“People Really Want to Own Real Estate”: GTA Homebuyers Will Reenter the Fall Market with Fresh Hope
It has been a roller coaster of a year for real estate in the Greater Toronto Area. While homebuyers faced hearty competition and rising prices at the start of the year, conditions began pointing to a buyers’ market as early as April.
Since that time, both demand and prices have faltered significantly, but as we head into fall, things are looking back up.
According to data for August from the Toronto Regional Real Estate Board (TRREB), home sales were up 14% from July. Though that figure was down 34.2% on an annual basis, it was the mildest year-over-year disparity in four months. Detached home sales led the pack, followed by condo apartments, semi-detached homes, and townhomes. There were more new listings sold compared to the three months prior.
.
It has been a roller coaster of a year for real estate in the Greater Toronto Area. While homebuyers faced hearty competition and rising prices at the start of the year, conditions began pointing to a buyers’ market as early as April.
Since that time, both demand and prices have faltered significantly, but as we head into fall, things are looking back up.
According to data for August from the Toronto Regional Real Estate Board (TRREB), home sales were up 14% from July. Though that figure was down 34.2% on an annual basis, it was the mildest year-over-year disparity in four months. Detached home sales led the pack, followed by condo apartments, semi-detached homes, and townhomes. There were more new listings sold compared to the three months prior.
.
Meanwhile, home prices were more or less on par with what we saw last year at this time, rising just 0.9% from August 2021 and 0.4% from July 2022 — but rising nonetheless.
For those who held off on purchasing throughout the turbulent spring and summer seasons, fall has historically been a time to regroup and get back to house-hunting. And while experts agree that this autumn will see more interest and follow-through from buyers, the consensus is that buyers — jaded from the recent BoC rate hikes — will approach the market with more trepidation than in years past.
Homebuyers Will be Eager to Reenter the Market
Christopher Alexander, President at RE/MAX Canada, says that while activity this fall probably won’t match that of Fall 2021, the market will see healthier buying demand than we saw over the summer.
“It’s been so competitive for so long and you do have a lot of people that put the brakes on their buying decisions,” he says. “What I’ve heard — even since things really slowed down in April — is that people want to buy, they’re just waiting for the market to bottom out. But I think a lot of those people that needed to buy are like, ‘okay, I can’t wait anymore, so I’m going to make a buying decision.’”
This is in line with what RE/MAX has found in their market research, notes Alexander.
“People really want to own real estate in Canada,” he says. “They believe in the long-term asset value that it gives you.”
He adds that an uptick in sales activity is not unusual for the fall. With prospective buyers wrapping up their summer travel plans, they return to the real estate market with fresh expectations in September and October — many with the intention to lock something down before the holiday season.
“I would say [fall] is probably the second-best time of the year to buy.”
Bargaining Power Will Shift in Favour of Buyers
With less demand overall and quieter conditions all around, buyers will have the leeway to be judicious with real estate transactions.
“Buyers will have time to make better decisions, informed decisions. They can put conditions in offers, they can negotiate — sellers have started to lower their expectations a little bit,” says Alexander. “As far as being able to negotiate and buy on almost your own terms, it’s going to be a really good environment for that.”
Kseniya Korolova, an agent with RE/MAX Metropolis Realty Brokerage, is already seeing proof of those buyer-friendly market conditions. In fact, she started noticing some shifts in August.
“I’ve noticed on the MLS — and from my listings, too — that a lot of listings are at property value and it’s a lot less of listing way below the market value to bring that huge traffic and then collecting offers,” she says. “For the fall, I think we’re going to see a lot of the same. If the house is worth $1M, it will be listed at $1M or $999,999, and then the traffic will be based on that.”
And while some properties may accrue multiple offers, Korolova says it’s unlikely that we’ll see fierce bidding wars akin to what occurred last year.
With that said, depending on the number of buyers that reenter the market, prices are likely to go up and competition will naturally build, but Korolova believes that some buyers will end up holding out until next year.
“First-time buyers specifically, they’re leaning towards spring 2023 to buy because, as you know, the predictions are that we will be seeing a drop in interest rates,” she says. “Some will jump in the market in the fall time, see what’s out there, get their feet wet. And then, if that doesn’t work out, they will push for spring.”
Much Will Hinge on the BoC’s Next Rate Decision
Following a hike of 50 points on June 1 and a staggering increase of 100 points on July 13, the next rate hike is scheduled for September 7. It is expected that the Bank of Canada (BoC) will increase the key overnight rate by 75 points to 3.25%.
.
For those who held off on purchasing throughout the turbulent spring and summer seasons, fall has historically been a time to regroup and get back to house-hunting. And while experts agree that this autumn will see more interest and follow-through from buyers, the consensus is that buyers — jaded from the recent BoC rate hikes — will approach the market with more trepidation than in years past.
Homebuyers Will be Eager to Reenter the Market
Christopher Alexander, President at RE/MAX Canada, says that while activity this fall probably won’t match that of Fall 2021, the market will see healthier buying demand than we saw over the summer.
“It’s been so competitive for so long and you do have a lot of people that put the brakes on their buying decisions,” he says. “What I’ve heard — even since things really slowed down in April — is that people want to buy, they’re just waiting for the market to bottom out. But I think a lot of those people that needed to buy are like, ‘okay, I can’t wait anymore, so I’m going to make a buying decision.’”
This is in line with what RE/MAX has found in their market research, notes Alexander.
“People really want to own real estate in Canada,” he says. “They believe in the long-term asset value that it gives you.”
He adds that an uptick in sales activity is not unusual for the fall. With prospective buyers wrapping up their summer travel plans, they return to the real estate market with fresh expectations in September and October — many with the intention to lock something down before the holiday season.
“I would say [fall] is probably the second-best time of the year to buy.”
Bargaining Power Will Shift in Favour of Buyers
With less demand overall and quieter conditions all around, buyers will have the leeway to be judicious with real estate transactions.
“Buyers will have time to make better decisions, informed decisions. They can put conditions in offers, they can negotiate — sellers have started to lower their expectations a little bit,” says Alexander. “As far as being able to negotiate and buy on almost your own terms, it’s going to be a really good environment for that.”
Kseniya Korolova, an agent with RE/MAX Metropolis Realty Brokerage, is already seeing proof of those buyer-friendly market conditions. In fact, she started noticing some shifts in August.
“I’ve noticed on the MLS — and from my listings, too — that a lot of listings are at property value and it’s a lot less of listing way below the market value to bring that huge traffic and then collecting offers,” she says. “For the fall, I think we’re going to see a lot of the same. If the house is worth $1M, it will be listed at $1M or $999,999, and then the traffic will be based on that.”
And while some properties may accrue multiple offers, Korolova says it’s unlikely that we’ll see fierce bidding wars akin to what occurred last year.
