همانطور که انتظار میرفت

فروش خانه در طول ۵ هفته گذشته در منطقه تورنتو افزایش یافته است، به نظر میرسه که خریداران بیشتری ترجیح میدهند که قبل از بازار بهار، خرید کنند

طی پنج هفته گذشته:

فروش خانه ⬆️ ۲۶%
فروش آپارتمان ⬆️ ۱۳%

نسبت به مدت مشابه سال قبل.
.

Variable mortgage rates are falling, but fixed rates aren’t ready to follow suit

In order for them to fall much more, markets need to believe inflation will substantially undershoot target and unemployment will spike

Bond traders nailed Wednesday’s 50 basis point Bank of Canada rate cut like a Vegas bookie who knows the fix is in. Canada’s lowest nationally advertised variable rates are now down to 4.70 percent (insured) and 5.10 percent (uninsured).

Compare those to the lowest publicly quoted fixed rates, which are five-year terms at a so-so 4.09 percent (insured) and 4.64 percent (uninsured).
.

It’s questionable how much progress we’ll make on inflation in the next quarter or so. Job numbers have been crushing expectations, and the more North America’s economy flexes its muscles, the less likely we’ll see the prime rate dip more than 50 basis points.

Fixed rates are a different animal, however, one not controlled directly by the Bank of Canada. In order for fixed rates to fall much more, markets need to believe inflation will substantially undershoot target and unemployment will spike. The jury’s out on those.

Meanwhile, even with the central bank playing Santa Claus with rates, it’s not getting any easier to qualify for a mortgage. The government’s stress test still requires borrowers to prove they can afford a rate in the six percent range, depending on the home loan. For the real estate market to really take flight, it needs borrowers who can get approved for materially heftier loans. That would require a stress test rate down in the mid-fives or below.
.

سلام بر همراهان گرامی

نوشتاری قابل تامل در خصوص تصمیمات آینده بانک مرکزی کانادا

بانک مرکزی کانادا به سرعت عقب‌نشینی می‌کند.
نویسنده: آقای دیوید لاراک

بانک مرکزی کانادا (BoC) چهارشنبه گذشته نرخ پایه بهره خود را به میزان ۰.۵۰ درصد کاهش داد و آن را از ۴.۲۵ درصد به ۳.۷۵ درصد رساند.

نرخ‌های وام مسکن متغیر بلافاصله به همان میزان کاهش یافت، در حالی که نرخ‌های وام مسکن ثابت تغییری نکرد. بازده اوراق قرضه دولت کانادا (GoC) که این نرخ‌ها بر اساس آن‌ها تعیین می‌شوند، پیش از کاهش هفته گذشته کاهش یافته بود.

کاهش پیوسته نرخ‌های وام مسکن منجر به تغییر توصیه‌های من برای انتخاب وام مسکن برای وام‌گیرندگان فعلی شده است.

در ادامه دلایل خود را با جزئیات بیشتری توضیح می‌دهم، اما ابتدا پنج نکته کلیدی از آخرین بیانیه BoC، کنفرانس مطبوعاتی و گزارش سیاست پولی سه ماهه سوم (MPR) آورده شده است:

۱. ثبات قیمت بازگشته است.

اکنون شواهد زیادی برای تأیید این دیدگاه وجود دارد که ثبات قیمت بازگشته است.

شاخص قیمت مصرف‌کننده (CPI) در ماه اکتبر به ۱.۶ درصد رسید. در حالی که بانک مرکزی کانادا (BoC) پیش‌بینی می‌کند که این رقم در کوتاه‌مدت ممکن است کمی افزایش یابد، اما اکنون انتظار دارد که از حالا تا پایان سال ۲۰۲۶ "نزدیک به هدف" باقی بماند.

شاخص‌های CPI‑Median و CPI‑Trim نیز به کاهش خود ادامه داده‌اند و اکنون به ترتیب به ۲.۳ درصد و ۲.۴ درصد رسیده‌اند.

در آخرین گزارش سیاست پولی سه ماهه (MPR)، بانک مرکزی مشاهده کرد که در حالی که قیمت مسکن همچنان بالا باقی مانده، انتظار می‌رود "به تدریج کاهش یابد". در همین حال، "فشارهای قیمتی در طیف گسترده‌ای از کالاها و خدمات کاهش یافته است." همچنین اشاره کرد که "انتظارات تورمی کسب‌وکارها و مصرف‌کنندگان کاهش یافته و به حالت عادی نزدیک می‌شود."

