эти компании сейчас также являются лидерами по выплатам дивидендов:

🥇Apollo CommercialReal Estate Finance дивидендная доходность — 15.04%
🥈KKR Real Estate Finance Trust Inc. — 15,1%.
🥉Blackstone Mortgage Trust — 13,89%
⭐Starwood Property Trust — 10.85%

📐По меркам США, да и не только - баснословная дивидендная доходность.

ℹ️ Для справки находящийся под давлением американский банк Charles Schwab принимает сейчас депозиты под 4% (до банковского кризиса привлекал под 0.5%).

НА КОГО Я ПОДПИСАН ☑️

✅ И ещё одна рекомендация от меня сегодня.

📲 Канал Сергея Разуваева рекомендую с особым удовольствием: директора консалтинговой компании знаю лично, неоднократно принимал участие в мероприятиях компании GMK.

🤝Уважаю его позицию: человек не просто делает деньги на застройщиках, он вкладывается в развитие отрасли, формирует профессиональное комьюнити, продвигает идею осознанного и системного девелопмента.

👀 Инсайды от первого лица, прогнозы о будущем девелопмента, аналитика — здесь.
                                               
🔺На примере реальных кейсов Сергей рассказывает об опыте разработки маркетинговых стратегий, коммуникациях и многом другом.
🔺Легко и в своем неповторимом стиле пишет о том, что выбор жилья в наши дни — это выбор сценария жизни.
🔺Вместо репостов новостей  — личные наблюдения, вместо сухих статданных — истории из жизни.

👉 Подписывайтесь на razuvaevgmk

⏪ Артём, добрый день! Вы привлекаете инвестиции? Нам нужен финансовый партнер для девелоперского проекта... ⏩

✉️ Часто получаю такие вопросы от незнакомых мне людей. Теперь отвечаю так: не вижу здесь бизнеса для себя.

📶 У меня есть большое количество знакомых инвесторов с агрессивным риск-пофилем (с аппетитом к риску), которым я могу показать эти проекты. Но делать я этого не буду.

Причин несколько.

1️⃣ Я не знаю людей, которые мне пишут. Я с ними не работал, я не знаю их компетенций, результатов, их уровня порядочности... я о них слышу первый раз в жизни. Если я приведу такого инициатора к знакомому инвестору, инвестор может подумать, что это моя рекомендация. И даже если я сделаю оговорку, что «знать не знаю кто это», в случае провала именно меня спросят «ну как же так?». Пишу это, т.к. имел опыт и это неприятно.

2️⃣ В 95% случаев низкий уровень подготовки инициаторов проектов. Кроме потребности в деньгах, нужно иметь доказательства того, что в проект нужно вкладывать деньги: маркетинговое обоснование, юр.схема, фин.модель, презентация и т.д. А этого нет или есть нечто плохого качества! Есть сильное желание привлечь деньги, а всё остальное выполнено настолько слабо, что просто стыдно приходить с таким к инвесторам. Вот это вообще бич - материалы сделаны кое-как, не проработаны. Некоторые инвесторы фактически обучают инициаторов тому, как оформлять проекты. А те даже не знают, что такое GP и LP.

3️⃣ У инициатора нет своих денег, которые он может инвестировать в проект. Обычно нужно не менее 10% от бюджета проекта. Вы не представляете сколько раз я слышал фразу «ну вот если бы у нас были деньги, мы бы инвесторов не привлекали». Это типа шутка такая, произносится с улыбкой. А мне уже лет 10 как не смешно. Нет денег на проект - нет личного риска, инвесторы такое мягко выражаясь не любят.

🔻Итого: всем инициаторам желаю удачи в поисках инвесторов для финансирования девелоперских проектов, но лично я - пас! Слишком много было потрачено времени впустую, больше не могу себе позволить подобного расточительства.

P.S. Если обращается известный мне человек с хорошо проработанным проектом и с начальным капиталом - всегда помогаю по мере сил и возможностей. Но это сейчас происходит редко.

🎓 REIT пытается засудить распоясавшихся шортистов

🎼 Не так давно писал про скандал вокруг Adani Group и падение их акций после обвиненения компанией Hindenburg Research в «манипуляциями с акциями и мошенничеством в бухгалтерском учете»

📇Теперь же компания Medical Properties Trust (далее MPT — инвестиционный фонд недвижимости, который вкладывает средства в сдающиеся в аренду мед.учреждения) подала в суд на компанию-шортиста Viceroy Research, утверждая, что те неоднократно публиковали безосновательные обвинения, направленные на снижение курса акций MPT.

