😕Есть две главные проблемы индексов инвестиционной привлекательности:

1️⃣ Пристрастность составителей индексов.

Общее настроение Kearney: оптимизм рухнул. Наступили турбулентные времена, поэтому инвесторы выбирают (или Kearney настаивает, непонятно) крупные, развитые экономики для вложений. Уровень предвзятости максимально выкручен, на мой взгляд. И не только из-за отсутвия России в индексе, просто прочтите их текст.

Общее настроение The European House Ambrosetti: наступили тяжёлые времена, но кое-где ещё можно заработать. Более открытый взгляд на мир, и в целом более сбалансированный подход к оценке инвестиционной привлекательности стран, но четко прослеживается оптимизм конкретно по отношению к Европе.

2️⃣ Фокус на сверхкрупные капиталы.

Проблема индексов в том, что они помогают ориентироваться в деле инвестиционной привлекательности стран мира в основном крупных инвесторов, в опросах принимают участие только большие инвестиционные дома, банки, управляющие активами или богатые семейные офисы. В общем, все те, для кого актуален вопрос вложения миллионов и миллиардов евродолларов. Частным инвесторам, интересующимся стоит ли вкладывать деньги в доходный апарт-отель в Турции индексы никакой информации не дадут, да и самой Турции в индексах не найти.

☝️Тем не менее, на эти индексы стоит поглядывать и принимать их во внимание. Они показывают те страны, в которых может быть отмечен приток иностранных инвестиций, который вызывает обычно рост местной экономики и... рынка недвижимости (некоторых сегментов).

🔻Итого: есть смысл использовать индексы инвестиционной привлекательности в справочных целях. Но точно не как руководство к действию для частного инвестора.

🚩Ну и напоминаю, что оценивать любую страну на предмет её инвестиционной привлекательности (в части недвижимости, конечно) можно самостоятельно и без посторонней помощи!

⚠️ Ни в коем случае не претендую на истину в последней инстанции, но мой набор параметров для оценки такой:

1️⃣ Политический статус, безопасность, уровень криминала и наличие внешнеполитических угроз.

2️⃣ Макроэкономические показатели:
🔸Основные секторы экономики
🔸ВВП и его динамика
🔸Инфляция и курс нац.валюты
🔸Рынок труда, показатель безработицы
🔸Население, рождаемость, миграция и т.д.
🔸Инвестиции и рынки капитала

3️⃣ Характеристики рынка недвижимости (в том или ином сегменте)
🔹Объем строительства
🔹Динамика цен / ставок аренды
🔹Баланс спроса и предложения
🔹Вакантность

🔻 На своем канале я подробно разбирал Израиль, Северный Кипр и немного Дубай.

🏆 Вы тоже так можете, я в вас верю!

❗️Коллеги из NF Group (ex-Knight Frank Russia) подвели предварительные итоги 2022 года в сегменте стрит-ретейла Москвы.

😢 Общий объем площадей этого формата во всех исследуемых торговых коридорах составил 791,9 тыс. кв. м, из которых 15,7% (124,5 тыс. кв. м) остаются вакантными.

🖼️ Что за торговые коридоры такие? См. золотую рамочку!

👀Я тут обратил внимание на две взаимоисключающие новости!

📰Моё любимое СМИ «Деловой Петербург» сообщает о том, что больше 7 млн.туристов посетили Санкт-Петербург с начала 2022 года, что привело к высокой загрузке отелей в осенне-зимнем туристическом сезоне (больше 60%).

💻А мой любимый отраслевой портал arendator.ru сообщает, что в Санкт-Петербурге почти остановились продажи апартаментов: в октябре уровень покупательской активности снизился до минимальных значений, 78 сделок на весь город!

🚨Это что же получается? Туристов в Петербурге всё больше, а апартаменты, которые можно им сдать в аренду, покупают плохо! Дисбаланс, рыночное искажение, инвестиционная возможность… Как на этом заработать?