With that said, depending on the number of buyers that reenter the market, prices are likely to go up and competition will naturally build, but Korolova believes that some buyers will end up holding out until next year.
“First-time buyers specifically, they’re leaning towards spring 2023 to buy because, as you know, the predictions are that we will be seeing a drop in interest rates,” she says. “Some will jump in the market in the fall time, see what’s out there, get their feet wet. And then, if that doesn’t work out, they will push for spring.”
Much Will Hinge on the BoC’s Next Rate Decision
Following a hike of 50 points on June 1 and a staggering increase of 100 points on July 13, the next rate hike is scheduled for September 7. It is expected that the Bank of Canada (BoC) will increase the key overnight rate by 75 points to 3.25%.
.
“This fall is going to be interesting. What the Bank of Canada does with interest rates, that’s really going to be what dictates the remainder of the year,” says Alexander. “There is lots of speculation that this will be the last rate hike until the end of the year. If that is true, I think we’ll have a little bit slower… start to the fall than normal. But I think come early to mid-October, things will pick up in a big way.”
So far this year, changes to the stress test environment, induced by the BoC hikes, have already reduced borrowing power amongst consumers — according to Elena Bogomaz, a chartered professional accountant and mortgage agent with Dominion Lending Centres, it has already been reduced by approximately 8% or 9%.
Bogomaz saw a shift in consumer behaviour to a “wait and see approach” following the July 13 hike. Now, with another hike looming, she suspects buyers will be cautious — though not nearly as wary as they were in July.
“We anticipate the market will become active [in the fall], but activities might be reduced by the anticipated Bank of Canada rate increase. If they increase as predicted by 50 or 75 basis points, the market will slow down for a little bit, but after the shock is kind of observed, people who want to buy, they will buy,” she says. That said, she forecasts that if the BoC raises the benchmark rate by the aforementioned amount, buyers will qualify for smaller mortgage amounts — around 20% less. “It’s significant. Instead of $500,000 it will be $400,000.”
Lack of Inventory Will Continue to be a Concern
“Inventory levels are low. They went down 5% from June to July,” says Alexander. Although he says this is on par with activity for August, immigration is rapidly driving up the need for more housing. “We’ve got a tremendous amount of new Canadians coming every single year. We had almost 20,000 in the first quarter alone and typically about 40% to 60% of those end up in the GTA. They’ll all need a place to live.”
Ontario is currently facing a shortage of approximately 500,000 homes and will need an additional 1M by 2031 to meet demand. But according to a recent report from Smart Prosperity Institute, it’s unlikely that the construction sector has the capacity to produce 1.5M new homes in that timeframe.
On top of what the GTA is already facing, Bogomaz adds that inventory shortfalls will be compounded by investors, and that will be regardless of the rate decision.
“For investors, the rate is not as important”,” she says. This is contrary to traditional homebuyers; their main concern is what they can afford, so the rate can make or break a buying decision. “But investors, they are just looking for the positive cash flow. Since the rental prices went up, investors are still finding cash-producing properties to purchase. So investors will be buying regardless.”
Lending Options are Tightening Up
On the lending side of things, Bogomaz says a number of factors might tack some extra time on the approval process this fall.
“It’s been noticeable across different lenders — they’ve been feeling a shortage of qualified personnel needed to process the big volume of mortgage applications in the first and second quarters,” she says. “That’s why some applications get declined due to insufficient timeframe. For example, if it’s less than 30 days even private lenders will decline the application. It’s a little bit unusual to see.”
To be safe, Bogomaz suggests that buyers who are planning on using a mortgage lending service should leave themselves plenty of time to get their applications approved — as much as two months if it’s possible.
“Lenders are also asking to provide more documents to satisfy their funding conditions,” she warns. “I don’t know if that’s because there is increased risk or maybe they’re just doing more due diligence.”
Buyers Will Need to Invest Smart and Think Long-Term
Going into the fall season, buyers should closely consider whether they’re best suited by a fixed- or adjustable-rate mortgage. There are pros and cons to both.
So far this year, changes to the stress test environment, induced by the BoC hikes, have already reduced borrowing power amongst consumers — according to Elena Bogomaz, a chartered professional accountant and mortgage agent with Dominion Lending Centres, it has already been reduced by approximately 8% or 9%.
Bogomaz saw a shift in consumer behaviour to a “wait and see approach” following the July 13 hike. Now, with another hike looming, she suspects buyers will be cautious — though not nearly as wary as they were in July.
“We anticipate the market will become active [in the fall], but activities might be reduced by the anticipated Bank of Canada rate increase. If they increase as predicted by 50 or 75 basis points, the market will slow down for a little bit, but after the shock is kind of observed, people who want to buy, they will buy,” she says. That said, she forecasts that if the BoC raises the benchmark rate by the aforementioned amount, buyers will qualify for smaller mortgage amounts — around 20% less. “It’s significant. Instead of $500,000 it will be $400,000.”
Lack of Inventory Will Continue to be a Concern
“Inventory levels are low. They went down 5% from June to July,” says Alexander. Although he says this is on par with activity for August, immigration is rapidly driving up the need for more housing. “We’ve got a tremendous amount of new Canadians coming every single year. We had almost 20,000 in the first quarter alone and typically about 40% to 60% of those end up in the GTA. They’ll all need a place to live.”
Ontario is currently facing a shortage of approximately 500,000 homes and will need an additional 1M by 2031 to meet demand. But according to a recent report from Smart Prosperity Institute, it’s unlikely that the construction sector has the capacity to produce 1.5M new homes in that timeframe.
On top of what the GTA is already facing, Bogomaz adds that inventory shortfalls will be compounded by investors, and that will be regardless of the rate decision.
“For investors, the rate is not as important”,” she says. This is contrary to traditional homebuyers; their main concern is what they can afford, so the rate can make or break a buying decision. “But investors, they are just looking for the positive cash flow. Since the rental prices went up, investors are still finding cash-producing properties to purchase. So investors will be buying regardless.”
Lending Options are Tightening Up
On the lending side of things, Bogomaz says a number of factors might tack some extra time on the approval process this fall.
“It’s been noticeable across different lenders — they’ve been feeling a shortage of qualified personnel needed to process the big volume of mortgage applications in the first and second quarters,” she says. “That’s why some applications get declined due to insufficient timeframe. For example, if it’s less than 30 days even private lenders will decline the application. It’s a little bit unusual to see.”
To be safe, Bogomaz suggests that buyers who are planning on using a mortgage lending service should leave themselves plenty of time to get their applications approved — as much as two months if it’s possible.
“Lenders are also asking to provide more documents to satisfy their funding conditions,” she warns. “I don’t know if that’s because there is increased risk or maybe they’re just doing more due diligence.”
Buyers Will Need to Invest Smart and Think Long-Term
Going into the fall season, buyers should closely consider whether they’re best suited by a fixed- or adjustable-rate mortgage. There are pros and cons to both.
