🔻تصمیم این هفته بانک مرکزی برای کاهش نرخ بهره و رساندن آن به ۴.۷۵ درصد، اگرچه اندکی از هزینه‌های دریافت وام خواهد کاست، و بالقوه تأمین منابع مالی برای پروژه‌های ساختمانی را دسترس‌پذیرتر خواهد ساخت، ولی تحلیل‌گران تأکید دارند، تأثیر حقیقی این کاهش نرخ به تدریج آشکار می‌شود.
🔹 بانک مرکزی کانادا چهارشنبه برای نخستین بار در دو سال گذشته، نرخ بهره را ۲۵ صدم درصد کاهش داد و آن را به ۴.۷۵ درصد رساند.
🔹 شرکت خدمات مالی کانادایی Desjardins در این باره معتقد است: «ما تصور نمی‌کنیم که نرخ پایین‌تر به رونق ساخت‌وساز منجر شود. زمان خواهد برد تا سیاست‌های پولی انبساطی، پروژه‌هایی را که فعلا متوقف شده‌اند به جنب‌وجوش درآورد، حال آنکه بخش ساخت‌وساز مسکن در کانادا با چالش‌های ساختاری بیشماری مواجه است. این مسائل احتمالا باعث محدود شدن بلندپروازی‌های خانه‌سازی و مسکن مقرون‌به‌صرفه‌ی ما برای سال‌های پیش رو خواهد شد.»
🔹 خانم Karen Yolevski، مدیر ارشد شرکت Royal LePage، یکی از بزرگترین فرنچایزهای بازار مسکن کانادا است که ۶۰۰ شعبه و بیش از ۱۸ هزار ایجنت در سراسر کانادا دارد، می‌گوید: «نرخهای بهره روی مدت زمان لازم برای ساخت‌وساز تأثیری ندارد. روی پروسه‌های صدور مجوز تأثیری ندارد و به هیچ‌کدام از کاغذبازی‌هایی که مانع سازندگان است کمکی نمی‌کند.»
🔹 روزنامه اقتصادی financial post کانادا در گزارشی به همین موضوع پرداخته و نوشته داده‌های تاریخی هم از این چشم‌انداز احتیاط‌آمیز حمایت می‌کند. کاهش‌های قبلی در نرخ بهره اغلب با واکنشی همراه با تأخیر از طرف بخش املاک مواجه بوده است، زیرا زمان می‌برد تا کاهش هزینه‌های وام‌گیری به افزایش اعتماد سازندگان و فعالیت‌های ساختمانی منجر شود.
🔹 به نوشته این گزارش، در کوتاه‌مدت، سازندگانی که همچنان با هزینه‌های سنگین مواد و مصالح، کمبود نیروی کار و موانع اداری مواجه‌اند، احتمالا محتاط باقی خواهند ماند.
🔹 تصمیم‌گیری درباره نرخ بهره در بانک مرکزی کانادا بر عهده یک هیات شش نفره موسوم به شورای حکام یا Governing Council است.
🔹 بانک مرکزی تا پایان امسال ۴ نشست دیگر در ماه‌های جولای، سپتامبر، اکتبر و دسامبر خواهد داشت.
🔹 آقای Tiff Macklem، رئیس بانک مرکزی کانادا پس از اعلام کاهش نرخ بهره، خبر داد که نرخ بهره ممکن است بیشتر از این کاهش پیدا کند.
.
🔹 بانک مرکزی کانادا چهارشنبه برای نخستین بار در دو سال گذشته، نرخ بهره را ۲۵ صدم درصد کاهش داد و آن را به ۴.۷۵ درصد رساند.
