📶 Какие мировые тренды утверждались в 2022 году? Нас с вами, я уверен, прежде всего интересуют тренды в сфере инвестирования.

🪨Устойчивые тренды:

1️⃣ Жилая недвижимость. Тема BTR в топе мировых инвесторов в недвижимость по всему миру с 2020-го года и не думает уходить на второй план. В США и Европе бум строительства арендного жилья, заполняемость тоже ок.
2️⃣ Индустриальная и складская недвижимость, self-storage - остаётся самым устойчивым сектором рынка, в который инвесторы бросают деньги как в топку и не думают останавливаться
3️⃣Коммерческая недвижимость с одним арендатором (супермаркеты, рестораны, автозаправки, непродовольственные магазины и аптеки), «пауэр-центры» (небольшие ТЦ с двумя-тремя сильными якорями) - безусловный хит семейных офисов и состоятельных частных инвесторов
4️⃣ Студенческое жилье, жилье для пожилых людей

🚀Развивающиеся тренды:

🔹Недвижимость для здравоохранения и благополучия (well-being)
🔹Недвижимость для цепочек поставок (склады последней мили, dark storы, dark kitchen и т.д.)
🔹Недвижимость для технологий (дата-центры, вышки сотовой связи и т.д.)

🪟 Тренд на нишевые инвестиции в:

🔸Трейлерные парки - хит этого года у средних инвесторов.
🔸Детские центры раннего развития - растущий сектор в США и Европе, который нуждается в недвижимости, её-то и скупают инвесторы.
🔸Недвижимость для ветеринаров - инвесторы создают целые портфели недвижимости, обременённые договорами аренды с ветеринарными клиниками.
🔸Автомойки - в основном популярны в США.

❓Что станет трендом в 2023? Скоро узнаем.

🚨В 2022 году Россия и мир столкнулись как с новыми, так и со старыми вызовами, поэтому «неопределенность» стала ключевым словом для инвесторов.

🛑Неопределенность в отношении экономических перспектив, неопределенность в отношении того, сколько раз и до какого уровня ЦБ РФ повысит/понизит ключевую ставку, неопределенность в отношении того, когда в Европу может вернуться мир, неопределенность в отношении энергетических рынков, неопределенность в отношении истинной стоимости активов, неопределенность в отношении COVID, и т.д. и т.п.

🔀До сих пор не совсем ясно, столкнемся ли мы с рецессией мировой экономики в 2023 году и насколько серьезной она может быть. Скорее всего столкнёмся.

⚡Наиболее острая фаза неопределенности в России выпала на март и октябрь 2022 года, хотя события на протяжении всего года подходили под определение «черных лебедей»:
🔸 СВО
🔸 Очередные пакеты санкций и ответная «заморозка» активов нерезидентов
🔸Обвал на российском фондовом рынке и волатильность на валютном
🔸 Блокировка зарубежных ценных бумаг, принадлежащих российским инвесторам
🔸 Побег иностранных компаний из России
🔸 Частичная мобилизация
🔸 Выезд из страны сотен тысяч россиян
🔸 Нефтяные и газовые «потолки»
🔸 Внутренние и внешние ограничения на вывоз капитала из России (на ввоз в Россию аналогично)

🪨При этом российская экономика оказалась весьма устойчивой и события 2022 года не привели ни к турецкой инфляции, ни к резкому росту безработицы, ни к резкому падению курса рубля.

🏢 В то же время российская отрасль недвижимости столкнулась с рядом локальных вызовов. Девелопмент жилой недвижимости был локомотивом развития рынка в последние годы, миллионы людей работают в отрасли (и смежных отраслях). Влияние замедления рынка жилья и коррекции цен, модификации ипотеки и давления ЦБ на симбиоз банков и застройщиков пока также является зоной неопределенности.

🚪Уход иностранных компаний и волатильность политической и экономической ситуации привел к неопределенности в секторе коммерческой недвижимости, и как следствие, к общему замедлению крупных инвестиционных сделок практически во всех сегментах коммерческой недвижимости.