“If you go with an adjustable rate, then every time the Bank of Canada increases or decreases the rate, your payment will change,” says Bogomaz. “To have a more stable cash flow, I would recommend clients to go with a variable rate with static payment. But if the Bank of Canada rate increases to the point where the payment is not covering the interest portion, they will be asked to increase the payment. The perfect product doesn’t exist. That’s always something property buyers have to consider.”
Overall, Korolova urges homebuyers to think long-term when it comes to purchasing real estate. This is particularly important when you’re buying in an unstable market.
“It’s always important to consider, ‘what if I’m in this house for two or three or six years?’” she says. “You never know what’s going to happen. The market could drop another 10% or 20%. At that point, you should be able to stay in that property until the market bounces back up.
.
Overall, Korolova urges homebuyers to think long-term when it comes to purchasing real estate. This is particularly important when you’re buying in an unstable market.
“It’s always important to consider, ‘what if I’m in this house for two or three or six years?’” she says. “You never know what’s going to happen. The market could drop another 10% or 20%. At that point, you should be able to stay in that property until the market bounces back up.
.
«مردم واقعاً میخواهند املاک داشته باشند»: خریداران خانه GTA با امید تازه وارد بازار پاییز خواهند شد
این ترن هوایی یک سال برای املاک و مستغلات در منطقه تورنتو بزرگ بوده است. در حالی که خریداران مسکن در ابتدای سال با رقابت شدید و افزایش قیمتها مواجه بودند، شرایط از اوایل آوریل به بازار خریداران اشاره کرد.
از آن زمان، هم تقاضا و هم قیمت ها به طور قابل توجهی کاهش یافته است، اما با آمدن پاییز، همه چیز رو به بهبود است.
بر اساس دادههای مربوط به ماه آگوست از سوی هیئت منطقهای املاک و مستغلات تورنتو (TRREB)، فروش خانه نسبت به جولای ۱۴ درصد افزایش یافته است. اگرچه این رقم به صورت سالانه ۳۴/۲ درصد کاهش داشت، اما خفیف ترین اختلاف سال به سال در چهار ماه گذشته بود. فروش خانههای مستقل منجر به خرید و فروش آپارتمانهای کاندو، خانههای نیمه مستقل و خانههای شهری شد. لیست های جدید بیشتری نسبت به سه ماه قبل فروخته شده است.
.
این ترن هوایی یک سال برای املاک و مستغلات در منطقه تورنتو بزرگ بوده است. در حالی که خریداران مسکن در ابتدای سال با رقابت شدید و افزایش قیمتها مواجه بودند، شرایط از اوایل آوریل به بازار خریداران اشاره کرد.
از آن زمان، هم تقاضا و هم قیمت ها به طور قابل توجهی کاهش یافته است، اما با آمدن پاییز، همه چیز رو به بهبود است.
بر اساس دادههای مربوط به ماه آگوست از سوی هیئت منطقهای املاک و مستغلات تورنتو (TRREB)، فروش خانه نسبت به جولای ۱۴ درصد افزایش یافته است. اگرچه این رقم به صورت سالانه ۳۴/۲ درصد کاهش داشت، اما خفیف ترین اختلاف سال به سال در چهار ماه گذشته بود. فروش خانههای مستقل منجر به خرید و فروش آپارتمانهای کاندو، خانههای نیمه مستقل و خانههای شهری شد. لیست های جدید بیشتری نسبت به سه ماه قبل فروخته شده است.
.
در همین حال، قیمت مسکن کم و بیش با آنچه در سال گذشته در این زمان شاهد بودیم برابری کرد، تنها ۰/۹ درصد از آگوست ۲۰۲۱ و ۰/۴ درصد از ژوئیه ۲۰۲۲ افزایش یافت - اما با این وجود افزایش یافت.
برای کسانی که در فصول پرتلاطم بهار و تابستان از خرید خودداری کردند، پاییز از نظر تاریخی زمانی برای جمعبندی مجدد و بازگشت به شکار خانه بوده است. و در حالی که کارشناسان توافق دارند که پاییز امسال شاهد علاقه و پیگیری بیشتری از سوی خریداران خواهد بود، اتفاق نظر بر این است که خریداران - که از افزایش اخیر نرخ بانک مرکزی آمریکا خسته شدهاند - نسبت به سالهای گذشته با نگرانی بیشتری به بازار نزدیک خواهند شد.
خریداران خانه مشتاق ورود مجدد به بازار خواهند بود
کریستوفر الکساندر، رئیس RE/MAX کانادا، می گوید که اگرچه فعالیت در پاییز امسال احتمالاً با پاییز ۲۰۲۱ مطابقت نخواهد داشت، بازار تقاضای خرید سالم تری نسبت به آنچه در تابستان شاهد بودیم، خواهد داشت.
او میگوید: «برای مدت طولانی بسیار رقابتی بوده است و شما الان افراد زیادی دارید که برای خرید خانه دست نگاه داشته بودند. «چیزی که من شنیدم - حتی از زمانی که اوضاع در ماه آوریل واقعاً کاهش یافت - این است که مردم میخواهند خرید کنند، آنها فقط منتظرند تا تغییرات بازار به انتها برسد. اما فکر میکنم بسیاری از افرادی که نیاز به خرید داشتند، اینگونه هستند، "باشه، دیگر نمیتوانم صبر کنم، بنابراین تصمیم خرید میگیرم."
الکساندر خاطرنشان می کند که این مطابق با آنچه RE/MAX در تحقیقات بازار خود یافته، است.
او میگوید: «مردم واقعاً میخواهند در کانادا دارای املاک باشند. "آنها به ارزش دارایی بلند مدتی که به شما می دهد اعتقاد دارند."
او می افزاید که افزایش فعالیت فروش برای پاییز غیرعادی نیست. با پایان دادن به برنامه های سفر تابستانی توسط خریداران احتمالی، آنها در ماه های سپتامبر و اکتبر با انتظارات تازه به بازار املاک باز می گردند - بسیاری از آنها تمایل به خرید قبل از فصل تعطیلات هستند.
من می گویم که [پاییز] احتمالاً دومین زمان مناسب سال برای خرید است.
قدرت چانه زنی به نفع خریداران تغییر خواهد کرد
با تقاضای کلی کمتر و شرایط آرام تر در اطراف، خریداران این آزادی عمل را خواهند داشت که در معاملات املاک و مستغلات احتیاط کنند.
«خریداران زمان خواهند داشت تا تصمیمات بهتر و آگاهانه بگیرند. الکساندر میگوید: آنها میتوانند شرایطی را در پیشنهادها قرار دهند، میتوانند مذاکره کنند - فروشندگان شروع به کاهش کمی انتظارات خود کردهاند. تا جایی که بتوانید تقریباً با شرایط خودتان مذاکره و خرید کنید، محیط واقعاً خوبی برای آن خواهد بود.»