🔎 В конце января Viceroy Research опубликовала отчет, где утверждается, что Medical Properties Trust «участвовала в некоммерческих сделках на миллиарды долларов со своими арендаторами и их руководящими группами, чтобы скрыть масштабную схему оборота денежных средств и /или кражу».

⛔️ В иске МРТ требует постоянного судебного запрета на деятельность Viceroy, а также наложения на компанию штрафа и обязательств по компенсации убытков МРТ.

📉 Стоимость акций MPT в последнее время драматично снижалась: с максимума почти в $14/акция (январь 2023) цена снизилась до ~ $8/акция.

🎉 4-й раунд привлечения инвестиций в объект "Перекресток в Прокшино" завершен!

✅ Вся необходимая сумма была успешно собрана.

Что теперь❓

📖 Всем инвесторам 4-го раунда (кто этого ещё не сделал) нужно открыть лицевой счет у регистратора АО "Статус" для хранения акций эмитента АО "Симпл Эстэйт Шесть". По вопросам смело пишите @Sandra310i.

📆 Скоро в личном кабинете инвесторов появится инвестиционное предложение и договор инвестирования (договор купли-продажи акций) - юридически значимые документы, по которым инвестор приобретает акции. Их нужно будет подписать через СМС.
Всем участникам 4-го раунда придут уведомления на почту и по СМС, когда документы будут доступны.

⏳ Однако, вынуждены признаться, что мы немного не успеваем по юридической части в связи с долгой регистрацией выпуска акций. Как только выпуск будет зарегистрирован - сразу направим инвестиционное предложение. Ориентировочный срок 1-2 недели.
Также на 1-2 недели опаздываем с передачей помещения арендатору. Но уже находимся на финальном этапе. Также отдельно оповестим.

🏦 А когда будут новые объекты?
Прямо сейчас команда SimpleEstate ведет активные переговоры сразу по нескольким интересным объектам. Как только договоренности по сделке будут достигнуты, а юридическая и техническая проверки подтвердят надежность объекта - мы предложим инвесторам платформы новый объект для инвестиций!

Ставьте 🔥, если ждете новый объект!

🚨Перекинется ли волна дефолтов заёмщиков, взявших кредиты на недвижимость, из США в Европу? И дойдет ли до России?

⚠️ В Oxford Economics указывают на рынок недвижимости Финляндии, Прибалтики и Германии, как на наиболее «опасные» точки Европы с точки зрения проблемных долгов.

🚩 У ряда немецких банков-кредиторов наибольшие шансы стать новыми Signature Bank (проблемный банк из Нью-Йорка, США). Всё дело в LTV.

🔢 Коэффициент «кредит/залог» (LTV) - отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости имущества, предоставляемого в залог. Применяется при расчете суммы займа.

🧐Немецкие банки очень тщательно проверяют все документы, скрупулёзно оценивают заёмщиков и абы кому кредиты не дают... Но уже если дают кредит, то слишком щедрый, предлагают одни из самых высоких LTV для инвестиционных активов сферы недвижимости (от 75% до 80%). В других европейских странах банки предлагают от 55% до 60% LTV. При этом немецкие банки активно кредитуют проекты по всей Европе.

🇩🇪 Например, на долю немецких банков-кредиторов приходилось около 9% объемов кредитов на коммерческую недвижимость
Великобритании в конце 2021 года.

👀В Финляндии и прибалтийских странах причины для беспокойства другие. Большое количество коммерческой недвижимости, построенной вблизи границ с Россией в настоящее время пустует и не приносит доход. Вероятность дефолтов по долгам, обеспеченным такой недвижимостью, крайне высока. Плюс недавно обнаружились проблемы с долгами финского фонда Sponda.

💼 По мнению Oxford Economics кроме немецких банков, еще одной потенциально проблемной сферой являются частные кредиторы европейской недвижимости, долговые фонды и небанковские кредиторы.

🔀На долю небанковских кредиторов приходилось около 20% всего объема выданных на коммерческую недвижимость кредитов в Великобритании по данным на середину 2022 года.