👛Частным инвесторам в недвижимость приходилось адаптироваться и строить личную стратегию с учётом динамично меняющихся обстоятельств, выбирая по сути из трёх направлений:
🔹 Защитные активы
🔹 Краткосрочные спекуляции
🔹 Зарубежная недвижимость

🔻Итого: неопределенность останется явной определенностью в 2023 году. Способность собирать и анализировать информацию, адаптация и открытость к изменениям (даже негативным) станут основными навыками инвесторов в наступающем году.

⌚👑🎁 В продолжение темы инвестиций в Rolex: коллеги из Arendator.ru выпустили забавную статью, сравнив стоимость товаров из московского ЦУМа и коммерческой недвижимости (стрит-ритейл, офисы, помещение в ТЦ) в Москве и Подмосковье.

🗓️ В прошлом году пророчески пошутил...

🕯️Не забываем заучивать слова, обязательно будем хором петь.

⏳Пора подводить итоги и мне лично, постараюсь уложиться в две части.

☝🏻Первая часть будет по поводу этого канала (динамика его развития в 2022 году - в золотой рамочке).

🔻Итоги:
1️⃣ Число подписчиков выросло на 35%, это не сравнится с ростом в 2021 году (икс3), но я системно всё же не занимался вопросом продвижения канала, а на его рекламу не потратил ни одного рубля.
2️⃣ Контент: удалось создать несколько десятков осмысленных текстов, за которые как минимум не стыдно. Но в целом я собой недоволен, можно было писать намного лучше, анализировать глубже и вести канал более качественно.
3️⃣ ER (отношение количества просмотров поста к количеству подписчиков) к сожалению, не повышался. Но и не падал, тоже хорошо.
4️⃣ Рекламные доходы. Грех жаловаться: благодарю всех рекламодателей за мою мотивацию (а читателей канала призываю к терпению). Благодарю мою коллегу @ireneadmin за помощь и поддержку в этом направлении.

📋Планы:
🔹 Не ограничиваться только текстом, проводить видео-вебинары, увеличить аналитическое покрытие (больше писать о зарубежной недвижимости)
🔹 Приглашать других людей писать на канале гостевые посты. Пользуясь случаем, приглашаю!
🔹 Помягче отвечать в комментариях, подобрее быть.

📲 Я убеждён, что хороший телеграм-канал - это в том числе канал живой, с реальными комментариями реальных людей. Поэтому традиционно благодарю комментаторов!

🤗 Ну и, конечно, всех читателей благодарю, что были с каналом @atsogoev в этом году.

📺 По хорошо складывающейся традиции каждый год, в конце декабря выходит интервью со мной на youtube-канале Smarent.

👀 Посмотреть можно здесь: https://youtu.be/UEYI0U5v9-w

✍️Ну и второй подводящий мои личные итоги пост.

🗓 В этом году были большие перемены во всём:

1️⃣ Перестал работать в Тринфико. Я был инвестиционным директором этой компании последние 5 лет, а общий мой стаж там составляет более 7 лет.

2️⃣ Вошёл в Совет Директоров SimpleEstate, инвестиционной платформы, развивающей коллективные инвестиции в недвижимость. Чем очень доволен.

3️⃣ Уехал в Санкт-Петербург на три месяца, познакомился с многими замечательными жителями этого города и с самим городом (мечтаю вернуться следующим летом).

4️⃣ Запустил онлайн-курсы, связанные с темой инвестиций в недвижимость. Закрыл один из курсов навсегда.

5️⃣ Не удалось масштабировать бизнес atsogoev.ru/finmodul, выручка упала на ~20% по отношению к 2021. Но могло быть и хуже, зато мы делали проекты на Кипре, в Дубае и в Израиле, помимо России.

6️⃣ Удалось успеть везде, где это было остро необходимо.

7️⃣ Есть большой стратегический план на 2023 год, нужно будет много работать «на перспективу».

8️⃣ Отметили 10 лет отношений, 9 лет совместной жизни и 8 лет официального брака с женой.

🤗Очень благодарен людям, которым нравится то, что я делаю, пишу или говорю. Этим вы вдохновляете и поддерживаете меня.

🌲Всем в новом году желаю удачи в жизни и в инвестициях. Побольше общаться с позитивными людьми, зарабатывать много, ещё больше денег.

🙂 Со своей стороны обещаю обеспечить вас полезным инструментарием, чтобы инвестировать эти деньги с приемлемым соотношением риска и доходности!