Kseniya Korolova، نماینده کارگزاری RE/MAX Metropolis Realty، در حال حاضر شاهد اثبات آن شرایط بازار پسند خریدار است. در واقع، او در ماه آگوست متوجه تغییراتی شد.
او میگوید: «من در MLS - و از فهرستهایم نیز - متوجه شدهام که بسیاری از فهرستها پایین تر از ارزش املاک هستند و برای آوردن این ترافیک عظیم و سپس جمعآوری پیشنهادها، فهرستبندی بسیار کمتر از ارزش بازار است. . "برای پاییز، من فکر می کنم که ما شاهد موارد مشابه خواهیم بود. اگر خانه یک میلیون دلار ارزش داشته باشد، در لیست یک میلیون دلار یا ۹۹۹۹۹۹ دلار قرار می گیرد و سپس ترافیک بر این اساس خواهد بود.
و در حالی که برخی از املاک ممکن است چندین پیشنهاد داشته باشند، Korolova میگوید بعید است که شاهد جنگهای مزایدهای شدید مشابه آنچه در سال گذشته رخ داد، باشیم.
با این گفته، بسته به تعداد خریدارانی که دوباره وارد بازار میشوند، قیمتها احتمالاً افزایش مییابد و طبیعتاً رقابت ایجاد میشود، اما Korolova معتقد است که برخی از خریداران تا سال آینده ادامه خواهند داد.
او میگوید: «بهطور خاص، خریدارانی که برای اولینبار خرید میکنند، برای خرید به بهار ۲۰۲۳ تمایل دارند، زیرا همانطور که میدانید، پیشبینیها این است که شاهد کاهش نرخ بهره خواهیم بود. «برخی در پاییز به بازار میپرند، میبینند آنجا چه خبر است، پاهایشان را خیس میکنند. و سپس، اگر این کار به نتیجه نرسد، آنها برای بهار تلاش خواهند کرد.»
بسیاری از موارد به تصمیم بعدی بانک مرکزی برای نرخ گذاری بستگی دارد
پس از افزایش ۵۰ واحدی در یک ژوئن و افزایش خیره کننده ۱۰۰ واحدی در ۱۳ ژوئیه، افزایش بعدی نرخ بهره در ۷ سپتامبر اجرا شده است. بانک کانادا (BoC) نرخ کلیدی یک شبه را ۷۵ واحد افزایش داد و به ۳/۲۵ درصد رساند.
.
برای کسانی که در فصول پرتلاطم بهار و تابستان از خرید خودداری کردند، پاییز از نظر تاریخی زمانی برای جمعبندی مجدد و بازگشت به شکار خانه بوده است. و در حالی که کارشناسان توافق دارند که پاییز امسال شاهد علاقه و پیگیری بیشتری از سوی خریداران خواهد بود، اتفاق نظر بر این است که خریداران - که از افزایش اخیر نرخ بانک مرکزی آمریکا خسته شدهاند - نسبت به سالهای گذشته با نگرانی بیشتری به بازار نزدیک خواهند شد.
خریداران خانه مشتاق ورود مجدد به بازار خواهند بود
کریستوفر الکساندر، رئیس RE/MAX کانادا، می گوید که اگرچه فعالیت در پاییز امسال احتمالاً با پاییز ۲۰۲۱ مطابقت نخواهد داشت، بازار تقاضای خرید سالم تری نسبت به آنچه در تابستان شاهد بودیم، خواهد داشت.
او میگوید: «برای مدت طولانی بسیار رقابتی بوده است و شما الان افراد زیادی دارید که برای خرید خانه دست نگاه داشته بودند. «چیزی که من شنیدم - حتی از زمانی که اوضاع در ماه آوریل واقعاً کاهش یافت - این است که مردم میخواهند خرید کنند، آنها فقط منتظرند تا تغییرات بازار به انتها برسد. اما فکر میکنم بسیاری از افرادی که نیاز به خرید داشتند، اینگونه هستند، "باشه، دیگر نمیتوانم صبر کنم، بنابراین تصمیم خرید میگیرم."
الکساندر خاطرنشان می کند که این مطابق با آنچه RE/MAX در تحقیقات بازار خود یافته، است.
او میگوید: «مردم واقعاً میخواهند در کانادا دارای املاک باشند. "آنها به ارزش دارایی بلند مدتی که به شما می دهد اعتقاد دارند."
او می افزاید که افزایش فعالیت فروش برای پاییز غیرعادی نیست. با پایان دادن به برنامه های سفر تابستانی توسط خریداران احتمالی، آنها در ماه های سپتامبر و اکتبر با انتظارات تازه به بازار املاک باز می گردند - بسیاری از آنها تمایل به خرید قبل از فصل تعطیلات هستند.
من می گویم که [پاییز] احتمالاً دومین زمان مناسب سال برای خرید است.
قدرت چانه زنی به نفع خریداران تغییر خواهد کرد
با تقاضای کلی کمتر و شرایط آرام تر در اطراف، خریداران این آزادی عمل را خواهند داشت که در معاملات املاک و مستغلات احتیاط کنند.
«خریداران زمان خواهند داشت تا تصمیمات بهتر و آگاهانه بگیرند. الکساندر میگوید: آنها میتوانند شرایطی را در پیشنهادها قرار دهند، میتوانند مذاکره کنند - فروشندگان شروع به کاهش کمی انتظارات خود کردهاند. تا جایی که بتوانید تقریباً با شرایط خودتان مذاکره و خرید کنید، محیط واقعاً خوبی برای آن خواهد بود.»
Kseniya Korolova، نماینده کارگزاری RE/MAX Metropolis Realty، در حال حاضر شاهد اثبات آن شرایط بازار پسند خریدار است. در واقع، او در ماه آگوست متوجه تغییراتی شد.
او میگوید: «من در MLS - و از فهرستهایم نیز - متوجه شدهام که بسیاری از فهرستها پایین تر از ارزش املاک هستند و برای آوردن این ترافیک عظیم و سپس جمعآوری پیشنهادها، فهرستبندی بسیار کمتر از ارزش بازار است. . "برای پاییز، من فکر می کنم که ما شاهد موارد مشابه خواهیم بود. اگر خانه یک میلیون دلار ارزش داشته باشد، در لیست یک میلیون دلار یا ۹۹۹۹۹۹ دلار قرار می گیرد و سپس ترافیک بر این اساس خواهد بود.
و در حالی که برخی از املاک ممکن است چندین پیشنهاد داشته باشند، Korolova میگوید بعید است که شاهد جنگهای مزایدهای شدید مشابه آنچه در سال گذشته رخ داد، باشیم.