🔏Кредитованием европейских проектов (включая мезонинные займы) занимаются в том числе инвестиционные платформы и инвестиционные фонды, привлекающие частных инвесторов.

🥺А что в России? Продолжение следует...

❓ Что делать, если арендатор коммерческого помещения попросил скидку❓

♻️Вариантов всего три:

✅Вариант 1️⃣ Согласиться и дать скидку
❌Вариант 2️⃣ Отказать в скидке
🤝Вариант 3️⃣ Предложить компромисс

📶 О каждом из них подробно - в моей свежей памятке.

👍Лайки и 🤳«шеры» приветствуются!
✍️Как и комментарии!

Дойдут ли американские и европейские волны дефолтов заемщиков, взявших кредиты на коммерческую недвижимость, до России? Продолжаем тему... Или может волна уже здесь, просто от нас её скрывают?

🚨Дефолт - это невыполнение обязательств должника по выплате долга - как процентов по нему, так и основной заемной суммы. То есть любое значительное нарушение платежной дисциплины и привет - дефолт.

🫵Покажите мне хотя бы одного заемщика, имевшего окружной и более крупный торговый центр в залоге у банка, который в период пандемии не пришел в этот самый банк и не попросил о реструктуризации?

🌊То есть де-факто волна дефолтов торговых центров прокатилась по стране в период карантикул, а сейчас либо уже запустился процесс банкротства, либо продолжаются успешные или не очень попытки реструктурировать кредиты. Например, Crocus Group Араза Агаларова недавно рефинансировала кредит на 100 млрд. руб.: сменила Сбер на Газпромбанк.

🛑Проблема высоких значений LTV не миновала и российский рынок, и не только торговой недвижимости. Я доподлинно не знаю каким образом, но некоторым «умельцам» удавалось обеспечивать LTV выше 80%. Для банков сейчас это существенные риски.

💸Реструктуризации, рефинансирования и банкротства происходят в России тихо и незаметно, эти процессы идут уже несколько лет, а в публичное пространство попадают лишь громкие истории, типа потребкредита Эмина Агаларова на 700 млн руб., чтобы заплатить % по кредиту «Сбера» или изъятия части активов Группы «Регионы» (ТЦ Июнь и т.д.). Всё остальное, на сотни миллиардов рублей - в листинге Portal DA и на торгах РАД.

🔻В общем, никакую волну в России ждать не нужно - у нас тут своё суверенное болото и уже довольно давно.

📣Декларирование повышенной доходности за счет возврата НДС - такая же неоднозначная и манипулятивная практика, как и гарантированный доход.

🟣 SimpleEstate, инвестиционную платформу коммерческой недвижимости, где я являюсь членом совета директоров, постоянно сравнивают с другими проектами сферы коллективных инвестиций. В частности, довольно часто нам указывают на то, что некие "другие проекты", наши уважаемые коллеги, декларируют высокую доходность в первый год (как правило больше 20%) за счет механизма возврата НДС из бюджета.

🔏Подробно механизм описан здесь. На всякий случай: SimpleEstate тоже может применять технологию возврата НДС. Но мы крайне осторожны в формулировках и практически не используем это обстоятельство в продвижении своих продуктов.

⚠️Проблема в том, что инвесторы не вполне ясно осознают природу повышенной доходности, появляющейся в первый год инвестиций. Повышенная доходность не является заслугой управляющего активами или инвестиционной платформы. Однако механизм активно используется в качестве маркетингового трюка.

😳 В реальности это всего лишь возврат 20% вложенных инвесторами средств самим инвесторам.

⚙️Например, объект стоит ₽100 млн. - это его официальная оценка. Но при продаже к этой сумме добавляется НДС 20%, итого получается ₽120 млн. После выплаты ликвидности, полученной от возврата, т.е. >₽20 млн. в первый год оценка возвращается на уровень ₽100 млн. И если инвестор решит продать свою долю в объекте - он продаст её исходя из цены ₽100 млн., а не ₽120 млн.

🔃 Возврат НДС по сути - это просто замораживание денег инвесторов в период от покупки объекта за ₽120 млн. вкл. НДС до момента возврата этих самых ₽20 млн. НДС - примерно на 3-3,5 квартала. В сделках, не касающихся коллективных инвестиций чаще всего привлекается короткий кредит для уплаты НДС при покупке, который гасится после возврата НДС. Но в мире коллективных инвестиций НДС оплачивают инвесторы, которым им же эти деньги и возвращают. Вот счастье-то!