بانک مرکزی ریسک‌های کاهشی و افزایشی در پیش‌بینی‌های تورمی را "نسبتاً متوازن" می‌بیند. این موضوع نیاز به سیاست پولی محدودتر از آنچه که داده‌های اقتصادی ما نشان می‌دهد را از بین می‌برد.

۲. کاهش بیشتر نرخ‌ها ضروری است.
دیگر هیچ منطقی برای سیاست پولی محدودکننده وجود ندارد.

بانک مرکزی کانادا (BoC) اشاره کرد که تولید ناخالص داخلی (GDP) سرانه ما در سه‌ماهه سوم "احتمالاً حدود ۱.۲۵ درصد کاهش یافته است" که کاهش بیشتری نسبت به میانگین نیمه اول سال دارد.

رشد کلی تولید ناخالص داخلی در سه‌ماهه سوم نیز ضعیف‌تر از پیش‌بینی‌ها است. انتظار می‌رود که این رقم به حدود ۱.۵ درصد در سه‌ماهه سوم برسد، که نسبت به ۲ درصد در نیمه اول سال ۲۰۲۴ کاهش یافته است. این ضعف تا حدی به دلیل کاهش اعتماد کسب‌وکارها بوده است.

بانک همچنین مشاهده کرد که بازار کار ما "نرم" است، مخارج خانوارها و کسب‌وکارها "به کاهش ادامه می‌دهد" و "اقتصاد همچنان در وضعیت مازاد عرضه" نسبت به تقاضا قرار دارد.

۳. باید انتظار کاهش بیشتر نرخ‌های BoC را داشته باشیم که در مجموع بین ۱.۰۰ تا ۱.۵۰ درصد

بانک مرکزی باید به سرعت به کاهش نرخ بهره ادامه دهد تا به سطح خنثی‌ای برسد که دیگر تقاضا را محدود نکند.


بیشتر اقتصاددانان معتقدند که محدوده خنثی نرخ بهره بین ۲.۲۵٪ تا ۳.۲۵٪ است و انتظار می‌رود BoC در این چرخه حداقل به میانه این محدوده کاهش دهد.

بانک پیش‌بینی می‌کند که "نرخ بهره خود را بیشتر کاهش دهد"، با این قید که "زمان‌بندی و سرعت کاهش‌های بیشتر به اطلاعات ورودی بستگی دارد".

حالی که بازار اوراق قرضه هنوز این را قیمت‌گذاری نکرده است، مگر اینکه داده‌های اقتصادی ما به‌طور قابل‌توجهی بهبود یابد، انتظار دارم BoC در نشست بعدی خود در ۱۱ دسامبر نرخ را ۰.۵۰٪ دیگر کاهش دهد.


۴. لونی ضعیف‌تر یک ویژگی است، نه یک نقص.

نرخ بهره BoC اکنون ۱ درصد کمتر از نرخ بهره فدرال رزرو ایالات متحده است و این باعث تضعیف لونی در برابر دلار آمریکا شده است. لونی ضعیف‌تر فشارهای تورمی ما را افزایش می‌دهد، زیرا قیمت هر چیزی که از ایالات متحده خریداری می‌کنیم و به آن وابسته هستیم، بیشتر می‌شود.

بحث‌های زیادی وجود داشته که تضعیف لونی ممکن است بانک را به اندازه‌ای نگران کند که باعث تغییر در زمان‌بندی و میزان کاهش‌های بعدی نرخ بهره شود. اما در آخرین گزارش سیاست پولی (MPR) بانک، اشاره چندانی به این موضوع نشده است. این امر منجر به این استنباط می‌شود که بانک معتقد است تأثیر تورمی لونی ضعیف‌تر توسط نیروهای دیگر کاهش تورم در اقتصاد ما جبران خواهد شد.

لونی ضعیف‌تر مزایایی نیز دارد، زیرا هزینه هر چیزی که به ایالات متحده می‌فروشیم را کاهش می‌دهد و صادرات ما را رقابتی‌تر می‌کند.