با این گفته، بسته به تعداد خریدارانی که دوباره وارد بازار میشوند، قیمتها احتمالاً افزایش مییابد و طبیعتاً رقابت ایجاد میشود، اما Korolova معتقد است که برخی از خریداران تا سال آینده ادامه خواهند داد.
او میگوید: «بهطور خاص، خریدارانی که برای اولینبار خرید میکنند، برای خرید به بهار ۲۰۲۳ تمایل دارند، زیرا همانطور که میدانید، پیشبینیها این است که شاهد کاهش نرخ بهره خواهیم بود. «برخی در پاییز به بازار میپرند، میبینند آنجا چه خبر است، پاهایشان را خیس میکنند. و سپس، اگر این کار به نتیجه نرسد، آنها برای بهار تلاش خواهند کرد.»
بسیاری از موارد به تصمیم بعدی بانک مرکزی برای نرخ گذاری بستگی دارد
پس از افزایش ۵۰ واحدی در یک ژوئن و افزایش خیره کننده ۱۰۰ واحدی در ۱۳ ژوئیه، افزایش بعدی نرخ بهره در ۷ سپتامبر اجرا شده است. بانک کانادا (BoC) نرخ کلیدی یک شبه را ۷۵ واحد افزایش داد و به ۳/۲۵ درصد رساند.
.
الکساندر می گوید: «این پاییز جالب خواهد بود. کاری که بانک کانادا با نرخ بهره انجام می دهد، واقعاً همان چیزی است که باقیمانده سال را دیکته می کند. حدس و گمان های زیادی وجود دارد مبنی بر اینکه این آخرین افزایش نرخ تا پایان سال خواهد بود. اگر این درست باشد، من فکر می کنم که ما کمی کندتر از حد معمول... شروع به پاییز خواهیم کرد. اما من فکر می کنم اوایل تا اواسط اکتبر، همه چیز به طرز چشمگیری پیش خواهد رفت."
تا کنون در سال جاری، تغییرات در محیط تست استرس، ناشی از افزایش BoC، قبلاً قدرت وامگیری را در میان مصرفکنندگان کاهش داده است - به گفته النا بوگوماز، حسابدار حرفهای و کارگزار وام مسکن در مراکز وامدهی Dominion، این قدرت قبلاً تقریباً کاهش یافته است. ۸ درصد یا ۹ درصد
بوگوماز پس از افزایش روز ۱۳ ژوئیه شاهد تغییر رفتار مصرف کننده به سمت "رویکرد صبر و دیدن" بود. اکنون، با افزایش دیگری که در راه است، او مشکوک است که خریداران محتاط خواهند بود – البته نه به اندازه ژوئیه محتاطانه.
ما پیشبینی میکنیم که بازار [در پاییز] فعال شود، اما ممکن است فعالیتها با افزایش نرخ پیشبینیشده بانک کانادا کاهش یابد. اما پس از مشاهده شوک، افرادی که می خواهند بخرند، خرید خواهند کرد." او پیشبینی میکند که اگر BoC نرخ معیار را به میزان فوقالذکر افزایش دهد، خریداران واجد شرایط دریافت وامهای مسکن کوچکتر خواهند بود - حدود ۲۰ درصد کمتر. "این قابل توجه است. به جای ۵۰۰۰۰۰ دلار، ۴۰۰۰۰۰ دلار خواهد بود."
کمبود موجودی همچنان یک نگرانی خواهد بود
الکساندر می گوید: «سطح موجودی انبار پایین است. از ژوئن تا ژوئیه 5 درصد کاهش یافت. اگرچه او می گوید که این با فعالیت در ماه اوت برابری می کند، اما مهاجرت به سرعت نیاز به مسکن بیشتر را افزایش می دهد. ما هر سال تعداد زیادی کانادایی جدید داریم. ما فقط در سه ماهه اول تقریباً ۲۰۰۰۰ نفر داشتیم و معمولاً حدود ۴۰٪ تا ۶۰٪ از آنها به GTA می روند. همه آنها به مکانی برای زندگی نیاز دارند. "
انتاریو در حال حاضر با کمبود حدود ۵۰۰۰۰۰ خانه مواجه است و تا سال ۲۰۲۳ به یک میلیون خانه اضافی برای پاسخگویی به تقاضا نیاز دارد. اما طبق گزارش اخیر موسسه Smart Prosperity، بعید است که بخش ساخت و ساز ظرفیت تولید ۱/۵ میلیون خانه جدید در آن بازه زمانی را داشته باشد.
علاوه بر آنچه که GTA در حال حاضر با آن مواجه است، بوگوماز اضافه میکند که کمبود موجودی توسط سرمایهگذاران تشدید خواهد شد و این بدون توجه به تصمیمگیری نرخ خواهد بود.
او می گوید: «برای سرمایه گذاران، نرخ آنقدر مهم نیست. این برخلاف خریداران خانه سنتی است. نگرانی اصلی آنها این است که چه چیزی می توانند بپردازند، بنابراین نرخ می تواند تصمیم خرید را بگیرد یا شکست دهد. "اما سرمایه گذاران، آنها فقط به دنبال جریان نقدی مثبت هستند. از آنجایی که قیمت اجاره افزایش یافت، سرمایه گذاران هنوز هم املاکی را برای خرید پیدا می کنند. بنابراین سرمایه گذاران بدون توجه به خرید خود اقدام خواهند کرد."
گزینه های وام در حال سخت تر شدن هستند
در مورد وام دادن، بوگوماز می گوید که تعدادی از عوامل ممکن است زمان بیشتری را برای فرآیند تصویب در پاییز امسال به خود اختصاص دهند.
او میگوید: «این در بین وامدهندگان مختلف قابل توجه بوده است - آنها کمبود پرسنل واجد شرایط مورد نیاز برای رسیدگی به حجم زیادی از درخواستهای وام مسکن در سه ماهه اول و دوم را احساس کردهاند. "به همین دلیل است که برخی از برنامه ها به دلیل بازه زمانی ناکافی رد می شوند. برای مثال، اگر کمتر از ۳۰ روز باشد، حتی وام دهندگان خصوصی نیز درخواست را رد می کنند. دیدن آن کمی غیرعادی است."
برای ایمن بودن، بوگوماز پیشنهاد میکند که خریدارانی که قصد استفاده از خدمات وام مسکن را دارند، باید زمان زیادی را برای تأیید درخواستهایشان بگذارند - در صورت امکان تا دو ماه.
او هشدار میدهد: «وامدهندگان همچنین درخواست میکنند اسناد بیشتری را برای برآورده کردن شرایط تأمین مالی خود ارائه دهند». نمیدانم آیا این به این دلیل است که خطر افزایش مییابد یا شاید آنها فقط در حال انجام بررسیهای لازم هستند.»
خریداران باید هوشمندانه سرمایه گذاری کنند و بلند مدت فکر کنند
با ورود به فصل پاییز، خریداران باید از نزدیک در نظر بگیرند که آیا وام مسکن با نرخ ثابت یا قابل تنظیم مناسب است یا خیر. مزایا و معایبی برای هر دو وجود داره.