Поэтому описывать этот процесс в духе «в первый год доходность >20%»:
🅰️ Финансово безграмотно
🅱️ Манипулятивно по отношению к инвесторам

🔀 Тема возврата НДС и его влияния на доходность инвестиций в первый год совсем даже неочевидна. Возврат НДС, конечно же, нужно применять, если при покупке он был уплачен. Вопрос лишь в том, как это объяснять инвесторам.

🌊 Что такое LP и GP? 🔥Объясняю максимально просто и понятно

🙋🏻‍♂️Итак, мой добрый знакомый Игорь решил начать инвестировать в девелопмент. От продажи дачи в дальнем Подмосковье он выручил $50 тыс. (₽3,9 млн.) для вложений в перспективный проект.

🔍 После нескольких месяцев поисков он находит тот самый идеальный вариант. Так как Игорь учился на моём курсе «Excel для недвижимости», он сумел составить финансовую модель по одному из проектов. На небольшом участке земли он захотел построить дом, а затем продать его. Доходность этого проекта предположительно может составить консервативно 15% годовых IRR за 2 года. Неожиданно Игорь узнал о том, что рядом с участком, на котором он собирался строить дом, продается целое поле. На этом поле можно возвести новый коттеджный посёлок. Игорь считает фин.модель и у него получается доходность консервативно 18% годовых IRR за 5 лет - отличный вариант!

⚠️ Но есть одно НО

💰 Общая потребность в деньгах на реализацию этого проекта… $3 млн. Это значит, что даже учитывая тот факт, что 66,67% необходимых средств в виде проектного финансирования выделит банк (Игорь уже проконсультировался), Игорю всё равно придется найти где-то около $1 млн., чтобы заключить сделку. А в кармане только $50 тыс. (₽3,9 млн.)...

📞Эврика, нужен соинвестор! Игорь звонит своему дяде Борису Марковичу, у которого есть много денег и который не против новых проектов. Игорь презентует дяде идею, показывает финмодель и сообщает дяде, что всего им нужен $1 млн. для закрытия сделки. Борис Маркович загорается проектом - 40 лет назад он был «на картошке» прямо на этом поле.

🔻Итого, для начала у нас есть проект на $3 млн., предполагаемая задолженность перед банком в размере $2млн. и потребность во вложении собственных средств в размере $1 млн.

💵 Дядя Борис готов вложить $950 тыс. или 95% от необходимой суммы, а Игорь вкладывает свои $50 тыс., (₽3,9 млн.), т.е. 5%. Борис Маркович состоятельный пенсионер, работает над мемуарами и не может заниматься проектом. Весь комплекс работ, все организационные вопросы берет на себя Игорь.

➡️ И вот партнеры входят в проект!

✍️ Продолжение следует...

☑️А теперь обсудим эту историю в профессиональных терминах. Вот тут и появляются GP (General partner) и LP (Limited partner).

1️⃣ Генеральный партнер (general partner) - это Игорь, инициатор проекта. Он несет ответственность за реализацию проекта, за все долги и обязательства партнерства.
2️⃣Ограниченный партнер (limited partner) - это Борис Маркович, пассивный инвестор, который дал деньги на проект, но самим проектом не занимается.

🚸Обычно GP, который выполняет всю работу (в данном случае Игорь), инвестирует 5-10% от необходимого для реализации проекта капитала. Это нужно, чтобы создать комфорт для Бориса Марковича, Игорь должен показать свою заинтересованность в проекте, есть также английское выражение «skin In the game», то есть несение риска потери своих денег в проекте.

✍️ Продолжение следует...

🏗️ Игорь знает, что Борис Маркович считает хорошими инвестиции с доходностью 8% годовых. Игорь также понимает, что участие в проекте потребует от него большой концентрации на ведении этого нового бизнеса. Борис Маркович тоже осознает, что судьба вложенных им $950 тыс. находится теперь в руках Игоря.

🤝Партнерам необходимо договориться о том, чтобы ведение проекта было взаимовыгодным предприятием для обеих сторон.

🫱Борис Маркович делает первый шаг и предлагает Игорю такую конструкцию: всю прибыль, которую приносит проект до достижения 8% IRR, партнеры делят между собой в пропорции 95% - Борису Марковичу, а 5% - Игорю. Но вот если прибыль превысит 8% IRR, то вся прибыль, превышающая пороговое значение 8%, делится уже иначе: 70% - Борису Марковичу, и 30% - Игорю.