بانک مرکزی کانادا نیز در سه‌ماهه سوم به افزایش صادرات ما اشاره کرد و انتظار دارد که فروش صادراتی ما "قوی باقی بماند" و با تقاضای قوی از ایالات متحده پشتیبانی شود.

اگر BoC پیش‌بینی می‌کند که رشد صادرات در طول افق پیش‌بینی آن قوی باشد، منطقی است نتیجه بگیریم که انتظار دارد لونی در طول این دوره نسبتاً ضعیف باقی بماند و بدون تأثیر منفی خالص بر تورم کلی.

اگر نرخ ارز پایین فعلی، بیشتر به ما کمک کند تا آسیب بزند، آنگاه لونی ضعیف‌تر یک ویژگی است، نه یک نقص.

۵.بانک مرکزی کانادا (BoC) پیش‌بینی می‌کند که بازار مسکن پس از رکود اخیر خود بهبود خواهد یافت.

این بهبود به ترکیبی از کاهش نرخ‌های وام مسکن، تغییرات در قوانین بیمه وام مسکن دولتی، و ارزیابی بانک از این که "رشد تقاضای مسکن از افزایش عرضه پیشی خواهد گرفت" نسبت داده می‌شود.ً

بانک پیش‌بینی می‌کند که "بازسازی‌ خانه ها هم با افزایش پیش‌بینی‌شده در قیمت‌های مسکن حمایت خواهند شد".

بانک به‌عنوان یکی از ریسک‌های اصلی صعودی در پیش‌بینی تورم خود، به این احتمال اشاره می‌کند که "نرخ‌های بهره پایین‌تر می‌توانند به بهبود قوی‌تر فعالیت‌های مسکن منجر شوند".

National Housing Snapshot for September 2024

Home sales increased by 6.9% across Canada, with 37,733 units sold in September 2024, compared to 35,289 in September 2023.

New listings increased by 7.6% across Canada, with 84,836 new listings added in September 2024, compared to 78,873 in September 2023.

The average price of homes sold across Canada in September 2024 was $669,630, an increase of 2.1% from $655,550 in September 2023.

Real Estate Buyers and Sellers:
We are with you from the beginning to the end with a professional team in selling and buying your dream home.

Special services for:
— First Time Home Buyers
— Newcomers
— Non-residents
— Buying a house/condo for Investment Property investment
— Renovation services.

☎️ Ways to contact us via Phone, and Email:
+1 (647) 772-9502
hoizady@yahoo.com
.

.
ویدیویی بسیار زیبا از اماکن و ابنیه‌ی فرهنگی-تاریخیِ ایران، که حاصل ۶ سال تلاش بی‌وقفه و هزار کیلومتر تصویربرداری هوایی از ۷۰ نقطه ایران است، به پیوست نوای روح‌ بخشی از همایون شجریان

Toronto City, Canada

سلام بر همراهان گرامی،

تحلیل بسیار جامع بازار مسکن تورنتو در ماه اکتبر

پس از شش ماه کساد، بازار مسکن تورنتو بالاخره تغییر کرد و فروش خانه‌های کم‌ارتفاع در اکتبر نسبت به سال گذشته ۴۵ درصد و فروش آپارتمان‌ها ۳۲ درصد افزایش یافت.

شایان ذکر است که این رشد قوی در فروش تا حدی به این دلیل است که حجم فروش در سال گذشته نزدیک به پایین‌ترین سطح ۲۰ سال اخیر بوده است.

اما مهم‌تر از افزایش فروش این است که میزان فروش سریع‌تر از سرعت ورود لیستینگهای جدید رشد کرده است، به این معنی که سطح موجودی در حال کاهش است. وقتی تعداد ماه‌های موجودی کاهش می‌یابد، نشانگر این است که فروش از لیستینگ‌های جدید پیشی گرفته و بازار به تدریج در حال گرم شدن است - و دقیقاً این اتفاق در ماه اکتبر برای خانه‌ها و آپارتمان‌ها رخ داده است.
.