🔥В общем, сегодня день большого обзора инвестиционной идеи: покупки номера в апарт-отеле в Санкт-Петербурге. А что, времена не выбирают в них живут и покупают… возможно, апартаменты. Перефразировал немного петербургского поэта.

🔍Для начала немного об объекте, который я выбрал.

🔸Объект: ARTSTUDIO M103
🔹Местоположение: Санкт-Петербург, Московский пр-т, д. 103к6
🔹5 мин. пеш. / 400 м. до ст.м. «Московские ворота»
🔹Категория: 4⭐️
🔹Количество номеров - 485 шт.
🔹Площадь номеров: от 24 м2
🔹Продажи: ДДУ (эскроу-счета), ипотека, рассрочка
🔹Ввод в эксплуатацию: 2 кв. 2024
🔸Застройщик: RBI

✅ Для тех, кто подписался недавно: большой разбор это подробный, профессиональный инвестиционный анализ. Мастер-класс, так сказать.

🔻Продолжение следует…

🏢О застройщике и комплексе

🏗️ Застройщик RBI - не нуждается в представлении петербуржцам, а для москвичей и жителей других городов, могу сказать, что компанию многие в городе считают одним из самых лучших застройщиков по критерию качества возводимых объектов. Компания работает в Петербурге с 1993 г. Это один из старейших и уважаемых петербургских девелоперов. Не скрою, я дружен с руководством компании в лице Михаила Гущина, коммерческого директора. Но он меня о сегодняшнем анализе не просил, возможно, он ему и не понравится. 

👀У компании большое количество сданных проектов, а также есть ряд проектов в стадии реализации. Отзывы о качестве строительства компании почти всегда положительные. К сожалению, на сайте НАШ.ДОМ.РФ есть данные о задержках в сроках строительства жилых домов компанией, однако, все задержки связаны с ранее существовавшим брендом «Северный Город», который ныне упразднен.

🏨 Об апарт-отеле ARTSTUDIO M103:
🔹16 этажей, монолит
🔹Отделка во всех номерах, в некоторых - меблировка
🔹Количество апартаментов - 485 шт.
🔹Все номера делятся на пять категорий: Standard, Studio, Superior, Deluxe и Junior Suite в зависимости от площади: от 24 до 52 кв.м. Они  соответствуют международной классификации гостиниц.
🔹Продажи: ДДУ (эскроу-счета), ипотека, рассрочка.

🔒Номерами управляет специализированная управляющая компания RBI PM (входит в группу RBI) полностью берет на себя: поиск арендаторов (они же гости), круглосуточный отельный сервис, реновацию номеров и т.д.

🏗️ Ход строительства ARTSTUDIO M103: завершены все монолитные работы, идут внутренние работы, возведение перегородок, прокладка инженерных систем, установлены сантехнические кабины (то есть смонтированы все санузлы с финальной отделкой)
🔹Ввод в эксплуатацию: 2 кв. 2024

🛏️ Апартаменты в ARTSTUDIO M103 есть разные, например такие:
🔸Студия 24.5 м2 за ₽8,6 млн.
🔸Студия 30.4 м2 за ₽9,8 млн.
🔸Студия 39.9 м2 за ₽10,9 млн.

💸Есть ипотека:
✔ Ставка 0,1% (на первые 12 мес.). Далее от 10,9%
✔ Ставка 4,5% на 2 года, далее от 10,9%
✔ Ставка 8,49% на 3 года, далее от 12,69%
✔ Ставка от 7,49% на весь срок кредитования.
Минимальный размер ПВ - от 20% от стоимости апартамента
💸Есть рассрочка под 0%:
✔25% - первый платеж, 25% через 6 мес., 25% через 11 мес., 25% в марте 2024 года
✔30% - первый платеж, 70% ежемесячно или ежеквартально до марта 2024 года.