🥹Игорь счастлив, он благодарит своего любимого дядю за щедрость и доверие, теперь он мотивирован создать лучший поселок в Подмосковье в памятных местах юности Бориса Марковича.

✍️ Продолжение следует...

🌊 В общем-то довольно обычные договоренности, однако именно здесь описывается каскадная модель финансирования, она же «водопад акционерного капитала».

🎓 Водопад акционерного капитала (equity waterfalls) - система распределения долей прибыли от инвестиций партнерами по проекту в сфере недвижимости. Также эту систему именуют каскадным финансированием.

🧮 Теперь рассмотрим математику «водопада акционерного капитала» в рамках данного проекта

✅ Допустим, прошло 5 лет, всё сложилось относительно удачно… но Игорь с Борисом Марковичем получили доходность проекта 16% IRR, а не 18% IRR. Теперь у них есть $362 тыс. прибыли до 8% IRR и $445 тыс. прибыли сверх 8% IRR. Партнеры уже вернули вложенные $950 тыс. и $50 тыс., и теперь им нужно правильно разделить прибыль.

1️⃣ Из $362 тыс. прибыли до 8% IRR 95% ($344 тыс.) заберет Борис Маркович, а Игорь получит оставшиеся 5% ($18 тыс.)

2️⃣ Из $445 тыс. прибыли сверх 8% IRR 70% ($311,5 тыс.) уйдут Борису Марковичу, а остальные 30% ($133,5 тыс.) достанутся Игорю.

🔻Итого, популярный мемуарист и инвестор Борис Маркович получит от проекта $655,5 тыс., а известный девелопер Игорь - $151,5 тыс.

🪤В реальной жизни существуют различные способы расчета водопадов акционерного капитала. Партнеров может быть больше, они могут иметь разные роли внутри проекта, они могут заходить и выходить в разные периоды времени, они могут выдавать займы проекту… в общем в жизни чего только не бывает. И всё это можно и нужно учитывать в финансовых моделях инвестиционных проектов.

🚿Поэтому если вы собираетесь идти по стопам Игоря или Бориса Марковича, рекомендую погрузиться в мир equity waterfalls и не только!

🏆 Выставка зарубежной недвижимости Property Show в Москве – уже скоро!

Москва, Тишинская площадь, 1

7 апреля 12:00 – 19:00
8 апреля 11:00 – 19:00

🤓 На выставке вы:

♦️ Познакомитесь с крупнейшими застройщиками и агентствами недвижимости из Турции, ОАЭ, Испании, Кипра, Германии, Португалии, Черногории и др.

♦️ Узнаете о способах получения вида на жительства и гражданства.

♦️ Получите скидки и актуальные спецпредложения.

♦️ Поучаствуете в семинарах, ориентированных как на простых покупателей недвижимости за рубежом, так и на опытных инвесторов.

👉 Получите электронный билет 👈

#реклама

📦Спад активности Amazon поставил под вопрос будущее многоэтажных складов.

🏗️ Чуть меньше 5 лет назад компания Prologis построила первый многоэтажный склад класса А в США, и с тех пор количество построенных объектов подобного типа резко выросло. Но насколько велик спрос на эти объекты?

📑 Согласно данным аналитической платформы CompStak, в настоящее время в CША строится... всего 5 многоэтажных объектов общей площадью около 492,3 тыс.м2, в которых еще нет арендаторов.

📝 По данным CompStak, единственными арендаторами, которые до сих пор занимали места в уже построенных многоэтажных складах, были гигант e-commerce Amazon и гигант розничной торговли Home Depot. В частности Amazon является арендатором всех четырех существующих многоэтажных складов.

💰 Средневзвешенная начальная арендная ставка за многоэтажные склады составляет чуть более $37,20 за фут2 (0,09м2), что значительно выше, чем общая средняя арендная ставка за другой тип объектов.

⚠️ Согласно данным MWPVL International, компания Amazon, стремясь сократить расходы, прекратила или приостановила аренду в как минимум 100 складах в США.

❎ Отказ от складских площадей и экспансии в целом со стороны компании Amazon может стать серьезной проблемой для небольшой части рынка складской недвижимости - многоэтажных складов класса А.