🔍По доброй традиции SWOT-анализ идеи покупки апартамента для сдачи в аренду в апарт-комплексе Vernissage начну со слабых сторон:

🥺 Зависимость доходов инвестора от деятельности и качества работы управляющей компании.
🥺 Слабая динамика арендных ставок: время идёт, а стоимость аренды квартир практически не повышается.
🥺 Относительно низкая ликвидность апартаментов по сравнению с квартирами.
🥺 Необходимость дополнительных вложений в косметический ремонт на длинном горизонте эксплуатации, особенно касается среднесрочной аренды

🔻Я ничего не забыл? Есть ещё слабые стороны? Не путайте их с угрозами, они в отдельном разделе SWOT.

Сильные стороны:
👍🏻 Стабильный спрос на средства среднесрочного и долгосрочного размещения в Москве. Ну и расположение апарт-комплекса в сложившемся районе добавляет бизнесу устойчивости.
👍🏻 Отсутствие необходимости самостоятельного управления арендным бизнесом - все заботы можно переложить на независимую от застройщика специализированную управляющую компанию.
👍🏻 Возможность продажи объекта не только покупателям готового арендного бизнеса, но и конечным пользователям, приобретающим недвижимость для собственного проживания.

Возможности
🚀Приток в город высококвалифицированных кадров, студентов из обеспеченных семей, рост рынка корпоративной аренды (съём квартир компаниями для сотрудников), в общем увеличение количества потенциальных арендаторов, рост спроса и т.д.

Угрозы
❗️Усиление конкуренции, выраженное в локальном перенасыщении предложением при ограниченном спросе
❗️Рост операционных затрат при ограниченности возможностей роста стоимости аренды.
❗️Конфликты с соседями и управляющей компанией.

🔻Я ничего не забыл? Дополните меня, если я что-то упустил.

☝️Наконец, готова финансовая модель покупки апартамента для сдачи в аренду в клубном доме Vernissage.

🔍Немного о предпосылках модели, о самых спорных и острых моментах.

🔀 Учтено сразу два сценария возможной реализации помещений в аренду:
🔹 Среднесрочная аренда, то есть сдача в аренду на срок от 1 месяца до полугода. Апартамент сдается в аренду за ₽150 т. Сразу спешу парировать недоумение от цены: не сравнивайте 44.54 м2 в новом элитном доме на 26 лотов с бабушкиной однушкой площадью 44.54 м2. У этого объекта нет аналогов в локации, поэтому я посчитал возможным предположить такую цену. Модель представлена в Excel, вы можете внести свои данные.
🔹 Долгосрочная аренда. Действуя абсолютно волюнтаристки и пользуясь властью, я поставил цену аренды на уровне ₽130 т. Да, сейчас арендные ставки падают, в том числе на элитную недвижимость. И сейчас такая ставка кажется, возможно, неуместной и странной. Но всего лишь год назад в это вполне можно было поверить. Моя модель делается на 10 лет вперёд и в этом её условность. Вопрос: мы точно знаем, что будет через год, через 2 года?

🧭Удорожание недвижимости на 5% ежегодно. Я продолжаю считать, что это весьма вероятный сценарий в перспективе ближайших 10 лет. Да, прямо сейчас рынок испытывает сложности и цены не растут, но я продолжаю верить в рынок и в возможности роста некоторых его сегментов.

📲Кадастровая стоимость на уровне ₽110 т./м2. Также считаю эту предпосылку адекватной исходя из цен аналогов. Предполагаю, что кадастровая стоимость объекта будет, возможно, оспариваться, как застройщиком, так и покупателями апартаментов.

😐Всегда открыт для вашей критики! Спасибо, что уделяете время комментариям.

🔻Выводы будут чуть позже.

🗜️Выводы по инвестиционной идее Vernissage.

💵 Неоднократно писал и повторю ещё раз: инвестиции в жилую недвижимость приносят самую низкую доходность по сравнению с другими инвестиционными идеями. Ведь это самая консервативная, простая, ликвидная и безопасная инвестиция на рынке недвижимости. Инвестиции в премиальную и элитную жилую недвижимость - особенно.

🚀 Если принять предпосылку о том, что стоимость элитной жилой недвижимости в следующие 10 лет будет всё-таки расти на 5% в год, то доходность финансовой модели превысит 6% IRR.

🔻Инвестиции в недвижимость это не депозит, однако нельзя забывать о главном дефекте сравнения недвижимости и банковского вклада: сумма на депозите не имеет свойства увеличиваться в цене в отличие от недвижимости. Поэтому сравнение жилья и депозита - не в пользу депозита, а вот уровень надёжности у обоих инструментов практически идентичный.

☝🏻На мой взгляд у апартамента в клубном доме Vernissage есть серьезные шансы стать арендным бизнесом.

🥁Маленькое объявление. Я решил закрыть курс по инвестициям в недвижимость для частных инвесторов «Инвестиции на все времена» с 1 января 2023 года.

🎚️Причины:
🔸Слишком большие трудо- и энергозатраты. Я лично взаимодействую со всеми слушателями курсов и лично отвечаю на вопросы в чатах. У меня нет кураторов, команда состоит из двух человек с очень неполной загрузкой. Ведение курса «Инвестиции на все времена» - далеко не основная моя работа, но занимает критически много времени.
🔸Не чувствую интереса людей к теме. Вернее интерес есть, но желание людей дойти «с ноля до миллиона долларов на недвижке за 3 дня» сильнее, чем желание постигать инвест.анализ у меня на курсах. Я устал конкурировать с инфомошенниками, устал от оскорблений в свой адрес и обвинений в инфомошенничестве.
🔸Я не знаю, буду ли делать курсы для частных инвесторов в будущем. Я подумаю об этом в январе, на праздниках, пока не решил. Всем, кто доверился мне и прошел курс «Инвестиции на все времена» выражаю огромную благодарность за поддержку и доверие, все свои обязательства перед вами я сохраняю.