🧐 Ну и сейчас в ARTSTUDIO M103 действует спец. предложение на пул из 10 апартаментов с программой доходности «Гарантированный доход», предполагающей получение собственником увеличенного ежемесячного дохода в размере ₽65 т. в течение 2-х лет, независимо от ситуации на рынке. Стоимость апартаментов по акции - ₽10,1 млн.

🔍SWOT-анализ идеи покупки номера в апарт-отеле ARTSTUDIO M103 начну со слабых сторон:

🥺 Полная зависимость доходов инвестора от деятельности и качества управляющей компании.
🥺 Высокие операционные затраты: при прогнозной стоимости номера в сутки на уровне ₽4100-₽4600 затраты на гостиничное обслуживание, эксплуатацию и коммунальные услугии вознаграждение УК составляют 35-40%.
🥺 Период запуска, то есть первые 3-5 лет, самый тяжёлый для гостиницы, именно в это время инвестору предлагается купить номер.
🥺 Зависимость от внешних факторов, влияющих на туристическую активность в Санкт-Петербурге (не буду перечислять и анализировать все факторы, их довольно много)
🥺 В настоящее время низкая ликвидность номера в апарт-отелях Санкт-Петербурга. По сравнению с квартирами, во всяком случае.

🔻Я ничего не забыл? Есть ещё слабые стороны? Не путайте их с угрозами, они в отдельном разделе SWOT.

Сильные стороны:
👍🏻 Стабильный и растущий спрос на средства размещения в Санкт-Петербурге. Культурная столица привлекает туристов, некоторые даже переезжают в город на продолжительное время (это я о себе). Ну и расположение апарт-отеля в сложившемся деловом районе добавляет бизнесу устойчивости.
👍🏻 Отсутствие необходимости самостоятельного управления арендным бизнесом - все заботы берёт на себя специализированная управляющая компания.

Возможности

🚀 Ограничение выезда россиян за границу создаёт предпосылки роста популярности и заполняемости отелей в традиционных туристических местах, в том числе Санкт-Петербурге. В общем рост туристического потока.

Очевидно, что туристы будут выбирать отели с необычными концепциями, здесь у RBI может быть преимущество - у них уже в отелях действует программа ART FOR APART, в рамках которой проводятся всевозможные культурные мероприятия на территории гостиниц. В общем, не только отель, но и развлечения.

Угрозы

❗️Усиление конкуренции, выраженное в локальном перенасыщении предложением при ограниченном спросе

❗️Рост операционных затрат при ограниченности возможностей роста ADR и стоимости аренды.

❗️Возможна ситуация, при которой номера в гостинице будут сдаваться в обход УК RBI по сниженным ценам, в общем ценовая конкуренция из-за расщепления контроля над номерным фондом.

🔻Я ничего не забыл? Дополните меня, если я что-то упустил.

🧮 А вот и финансовая модель покупки студии в апарт-отеле ARTSTUDIO M103:

https://docs.google.com/spreadsheets/d/19I-45__LRAiCT_gVwz2Iclh1ZaszMeLQu-rSKCSRms4/edit?usp=sharing

Учел сразу три сценария возможной реализации помещений в аренду:
🔹 Краткосрочная аренда
🔹 Среднесрочная аренда
🔹 Долгосрочная аренда
➕ И дополнительно я сделал микс-сценарий, при котором используются все три стратегии сдачи номера в аренду.

☝🏻Как всегда, рад вашим вопросам и комментариям.

🔻Ну а вывод будет уже очень скоро.

🗜Выводы по инвестиционной идее ARTSTUDIO M103.

💰Доходность на трехлетнем горизонте скромная.. Однако, инвестиции в рентную жилую недвижимость приносят самую низкую доходность по сравнению с другими инвестиционными идеями. Это самая консервативная, простая, ликвидная (с точки зрения сдачи в аренду) и безопасная инвестиция на рынке недвижимости

🏨Покупка номера в апарт-отеле ARTSTUDIO M103 принесет в среднем 6% IRR при Cap.rate 7.8%, а максимум 6,6% IRR. Я думаю, что это вполне можно назвать доказательством преимуществ покупки номеров в апарт-отеле по сравнению с покупкой жилой недвижимости для сдачи в аренду (которая приносит 1,5-3%).