تا کنون در سال جاری، تغییرات در محیط تست استرس، ناشی از افزایش BoC، قبلاً قدرت وامگیری را در میان مصرفکنندگان کاهش داده است - به گفته النا بوگوماز، حسابدار حرفهای و کارگزار وام مسکن در مراکز وامدهی Dominion، این قدرت قبلاً تقریباً کاهش یافته است. ۸ درصد یا ۹ درصد
بوگوماز پس از افزایش روز ۱۳ ژوئیه شاهد تغییر رفتار مصرف کننده به سمت "رویکرد صبر و دیدن" بود. اکنون، با افزایش دیگری که در راه است، او مشکوک است که خریداران محتاط خواهند بود – البته نه به اندازه ژوئیه محتاطانه.
ما پیشبینی میکنیم که بازار [در پاییز] فعال شود، اما ممکن است فعالیتها با افزایش نرخ پیشبینیشده بانک کانادا کاهش یابد. اما پس از مشاهده شوک، افرادی که می خواهند بخرند، خرید خواهند کرد." او پیشبینی میکند که اگر BoC نرخ معیار را به میزان فوقالذکر افزایش دهد، خریداران واجد شرایط دریافت وامهای مسکن کوچکتر خواهند بود - حدود ۲۰ درصد کمتر. "این قابل توجه است. به جای ۵۰۰۰۰۰ دلار، ۴۰۰۰۰۰ دلار خواهد بود."
کمبود موجودی همچنان یک نگرانی خواهد بود
الکساندر می گوید: «سطح موجودی انبار پایین است. از ژوئن تا ژوئیه 5 درصد کاهش یافت. اگرچه او می گوید که این با فعالیت در ماه اوت برابری می کند، اما مهاجرت به سرعت نیاز به مسکن بیشتر را افزایش می دهد. ما هر سال تعداد زیادی کانادایی جدید داریم. ما فقط در سه ماهه اول تقریباً ۲۰۰۰۰ نفر داشتیم و معمولاً حدود ۴۰٪ تا ۶۰٪ از آنها به GTA می روند. همه آنها به مکانی برای زندگی نیاز دارند. "
انتاریو در حال حاضر با کمبود حدود ۵۰۰۰۰۰ خانه مواجه است و تا سال ۲۰۲۳ به یک میلیون خانه اضافی برای پاسخگویی به تقاضا نیاز دارد. اما طبق گزارش اخیر موسسه Smart Prosperity، بعید است که بخش ساخت و ساز ظرفیت تولید ۱/۵ میلیون خانه جدید در آن بازه زمانی را داشته باشد.
علاوه بر آنچه که GTA در حال حاضر با آن مواجه است، بوگوماز اضافه میکند که کمبود موجودی توسط سرمایهگذاران تشدید خواهد شد و این بدون توجه به تصمیمگیری نرخ خواهد بود.
او می گوید: «برای سرمایه گذاران، نرخ آنقدر مهم نیست. این برخلاف خریداران خانه سنتی است. نگرانی اصلی آنها این است که چه چیزی می توانند بپردازند، بنابراین نرخ می تواند تصمیم خرید را بگیرد یا شکست دهد. "اما سرمایه گذاران، آنها فقط به دنبال جریان نقدی مثبت هستند. از آنجایی که قیمت اجاره افزایش یافت، سرمایه گذاران هنوز هم املاکی را برای خرید پیدا می کنند. بنابراین سرمایه گذاران بدون توجه به خرید خود اقدام خواهند کرد."
گزینه های وام در حال سخت تر شدن هستند
در مورد وام دادن، بوگوماز می گوید که تعدادی از عوامل ممکن است زمان بیشتری را برای فرآیند تصویب در پاییز امسال به خود اختصاص دهند.
او میگوید: «این در بین وامدهندگان مختلف قابل توجه بوده است - آنها کمبود پرسنل واجد شرایط مورد نیاز برای رسیدگی به حجم زیادی از درخواستهای وام مسکن در سه ماهه اول و دوم را احساس کردهاند. "به همین دلیل است که برخی از برنامه ها به دلیل بازه زمانی ناکافی رد می شوند. برای مثال، اگر کمتر از ۳۰ روز باشد، حتی وام دهندگان خصوصی نیز درخواست را رد می کنند. دیدن آن کمی غیرعادی است."
برای ایمن بودن، بوگوماز پیشنهاد میکند که خریدارانی که قصد استفاده از خدمات وام مسکن را دارند، باید زمان زیادی را برای تأیید درخواستهایشان بگذارند - در صورت امکان تا دو ماه.
او هشدار میدهد: «وامدهندگان همچنین درخواست میکنند اسناد بیشتری را برای برآورده کردن شرایط تأمین مالی خود ارائه دهند». نمیدانم آیا این به این دلیل است که خطر افزایش مییابد یا شاید آنها فقط در حال انجام بررسیهای لازم هستند.»
خریداران باید هوشمندانه سرمایه گذاری کنند و بلند مدت فکر کنند
با ورود به فصل پاییز، خریداران باید از نزدیک در نظر بگیرند که آیا وام مسکن با نرخ ثابت یا قابل تنظیم مناسب است یا خیر. مزایا و معایبی برای هر دو وجود داره.
بوگوماز میگوید: «اگر با یک نرخ قابل تنظیم پیش بروید، هر بار که بانک کانادا نرخ را افزایش یا کاهش میدهد، پرداخت شما تغییر میکند. برای داشتن جریان نقدی پایدارتر، من به مشتریان توصیه میکنم با یک نرخ متغیر با پرداخت ثابت پیش بروند. اما اگر نرخ بانک کانادا به حدی افزایش یابد که پرداخت سهم سود را پوشش ندهد، از آنها خواسته میشود که آن را افزایش دهند. پرداخت. محصول عالی وجود ندارد. این چیزی است که خریداران ملک باید همیشه در نظر بگیرند."
به طور کلی، Korolova از خریداران خانه می خواهد که در مورد خرید املاک و مستغلات بلندمدت فکر کنند. این امر به ویژه هنگامی که در یک بازار ناپایدار خرید می کنید بسیار مهم است.
او میگوید: «همیشه این مهم است که «اگر دو یا سه یا شش سال در این خانه باشم چه میشود؟» "شما هرگز نمی دانید چه اتفاقی قرار است بیفتد. بازار می تواند ۱۰٪ یا ۲۰٪ دیگر کاهش یابد. در آن نقطه، شما باید بتوانید در آن ملک بمانید تا زمانی که بازار جهش پیدا کند.
.
به طور کلی، Korolova از خریداران خانه می خواهد که در مورد خرید املاک و مستغلات بلندمدت فکر کنند. این امر به ویژه هنگامی که در یک بازار ناپایدار خرید می کنید بسیار مهم است.