🔗Я также связан обязательствами перед своей небольшой командой, которая помогала мне с первого дня, поэтому проведу последний курс «Инвестиции на все времена»... и на этом всё.

5️⃣ декабря стартует последний, 5-й поток курса.
http://atsogoev.ru/alltime
Спасибо за понимание.

♦️По данным коллег из NF Group по итогам 2022 года в Московском регионе ожидается рекордный объем ввода качественной складской недвижимости за всю историю наблюдений – 2 млн.м2.

💰Общий объем сделок на московском рынке за период с января по октябрь 2022 года составил 1 млн кв. м. И это ещё не конец - ожидается закрытие сделок на 300 т.м2

📊 Доля вакантных площадей - просто ни о чём. 2,9% с учетом предложений субаренды - слёзы, а не вакансия. Все склады заняты!

📦В общем, я в этом всём вижу сплошной складской оптимизм какой-то.

🕌 В ОАЭ закрепили понятие налогового резидентства

🕯️С 1 марта 2023 года физические лица будут считаться налоговыми резидентами ОАЭ, если:
🔹 прожили в стране мин. 183 дня подряд в течение года;
🔹 их место жительства и центр жизненных интересов находятся в ОАЭ;
🔹 имеют ВНЖ/гражданство в ОАЭ и проводят в стране более 90 дней подряд в течение года.

💵 Зачем это знать? Как известно, в ОАЭ нет налогов на доходы физ.лиц, но для того, чтобы их легально не платить и спать спокойно, необходимо быть налоговым резидентом Эмиратов.

💸 Кстати, с 1 июня 2023 года (с даты начала финансового года) в ОАЭ вводится федеральный корпоративный налог на прибыль для юр.лиц. Стандартная ставка составит 9%. Компании с прибылью до 375 т. дирхамов (около $102 т.) ждёт освобождение от налогов. Уже не 0%...

💰Классификация инвесторов по признаку отношения к риску (риск-профиль):

🔸Консервативный
🔸Умеренный
🔸Агрессивный

🥱 Это было очень скучно. И я переименовал их:

🔹Старушка-процентщица
🔹Скрудж-рантье
🔹Алчный спекулянт

🎚️Вчера десятки людей (слушателей моего базового курса) прошли тест на определение своего риск-профиля.

📊 Важно: с течением времени риск-профиль может меняться, поэтому проходить тест можно (и нужно) регулярно. Вдруг вы уже не старушка, а Скрудж?

☑️ Пройти можно здесь (это бесплатно): atsogoev.ru/rp

📮По сообщению коллег из PARUS Real Estate (входит в NF Group (ex-KF Russia)) спрос на зарубежную недвижимость со стороны состоятельных россиян приходится на Турцию – 31%, ОАЭ – 22% и Кипр – 14%.

📊Анализ запросов за 10 месяцев также показал, что 64% потенциальных покупателей рассматривают приобретение жилья за рубежом с целью получения ВНЖ или гражданства, а оставшиеся 36% планируют приобрести недвижимость для собственного проживания либо в инвестиционных целях.

💰Из 100% опрошенных потенциальных покупателей только 14% готовы рассмотреть зарубежную недвижимость в качестве инвестиции. Наиболее популярными странами в этой категории являются ОАЭ (Дубай и Абу-Даби) и Турция (Стамбул).

🔍Инвесторы все чаще рассматривают недвижимость в Шардже (ОАЭ), Мекке (Саудовская Аравия) и Каире (Египет) с целью диверсификации портфеля. В недвижимость на Ближнем Востоке активно инвестируют ультрахайнеты из Европы, России, Индии, Пакистана.

☝️Кстати, для тех, кто увидел слово «ультрахайнеты», но не вполне понимает о чём идёт речь.

📊 Вот моя попытка разделить состоятельных людей на категории:

🔻Henry (high earner, not rich yet), лица, готовые инвестировать от $250 т.

🔻HNWI (High Net Worth Individuals), лица, готовые инвестировать от $1 млн.

🔻UHNWI (Ultra High Net Worth Individuals), состоятельные люди, готовые инвестировать от $5 млн.

⚠️ Впрочем, я не настаиваю, что моя категоризация - истина в последней инстанции.

COLDY и СберМобайл внедряют цифровую среду в TALLER

COLDY совместно со СберМобайл - одним из лидеров телеком индустрии, начала внедрение программно-технического комплекса «Единая цифровая среда», который станет ядром цифровой экосистемы бизнес-пространства А класса TALLER. «Единая цифровая среда» будет построена на основе платформы SberMobile IIoT Platform с использованием технологий группы Сбер.

Платформа создает новый стандарт в управлении коммерческой недвижимостью и позволяет комплексно подойти к решению потребностей резидентов и гостей бизнес-пространства.

На базе платформы СберМобайл будет создан единый ситуационный центр мониторинга и управления бизнес-пространством на основе данных с датчиков, инженерных систем, с автоматическим управлением на основе алгоритмов машинного обучения (ML), что позволит повысить скорость реагирования на ситуации, а также уровень безопасности и комфорта пространства.

В оснащении TALLER также будут реализованы решения бесшовного доступа и умной навигации по территории на основе технологий биометрии, виртуальных ассистентов и панелей Digital Signage. С использованием технологии машинного обучения в TALLER будут созданы сценарии работы для офисов и инженерных систем, что позволит экономить на потреблении ресурсов, создать более комфортную и индивидуальную рабочую атмосферу резидентов.

#реклама