چه چیزی پشت این بازگشت بازار است؟ در حالی که نرخ‌های پایین‌تر یک عامل است، من معتقدم که عامل بزرگتر این است که خریداران امروزی پیش‌بینی می‌کنند که بازار مسکن در بهار به دلیل نرخ‌های حتی پایین‌تر و تغییرات دولت فدرال در بیمه‌های مسکن شلوغ خواهد بود. آنها اکنون به دنبال بهره‌برداری از بازاری هستند که هنوز نسبتاً کساد است.

در حالی که فروش نسبت به سال گذشته به طور قابل توجهی افزایش یافته و بازار به تدریج در حال گرم شدن است - مهم است که به این نکته توجه کنیم که بازار هنوز نسبتاً کند است. مثل این است که بازار در ماه سپتامبر با سرعت کم ۲۰ کیلومتر در ساعت حرکت می‌کرده و اکنون سرعت به ۳۰ کیلومتر در ساعت رسیده است. بله، سرعت افزایش یافته، اما هنوز هم به کندی حرکت می‌کنیم.

اما اضطرابی که بسیاری از خریداران احتمالی خانه در حال حاضر احساس می‌کنند بسیار زیاد است. تقریباً هر خریداری که من و تیمم در ماه گذشته با آنها ملاقات کرده‌ایم، به شدت نگران است که اگر اکنون خانه‌ای خریداری نکنند، در بازار بهار نخواهند توانست خانه‌ای بخرند، زیرا معتقدند قیمت‌ها افزایش خواهد یافت.

حتی با اینکه به آنها توصیه می‌کنیم که اکثر کارشناسان انتظار افزایش سریع قیمت‌ها را در سال جدید ندارند، خریداران تمایلی به منتظر ماندن ندارند. بسیاری از آنها جستجوی خانه را در ابتدای دوران کرونا متوقف کردند، زمانی که CMHC پیش‌بینی کرد قیمت خانه‌ها کاهش می‌یابد. این خریداران در کنار ایستادند و شاهد افزایش قیمت‌ها و دسترسی ناپذیر شدن خانه‌ها بودند.

بسیاری از آنها از منتظر ماندن و به تعویق انداختن نیازهای مسکن خانواده خود خسته شده‌اند، به این امید اینکه، شاید در آینده مسکن مقرون به صرفه‌تر شود.

تحیل آماری

قیمت متوسط یک خانه در منطقه تورنتو در ماه اکتبر ۱,۳۶۲,۵۰۵ دلار بود که نسبت به ماه مشابه در سال گذشته تغییری نداشته است. Median price  خانه در ماه گذشته ۱,۱۵۴,۰۰۰ دلار بود که نسبت به سال گذشته ۲ درصد کاهش یافته است.

فروش خانه‌ها در اکتبر نسبت به سال گذشته ۴۵ درصد افزایش یافت، در حالی که لیستیگهای جدید خانه تنها ۲ درصد افزایش داشت. تعداد خانه‌های موجود برای فروش در پایان ماه، یا لیست‌های فعال، نسبت به سال گذشته ۲۷ درصد افزایش یافته است.

تعادل کنونی بین عرضه و تقاضا در شاخص ماه‌های موجودی (MOI) منعکس شده است، که موجودی را نسبت به تعداد فروش‌ها در هر ماه اندازه‌گیری می‌کند. در اکتبر، MOI برای خانه‌ها به ۳.۱ کاهش یافت.

قیمت متوسط یک آپارتمان در منطقه تورنتو در اکتبر ۷۱۳,۵۴۶ دلار بود که نسبت به سال گذشته ۲ درصد کاهش یافته است. قیمت median price آپارتمان در اکتبر ۶۴۰,۰۰۰ دلار بود که نسبت به سال گذشته ۴ درصد کاهش یافته است.

فروش آپارتمان‌ها در اکتبر نسبت به سال گذشته ۳۲ درصد افزایش یافته است و لیست‌های جدید آپارتمان ۴ درصد افزایش داشته است. تعداد لیست‌های فعال آپارتمان نسبت به سال گذشته ۲۰ درصد افزایش یافته است. شاخص MOI برای آپارتمان‌ها به ۵ کاهش یافت.

آمار ماهانه دقیق اکتبر ۲۰۲۴ برای کل بازار منطقه تورنتو، شامل جزئیات مربوط به خانه‌ها، آپارتمان‌ها و تفکیک‌های منطقه‌ای به زودی منتشر خواهد شد.