💸 Не прощаюсь, я ещё тут.

🔍Пока мы ели оливье: тотальная переоценка кадастровой стоимости недвижимости во всероссийском масштабе началась и продлится весь 2023 год.

🗓️После переоценки 2023 года с 1 января 2024 результаты кадастровой оценки вступят в силу, а удовольствие от уплаты налогов собственники недвижимости начнут получать уже в 2025 году.

📈У меня нет сомнений, что переоценка будет в пользу государства, то есть в итоге неминуемо приведёт к повышению имущественных налогов. Как на коммерческую, так и на жилую недвижимость. Когда ВВП падает, налоговая база растет, а как иначе?

🧛Фискалы подготовились: система государственного кадастра работает, процесс обложения налогами выстроен и цифровизирован (см.госуслуги), потенциал сбора есть, налоговая база расширяется.

📑Следующие шаги (ждём новостей из Госдумы):
🔹Ужесточение ответственности за уклонение от уплаты налогов.
🔹Повышение налогов в %, полный отказ от льгот по имущественным налогам.

Что думаете, инвесторы?
🔥 Люблю платить налоги
😱 Ненавижу платить налоги

🪢Ожидаемая развязка истории с Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT): на помощь погрязшему в проблемах с состоятельными частными инвесторами Blackstone приходят институционалы.

🛡️«Белым рыцарем» называют компанию или частное лицо, которое предлагает другой, попавшей в затруднительное положение, компании очень выгодные условия сотрудничества. Роль «белого рыцаря» в истории BREIT примерил на себя Калифорнийский университет (UC), когда согласился инвестировать $4 млрд. в полуликвидный фонд недвижимости Blackstone.

💼По условиям соглашения UC получит минимум 11,25% годовых доходности. Если же Blackstone не сможет показать такую доходность, то вынужден будет компенсировать UC разницу из своих средств. В обмен на гарантированные выплаты UC обязуется задержаться в BREIT на шесть лет.

👛Очевидно, эта сделка является важной демонстрацией доверия крупных инвесторов Blackstone в тот момент, когда те в этом больше всего нуждаются.

🎛️ Deloitte, крупнейшая мировая консалтинговая и аудиторская компания, входящая в «большую четвёрку». В России она с 2022 года работает под брендом «Деловые Решения и Технологии».

📋Так вот глобальный Deloitte опросил 450 финансовых директоров крупных владельцев коммерческой недвижимости и инвесторов со всего мира (даже, возможно, кого-то из России, но не факт), чтобы узнать их мнение об инвестиционных приоритетах и ожидаемых структурных изменениях в 2023 году.

📊 По результатам опросов
офисы в центре города и офисы в пригородах рассматриваются большинством опрошенных институциональных инвесторов как «наиболее привлекательные возможности с поправкой на риск» среди других типов недвижимости в течение следующих 12-18 месяцев. Инвестиционная идея офисов обогнала и склады, и жилую недвижимость.

🧐 При этом в США оптимизм по поводу инвестиций в офисы гораздо более умеренный, чем в Европе и Азии.

🥺 Зачем об этом знать частному инвестору из России? Как минимум, чтобы быть в курсе трендов, как максимум - чтобы НЕ вкладывать свои деньги туда, куда уже никто не вкладывает (и не стать эскимосом, покупающим снег ❄️)

📊 А теперь об офисах и об инвестициях в них в России. Сегмент рынка недвижимости, который беспокоил меня в прошлом году - офисы класса А. Ведь уход из России иностранных компаний мог привести к катастрофическим последствиям - небывалому росту вакансии.

🧐 Что по факту? Ну например, сидела в БЦ «Белая площадь» (ул. Лесная 5С) известная американская консалтинговая компания McKinsey&Co. Среди клиентов - ВТБ, Сбер, Ростех и т.д. После начала СВО бренд покинул Россию, юр.лицо продали топ-менеджерам, а компанию переименовали в «Яков и Партнеры».

⤵️В McKinsey&Co работало 760 человек, в «Яков и Партнеры» работает 180. Излишки офисных площадей поступили на рынок, однако Яков с партнерами продолжает занимать офис на Лесной, хоть и значительно меньшей площади.