🔹 شرکت خدمات مالی کانادایی Desjardins در این باره معتقد است: «ما تصور نمی‌کنیم که نرخ پایین‌تر به رونق ساخت‌وساز منجر شود. زمان خواهد برد تا سیاست‌های پولی انبساطی، پروژه‌هایی را که فعلا متوقف شده‌اند به جنب‌وجوش درآورد، حال آنکه بخش ساخت‌وساز مسکن در کانادا با چالش‌های ساختاری بیشماری مواجه است. این مسائل احتمالا باعث محدود شدن بلندپروازی‌های خانه‌سازی و مسکن مقرون‌به‌صرفه‌ی ما برای سال‌های پیش رو خواهد شد.»
🔹 خانم Karen Yolevski، مدیر ارشد شرکت Royal LePage، یکی از بزرگترین فرنچایزهای بازار مسکن کانادا است که ۶۰۰ شعبه و بیش از ۱۸ هزار ایجنت در سراسر کانادا دارد، می‌گوید: «نرخهای بهره روی مدت زمان لازم برای ساخت‌وساز تأثیری ندارد. روی پروسه‌های صدور مجوز تأثیری ندارد و به هیچ‌کدام از کاغذبازی‌هایی که مانع سازندگان است کمکی نمی‌کند.»
🔹 روزنامه اقتصادی financial post کانادا در گزارشی به همین موضوع پرداخته و نوشته داده‌های تاریخی هم از این چشم‌انداز احتیاط‌آمیز حمایت می‌کند. کاهش‌های قبلی در نرخ بهره اغلب با واکنشی همراه با تأخیر از طرف بخش املاک مواجه بوده است، زیرا زمان می‌برد تا کاهش هزینه‌های وام‌گیری به افزایش اعتماد سازندگان و فعالیت‌های ساختمانی منجر شود.
🔹 به نوشته این گزارش، در کوتاه‌مدت، سازندگانی که همچنان با هزینه‌های سنگین مواد و مصالح، کمبود نیروی کار و موانع اداری مواجه‌اند، احتمالا محتاط باقی خواهند ماند.
🔹 تصمیم‌گیری درباره نرخ بهره در بانک مرکزی کانادا بر عهده یک هیات شش نفره موسوم به شورای حکام یا Governing Council است.
🔹 بانک مرکزی تا پایان امسال ۴ نشست دیگر در ماه‌های جولای، سپتامبر، اکتبر و دسامبر خواهد داشت.
🔹 آقای Tiff Macklem، رئیس بانک مرکزی کانادا پس از اعلام کاهش نرخ بهره، خبر داد که نرخ بهره ممکن است بیشتر از این کاهش پیدا کند.
.
سلام بر همراهان گرامی،
براتون میخوام یک داستان غم انگیز ولی واقعی در رابطه با کاندوهای پیش خرید بگم. پیشاپیش عذرخواهی میکنم اگر شما هم یکی از کاراکترهای این داستان هستین:
بخش اول: چه اتفاقی می افتد اگر ساختمان کاندو ساخت و ساز جدید به پایان برسد و هیچ کس واحدهایی را که خریداری کرده است در اختیار نگیرد؟
در واقع خیلی بعیده که هیچ کس نتونه واحدش را تحویل نگیرد، برخی افراد پول نقد می پردازند و برخی افراد واجد شرایط وام مسکن هستند.
بخش دوم: برخی از افراد می توانند خرید را نهایی کنند و سند بگیرند اما اگر تنها ۱۷۵ خریدار در یک ساختمان ۳۵۰ واحدی واقعاً مایل و قادر به کلوز کردن باشند چه می شود؟
بخش سوم: اگر ۱۷۵ نفر دیگر بگویند: سپرده من را از ۶ سال قبل نگه دارید، من نمی توانم کلوز کنم، چی؟
بعد چه اتفاقی می افتد؟
بخش چهارم: من فکر میکنم که پروژه در شرایط بحرانی قرار میگیره، مگر اینکه سازنده بتواند بودجه ۱۷۵ واحد کلوز نشده را تامین کند.