او میگوید: «همیشه این مهم است که «اگر دو یا سه یا شش سال در این خانه باشم چه میشود؟» "شما هرگز نمی دانید چه اتفاقی قرار است بیفتد. بازار می تواند ۱۰٪ یا ۲۰٪ دیگر کاهش یابد. در آن نقطه، شما باید بتوانید در آن ملک بمانید تا زمانی که بازار جهش پیدا کند.
.
Real Estate Buyers and Sellers:
We are with you from the beginning to the end with a professional team in the field of selling and buying your dream home.
services rendered:
- Providing loans with the lowest interest rates available in the market ( First, Second, Third Mortgages)
- Free evaluation of your home Home Evaluation
- Finding your dream home according to location and budget
- Obtaining complete market information in order to make the right decision when buying or selling a house/condo
- Special services for:
- First Time Home Buyers
- Newcomers to Canada
- Non-residents of Canada
- Buying an Investment Property
- Renovation Services
☎️ Ways to contact us via Phone or Email:
+1 (647) 772-9502
hoizady@yahoo.com
.
We are with you from the beginning to the end with a professional team in the field of selling and buying your dream home.
services rendered:
- Providing loans with the lowest interest rates available in the market ( First, Second, Third Mortgages)
- Free evaluation of your home Home Evaluation
- Finding your dream home according to location and budget
- Obtaining complete market information in order to make the right decision when buying or selling a house/condo
- Special services for:
- First Time Home Buyers
- Newcomers to Canada
- Non-residents of Canada
- Buying an Investment Property
- Renovation Services
☎️ Ways to contact us via Phone or Email:
+1 (647) 772-9502
hoizady@yahoo.com
.
هموطنان عزيزم
برای خرید، فروش،اجاره در انتاريو وكلان شهر تورنتو
با من حجت اله ایزدی تماس بگیرید.
☎️ Ways to contact us via Phone, Email, Website, WhatsApp, Facebook, Instagram and Telegram:
+1 (647) 772-9502
hoizady@yahoo.com
website:
www.homelife.ca/Hojjatollah-Izady
Facebook:
https://www.facebook.com/Hojjatollah.Izady
Instagram:
https://www.instagram.com/ihoizady/
Whatsapp:
https://wa.me/message/72TR24AJCPDPJ1
Telegram link:
https://t.me/Buy_and_Sell_Property_in_Toronto
.
برای خرید، فروش،اجاره در انتاريو وكلان شهر تورنتو
با من حجت اله ایزدی تماس بگیرید.
☎️ Ways to contact us via Phone, Email, Website, WhatsApp, Facebook, Instagram and Telegram:
+1 (647) 772-9502
hoizady@yahoo.com
website:
www.homelife.ca/Hojjatollah-Izady
Facebook:
https://www.facebook.com/Hojjatollah.Izady
Instagram:
https://www.instagram.com/ihoizady/
Whatsapp:
https://wa.me/message/72TR24AJCPDPJ1
Telegram link:
https://t.me/Buy_and_Sell_Property_in_Toronto
.
پیشبینی گلدمن ساکس: «سقوط بازار مسکن در کانادا، استرالیا، و نیوزیلند»
برای اولین بار در بیش از یک دهه، املاک مسکونی در سراسر کشورهای توسعه یافته در برابر کاهش قیمتها آسیبپذیر به نظر میرسد. این نتیجه همان چیزی است که بانکهای مرکزی پس از افزایش بیسابقه قیمت مسکن و تورم به افزایش نرخ بهره روی میآورند.
اما برخلاف آخرین بار، رکود مسکن در سال 2008، ایالات متحده در کانون این سقوط بازار مسکن قرار نخواهد گرفت. حداقل طبق گفته گلدمن ساکس.
در این ماه، محققان گلدمن ساکس مطالعهای تحت عنوان « The housing downturn: A bigger deal down under and up north» را منتشر کردند. تا پایان سال 2023، این مقاله افت قیمت مسکن را برای نیوزلند 21 درصد، برای استرالیا 18 درصد و برای کانادا 13 درصد پیشبینی کرده است. برای مقایسه، ترکیدن حباب مسکن ایالات متحده که به رکود انجامید بین سالهای 2006 تا 2012، بیست و هفت درصد کاهش یافت.
در این گزارش آمده است انقباضات اقتصادی ناشی از اصلاح مداوم قیمت مسکن میتواند در نیوزلند، استرالیا و کانادا شدیدتر باشد.
.
برای اولین بار در بیش از یک دهه، املاک مسکونی در سراسر کشورهای توسعه یافته در برابر کاهش قیمتها آسیبپذیر به نظر میرسد. این نتیجه همان چیزی است که بانکهای مرکزی پس از افزایش بیسابقه قیمت مسکن و تورم به افزایش نرخ بهره روی میآورند.
اما برخلاف آخرین بار، رکود مسکن در سال 2008، ایالات متحده در کانون این سقوط بازار مسکن قرار نخواهد گرفت. حداقل طبق گفته گلدمن ساکس.
در این ماه، محققان گلدمن ساکس مطالعهای تحت عنوان « The housing downturn: A bigger deal down under and up north» را منتشر کردند. تا پایان سال 2023، این مقاله افت قیمت مسکن را برای نیوزلند 21 درصد، برای استرالیا 18 درصد و برای کانادا 13 درصد پیشبینی کرده است. برای مقایسه، ترکیدن حباب مسکن ایالات متحده که به رکود انجامید بین سالهای 2006 تا 2012، بیست و هفت درصد کاهش یافت.
در این گزارش آمده است انقباضات اقتصادی ناشی از اصلاح مداوم قیمت مسکن میتواند در نیوزلند، استرالیا و کانادا شدیدتر باشد.
.
VANCOUVER REAL ESTATE NEWS
“Bad Dream to a Nightmare”: Developers React to Rate Hikes With Gloomy Outlook
Many were holding their breath ahead of the Bank of the Canada’s latest interest rate hike announcement, but perhaps none more so than developers, who now have to make the necessary adjustments in light of that hike.
Developers were crossing their fingers for an increase of just 50 basis points, but leading up the announcement, experts pegged the increase at 75 basis points, which turned out to be the accurate.
The Overnight Lending Rate is now currently 3.25%, and may still continue increasing given the outlook on inflation, which the Bank of Canada continues to cite as the reason for raising interest rates. Previously, the Bank of Canada has said their inflation target was 2%.
.
“Bad Dream to a Nightmare”: Developers React to Rate Hikes With Gloomy Outlook
Many were holding their breath ahead of the Bank of the Canada’s latest interest rate hike announcement, but perhaps none more so than developers, who now have to make the necessary adjustments in light of that hike.