☝🏻При этом застройщик утверждает, что доходность может быть выше - от 7,5%. К сожалению, фин.модель не видел! Более того, на одной из профильных конференций представители RBI высказали мнение о том, что в перспективе 3-5 лет выручка инвесторов от эксплуатации отеля ARTSTUDIO M103 может увеличится. Они ссылались на апарт-отель ARTSTUDIO Nevsky, выручка инвесторов в котором выросла почти в 2 раза с момента запуска отеля. В некоторые периоды времени инвесторы получают там более 200 тысяч. в месяц от аренды номера категории Standard. Повезло им!

💸В чем главные плюсы этой инвестиционной идеи для инвестора? Это реальная пассивная инвестиция - весь бизнес ведёт УК, инвестор получает доходность от аренды. Оставшиеся задачи - платить налоги и обеспечить выход из актива (кстати, УК в этом тоже может помочь теоретически). Актив "проинфляционный" - я по-прежнему придерживаюсь версии о возможном росте цен на подобные объекты на 5% в год.

🔻Я считаю, что ARTSTUDIO M103 это консервативная инвестиционная идея.

📮По данным комментатора моего канала Baba Зина, любезно предоставленным мне, суд отклонил апелляцию по делу о сносе шикарного особняка 3181,2 м2 на ул. Нижняя Сыромятническая, д.1/4 стр.2., ранее приобретенного ООО «Денежные вложения» за ₽96 млн. на торгах у банка ТРАСТ.

🚜Следующий этап, очевидно, снос.

🙄Интересно, какой план у потративших на проект деньги инвесторов? Попытаться восстановить объект в прежних габаритах? Но для этого нужно убедить Москву не «отбирать» арендованный земельный участок...

🧐 Едим попкорн, наблюдаем (на безопасном расстоянии) 🍿

📉 Всем ждунам/свидетелям обвала на рынке жилой недвижимости ещё раз прямо в мозг отправляю⚡сигнал: банки и застройщики сейчас являются практически единым организмом.

❌Мягкие, но громкие запреты ЦБ, отмена льготной ипотеки и прочее не убьёт практику субсидирования ипотеки на новостройки. Банки работают в тандеме с застройщиками и зависят друг от друга. Придумают новые схемы, чтобы продавать. Уже выкапывают лизинг, например. На подходе что-то ещё, я уверен!

✔️Самым выгодным для покупателя продавцом недвижимости останется именно застройщик.

🧲 Застройщики продолжат аккумулировать остывающий спрос на жилую недвижимость. Даже во время коррекции цен на новостройки и парада скидок.

📮Коллеги из компании AKTIVO сообщают об очередной сделке: они приобретают тюменский ТЦ «Зеленый берег». Общая площадь объекта 24,6 т. м2.

⚓Якорные арендаторы ТЦ - «Лента» и «Hoff» - которые занимают 84% от общей площади ТЦ и приносят 75% дохода. Всего в объекте более 60 арендаторов.

🧩Как обычно, AKTIVO создаёт для этого проекта закрытый паевый инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) «Активо девятнадцать». Ориентировочная сумма сделки ₽2 млрд.

💰Сделка примечательная, особенно на фоне негативных новостей, связанных с индустрией торговых центров в России.

👀Подсмотрел в телеграм-канале коллег из GMK мнение экономиста Антона Табаха об экономике России в 2023 году:

🔮Инфляция в пределах 7%
🔮На спасение  экономики за счёт бюджета уповать не придётся
🔮Стоимость финансирования будет высокой (много рисков)
🔮Состоится привыкание к валютному контролю

🧙В целом-то я поддерживаю коллегу Табаха, который наванговал это всё на GMK Talks, ежегодном итоговом мероприятии, посвященном девелопменту,  макроэкономическим и демографическим трендам и самым нетривиальным кейсам 2022.