زیرا تا زمانی که تعداد کافی واحد تکمیل و تحویل نهایی نشده باشد نمیتوان شرکت کاندومینیوم جدید را تاسیس کرد
بخش پنجم: اگر شرکت کاندو نتواند تشکیل شود، خریداران نمی توانند وام مسکن دریافت کنند، زیرا نمی توانند سند اون واحد خاص را برای ملک بدست آورند، شاید سازنده بتواند با ۱۷۵ خریداری که میتونند کلوز کنند، معامله کند که می توانند منتظر بمانند و به پرداخت اجاره موقت ادامه دهند تا زمانی که سازنده واحدهایی را که خریداران کلوز نکرده اند را بفروشد.
بخش ششم: اما صبر کنید، آیا این کار خواهد کرد؟
از آنجایی که به احتمال ۹۸ درصد، سازنده آن واحدها را با قیمت بسیار کمتری عرضه می کند، خریدارانی که مایلند واحدهای خود را کلوز کنند چه فکری می کنند که واحد اندازه یکسان با ۲۵% یا ۳۰% کمتر از مبلغی که خریداران پرداخت کرده اند ارائه شود؟ و ارزش ارزیابی ملک توسط بانک اکنون با واحدهای تخفیف دار ارائه شده چقدر خواهد بود؟
بخش هفتم: آیا یک فاجعه رخ خواهد داد؟ به احتمال زیاد خواهد شد. احتمالاً قبل از پایان امسال یا اوایل سال آینده
آیا موارد قابل توجهی از این داستان وجود خواهد داشت؟ بله، احتمالا زیاد
بخش هشتم: آیا بالاخره حل میشه؟
بله، قطعا حل خواهد شد: متاسفانه واحدهای تکمیل شده دارای ارزش مشخصی هستند، نه قیمت فروش اولیه
نتیجه نهایی: برای یک آشفتگی در بازار کاندو آماده باشید. امیدوارم حداقل شما از کاراکترهای این داستان نباشید.
براتون میخوام یک داستان غم انگیز ولی واقعی در رابطه با کاندوهای پیش خرید بگم. پیشاپیش عذرخواهی میکنم اگر شما هم یکی از کاراکترهای این داستان هستین:
بخش اول: چه اتفاقی می افتد اگر ساختمان کاندو ساخت و ساز جدید به پایان برسد و هیچ کس واحدهایی را که خریداری کرده است در اختیار نگیرد؟
در واقع خیلی بعیده که هیچ کس نتونه واحدش را تحویل نگیرد، برخی افراد پول نقد می پردازند و برخی افراد واجد شرایط وام مسکن هستند.
بخش دوم: برخی از افراد می توانند خرید را نهایی کنند و سند بگیرند اما اگر تنها ۱۷۵ خریدار در یک ساختمان ۳۵۰ واحدی واقعاً مایل و قادر به کلوز کردن باشند چه می شود؟
بخش سوم: اگر ۱۷۵ نفر دیگر بگویند: سپرده من را از ۶ سال قبل نگه دارید، من نمی توانم کلوز کنم، چی؟
بعد چه اتفاقی می افتد؟
بخش چهارم: من فکر میکنم که پروژه در شرایط بحرانی قرار میگیره، مگر اینکه سازنده بتواند بودجه ۱۷۵ واحد کلوز نشده را تامین کند.
زیرا تا زمانی که تعداد کافی واحد تکمیل و تحویل نهایی نشده باشد نمیتوان شرکت کاندومینیوم جدید را تاسیس کرد
بخش پنجم: اگر شرکت کاندو نتواند تشکیل شود، خریداران نمی توانند وام مسکن دریافت کنند، زیرا نمی توانند سند اون واحد خاص را برای ملک بدست آورند، شاید سازنده بتواند با ۱۷۵ خریداری که میتونند کلوز کنند، معامله کند که می توانند منتظر بمانند و به پرداخت اجاره موقت ادامه دهند تا زمانی که سازنده واحدهایی را که خریداران کلوز نکرده اند را بفروشد.