Developers were crossing their fingers for an increase of just 50 basis points, but leading up the announcement, experts pegged the increase at 75 basis points, which turned out to be the accurate.
The Overnight Lending Rate is now currently 3.25%, and may still continue increasing given the outlook on inflation, which the Bank of Canada continues to cite as the reason for raising interest rates. Previously, the Bank of Canada has said their inflation target was 2%.
.
Those in the real estate market recognize this, but have still come away from the increase announcement with a common sense of caution and a gloomy outlook on the impact of higher rates, according to multiple people interviewed by STOREYS.
How Interest Rates Affect Developers
“Nobody in [the] business wanted to see this,” founder and CEO of BakerWest Real Estate, Mr. Chan, said. “Everyone was hoping for the lower end [increase] of 0.5%.”
Chan says that it starts with developers’ financial analyses of projects (pro formas), which he believes many will now have to re-assess or even re-do, as higher-than-expected rates can push their numbers beyond their “contingency boundaries.” Chan says those delays could then lead to postponed execution of developments, which could then result in a backlog of new projects with delayed launches.
In a separate interview with STOREYS, Joe Lee, a real estate advisor for the Faithwilson arm of Christie’s International Real Estate who has previously worked in sales and consulting for firms like Concord Pacific and Bosa Properties, voiced a similar outlook.
“For smaller developers or developments still in the infant stage, the developers may re-assess the situation and carefully consider if they should launch,” he said, adding that several developers have opted to pause their projects in order to see how this latest increase will play out. Bigger developers may be able to tough it out, Lee believes. “Some mid-large size developers with cash or land for decades are pushing ahead if they have already invested heavily into the project, especially if the city has already given the green light. They understand that the pre-sale market isn’t completely dead.”
Regarding pre-sales, Toby Chu, Chairman and CEO of CIBT Education Group — the parent company of GEC Living, which specializes in student rental buildings across Metro Vancouver — told STOREYS that, “Generally speaking, the business model for most developers is: buy land, pre-sale, build, deliver, and repeat. This traditional model could have profound impacts in today’s environment because once they pre-sold the units at a fixed price, they effectively placed a cap on their income.”
Chu says that although GEC Living is unaffected in this way — because they rent out, not sell, units — other developers will have to “slow down or outright stop their development cycle until they can see a path of stability.”
Aside from interest rates and inflation, Chu says there are other compounding challenges that developers are currently facing, such as construction costs, labour shortages, and slow permitting processes.
Lee concurs, pointed out that although lumber prices have dropped by over 50% since the peak of the COVID-19 pandemic, it has been overshadowed by labour costs and labour shortages, resulting in net construction costs for residential buildings increasing nearly 25% year over year in Q1 2022.
Those problems affect the speed of construction, which of course then goes back to rising interest rates. “This extra time means more interest payments for the developer,” Lee said. “I personally do see that a lot of projects that are ongoing right now are going to be delayed. Hopefully by a bit, but most likely significantly. This is already happening where we are hearing projects completing one year plus from the initial projected completion.”
.
How Interest Rates Affect Developers
“Nobody in [the] business wanted to see this,” founder and CEO of BakerWest Real Estate, Mr. Chan, said. “Everyone was hoping for the lower end [increase] of 0.5%.”
Chan says that it starts with developers’ financial analyses of projects (pro formas), which he believes many will now have to re-assess or even re-do, as higher-than-expected rates can push their numbers beyond their “contingency boundaries.” Chan says those delays could then lead to postponed execution of developments, which could then result in a backlog of new projects with delayed launches.
In a separate interview with STOREYS, Joe Lee, a real estate advisor for the Faithwilson arm of Christie’s International Real Estate who has previously worked in sales and consulting for firms like Concord Pacific and Bosa Properties, voiced a similar outlook.
“For smaller developers or developments still in the infant stage, the developers may re-assess the situation and carefully consider if they should launch,” he said, adding that several developers have opted to pause their projects in order to see how this latest increase will play out. Bigger developers may be able to tough it out, Lee believes. “Some mid-large size developers with cash or land for decades are pushing ahead if they have already invested heavily into the project, especially if the city has already given the green light. They understand that the pre-sale market isn’t completely dead.”
Regarding pre-sales, Toby Chu, Chairman and CEO of CIBT Education Group — the parent company of GEC Living, which specializes in student rental buildings across Metro Vancouver — told STOREYS that, “Generally speaking, the business model for most developers is: buy land, pre-sale, build, deliver, and repeat. This traditional model could have profound impacts in today’s environment because once they pre-sold the units at a fixed price, they effectively placed a cap on their income.”
Chu says that although GEC Living is unaffected in this way — because they rent out, not sell, units — other developers will have to “slow down or outright stop their development cycle until they can see a path of stability.”
Aside from interest rates and inflation, Chu says there are other compounding challenges that developers are currently facing, such as construction costs, labour shortages, and slow permitting processes.
Lee concurs, pointed out that although lumber prices have dropped by over 50% since the peak of the COVID-19 pandemic, it has been overshadowed by labour costs and labour shortages, resulting in net construction costs for residential buildings increasing nearly 25% year over year in Q1 2022.
Those problems affect the speed of construction, which of course then goes back to rising interest rates. “This extra time means more interest payments for the developer,” Lee said. “I personally do see that a lot of projects that are ongoing right now are going to be delayed. Hopefully by a bit, but most likely significantly. This is already happening where we are hearing projects completing one year plus from the initial projected completion.”
.
The Ripple Effects
Those delays, as with most things in economics, have ripple effects that can then impact those who aren’t developers, such as prospective homeowners or low-income renters. With projects being delayed, the housing supply in Metro Vancouver can quickly become plugged up, and with the demand not waning, what will inevitably happen is prices will have to go up. Because of rising construction costs, “developers are forced to go with the worst-case scenario by adding those premiums to the end user [buyers or renters] during the pro forma planning,” Lee says.
In a previous interview with STOREYS following the June interest rate increase from 1.00% to 1.50%, BakerWest’s Chan said that “should this [interest rates] continue the way they are, it won’t just impact the strata market condos, but it will also impact the affordable rental projects, which [are] greatly needed by the cities, and across the nation.”
.
Those delays, as with most things in economics, have ripple effects that can then impact those who aren’t developers, such as prospective homeowners or low-income renters. With projects being delayed, the housing supply in Metro Vancouver can quickly become plugged up, and with the demand not waning, what will inevitably happen is prices will have to go up. Because of rising construction costs, “developers are forced to go with the worst-case scenario by adding those premiums to the end user [buyers or renters] during the pro forma planning,” Lee says.
In a previous interview with STOREYS following the June interest rate increase from 1.00% to 1.50%, BakerWest’s Chan said that “should this [interest rates] continue the way they are, it won’t just impact the strata market condos, but it will also impact the affordable rental projects, which [are] greatly needed by the cities, and across the nation.”
.