🏢Кейс McKinsey&Co показывает, что бывшие иностранные компании, пересдают площади в субаренду или оставляют за российским бизнесом. Более того, налицо тенденция дробления бизнеса иностранных компаний - многие их топ-менеджеры создают свои компании и забирают с собой «своих» клиентов.

🪨Всё это стабилизирует вакансию. В настоящее время в Москве она держится на уровне 14-15%, включая субаренду и рост вакансии уже, можно сказать, завершился

🕳️ Очевидно, что глубина негативного влияния произошедших в 2022 году геополитических событий на сектор оказалась менее значительной по сравнению с 2014 годом (см. золотую рамочку).

🏢 По теме недвижимости часто задают одни и те же вопросы, скорее риторические, на которые непонятно что отвечать, вообще можно не отвечать или ответить сообразно вопросу (дать риторический ответ):

🔹Кто это всё покупает?
🔸Люди

🔹Откуда такие цены?
🔸Рынок

🔹Люди бедные, где они на это деньги возьмут?
🔸В банке

🔹А отдавать как будут?
🔸Придется заработать

🔹Когда упадут цены?
🔸Мы услышим звук

🔹Покупать или ждать?
🔸Покуждать

🔹Москва резиновая?
🔸Не только Москва

🔹Почему сначала не строят дороги, школы и садики?
🔸Потому что

🔹На некоторые вопросы выработал привычку сразу отвечать «🕯️Аминь».

🔻 Начал собирать в прошлом году, накопил небольшой список одинаковых вопросов, чтобы потом копировать ответы. Очень удобно.

🌐 В Аргентине сейчас живёт человек десять моих знакомых. С Бразилией связано несколько людей, которых я знаю. В Перу нет никого из тех, кто связан со мной. Но недавно я обсуждал с коллегами инвестиционную идею - покупку новостроек в Сан-Паулу (Бразилия) на стадии строительства и последующую продажу с премией. А на днях там (в Бразилии) были гражданские волнения. В Перу ещё хуже...

🕯️Вы, кстати, не забыли, что год назад в Казахстане чуть не случился переворот? По мотивам тех событий я написал пост, который уместно повторить и сегодня. Подозреваю, в 2023 году он будет актуален ещё не раз.

💬 Слова, которые приписывают Натану Ротшильду: «Покупайте активы, когда на улицах льётся кровь, а над головой свистят пули».

❗Нет никаких доказательств, что он это говорил, более того, фраза в разные годы «присваивалась» Д.Рокфеллеру, Н.Хиллу и даже У.Баффету.

✂️К сожалению, как и все «высказывания великих», эта фраза очевидно вырвана из контекста, многократно изменена и искажена переводами. Тем не менее, уже более 200 лет это довольно провокационное высказывание обсуждается в моменты любых потрясений, от гражданских протестов до локдаунов.

💰Какие активы покупать, когда кровь и пули? Мыло, крупу и туалетную бумагу или облигации (их доходность растёт из-за повышающихся рисков), акции (они дешевеют) или недвижимость (тоже вроде бы дешевеет)?

🏯Например, такой кейс: на улицах Катманду уже много месяцев неспокойно, столкновения с полицией, митинги с требованиями понизить цены на дрова и вернуть монархию. Означает ли это, что время покупать облигации Непала (акции, недвижимость и т.д.)?

😐 Лично моя точка зрения:

☑️ Да, если вы свято верите или точно знаете, что всё это очень скоро закончится и каким-то образом успокоится. Или если вы любите риск и готовы потерять существенные суммы.

❌ Нет, если вы не имеете веры или инсайда и боитесь рисковать.

⚠️ Важно:

🌪️В эпоху потрясений и нестабильности обязательно появляются манипуляторы, которые захотят использовать страх или алчность, чтобы что-нибудь продать. В качестве «уникального шанса», «защитного актива» или способа вывести деньги (если вам не повезло и вы оказались в центре событий).

🗯️ И конечно, они будут ссылаться на «великих», в том числе и приплетут высказывания Ротшильда, Баффета и прочих.

🔻Всё это манипуляции и искажения.

🅿️.💲. В столице Непала Катманду сейчас тихо и спокойно, это был просто пример.