بخش ششم: اما صبر کنید، آیا این کار خواهد کرد؟
از آنجایی که به احتمال ۹۸ درصد، سازنده آن واحدها را با قیمت بسیار کمتری عرضه می کند، خریدارانی که مایلند واحدهای خود را کلوز کنند چه فکری می کنند که واحد اندازه یکسان با ۲۵% یا ۳۰% کمتر از مبلغی که خریداران پرداخت کرده اند ارائه شود؟ و ارزش ارزیابی ملک توسط بانک اکنون با واحدهای تخفیف دار ارائه شده چقدر خواهد بود؟
بخش هفتم: آیا یک فاجعه رخ خواهد داد؟ به احتمال زیاد خواهد شد. احتمالاً قبل از پایان امسال یا اوایل سال آینده
آیا موارد قابل توجهی از این داستان وجود خواهد داشت؟ بله، احتمالا زیاد
بخش هشتم: آیا بالاخره حل میشه؟
بله، قطعا حل خواهد شد: متاسفانه واحدهای تکمیل شده دارای ارزش مشخصی هستند، نه قیمت فروش اولیه
نتیجه نهایی: برای یک آشفتگی در بازار کاندو آماده باشید. امیدوارم حداقل شما از کاراکترهای این داستان نباشید.
🔻در حالی که ۷۶ درصد از صاحبان مورگیج‌ها در کانادا باید تا پایان سال ۲۰۲۶ وام خود را تمدید کنند، این پرسش برای آنها و نیز کسانی که قصد گرفتن وام برای خریدن خانه را دارند، وجود دارد که در شرایط فعلی بهره با نرخ شناور به سود آنهاست یا نرخ ثابت.
🔹 کاهش نرخ بهره توسط بانک مرکزی برای نخستین بار پس از دو سال، و نیز چشم‌انداز کاهش‌های بیشتر در بازه زمانی که مشخص نیست، بر پیچیدگی‌های این موضوع افزوده است.
🔹 تا پیش از اینکه بانک مرکزی نرخ بهره را کاهش بدهد، مورگیج‌های ثابت سه ساله با بیشترین درخواست روبرو بود، چون کسی در آستانه‌ی یک سیکل کاهشی دنبال وام پنج ساله نمی‌رود.
🔹 با این حال، حالا که بانک کانادا ماشه‌ی کاهش را کشیده، نرخهای شناور هم در مرکز توجه قرار گرفته‌اند. ولی آیا درستش همین است؟
🔹 واقعیت این است که نمی‌تواند پاسخ ثابتی برای این پرسش یافت، این پاسخ به توجه به شرایط و میزان ریسک‌پذیری افراد می‌تواند متفاوت باشد.
🔹 در واقع همه چیز به این بر می‌گردد که کاهش نرخ در چه بازه زمانی اتفاق خواهد افتاد و البته تا چه حد کاهش خواهد یافت.
🔹 روزنامه اقتصادی Financial Post کانادا در این باره می‌نویسد، با توجه به نرخهای فعلی مورگیج و آخرین گمانه‌زنی‌ها درباره‌ی نرخهای آینده، مورگیج‌های شناور به خاطر صرفه‌جویی ناشی از کاهش اقساط توجیه بیشتری دارند.
🔹 در شرایط فعلی، وام‌گیرنده‌ای که نرخ شناور را برای یک مورگیج ۵۰۰ هزار دلاری انتخاب کند، در یک دوره‌ی پنج ساله ۶ هزار دلار کمتر بهره پرداخت خواهد کرد.
🔹 با توجه به بهبود نرخهای شناور، و کاهش بیشتر نرخ‌ها در آینده نزدیک، می‌توان پیش‌بینی کرد که نرخهای شناور حتی از مورگیج‌های پرطرفدار سه ساله‌ی ثابت نیز بهتر باشند.
🔹 بدیهی است هیچ تضمینی برای اینکه نرخ‌ها در سال ۲۰۲۷ پایین باشد وجود ندارد، به همین دلیل هم نرخهای ثابت پنج ساله هم مزیت‌های خاص خود را دارند.
