Ouch — variable-rate mortgages have cost Canadian homeowners big money
Variable rate borrowers have paid 63% more in interest than fixed over past two years

Canadians have traditionally tended toward a fixed-rate, but when the Bank of Canada lowered its benchmark interest rate to 0.25 per cent during the turmoil of the pandemic the popularity of the variable-rate soared.

Even as late as July, 2022, 57 per cent of mortgage quotes on comparison site RATESDOTCA were for variable-rate.

“Variable-rate mortgages only surged in popularity when interest rates were rock-bottom during the pandemic,” said Victor Tran, RATESDOTCA mortgage expert.

Some may now be regretting that choice.
.

“As the Bank of Canada began hiking the overnight rate to combat rising inflation, this choice has cost these homeowners dearly. But by how much?.”

To find out RATESDOTCA compared the interest paid on a fixed-rate mortgage with a variable-rate over the past two years.

The study created two profiles for $500,000 mortgages taken out in the low-interest days of July 2021. Bob, as the study names him, took out at five-year variable-rate mortgage at 1.25 per cent, and Lucy took out a five-year fixed-rate mortgage at 1.99 per cent. Both had a 25-year amortization.

All was good until March of the following year when the central bank began raising its rate.

By May of 2022, Bob’s variable rate had risen to two per cent, surpassing Lucy’s fixed.

By December of that year, Bob’s mortgage rate had jumped to 5.25 per cent and he had paid $14,793 in cumulative interest — more than $1,000 more than Lucy had paid on her fixed-rate mortgage.

Fast forward to September 2023. The Bank of Canada has hiked its rate 10 times, taking it to five per cent and the prime rate is 7.2 per cent. Bob’s mortgage rate has risen to six per cent and he has paid 63 per cent more in interest — $13,200 — on his variable-rate mortgage than Lucy paid on her fixed-rate.

In total that’s $33,968 in interest on the variable-rate mortgage and $20,768 on the fixed.

Bob’s monthly mortgage payments, which started at $1,941 a month in March 2022 went to $2,921 by March 2023. Lucy on a fixed-rate has paid $2,114 a month throughout.

The amount going to interest on Bob’s variable-rate loan soared from about $500 a month to more than $2,000, a fourfold increase in less than two years, said the study.

Moreover, the variable-rate borrower has paid $23,579 more in cumulative interest — a 227 per cent jump — than they would have had the Bank of Canada not raised its rate at all.

Mortgagors on variable-rates often have the option of switching to a fixed-rate, or even refinancing their loan. But the stop and go of central bank rate hikes this year has made decision-making more difficult.

“For some, the benefits of variable rates, such as potential lower penalties compared to fixed, and the potential to gain from future rate decreases will be attractive,” said Tran.

That decision depends on the homeowner’s financial circumstances and where lending rates are when a mortgage is renewed, he added.

And sorry to say, there is always the chance the Bank of Canada will hike again.

The bank held its rate this month but left the option open. Hotter than expected inflation data this week did nothing to quiet the nerves.

After the data came out Tuesday, chances of an October hike doubled to 41 per cent with markets fully pricing in another increase by the first quarter of 2024, said mortgage analyst Robert McLister in his newsletter MortgageLogic.news. Cuts were off the table for the next 12 months.

The bank’s deputy governor Sharon Kozicki in a speech the same day said the “ups and downs” of inflation in the past couple of months “are not that unusual,” and there is evidence higher rates are working to cool the economy.

Her comments seemed to suggest policymakers were still comfortable with their decision to stay on the sidelines earlier this month.

But as McLister points out, there is still another inflation report before the bank decides on rates on Oct. 25, and with oil prices surging, it could be another scorcher.
.

اوه - وام های مسکن با نرخ متغیر هزینه زیادی برای صاحب خانه های کانادایی داشته است
وام گیرندگان با نرخ متغیر در دو سال گذشته 63 درصد بیشتر از نرخ ثابت بهره پرداخت کرده اند

کانادایی ها به طور سنتی به سمت نرخ ثابت گرایش داشته اند، اما زمانی که بانک مرکزی کانادا نرخ بهره را به 0.25 درصد کاهش داد، محبوبیت نرخ متغیر افزایش یافت.

حتی تا جولای 2022، 57 درصد از مظنه های وام مسکن در سایت مقایسه RATESDOTCA مربوط به نرخ متغیر بود.

ویکتور تران، کارشناس وام مسکن RATESDOTCA، گفت: «وام‌های با نرخ متغیر تنها زمانی از محبوبیت بیشتری برخوردار شدند که نرخ‌های بهره در طول همه‌گیری پائین‌تر بود.

ممکن است برخی اکنون از این انتخاب پشیمان شده باشند.
.

از آنجایی که بانک مرکزی کانادا شروع به افزایش نرخ یک شبه برای مبارزه با تورم فزاینده کرد، این انتخاب برای این صاحبان خانه گران تمام شد. اما چقدر؟»

برای پی بردن به این مسئله RATESDOTCA، سود پرداختی برای وام مسکن با نرخ ثابت را با نرخ متغیر در دو سال گذشته مقایسه کرد.

این مطالعه دو نمایه برای وام‌های 500,000 دلاری ایجاد کرد که در روزهای کم بهره ژوئیه 2021 گرفته شد. باب، همانطور که مطالعه از او نام می‌برد، وام مسکن پنج ساله با نرخ متغیر 1.25 درصدی را دریافت کرد و لوسی وام مسکن پنج ساله را دریافت کرد. وام مسکن سالانه با نرخ ثابت 1.99 درصد. هر دو 25 سال استهلاک داشتند.

همه چیز خوب بود تا مارس سال بعد که بانک مرکزی شروع به افزایش نرخ خود کرد.