🔹 برای مثال، به خاطر پایین‌تر بودن نرخهای این وام‌ها، و نحوه‌ی عملکرد تست استرس مورگیج دولت، واجد شرایط شدن برای‌شان راحت‌تر است.
🔹 در هر صورت، یک وام سه ساله به شما این انعطاف‌پذیری را می‌دهد که زودتر، و بدون جریمه‌ی سنگین، وام مجدد بگیرید یا قراردادتان را فسخ کنید.
🔹 به همین خاطر است که مردم برای مورگیج‌های سه ساله سر و دست می‌شکنند.
🔹 البته فسخ زودهنگام قراردادهای نرخ شناور یک جریمه‌ی نسبتا سبک به میزان بهره‌ی سه ماه دارد.
.
🔹 کاهش نرخ بهره توسط بانک مرکزی برای نخستین بار پس از دو سال، و نیز چشم‌انداز کاهش‌های بیشتر در بازه زمانی که مشخص نیست، بر پیچیدگی‌های این موضوع افزوده است.
🔹 تا پیش از اینکه بانک مرکزی نرخ بهره را کاهش بدهد، مورگیج‌های ثابت سه ساله با بیشترین درخواست روبرو بود، چون کسی در آستانه‌ی یک سیکل کاهشی دنبال وام پنج ساله نمی‌رود.
🔹 با این حال، حالا که بانک کانادا ماشه‌ی کاهش را کشیده، نرخهای شناور هم در مرکز توجه قرار گرفته‌اند. ولی آیا درستش همین است؟
🔹 واقعیت این است که نمی‌تواند پاسخ ثابتی برای این پرسش یافت، این پاسخ به توجه به شرایط و میزان ریسک‌پذیری افراد می‌تواند متفاوت باشد.
🔹 در واقع همه چیز به این بر می‌گردد که کاهش نرخ در چه بازه زمانی اتفاق خواهد افتاد و البته تا چه حد کاهش خواهد یافت.
🔹 روزنامه اقتصادی Financial Post کانادا در این باره می‌نویسد، با توجه به نرخهای فعلی مورگیج و آخرین گمانه‌زنی‌ها درباره‌ی نرخهای آینده، مورگیج‌های شناور به خاطر صرفه‌جویی ناشی از کاهش اقساط توجیه بیشتری دارند.
🔹 در شرایط فعلی، وام‌گیرنده‌ای که نرخ شناور را برای یک مورگیج ۵۰۰ هزار دلاری انتخاب کند، در یک دوره‌ی پنج ساله ۶ هزار دلار کمتر بهره پرداخت خواهد کرد.
🔹 با توجه به بهبود نرخهای شناور، و کاهش بیشتر نرخ‌ها در آینده نزدیک، می‌توان پیش‌بینی کرد که نرخهای شناور حتی از مورگیج‌های پرطرفدار سه ساله‌ی ثابت نیز بهتر باشند.
🔹 بدیهی است هیچ تضمینی برای اینکه نرخ‌ها در سال ۲۰۲۷ پایین باشد وجود ندارد، به همین دلیل هم نرخهای ثابت پنج ساله هم مزیت‌های خاص خود را دارند.
🔹 برای مثال، به خاطر پایین‌تر بودن نرخهای این وام‌ها، و نحوه‌ی عملکرد تست استرس مورگیج دولت، واجد شرایط شدن برای‌شان راحت‌تر است.
🔹 در هر صورت، یک وام سه ساله به شما این انعطاف‌پذیری را می‌دهد که زودتر، و بدون جریمه‌ی سنگین، وام مجدد بگیرید یا قراردادتان را فسخ کنید.
🔹 به همین خاطر است که مردم برای مورگیج‌های سه ساله سر و دست می‌شکنند.
🔹 البته فسخ زودهنگام قراردادهای نرخ شناور یک جریمه‌ی نسبتا سبک به میزان بهره‌ی سه ماه دارد.
.