تا ماه مه سال 2022، نرخ متغیر باب به دو درصد افزایش یافت و از نرخ ثابت لوسی پیشی گرفت.

تا دسامبر همان سال، نرخ وام مسکن باب به 5.25 درصد افزایش یافت و او 14793 دلار سود تجمعی پرداخت کرد - بیش از 1000 دلار بیشتر از مبلغی که لوسی برای وام مسکن با نرخ ثابت پرداخت کرده بود.

سریع به سپتامبر 2023 بروید. بانک کانادا نرخ خود را 10 بار افزایش داده است و آن را به پنج درصد رسانده است و نرخ اصلی آن 7.2 درصد است. نرخ وام مسکن باب به شش درصد افزایش یافته است و او 63 درصد بیشتر سود - 13200 دلار - به وام مسکن با نرخ متغیر خود نسبت به پرداخت لوسی با نرخ ثابت خود پرداخت کرده است.

در مجموع این مبلغ 33968 دلار سود وام مسکن با نرخ متغیر و 20768 دلار بابت وام ثابت است.

پرداخت ماهانه وام مسکن باب که در مارس 2022 از 1941 دلار در ماه شروع شد تا مارس 2023 به 2921 دلار رسید. لوسی با نرخ ثابت 2114 دلار در ماه پرداخت کرده است.

در این مطالعه آمده است که میزان بهره وام با نرخ متغیر باب از حدود 500 دلار در ماه به بیش از 2000 دلار افزایش یافته است که در کمتر از دو سال چهار برابر شده است.

علاوه بر این، وام گیرنده با نرخ متغیر 23579 دلار بیشتر به عنوان سود تجمعی پرداخت کرده است - یک جهش 227 درصدی - نسبت به اینکه بانک کانادا اصلاً نرخ خود را افزایش نمی داد.

رهن‌دهندگان با نرخ‌های متغیر اغلب این گزینه را دارند که به نرخ ثابت تغییر کنند یا حتی وام خود را مجدداً تأمین مالی کنند. اما توقف و توقف افزایش نرخ های بانک مرکزی در سال جاری تصمیم گیری را دشوارتر کرده است.

تران گفت: "برای برخی، مزایای نرخ های متغیر، مانند جریمه های بالقوه کمتر در مقایسه با ثابت، و پتانسیل سود ناشی از کاهش نرخ در آینده، جذاب خواهد بود."

او افزود که این تصمیم به شرایط مالی صاحب خانه و اینکه نرخ وام در زمان تمدید وام مسکن کجاست بستگی دارد.

و متاسفم که می گویم، همیشه این احتمال وجود دارد که بانک کانادا دوباره صعود کند.

بانک نرخ خود را در این ماه حفظ کرد اما این گزینه را باز گذاشت. آمارهای تورم داغتر از حد انتظار در این هفته هیچ چیزی برای آرام کردن اعصاب ایجاد نکرد.

رابرت مک‌لیستر، تحلیلگر وام مسکن در خبرنامه MortgageLogic.news گفت: پس از انتشار داده‌ها در روز سه‌شنبه، احتمال افزایش قیمت در ماه اکتبر به 41 درصد افزایش یافت و بازارها به طور کامل قیمت‌ها را افزایش دادند تا در سه ماهه اول سال 2024. کاهش ها برای 12 ماه آینده از جدول خارج شد.

شارون کوزیکی، معاون رئیس بانک در یک سخنرانی در همان روز گفت که "فراز و نشیب" تورم در دو ماه گذشته "آنقدرها غیرعادی نیست" و شواهدی وجود دارد که نرخ های بالاتر برای خنک کردن اقتصاد کار می کند.

به نظر می‌رسد که نظرات او نشان می‌دهد که سیاست‌گذاران هنوز با تصمیم خود برای کناره‌ ماندن در اوایل این ماه راحت هستند.

اما همان‌طور که مک‌لیستر اشاره می‌کند، قبل از تصمیم‌گیری بانک در مورد نرخ‌ها در 25 اکتبر، هنوز یک گزارش تورم دیگری وجود دارد و با افزایش قیمت نفت، می‌تواند سوزش دیگری باشد.
.

▪️افزایش شدید نرخ بهره از سوی بانک مرکزی با هدف کاهش تورم، و متعاقب آن افزایش بازپرداخت مورگیج تاثیر بسیار بدی بر کانادایی ها داشته است. متخصصان امر معتقدند این شرایط خانواده ها، تاثیرات پرهزینه ای بر اقتصاد کانادا دارد. علاوه براین، این امر همچنین موجب کند شدن روند اقتصاد شده است. اگر افزایش نرخ بهره همچنان ادامه داشته باشد، کشور در معرض بحران اقتصادی و رکود قرار خواهد گرفت و خانواده های دارای بدهی مورگیج بالا با مشکلات فزاینده اقتصادی مواجه خواهند شد.
.

▪️بحران مسکن سرانجام اقتصاد کانادا را بسوی رکود سوق داده است. گزارش اخیر Oxford Economics اعلام می کند رکودی که مدتها پیش بینی می شد حالا در اقتصاد کانادا رخنه کرده است. افزایش بدهی خانوارها و ارزش گذاری بسیار بالای ملک فاکتورهایی هستند که موجب کاهش قدرت خرید افراد شده اند، و عواملی مثل افزایش مهاجرت، رشد بازار کار و پس اندازهای دوره پاندمی نتوانستند مانع از این رکود شوند. در ابتدا انتظار میرفت این رکود در سه ماهه چهارم 2022 رخ دهد، اما اقتصاد عملکردی بهتر از پیش بینی ها داشت.
.